Правила землепользования и застройки — что это

Планирование, зональное распределение, благоустройство любого федерального субъекта осуществляется в соответствии с регламентами обустройства.

В числе обязательных регулирующих документов – правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Они регулируют использование земель местного назначения, согласно определённым правилам.

Они утверждаются на местном уровне, но в рамках Градостроительного и Земельного кодексов РФ.

Понятие ПЗЗ

Согласно правилам землепользования и застройки местная региональная территория разделяется на зоны. Каждая из зон предназначена для определённого использования, земельные участки всегда принадлежат к одной зоне.

Зоны назначения (в рамках категорий земель):

• земли для заселения;
• для ведения сельского хозяйства;
• для промышленных и энергетических нужд;
• специального назначения – аэропорт, космическая деятельность, теле-, радиостанции, вышки сотовой связи;
• транспортные развязки;
• охраняемые объекты;
• водный, лесной фонд.

Данный список не закрывается законодателем ввиду существования большего количества категорий земель.

Правила землепользования и застройки определяют чёткое обозначение и разделение этих зон. Для каждой из земель в зависимости от назначения используется свой градостроительный регламент. Он ограничивает участки, определяет параметры застройки, возможность расположения объектов в конкретной зоне, права собственников земель и др.

• Градостроительный регламент не охватывает участки культурно-исторического наследия, памятники.
• Также если такие объекты только обнаружились, по ним принимаются отдельные контролирующие регламенты, которые содержат параметры реставрации, ремонтных работ, этапы и сроки консервации, ответственность за содержание и пр.
• Административный регламент градостроительного плана не распространяется на объекты земельного запаса (свободные зоны развития), государственного фонда (лесной, водный), особо охраняемые объекты, кроме курортов и санаториев.

Категории земель

Зональное распределение земель определяет тактику развития всего федерального объекта, их составляющих – города, посёлка, транспортных развязок и пр. Для каждой зоны предусмотрено назначение земель, возможность застраивать участок. Например, на землях сельскохозяйственного назначения нельзя располагать промышленные здания.

Земли для заселения предоставляются под:

1. Индивидуальное жилищное строительство.
2. Личные подсобные хозяйства.
3. Жилые дома разной этажности.
4. Коммерческие здания средней высоты – магазины, пекарни, спортивные залы и пр.
5. Объекты коммунального хозяйства – электро-, водо-, тепловые и мобильные станции.
6. Учреждения коммерческого и государственного происхождения образовательного типа (ДОУ, школы, вузы, училища и пр.), школы.
7. Медицинские учреждения.
8. Автодороги, ж/д развязки и т. п.
9. Транспортные узлы (вокзалы, аэропорты, припортовые территории).
10. Резервные зоны – предназначены для развития строительства, расширения территорий населённого пункта.
11. Рекреационные зоны, предназначенные для туристической, культурной инфраструктуры.

Кроме того, водоёмы, если таковые оказались внутри поселений, территории культурного и исторического наследия, памятники, ботанические сады, музеи и т.п.

Допустимы индивидуальные постройки – гаражи, склады, если они не представляют опасности для окружающего населения.

Для сельского хозяйства допустимо иметь на территории следующие объекты:

• леса;
• полосы отчуждения;
• хозяйственные строения;
• пашни;
• участки для выпаса травоядных животных;
• сенокосы;
• садовые насаждения;
• залежи (пашни, не обрабатываемые больше 20 лет).

Такая местность располагается за пределами города, села из-за большой площади участков и особой специфики.

Хозяйство предполагает большие обороты для экспорта, обеспечения государственных потребностей. Но допускается предоставлять для сельского хозяйства территории населённых пунктов в индивидуальном порядке.

Как правило, речь идёт о небольших личных подсобных хозяйствах – виноградники, культурные насаждения, огороды и пр.

К промышленным территориям принято относить:

1. Производственные предприятия.
2. Участки, где ведётся добыча полезных ископаемых.
3. Объекты атомного производства и энергетики.
4. Предназначенные для охраны и обороны объекта.
5. Зоны специального назначения — космическая деятельность, аэропорт, аэродром.

Земли, относящиеся в промышленной категории, не могут возделываться под пашни или использоваться в качестве земли под фермерское хозяйство.

Прежде чем предоставить землю по назначению, проводится анализ поверхности земли, рельефность, целесообразность предприятия, расположение объекта. Недопустимо расположение земель промышленного назначения рядом с населёнными пунктами.

Особо охраняемые объекты представляют собой земли, предназначенные под исторические и культурные ценности, природоохранные субъекты РФ, памятные места. Могут использоваться для организации городских свалок, кладбищ, крематорий и т.п.

Рамки вышеперечисленных категорий гораздо шире, они зависят от специфики и значения федерального субъекта. Индивидуально, на местном уровне, каждая из категорий «разбивается» на зоны.

В каждой зоне предполагается определённое направление, разрешённая деятельность.

Например, в рамках категории земли под заселение могут располагаться зоны транспортной развязки, жилого массива и охраняемого объекта.

Также государственные субъекты РФ вправе добавлять, изменять категории согласно условиям местности, специфике пользования. При этом не нужно путать понятия «разрешённое использование» с «формой собственности» земли. На каждой из категорий зон располагаются объекты федерального, муниципального значения и частная собственность.

Структура ПЗЗ

ПЗЗ обеспечивают развитие муниципалитета, структуры населённых пунктов, обеспечивают возможности расширения ресурсов региона, привлекают инвестиционных партнёров. Все это даёт возможность планомерному развитию города, края, области.

ПЗЗ включают в себя:

1. Основные положения.
2. Карта зонирования субъекта.
3. Градостроительный регламент.

Это три пункта в обязательном порядке должны быть отражены в ПЗЗ.

Положения можно охарактеризовать, нормативный теоретический документ, в котором содержатся правила регулирования землепользования и застройки.

Здесь прописываются изменения в видах, назначениях земель, перечень необходимых документов для планирования. Отмечается обязательное условие – отсутствие противоречий с градостроительством, в рамках кодекса РФ.

Регулярно обновляется информация о заседаниях и совещаниях, на которых приняты изменения в ЗПП.

К карте тоже есть свои требования:

• на карте градостроительного зонирования определяются границы земель в соответствии с назначением. Участки не должны быть разделены этими границами, они могут принадлежать только к одной зоне использования. В свою очередь, в рамках одной зоны могут находиться несколько полноценных ограниченных земельных образований за исключением редких случаев (собор, как территория охраняемого объекта);
• на карте обязательно должны быть обозначены территории, на которых планируется деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории – пересмотр земель, с учётом ветхости жилья, необходимости налаживания современной инфраструктуры. Для обозначения такой зоны может составляться индивидуальная карта. Если в регионе не планируется перестройка микрорайонов в рамках развития, обозначение не требуется.

Перечисленные условия в обязательном порядке должны быть отражены на карте.

На карте обязательно отображаются:

• границы населённых пунктов – город, поселение, деревня;
• границы области, округа;
• границы территорий особого назначения;
• зоны культурного наследия;
• исторические объекты.

Перечисленные объекты картограф обязан нанести, в противном случае их отсутствие может негативно сказаться на дальнейшем использовании земель.

Регламент

Правила застройки и землепользования градостроительный регламент должен отражать. Он определяет правовой режим земельной территории с учётом возможности строительства и использования земли. Регулирует возможные сочетания застроек и расположения объектов в рамках одного территориального поля, функционал и направленность.

В регламенте также отображены:

1. Параметры построек, возможности использования коммуникаций, допустимые нормы высоты здания, количество этажей.
2. Материал застройки, подземные и наземные коммуникации.
3. Ограничения в использовании земель, в соответствии с законодательством РФ.
4. Процент застройки, исходя из общей площади, отступы между целевыми участками.
5. Расчёт допустимых застроек в рамках одного назначения – социальных, развлекательных, учебных и других инфраструктур и многое другое.

Указанные факты являются важными составляющими для регламента – именно на них ориентируется застройщик.

Административные правила землепользования и застройки не распространяются на аэродромную и близлежащую территорию, если они противоречат ограничениям Воздушного кодекса РФ в отношении аэродромных земель. Если имеет место такое нарушение, то срок приведения использования земли в соответствии с Воздушным кодексом – не более 6 месяцев.

Если население не соглашается с рамками, указанными в градостроительном регламенте, представитель может обратиться в орган местного самоуправления с ходатайством о проведении собрания.

На нём обсуждается возможность отклонения, изменения границ или других условий документа.

Внесение изменений в ПЗЗ

Весь период согласования правил до момента их принятия и вступления в законную силу, продолжаются совещания и слушания пользователей земель. Рассматриваются предложения по назначению и использованию территории. В первую очередь обсуждается разграничение местности для жилого массива и сельскохозяйственных участков.

Иными словами, это приблизительное расположение следующих территорий:

• крупные пашни;
• сенокосы;
• пастбища.

После утверждения перечисленные земли отмечаются на карте.

Источник: https://ZhiloePravo.com/zemlya/pravila-zastroyki.html

Пзз что это такое: правила землепользования и застройки сельского поселения, муниципального образования, градостроительный регламент

• При этом учитываются требования, которые содержат действующие правила/документы, касающиеся вопросов территориального планирования (с учётом изменений, внесённых в ГрК законом 342-ФЗ).
• В ПЗЗ необходимо предусмотреть места, где будут размещаться объекты федерального (регионального, местного подчинения).
• Если проект готовится не для всего земельного участка, а для его части, то его можно разрабатывать даже при отсутствии соответствующего генплана.
• Решение о начале разработки ПЗЗ требует создания специальной комиссии.

Подготовленный проект «Правил» проверяется на соответствие положениям действующего российского законодательства. Если оно соблюдено, ППЗ выносится на обсуждение, которое организуется согласно положениям 31, 28, 5 статей ГрК.

При необходимости, по результатам прошедших обсуждений предлагаемой застройки, в него вносятся необходимые изменения.

Утверждение ПЗЗ

Подготовленные «Правила» подлежат утверждению уполномоченными структурами местного самоуправления (кроме ситуаций, перечисленных ст.63 ГрК).

Детально вопрос рассмотрен в тексте ст.32 Кодекса.

Внесение необходимых изменений в действующие «Правила»

Правилами предусмотрены следующие причины:

• Несоответствие действующих ПЗЗ Генплану населённого пункта (территории, находящейся в юрисдикции муниципалитета), возникшее вследствие внесения в последние документы одного и более изменений;
• Поступлении таких предложений, реализация которых потребует поменять существующий ГР;
• Изменение «Правил» необходимо оперативно выполнять при выявлении несоответствия границ (фактические отличаются от тех, которые учтены в ЕГР);
• Если установлено, что хотя бы один из объектов (участков земли) из числа поименованных в ПЗЗ, который полностью или частично располагается в зонах с особым порядком регулирования их статуса, не соответствуют ограничениям для застройки данной зоны;
• Когда меняются границы таких зон или они полностью прекращают своё существование.

Решение, согласно которому вносятся изменения в ПЗЗ, должно быть принято в течение месяца после проработки всех рассмотренных предложений (есть случаи, когда такого решения придётся официально ждать до 6 месяцев).

Установление видов зон

Определяя границы территорий, при написании текста ПЗЗ, разработчики обязательно учитывают следующие факторы:

• Возможность совмещения в единой зоне разных вариантов использования имеющегося участка (реального/планируемого);
• Определённые Генпланом параметры развития тех либо иных функциональных зон;
• Фактически сформировавшееся в рассматриваемой ТЗ землепользование (с обязательным учётом фактической планировки территории);
• Предстоящие изменения участков, относящихся к землям, имеющим различные категории;
• Исключение повреждений ОКС, возведённых на соседних участках;
• Расположение объектов, имеющих статус исторических (культурных), находящихся в региональной либо федеральной юрисдикции.

Важно понимать, что с высокой вероятностью границы таких территорий будут отличаться от тех, которые установлены местной администрацией (в разработанных ПЗЗ) для муниципальных участков.

При зонировании правила, разработанные администрацией, могут предусматривать наличие зон различного назначения. Например, жилых или сельскохозяйственных, промышленных либо со специальными режимами охраны, иных.

Градостроительный регламент

ГР устанавливает правовой режим конкретных участков, включая расположенное под ним и находящееся над его поверхностью (при условии применения для эксплуатации возведённых на нём ОКС).

Под положения ГР подпадают ОКС и участки земли, расположенные в границах территории (согласно имеющейся карте зонирования), для которой разработан ГР.

Участки, не подпадающие под требования ГР, поименованы в п.4 ст.36 Гражданского Кодекса. В ней же рассмотрены вопросы, касающиеся разработки такого документа как ГР и его последующего использования.

Существующие виды земельных участков

Их можно свести в три группы разрешённого использования.

К первой относятся основные. Во вторую собраны условно разрешённые. А к третьей принято относить вспомогательные.

Задание в тексте ПЗЗ предельных параметров, а также определение допустимых отклонений последних в части, касающейся разрешённого строительства (с одной стороны), установленных правилами, размеров конкретных участков (с другой), детально рассмотрено в ст.38 Кодекса.

Предоставление разрешения

Для внесённой в ПЗЗ территории, имеющей статус участка с условно разрешённым строительством, порядок получения разрешения на возведение ОКС регламентируется положениями ст.39 Кодекса.

Решение принимается в несколько этапов:

• Застройщик подаёт в муниципальный орган соответствующую заявку;
• Заявка рассматривается на публичных слушаниях, либо проходит общественное обсуждение. На это отводится не более месяца;
• По их результатам оформляются рекомендации (разрешить/запретить);
• На основании данных рекомендаций глава администрации принимает в течение 3 рабочих дней соответствующее решение.

Все расходы, которые потребуется понести в рамках выполнения каждого из упомянутых этапов, в результате которых будет оформлено разрешение на застройку, правилами возлагаются на лицо, пытающееся получить разрешение.

Вынесенное отказное решение можно обжаловать в суде.

Пзз и гпзу

ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. После внесения изменений в ПЗЗ, можно приступить к получению ключевого градостроительного документа — ГПЗУ.

ППЗ достаточно подробно рассмотрен действующим законодательством (в частности, ст.30 Кодекса). ГПЗУ в статье 57.3 этого же документа.

Источник: https://dmstr.ru/articles/pzz-pravila-zastrojki-i-zemlepolzovaniya/

Правила землепользования и застройки

Нормативы территориального планирования регламентируют все аспекты строительства, развития и эксплуатации территории населенных пунктов. Ключевыми документами, которым должна соответствовать вся перечисленная деятельность, являются генеральный план и правила застройки и землепользования (ПЗЗ).

Указанные бумаги утверждают органы местного самоуправления и являются обязательными к исполнению на муниципальном уровне. В документах не должно быть противоречий ГрК и ЗК РФ.

У многих из нас на слуху словосочетание «Правила землепользования и застройки», но далеко не все знают его определение, назначение и практическую пользу. Рассмотрим подробнее этот термин.

Первое упоминание правил землепользования и застройки в России встречается в ГрК РФ, принятом в 1998 г.

Ст. 1 упомянутого нормативного документа гласит, что ПЗЗ – документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок его использования и корректировки. Его утверждают муниципальные власти.

Цель создания ПЗЗ

Для чего создавались правила землепользования и застройки? В Градостроительном кодексе Российской Федерации прописаны четыре цели разработки данного документа:

• Организация условий для планомерного развития территорий населенных пунктов, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
• Организация условий для составления плана территорий населенных пунктов;

• Защита законных интересов и прав граждан и организаций, владеющих участками земли, а также объектами недвижимости;
• Увеличение инвестиционной привлекательности территорий, в т. ч. через предоставление выбора самых эффективных видов разрешенного использования участков земли и объектов недвижимости.

ПЗЗ упорядочивает деятельность градостроительной отрасли, является основой развития муниципальных территорий и оптимизации процессов пользования земельными ресурсами населенных пунктов. Документ формирует основные принципы застройки различных функциональных зон города (села, деревни и пр.) в соответствии с существующими регламентами.

Вид разрешенного использования участка земли на территории муниципального образования происходит собственниками данных объектов недвижимости.

Для этого не требуется собирать многочисленные согласования и разрешения и добиваться принятия местными властями различных постановлений при выполнении одного условия: новые виды разрешенного использования перечислены в градостроительном регламенте в числе основных, вспомогательных или условно разрешенных к существующему наделу.

При выполнении данного условия действует уведомительный принцип внесения изменений.

Законный хозяин участка земли лично обращается в кадастровую палату с заявлением, в котором сообщает о смене вида разрешенного использования территории.

В документе указывается один из допустимых вариантов, соответствующий утвержденным правилам землепользования и застройки территории без необходимости прикладывать еще какие-либо бумаги.

В том случае, когда надел находится на территории, для которой нет существующих градостроительных регламентов или они на них не распространяются, смена вида разрешенного использования (ВРИ) происходит через принятие соответствующего решения исполнительными органами субъекта РФ в соответствии с федеральным законодательством.

Правила землепользования и застройки территорий муниципальных образований существенно упростили и сократили сроки решения вопросов по установлению и смене ВРИ участков земли в зоне действия градостроительных регламентов.

Разработка правил землепользования и застройки начинается с составления проектной документации. Регламентируется этот этап статьей 31 ГрК РФ. Указанный нормативный акт гласит, что решение о разработке проекта принимает глава местного самоуправления. В создании документа принимает участие специально созданная комиссия из специалистов администрации муниципалитета.

Как только решение о разработке проекта принято, в средствах массовой информации и на официальной странице администрации в интернете размещаются соответствующие сведения. На это властям отводится 10 дней.

Сообщение о начале работ по созданию проекта ПЗЗ должно содержать следующие данные:

• Состав комиссии и ее работа;
• Нюансы градостроительных зон;
• Сроки работы над проектом;
• Способы подачи предложений по разработке и иной информации, которая касается этого вопроса.

Получив предварительно составленный документ, глава местного самоуправления должен в течение десяти дней организовать публичные слушания по проекту. Согласно нормативным актам, их длительность составляет 2-4 месяца с момента публикации проектной документации.

Публичные слушания протоколируются и составляется заключение. На основании этих документов проект корректируется, а сами бумаги в обязательном порядке прилагаются к проекту ПЗЗ.

Правила землепользования и застройки утверждает представительный орган местной власти (Гордума или Совет депутатов). Своим решением он также может отправить документ на доработку, если в нем обнаружены недочеты и ошибки. Утвержденный проект публикуется на официальной странице администрации в интернете и в местных средствах массовой информации.

Каким образом вносятся коррективы в ПЗЗ?

Предложить изменения в существующие правила землепользования и застройки могут:

• Государственные органы власти разного уровня (от федерального до местного) в случае, когда ПЗЗ негативно влияют на деятельность или нарушают расположение объектов капитального строительства любого масштаба;
• Органы местного самоуправления в случае, когда необходимо изменение способа регулирования пользования землей или ее застройки на рассматриваемой территории;
• Физические и юридические лица в случае, когда согласно существующим правилам землепользования и застройки права собственников участков ущемляются (снижается эффективность использования земельных ресурсов и объектов капитального строительства или наносится прямой ущерб владельцу).

Все предложения рассматриваются специально созданной комиссией, которая в течение одного календарного месяца выносит заключение: внести изменения в правила землепользования и застройки или отклонить замечание. Последнее должно быть сделано мотивированно. Заключение передается главе местного самоуправления.

Руководитель администрации, основываясь на поступившем документе, в месячный срок принимает одно из двух решений: разработать проект внесения коррективов в правила землепользования и застройки или мотивированно отклонить предложение. Лицо, направившее предложение, уведомляется о нем в письменном виде. Ему передается копия принятого главой администрации решения.

• В данном списке можно найти правила землепользования и застройки для конкретного города:
• г. Абакан
• г. Анадырь
• г. Ангарск
• г. Архангельск
• г. Астрахань
• г. Барнаул
• г. Белгород
• г. Биробиджан
• г. Благовещенск
• г. Брянск
• г. Владивосток
• г. Владикавказ
• г. Владимир
• г. Волгоград
• г. Волжский
• г. Вологда
• г. Воронеж
• г. Горно-Алтайск
• г. Грозный
• г. Дзержинск
• г. Екатеринбург
• г. Иваново
• г. Ижевск
• г. Иркутск
• г. Йошкар-Ола
• г. Казань
• г. Калининград
• г. Калуга
• г. Каменск – Уральский
• г. Кемерово
• г. Киров
• г. Комсомольск-на-Амуре
• г. Кострома
• г. Краснодар
• г. Красноярск
• г. Курган
• г. Липецк
• г. Магадан
• г. Магас
• г. Магнитогорск
• г. Майкоп
• г. Махачкала

г. Москва — Проект правил землепользования и застройки г. Москвы находится на стадии рассмотрения (не утвержден). Градостроительный кодекс города Москвы (с изменениями на 16 декабря 2015 года)

1. г. Мурманск
2. г. Набережные Челны
3. г. Нальчик
4. г. Нарьян-Мар
5. г. Нижневартовск
6. г. Нижний Новгород
7. г. Нижний Тагил
8. г. Новокузнецк
9. г. Новороссийск
10. г. Новосибирск
11. г. Омск
12. г. Орел
13. г. Оренбург
14. г. Пенза
15. г. Пермь
16. г. Петрозаводск
17. г. Петропавловск-Камчатский
18. г. Псков
19. г. Ростов-на-Дону
20. г. Рязань
21. г. Салехард
22. г. Самара
23. г. Санкт-Петербург
24. г. Саранск
25. г. Саратов
26. г. Севастополь
27. г. Смоленск
28. г. Ставрополь
29. г. Старый Оскол
30. г. Сызрань
31. г. Тамбов
32. г. Тверь
33. г. Тольятти
34. г. Томск
35. г. Тула
36. г. Тюмень
37. г. Улан – Удэ
38. г. Ульяновск
39. г. Уссурийск
40. г. Уфа
41. г. Хабаровск
42. г. Чебоксары
43. г. Челябинск
44. г. Черкесск
45. г. Чита
46. г. Элиста
47. г. Южно-Сахалинск
48. г. Якутск
49. г. Ярославль

Источник: http://o-nedvizhke.ru/zemlya/pravila-zemlepolzovaniya-i-zastrojki-eto.html

Правила землепользования и застройки: суть, утверждение и изменение

Владельцы недвижимого имущества, используя и распоряжаясь своей собственностью, в 2019 году должны руководствоваться действующими в текущий момент сводом Правил землепользования и застройки, утвержденными в данном регионе. Знание нюансов позволит в будущем избежать множества проблем, связанных с распоряжением собственной землей и надлежащем оформлении документации на нее.

В каждом городе в 2019 году действует свой свод положений и правил о порядке распоряжения недвижимым имуществом согласно с предназначением территории.

Данный свод создается муниципалитетом и утверждается его главой с учетом конкретной ситуации на той или иной территории.

Юридическую силу документ обретает после его опубликования в местных средствах массовой информации и является руководством к действиям, потребность в которых возникает у собственников.

Понятие землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – сводный основополагающий документ градостроительного зонирования, созданный, утвержденный и реализуемый в рамках местных регламентов.

Правила землепользования и застройки делят на зоны рассматриваемую территорию.

К отличительным чертам градостроительных регламентов относят необходимость проведения слушаний его положений накануне утверждения.

Цели

Данный документ призван решить несколько задач по регулированию порядка эксплуатации и управления землейтерритории. Статья 30 ГК РФ основным предназначением Правил землепользования и застройкиопределяет:

1. Создать предпосылки стабильного развития города/населенного пункта с соблюдением требований поокружающей среде и культурном наследии.
2. Регулировать планировку в рамках населенного пункта.
3. Выступать гарантом прав владельцев земельных участков среди граждан и организаций, обеспечивать соблюдение их интересов при возведении объектов.
4. Создать благоприятную среду для финансовых вложений, включая право определить способ наиболее эффективногораспоряжения.

Порядок утверждения

Источник: https://ProSobstvennost.ru/zemlepolzovanie/pravila-zemlepolzovaniya-i-zastrojki.html

Правила землепользования и застройки — это… Что такое Правила землепользования и застройки?

Правила землепользования и застройки  — документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. До утверждения правил землепользования и застройки в обязательном порядке по их проекту проводятся публичные слушания.

Состав правил землепользования и застройки

• Правила землепользования и застройки включают в себя:
• 1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
• 2) карту градостроительного зонирования;
• 3) градостроительные регламенты.
• Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:
• 1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
• 2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
• 3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;
• 4) о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
• 5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки;
• 6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

Карта градостроительного зонирования

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.

Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.

Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия.

Градостроительный регламент

1. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
2. 1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
3. 2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
4. 3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Предшественники правил землепользования и застройки

Впервые правила застройки (zoning, zoning regulation/code/ordinance) были приняты в 1916 г. в Нью-Йорке, в 1920-е годы распространились по городам США, а затем, со различными местными особенностями, и по многим странам.

Основные цели их введения — исключить такое соседство видов разрешенного использования земельных участков и параметров застройки, которое может приводить к снижению качества среды (например, при соседстве жилья с промышленными предприятиями, кварталов высотного строительства с малоэтажным жильем и пр.

), а также минимизировать процедуры, с помощью которых застройщик имеет возможность узнать как допускается использовать тот или иной земельный участок.

Источник: https://dic.academic.ru/dic.nsf/ruwiki/1396755

Что такое правила землепользования и застройки? | Территориальное управление Захаровское Одинцовского городского округа

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Необходимость подготовки ПЗЗ, а также порядок их подготовки предусматривается действующим законодательством Российской Федерации: Градостроительным и Земельным кодексом. Кроме того, учитываются положения, предусмотренные Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

При наличии утвержденных ПЗЗ в муниципальном образовании создаются условия для устойчивого развития территории, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, обеспечения стабильности землепользования и гарантированности прав субъектов земельно-имущественных отношений.

Неотъемлемой частью правил является градостроительное зонирование, представляющее собой зонирование территории с целью определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Иными словами, территория населенного пункта условно делится на отдельные зоны, для которых в Правилах определяются их границы и устанавливаются градостроительные регламенты.

Градостроительный регламент – устанавливаемые в пределах границ соответствующей зоны виды разрешенного использования земельных участков, а также всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (здания, строения, сооружения). Градостроительными регламентами устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Структурно ПЗЗ состоят из 3 частей. Во-первых, это общая часть, в которой определяется порядок применения Правил и внесения в них изменений. Во-вторых, это графическая часть — карта градостроительного зонирования. И в-третьих, специальная часть – градостроительные регламенты.

Общая часть проекта правил землепользования и застройки сельского поселения Захаровское состоит из 6 глав.

Первая глава посвящена регулированию землепользования и застройки органами местного самоуправления: указаны субъекты градостроительных отношений, определены органы, уполномоченные регулировать и контролировать землепользование и застройку, закреплены их полномочия, раскрыты вопросы осуществления строительства, реконструкции, ввода в эксплуатацию зданий, строений, сооружений и т.п.

Глава вторая раскрывает процедуру изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Глава пятая раскрывает процедуру внесения изменений в правила землепользования и застройки. Иные вопросы в сфере землепользования и застройки (основные принципы организации застройки, инженерная подготовка, выдача разрешительной документации, последствия самовольного строительства и т.п.) описаны в шестой главе.

• На карте градостроительного зонирования отражаются территориальные зоны, неразрывно связанные с градостроительными регламентами в отношении каждой территориальной зоны.
• Градостроительные регламенты включают себя:
• — виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (основные, вспомогательные, условно разрешенные);
• — предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
• — ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Несмотря на то, что градостроительные регламенты устанавливают виды разрешенного использования земельного участка и параметры объектов в соответствующей территориальной зоне, Градостроительный кодекс РФ предусматривает, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Однако реконструкция таких объектов может осуществляться только путем их приведения в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства и реконструкции.

Если использование указанных земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и такое использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, то в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.

Источник: http://zaharovskoe.ru/node/717

Правила землепользования и застройки сельского поселения (ПЗЗ)

С каждым годом увеличивается площадь застраиваемых территорий земельных участков, которые предоставляются для возведения высотных многоэтажек, малоэтажных блочных строений, частных и дачных домов, а также других объектов инфраструктуры.

Но не каждый земельный надел пригоден для возведения зданий. Существует строгое распределение использования земли согласно установленному целевому использованию.

К примеру, на участках, предназначенных и относящихся к заповедной зоне, нельзя строить дома для постоянного проживания.

Поэтому для каждого муниципалитета устанавливаются правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые опираются на законодательные акты Градостроительного и Земельного кодексов. При отсутствии ПЗЗ органы власти не смогут предоставлять участки и разрешение на строительство любого вида.

Основные понятия

ПЗЗ представляется собой свод законодательных актов, устанавливающих регламенты градостроительства для различных территорий муниципальных образований, в которых чётко прописаны условия целевого назначения каждой зоны.

Отвечая на вопрос, ПЗЗ – что это такое, необходимо заметить их подчинённость Генеральному плану местности, не только сельских поселений, но и расположения объектов в городской черте.

И правила пользования землёй будут отражать особенности каждого регионального муниципалитета.

С появлением в 90-х годах правил землепользования они за этот период претерпели множество изменений, постоянно корректировались и стали важным сводом законов регулирования в сегменте градостроительства.

Необходимо понимать, что правила землепользования принимаются административным органом и имеют ряд разъяснительных формулировок применимости данного документа.

Целевое назначение ПЗЗ, определённое Градостроительным кодексом, имеет следующие функции:

• формирует условия для стабильности развития поселений в сельской местности (в том числе городского муниципалитета), полностью сохраняя экологию и культурные достопримечательности;
• создаёт условия формирования и планировки строительных объектов конкретного региона;
• обеспечивает правовую защиту интересов отдельных людей и различных компаний, среди пользователей которых есть много собственников земли и возведённых объектов;
• при правовой защите складывается комфортная обстановка для дополнительных инвестиций посредством подбора участков земли, покупки и строительства объектов капитального строительства.

  Регистрация по СНИЛС на портале Госуслуги

В ГрК РФ (ФЗ № 190) содержится целая глава №4, в которой объясняются все особенности использования правил землепользования. Она характеризует:

• определение и назначение ПЗЗ;
• последовательность разработки проекта;
• процедура утверждений Правил;
• последовательность внесения изменений в ПЗЗ.

В новых правилах землепользования и застройки есть нормативы, касающиеся основных положений ПЗЗ:

• рекомендации по установке зонирования территорий;
• разновидности территориальных зон и их составляющие части;
• нормативы градостроительного регламента.

Кроме этого, правоприменение этого документа частично рассматривается в Земельном кодексе. Указывается, что установление этих правил землепользования находится в компетенции местных органов власти. Также при размещении участков земли на кадастровом плане необходимо руководствоваться вышеуказанными правилами землепользования.

Особенности градостроительного регламента

Все земли муниципалитета конкретного региона делятся на различные по назначению зоны. ПЗЗ состоит из двух частей: территориальной и общей. На территориальной – указываются зоны и устанавливаются их границы.

В общей части указывается градостроительное зонирование правил землепользования и застройки сельских поселений, то есть отмечаются территории, где разрешено строить дома различного назначения, а где – нет.

То есть документ представляет собой классификатор земельных наделов.

Полезно!ПЗЗ является правоустанавливающим нормативным актом для всех органов самоуправления и обязательно к безоговорочному исполнению.

Правила распространяются в пределах границ одного округа и обязательно учитываются в генеральном плане и другой проектной документации, хотя законодательством допускается некоторое отклонение от нормативов, указанных в документе.

Решение споров в суде по земельным вопросам всегда основывается на ПЗЗ. 

Согласно ЗК РФ земли делятся на следующие категории:

• сельхозназначения;
• для организации насулённых пунктов;
• зоны промышленного назначения, где строятся заводы, космодромы, энергетические предприятия и другие;
• находящиеся на особом контроле и под охраной;
• лесного хозяйства;
• водного фонда;
• участки в запасе.

  Запись в паспортный стол через «Госуслуги»

Любой участок имеет своё целевое назначение и может быть причислен к одной из перечисленных категорий. Каждая группа имеет свой правовой статус по отношению к возможности или невозможности возведения построек. При получении разрешения на строительство любого объекта обязательно проверяется разрешённость использования для данной категории.

Для справки.Существует принятый в 2015 году классификатор «Виды разрешённого использования земель», которые периодически обновляется и корректируется. Он является основанием для получения разрешения на строительство.

По правилам землепользования и застройки сельского поселения утверждаются границы зон и регламенты градостроительства.

Все сведения о разрешённом использовании земли должны быть внесены в специальный Реестр объектов недвижимости согласно градостроительному регламенту.

Зонирование категории земли

Участки, имеющие статус земель сельхозназначения, делятся в свою очередь на другие виды по практическому применению:

• дачное строительство;
• ЛПХ (полевые участки);
• ЛПХ (приусадебные участки);
• ведение подсобного хозяйства;
• сельскохозяйственное производство;
• фермерское хозяйство;
• крестьянское хоз-во;
• садоводства и огородничества;
• для строительства объектов сельхозназначения.

На сегодняшний день этих категорий насчитывается около 15 видов, которые учитываются на генеральном плане и в правилах землепользования и застройки.

Согласно Земельному кодексу РФ (ст.7) земли сельскохозяйственного назначения могут быть изменены на земли поселений. Изменить вид разрешенного использования надела в пределах одной категории допускается следующими должностными лицами:

• главой местной администрации, если ПЗЗ ещё не утверждены;
• органом местного самоуправления после утверждения ПЗЗ.

Внимание! Решение по переводу земель других категорий в земли для населённых пунктов принимают только органы местного муниципалитета, при условии, что изменения будут утверждены и внесены в генеральный план.

Документом по землепользованию регламентируется правовой статус каждого участка. Исключением является территории общественного пользования (скверы, памятники, железнодорожные магистрали и др.).

Внесение изменений: основные этапы

Любые изменения статуса назначения участка должны решаться на уровне органов самоуправления. Формируется комиссия из ответственных лиц, имеющих правовой статус вносить корректировки.

  Подтверждение учетной записи на госуслугах

Предложения об изменениях ПЗЗ могут исходить:

• от органов федерального или регионального муниципалитета в том случае, когда правила землепользования нарушают деятельность и функционирование зданий капстроительства соответствующего назначения.
• от органов местного самоуправления, когда необходима модернизация урегулирования пользования землёй или проведение застройки соответствующих территорий.
• от организации и граждан, если участки и построенные на них объекты используются не эффективно. При этом владельцу может быть нанесён ущерб.

Предложения подаются в письменном виде, а назначенная комиссия в месячный срок должна подготовить заключение: одобрить или отклонить изменения. При положительном решении документ направляется Главе администрации, который должен принять решение о внесении изменений или отклонить также в месячный срок. Затем копии решений отправляются заявителю.

Выводы

Правила землепользования определяют статус земельного участка, который вносится в генеральный план сельского поселения или города. Устанавливаются границы зон. В зависимости от назначения участка регламентируются требования к возводимым строительным объектам.

Источник: https://InfoGosuslugi.ru/portal-gosuslugi/pravila-zemlepolzovania-i-zastrojki-selskogo-poselenia-pzz.html