Риски при покупке квартиры на вторичном рынке: безопасная сделка

Высокая стоимость квартиры – один из главных факторов, делающих этот рыночный сектор продажи недвижимости очень криминализованным.

Мошенники, пользуясь юридической безграмотностью нашего населения, продолжают обманывать тысячи доверчивых граждан на сделках по покупке или продаже квартир.

Как же минимизировать риски продажи или покупки жилой недвижимости? Прежде, чем ответить на этот вопрос, разберем наиболее традиционные способы мошенничества на квартирном рынке и определим круг потенциально «опасных» типов недвижимости, к которому относятся:   — жилье, в котором на момент заключения сделки купли/продажи кто-нибудь проживает или прописан;   — квартиры, доставшиеся по праву наследования;   — квартиры призывников или осужденных в соответствии с судебным решением;   — жилье несовершеннолетних собственников;   — квартиры инвалидов или пенсионеров ;

  — квартиры лиц, находящихся на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансерах.

Продажа квартиры, в составе владельцев которой есть дети

Один из самых распространенных видов мошенничества – продажа квартиры, владельцами которой, наряду со взрослыми собственниками, являются и несовершеннолетние дети. Такие сделки в ряде случаев могут быть оспорены в суде предыдущими собственниками квартиры или родственниками – опекунами.

Процедура продажи этого жилья предусматривает разрешение от органов опеки, выдаваемое в том случае, если дети переезжают в квартиру большей площади, большей стоимости или, например, в лучший район.

Иногда инспекторы Отдела попечительства поставлены в трудное положение при оценке будущего жилья ребенка, например, когда семья переезжает из престижного кирпичного дома в панельную многоэтажку, имеющую больший метраж.

Отдельно следует сказать о новом детском жилье в новостройках, которые могут быть в силу многих причин «заморожены». По закону несовершеннолетним детям должно быть предоставлено жилье в течение трех месяцев со дня продажи старой квартиры, а контроль за исполнением закона возлагается на прокуратуру.

Очевидно, что осуществлять тотальный контроль за соблюдением прав ребенка прокуратура не может, но от контрольной выборки и признания сделки купли продажи недействительной никто не застрахован. В этих случаях совет один – обращаться в риэлторскую контору с безупречной репутацией, где все нюансы продажи такой квартиры будут учтены.

Продажа квартиры, в составе владельцев которой есть инвалиды

Подобные проблемы могут ожидать покупателя и при приобретении жилой недвижимости с собственниками – инвалидами, находящимися под опекой. Если собственник – инвалид на момент сделки был признан недееспособным, то сделка будет аннулирована.

Если же в договоре купли-продажи квартиры стоит подпись вполне дееспособного лица, отдающего отчет в своих действиях, то владельцу квартиры не стоит опасаться юридических последствий заключения такой сделки.

Отдельной строкой стоит мошенничество при продаже квартир, принадлежавших лицам, стоящим на учете в психоневрологическом диспансере.

Такой договор и права нового собственника также могут быть оспорены, поэтому перед заключением сделки следует вытребовать справку из этой организации о нахождении или не нахождении продавца квартиры на данном учете.

Если же адекватность продавца квартиры вызывает у Вас подозрения и Вы не вполнен доверяете добросовестности сотрудников психоневрологического диспансера, то лучше организовать независимое освидетельствование продавца квартиры в день заключения договора купли-продажи. Категория сделок с квартирами, где на момент сделки кто-то прописан, — одна из самых простых, так как по — закону эти лица могут быть принудительно выписаны по суду. Но, на деле, эта процедура может занять несколько месяцев.

Также могут быть пролонгированы сделки с недвижимостью, где собственниками (или дольщиками) являются призывники или осужденные и отбывающие наказание по суду, так как в этом случае они попадают в категорию «временно недоступные».

Задаток при продаже квартиры

Задаток – еще один «камень преткновения» при оформлении договора купли-продажи квартиры. Главное правило – не давать большие суммы денег перед оформлением сделок по продаже недвижимости.

Лучше всего, заручившись поддержкой юриста, заключить предварительный договор, в котором подробнейшим образом описать сумму задатка, сроки заключения основного договора и прочее. Вы также можете оформить предварительный договор у нотариуса – стоимость такой «визы» не будет стоить дорого, в отличие от нотариального подписания основного договора.

  При подписании договора указывайте реальную, а не фиктивную (уменьшенную) стоимость квартиры, так как взыскивать с продавца действительную сумму сделки будет юридически невозможно.

Предупреждение проблем перед покупкой квартиры

Еще один совет — не стесняйтесь обращаться в единый государственный реестр прав собственности перед покупкой квартиры, чтобы точно знать, кто собственник квартиры и не находится ли она под арестом.

Если сделка будет аннулирована, то на руках у вас будут документы, доказывающие, что Вы – добросовестный приобретатель, что является большим преимуществом при разбирательстве дела в суде.

  Также стоит наведаться в жилищно-эксплуатационную контору, чтобы убедиться, что в покупаемой квартире никто не прописан.  Конечно, мошеннических схем при продаже квартиры может быть множество, и никто, например, не застрахован от подделки документов лицом, не являющимся собственником квартиры.

Все описанное – лишь малая часть «подводных камней» при продаже или покупке жилой недвижимости, поэтому лучше не заниматься продажей квартиры самостоятельно. Обычно, опытные риэлторы знают, как обезопасить сделку такого рода.

Наше агентство недвижимости «Палитра» окажет при оформлении договора купли продажи квартиры профессиональную помощь и возьмет на себя все хлопоты по проверке «юридической чистоты» продаваемой жилой недвижимости, чтобы сделка была юридически максимально безопасной как для покупателя, так и для продавца.

Источник: https://anpalitra.ru/realtor/6/bezopasnaya-pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Какие существуют риски при покупке квартиры на вторичном рынке?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Возникающие риски при покупке квартиры на вторичном рынке

1. Риск того, что будут нарушены права лиц, которые не достигли возраста совершеннолетия, или же лиц, которые находятся под опекой, либо попечительством.

   Эта ситуация может возникнуть тогда, когда квартира продается не взирая, на то, что органы опеки не дали разрешения на продажу, либо такое разрешение вообще, не было получено. И продавец просто скрыл факт, того, что в квартире прописан ребенок или он является полноправным собственником жилья, либо имеет долю.

   Для избежания такой ситуации стоит запросить у продавца оригинал разрешения органов опеки о продаже квартиры, если в ней имеются прописанные дети или несовершеннолетний является собственником.

   Так же стоит удостовериться, что ребенку, снятому с регистрации по данному месту жительства, будет, где проживать (копия свидетельства о регистрации права собственности или справка с нового места жительства).

2. Возможен риск при покупке квартиры, которая была приватизирована с нарушениями прав лиц, которые не достигли совершеннолетия. Это значит, что в процессе приватизации не участвовал совершеннолетний собственник, он вправе обжаловать такую сделку по достижения возраста восемнадцати лет.

   Запросите у продавца выписку из архива о лицах, которые когда-либо были зарегистрированы в данной квартире, а так же проверьте зарегистрированных несовершеннолетних детей до приватизации квартиры.

3. Случается так, что Вы покупаете квартиру, которая была приобретена в то время, когда собственник был в браке, и квартира была куплена совместно, но записана только на одного. Тогда возникает опасность того, что права супруга могут быть нарушены, так как без согласия, второго супруга собственник не имеет право продать квартиру.

   В такой ситуации необходимо проверить паспорт продавца и, если, он в браке, запросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.

4. Если в квартире проживают люди, которые
   • не желали участвовать в приватизации жилья,
   • пользуются недвижимости с тем, что имеют завещательный отказ,
   • являются детьми, не достигшими восемнадцати лет или дети, оставшиеся без попечения родителей/находящиеся под опекой,
   • получают ренту на данную недвижимость,
   • имею договор найма либо пользования квартирой на безвозмездной основе.

   То возможно возникновения опасности, что при покупке квартиры другим лицом, данные будут обременять его своим присутствием, которое является законным, независимо от того, кто является собственником.

   Для минимального риска нужно попросить у продавца выписку из домовой книги о зарегистрированных лицах, и, если, там имеются прописанные люди, то стоит их снять с регистрационного учета до продажи жилплощади, соответственно, расторгнув договора, которые имелись до этого.

5. Риск того, что квартира продана человеком признанным недееспособным или ограниченно дееспособным по решению судебного заседания. Суть в том, что в данном случае продажа квартиры возможна только при подписании договора купли-продажи опекуном или попечителем.

   Если недееспособное лицо подпишет договор о продаже квартиры, то его вправе обжаловать через суд люди, являющимися опекунами или попечителями.

   Устранить риск можно посетив совместно с продавцом психоневрологические и наркологические диспансеры и, получив, справку о не состоянии на учете в них продавцом. Требование покупателем от продавца справки из органов опеки о том, что над продавцом не установлено опеки.

6. Случаи, когда нарушаются права наследников довольно распространены. Это возникает тогда, когда наследник, который вступил в наследство, продает квартиру, считая, что имеет право, так как другие наследники не успели вступить в наследство по истечению полугода, которые отведены для принятия наследства.

   Но другие члены семьи, имеющие права на наследство могут обжаловать такую сделку, если в суде докажут, что на то, что они не успели вступить в наследство, имелись уважительные причины. В этом случае может быть оспорено и само завещание, которое может быть подделанным.

   Риск будет минимальным, если сделка произойдет после того, как истечет срок исковой давности с момента регистрации права собственности на наследника. Так же возможно нотариально заверить договор купли-продажи.

7. Риск того, что продавец намеренно хочет обмануть покупателя с целью продажи недвижимости, которая является некачественной, по завышенной цене. Стоить быть внимательным при осмотре квартиры, которую хотите приобрести, так как после совершения сделки купли-продажи и подписания договора довольно тяжело будет доказать, что квартира оказалась в неисправном состоянии и до этого Вы об этом не знали!

   Необходимо как можно больше узнать о квартире, удостовериться в том, что продавец показывал Вам продаваемую квартиру, возможно, поговорить с соседями, а так же обязательно проверить сам паспорт продавца!

8. Риск покупки недвижимости на вторичном рынке с долговыми обязательствами прошлого собственника. Это распространенное явление, которое оказывается просто катастрофой для нового владельца квартиры, когда ему приходят квитанции с долгом, да еще и не маленьким.

   В данном случае необходимо требовать от продавца справку о том, что за данной квартирой не числится долг, а так же последнюю оплаченную квитанцию с чеком.

9. Риск покупки квартиры по мошеннической схеме. Тогда вы можете остаться как без денег, так и без купленной недвижимости. А какие именно могут быть схемы мошенников, будет написано ниже.

   Для того, чтобы такого не произошло, нужно проверять каждый документ которые Вам преподносит продавец, еще лучше проверить подлинность документа в организации которая его выдала. Внимательно читайте условия договора. Не отдавайте аванс продавцу, если не уверены в его надежности.

10. Риск потери денег, которые Вы отдали в качестве задатка продавцу. Такое может случиться, если квартира приобретается в кредит, ипотеку. Повремените с авансовыми деньгами, пока не будете точно уверены в одобренном решении банка.

    Иначе вернуть отданные деньги в качестве задатка продавцу, будет тяжело вернуть, если отданы они были без каких либо документальных подтверждений (расписка или другой документ подтверждающий, что продавец обязуется вернуть задаток, при отрицательном решении банка об одобрении кредита либо ипотеки).

    Передавайте деньги в качестве первоначального взноса продавцу только тогда, когда сделка будет назначена в банке на подписании договора купли-продажи, либо под расписку.

11. Возникновения риска продажи квартиры с нарушением прав о собственности на жилье гражданина, который находится в местах лишения свободы, является военнослужащим или по неизвестным причинам отсутствует. В данном случае это грозит тем, что такое лицо, после своего возврата имеет право признать сделку недействительной через суд.

    Если гражданин, являющийся собственником, отсутствует на момент продажи квартиры, то требуйте у продавца доверенность от владельца на продажу жилой площади!

12. Риск продажи недвижимости, когда один собственник доли не предложил выкупить другому свою долю. Так как согласно статье 250 Гражданского Кодекса, собственники другой доли имеют приоритет в покупке доли в одной жилплощади у другого долевого владельца.

    Попросите продавца представить письменное доказательство того, что долевые собственники отказались от покупки другой части квартиры!

Подробнее о том, на что следует обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, читайте тут.

Какие документы стоит проверить перед совершением сделки?

Для того, чтобы не ошибиться, нужно проверить следующие документы, необходимые для совершения сделки:

• Договор купли-продажи. Лучшим вариантом для покупателя будет такой, если данный документ составит грамотный в этом еле человек, юрисконсульт или риелтор из агентства недвижимости. Такие операции для них привычны и они знают, как составить договор так, чтобы риски покупателя свелись к минимуму.Постарайтесь найти наиболее надежную и проверенную организацию, а не сомнительную контору. Лучше переплатить за надежность, чем рисковать и остаться без денег или квартиры. Попросите, чтобы Вам разъяснили понятие и смысл каждого пункта в договоре, если самостоятельно это сделать для Вас сложно. В любом случае если Вас или продавца не устраивает какой-либо из пунктов или частей договора это можно исправить, если обе стороны согласны.
• Паспорт продавца. Необходимо с особой внимательностью просмотреть все страницы в паспорте продавца и сопоставить их с данными, которые указал продавец в договоре купли – продажи. Сведения должны совпадать. Иначе это может негативно повлиять на саму сделку продажи квартиры в целом.
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРП является самым главным и ценным документом, пожалуй, из всех. Так как при отсутствии или поддельном документе сделка не может состояться в принципе или же может быть признана недействительной в ходе судебных разбирательств.Необходимо учесть то, является ли жилье, которое собирается приобрести покупатель предметом залога по ипотечным обязательствам (прописано в графе основание выдачи, если жилье в ипотеке, то основание будет ссылаться на прежний договор купли-продажи продавца с банком, в котором будет указано, что жилье приобретается за счет средств выданных банком).Также в обязательном порядке стоить сравнить характеристики жилой площади указанной в документе и фактического состояние квартиры (стоит внимательно просмотреть так же количество квадратных метров указанных и реальных).
• Бумаги, указывающие на то, что квартира не обременена другими обстоятельствами, препятствующими ее продаже.
• Бумаги, которые свидетельствуют о том, что за данной квартирой не числится долг по коммунальным платежам (услуги отопления, управляющей компании, долги за капитальный ремонт, услуги энергоснабжения, водоотведения и другие).
• Наличие технического паспорта квартиры, которая покупается.
• Сведения в домовой книге о том, что в квартире не числятся зарегистрированные лица, а если прописка у таких лиц временная, то дата, когда они будут выписаны.
• Для того, чтобы выписать детей, не достигших возраста восемнадцати лет, придется прибегнуть к органам опеки и попечительства. Они должны дать согласие на сделку. Поэтому обязательно нужно удостовериться, что такое согласие имеется, если у продавца имеются зарегистрированные в квартире дети.
• Бумаги, на основании которых продавцу досталась данная недвижимость (купля-продажа, договор дарения и так далее).

Если при проверке документов у Вас возникают вопросы, задавайте их продавцу без всякого смущения или опаски!

Продавец же в свою очередь должен ответить на все, что Вас интересует, так как если квартира продается без какого-либо мошеннического замысла, то продавец с легкостью ответит, а не будет пытаться увильнуть от разговора!

Мошеннические схемы

Может возникнуть такая ситуация, что продавец желает продать квартиру по схеме мошенничества. В данном случае продавцом будет являться человек, которые совершает обдуманно действия против воли закона.

О том, какие вопросы задать продавцу, чтобы не быть обманутым, читайте в нашем материале.

Продавец, возможно, будет использовать «липовую» доверенность от чьего-либо лица, которое якобы доверило ему право представления интересов собственника. В этом случае настоящий собственник в обязательном порядке поспешит обжаловать такую сделку, и суд признает ее недействительной.

Подделка паспорта

Продажа квартиры по паспорту, который является подделкой подлинника. Чаще всего человек, выставляющий себя за собственника, подделывает паспорт настоящего владельца, например путем снятия взятия квартиры в аренды при долгом отсутствии собственника. Злоумышленник подделывает паспорт и получает все необходимые документы, выдавая себя за настоящего правообладателя.

Материнский капитал

• Если квартира приобреталась на средства материнского (семейного) капитала, то владелец сертификата обязан наделить своих детей, включая первого ребенка и последующих за вторым, долями в данной жилплощади.
• Если этого не произошло, то такую сделку вправе признать недействительной, если раскроется факт приобретения квартиры за средства сертификата.
• О том, как составить договор купли-продажи квартиры за материнский капитал, читайте здесь, а в этой статье рассказано, кто будет собственником жилья.

Скрытие наследников

Это может случиться тогда, когда злоумышленники принудительно заставляют написать завещание, чтобы наследство перешло к ним, за место людей, имеющих право на квартиру в силу закона. Это происходит чаще всего с пожилыми людьми или людьми, которые недееспособны или ограниченно дееспособны. Выявить факт подложного завещания тяжело, но возможно.

Как правило, наследодатель и сам мог не знать о факте наличия других детей. Данные явления довольно распространены, когда владельцем квартиры являлся мужчина, реже всего такое происходит с женщинами. Порой владельцы могут специально скрывать других наследников, но чаще всего они просто о них не знают и даже не могут предположить их существование.

Еще более частое явление, когда родственники, будучи наследниками жилой площади, договариваются о том, что кто-то из них не собирается претендовать на наследство. Тем самым давая право другому наследнику продавать или менять квартиру на свое усмотрение.

1. Но в такой устной договоренности есть один нюанс в том, что сторона, которая приняла решение доверить право распоряжением квартиры другой, может вновь «передумать» и заявить свои права, как лишенный наследства родственник, попросив пересмотреть сделку о купле-продаже.
2. Ваше подозрение должно вызвать тот факт, что в завещательном письме могут быть указаны только те родственники умершего, которые наиболее ему близки, либо наоборот люди, которые не имею ничего общего с умершим наследодателем.
3. В этих ситуациях, возможно, то, что либо идет сокрытие других родственных связей, которые вправе через суд признать незаконность сделки, так как они и так вступят в законное наследование, независимо, от завещания, либо завещание было написано под силой принуждения или мошенничества злоумышленников.

Еще о рисках приобретения жилья на вторичном рынке:

Заключение

Покупка квартиры в любом случае рискованный шаг для покупателя. А если это еще и вторичный рынок, то нужно быть еще более бдительным к продавцу и предоставляемым им документам. Если человек Вам кажется не надежным или не внушает доверие, то лучше обратиться за помощью специалиста риэлтерского агентства, чем самостоятельно проверять необходимые документы.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Источник: https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/na-vtorichnom-rynke/osnovnye-riski.html

Как избежать рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Ищете квартиру на вторичном рынке и тревожитесь, как бы не остаться без жилья и денег? Страхи небезосновательны: права покупателей недвижимости закон защищает слабо. Случаев, когда миллионное приобретение оборачивается судебной тяжбой с непредсказуемым финалом, предостаточно. Неучтенные наследники, прописанные в квартире дети, претензии возникших из ниоткуда бывших супругов и даже заявления собственника о том, что он действовал в беспамятстве под давлением покупателя, — неполный перечень потенциальных сюрпризов.

Есть ли шанс пройти через это минное поле и остаться невредимым? Ответ юристов: да, при условии, что вопрос безопасности сделки граждане возьмут под тотальный личный контроль.

Проверят прошлое квартиры, соберут досье на ее жильцов, найдут информацию о бывших владельцах, затребуют все необходимые документы.

Одним словом, проявят максимальную бдительность при покупке, и тогда очень скоро смогут беззаботно попивать чай с баранками на уютной кухне своего и только своего дома.

Вопросы, которые следует задать продавцу

• Кто продает недвижимость — собственник или его доверенное лицо?
• Сколько у квартиры владельцев?
• На каком основании получено жилье и зарегистрировано ли право собственности?
• Есть ли несовершеннолетние среди собственников или пользователей?
• Сколько человек прописано в квартире?
• Если продавец состоит в браке, согласен ли супруг на продажу?
• Нет ли третьих лиц, претендующих на право владения или пользования жильем?
• Существуют ли обременения, ограничивающие права на недвижимость?
• Как долго продавец владеет квартирой?

Зачем задавать эти вопросы, станет понятно дальше.

Распоряжаться квартирой может только ее владелец, поэтому важно выяснить у продавца, кто он: собственник или действующее по доверенности лицо. Второй вариант хуже, и не только потому, что в этом случае придется собирать досье на обоих.

Продажа по доверенности — удобный инструмент для мошенников. Они могут «выбить» документ из недееспособного хозяина, а то и вовсе изготовить фальшивку и продавать квартиру постороннего человека, работающего по контракту далеко от дома.

Как не повторить типичных ошибок покупателей и не стать жертвой аферистов?

Если владелец жилья находится в зоне доступа, следует настоять на встрече с ним. Вам необходимо убедиться, что он действует по доброй воле и только в силу обстоятельств перепоручил продажу другому человеку.

Может статься, документ давно отозван, а вам показывают экземпляр, оставшийся на руках у доверенного лица.

Доверенность на продажу недвижимости должна быть заверена нотариально. Раньше, чтобы убедиться в ее подлинности, приходилось договариваться о встрече с выдавшим ее нотариусом.

С января 2017 года стало намного проще: Федеральная нотариальная палата создала интернет-сервис для проверки подобных документов.

Теперь, зная реквизиты доверенности, каждый может выяснить, внесена ли она в единый реестр.

Попросите продавца предъявить паспорт и без стеснений изучите его страницы. Чтобы убедиться в подлинности документа, воспользуйтесь специализированным сервисом на сайте Федеральной миграционной службы.

Такая проверка — скорее формальность, но она даст понять, существует ли паспорт с указанными данными. За действительно значимой информацией о личности продавца следует обратиться в местное подразделение ФМС.

Кроме того, необходимо получить подтверждение полной вменяемости владельца жилья, а это щекотливый и тонкий момент.

Если вскоре после заключения сделки родственники продавца заявят в суде, что он был не в себе, ваша тактичность выйдет вам боком. Попросите в вежливой форме собственника съездить с вами в психоневрологический и наркологический диспансеры и получить документ о том, что он не состоит у них на учете.

Внесите нотку юмора — скажите, что готовы за компанию получить такие же справки для себя.

Если продавец водит автомобиль, может оказаться достаточным убедиться в наличии прав. Гражданам, состоящим на учете в ПНД, их не выдают. Но справки из диспансеров, полученные на этапе заключения договора купли-продажи, все-таки надежнее.

Кроме паспорта и справок, подтверждающих адекватность действий, владелец жилья должен предоставить:

• выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающую право собственности;
• нотариально заверенное согласие супруги/а на продажу жилья, если состоит в браке;
• свидетельства о рождении детей;
• выписку из домовой книги с перечнем зарегистрированных в квартире жильцов;
• оформленное у нотариуса согласие на продажу от других собственников недвижимости;
• договор ипотеки, если квартира куплена с привлечением жилищного займа.

Свидетельство о регистрации права собственности с 2016 года упразднили. Раньше именно оно служило главным подтверждением законного владения недвижимостью. Сейчас на смену ему пришла выписка из ЕГРН. Но документ о госрегистрации остался на руках у владельцев, и это часто вносит путаницу.

Например, разведенные супруги поделили совместное жилье, и каждый зарегистрировал долевую собственность. Но у того из них, на кого прежде была оформлена квартира, все еще остается свидетельство о праве собственности. То есть, фактически ему принадлежит одна комната, а покупателю он может предъявить документ о владении всей квартирой.

Будьте бдительны и ориентируйтесь только на данные выписки из ЕГРН.

Допустим, найденный вариант вас устраивает по всем параметрам, и продавец, он же собственник, оказался вне подозрений. Хорошие сапоги — надо брать? Ни в коем случае, пока вы не получите полную информацию обо всех проживающих в квартире людях.

Существует несколько категорий лиц, чье право пользования жилплощадью сохраняется и после продажи. Среди них:

• члены семьи, в свое время отказавшиеся от приватизации квартиры;
• дети, которые не достигли совершеннолетия и либо остались без родительского попечения, либо находятся под опекой;
• те, кто занимает жилплощадь на основании завещательного отказа;
• бывшие владельцы, продавшие ранее «вашу» квартиру с условием своего бессрочного проживания в ней;
• лица, занимающие квадратные метры на основании договора безвозмездного пользования или найма.

Чтобы получить сведения обо всех жителях заинтересовавшей вас квартиры, потребуется выписка из домовой книги — желательно архивная, как более информативная. Данные о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент, содержатся в Едином жилищном документе.

Запрашивать подобную информацию вправе только собственники недвижимости или прописанные жильцы. Если продавец твердо намерен утаить от вас кого-то из домочадцев, правда может открыться только после покупки, как бы добросовестно вы не «копали».

Поэтому при наличии сомнений стоит заручиться услугами опытного юриста или риелтора.

Вы еще не передумали?

Возможно, имеет смысл рассмотреть вариант покупки жилья в новостройке? Тоже не стопроцентная гарантия беспроблемной сделки, но опасностей меньше. Особенно если вооружиться рекомендациями, как не попасть на горе-застройщика и не потерять деньги.

• Квартирой в строящемся доме никто до вас не владел, у нее нулевая правовая история, поэтому меры предосторожности сводятся к изучению репутации строительной компании.
• Критерии оценки простые: опыт работы на рынке, степень финансовой устойчивости, количество, качество и сроки сдачи построенных объектов. Специалисты компании «МИР недвижимости» выбрали лучших застройщиков Санкт-Петербурга и предоставили пользователям возможность легко найти перспективный проект по заданным параметрам:
• Если ваш выбор по-прежнему — вторичный рынок, придется скрупулезно собирать информацию, анализировать факты и просчитывать шаги, стараясь свести риски на нет.

Это страшное слово — риелтор

Вы находите интересный вариант квартиры от собственника и договариваетесь о просмотре. На встречу же является посредник, который представляется другом/родственником/коллегой владельца. Поясняет, что хозяин жилья в отъезде и поручил ему вести продажу.

Показать доверенность без предварительного задатка отказывается. Некоторые риелторы действуют именно так — выдают себя не за тех, кем являются, темнят и юлят. Бегите от таких подальше. В лучшем случае они нагреют руки на вашей сделке на несанкционированные 300-400 тысяч рублей.

Худший вариант даже рассматривать не стоит.

Когда посреднику можно доверять

Добросовестный риелтор никогда не скрывает правду.

Он по первому запросу показывает доверенность от собственника для подтверждения своих полномочий и предоставляет документы, из которых следует, что доверитель действительно обладает правом собственности на квартиру.

Риелтор-профи не станет требовать от вас передачи задатка — подобное соглашение заключается только между покупателем и собственником. Роль агента по продаже сводится исключительно к помощи в составлении документа и присутствию при передаче денег.

Как определить, что риелтор — мошенник? Тема для отдельной статьи.

Вы, как покупатель, тоже можете заключить договор с риелтором, переложив на него обязанности по поиску подходящего жилья.

Хороший специалист с выработанным профессиональным чутьем — находка для тех, кто слабо ориентируется в специфике рынка. Кроме того, договор предусматривает страхование ответственности перед клиентом.

Если риелтор допустит просчет, из-за которого сделку признают недействительной, вы получите компенсацию ущерба в рамках оговоренной суммы.

На каком основании?

Непременно следует узнать, на каком основании возникло право собственности нынешнего хозяина на рассматриваемую недвижимость. Этот момент — своеобразный краеугольный камень в деле проверки юридической чистоты жилья.

Имея точное представление о том, как квартира попала к владельцу, вы сможете определить круг требующих проверки документов, а также сделать выводы о наличии/отсутствии третьих лиц, способных претендовать на жилплощадь.

В зависимости от причины, по которой квартира оказалась во владении продавца, документ-основание может быть представлен:

• договором передачи жилья в собственность — для приватизированной недвижимости;
• договором купли-продажи — в случае приобретения квартиры на вторичном рынке;
• договором со строительной компанией, если жилье покупалось в новостройке;
• договором дарения;
• свидетельством о праве на наследство;
• добровольным соглашением или судебным решением о разделе имущества, если речь идет о совместной собственности бывших супругов;
• ипотечным договором;
• справкой о выплаченном пае;
• договором пожизненного содержания в случае получения квартиры под обязательства ренты.

Если квартира получена в наследство

Вам не повезло. И это лишь отчасти шутка. Покупать такое жилье рискованно, особенно если со дня вступления в наследство не прошло трех лет. По истечении срока исковой давности вероятность возможных сюрпризов заметно сокращается, но к нулю не сводится.

Забытый родственник может свалиться как снег на голову в любой момент, сообщить, что не знал об открытии наследства и заявить о своих правах на квартиру, которую вы давно считаете своей.

Не стоит скидывать со счетов и другую категорию наследников — тех, кому положена обязательная доля, даже если недвижимость завещана другому лицу.

Как застраховаться от возможных притязаний?

Лучшее, что вы можете сделать, — отказаться от квартиры. Но если вариант очень уж привлекательный, постарайтесь обильно подстелить соломку. Досконально изучите свидетельство о праве на наследство и выясните, не предоставляется ли кому-то из семьи права на пожизненное проживание в квартире.

Убедитесь, что среди родственников продавца нет наследников той же очереди, что и он. Если есть, получите от них письменный отказ от наследства. Попросите продавца составить и заверить у нотариуса заявление о том, что все требования потенциальных наследников он обязуется удовлетворить за свой счет.

И наконец, застрахуйте сделку.

Титульное страхование обеспечивает защиту на случай утраты вами права собственности на купленное жилье.

Но только в том случае, если судьи сочтут вас добросовестным приобретателем. Так называют покупателей недвижимости, совершивших все необходимые действия для проверки юридической чистоты квартиры.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние

За защитой прав детей следят органы опеки и попечительства — сделки с жильем с участием несовершеннолетних редко происходят без их вмешательства. Если ребенок имеет долю в праве собственности на квартиру, продавец обязан получить от органов опеки разрешение на продажу жилья.

Не обойтись без такого документа и в случае, когда дети остались без родителей или находятся под опекой. А если у несовершеннолетнего есть родители и он не имеет доли в квартире, то независимо от факта его прописки разрешения от органов опеки не требуется.

Разобраться самостоятельно в этих тонкостях непросто, поэтому если вы твердо намерены приобрести квартиру, в которой прописаны дети, стоит обратиться за помощью к опытному юристу.

А что скажет вторая половина?

Если продавец состоит в браке и квартира является совместным с супругом имуществом, без нотариально заверенного согласия последнего она не может быть продана. Часто недвижимость принадлежит обоим супругам, даже если они в разводе. В таких случаях тоже требуется получить согласие второго из пары.

А теперь представьте, с какой легкостью человек может «потерять» паспорт и оформить новый — чистый, без штампов.

Кто подтвердит, что за его плечами нет женитьбы и развода? Где гарантия, что после покупки жилья не нагрянет его бывшая супруга и не потребует через суд свою долю? Идеальный вариант, если собственник состоит в браке с тем человеком, совместно с которым приобреталось жилье, и супруги единодушны в желании его продать.

История квартиры: копайте глубже

Чтобы понять, насколько благонадежен выбранный вами вариант, попросите собственника сделать запрос на расширенную выписку из ЕГРН. В этом документе будут отражены все события, происходившие с объектом за последние 20 лет. Вам важно выяснить, нет ли в прошлом квартиры темных пятен, таких, как:

• сомнительные сделки, особенно с участием государственных предприятий и юридических лиц;
• частые перепродажи со сменой собственников;
• судебные споры;
• факт нахождения под арестом или в залоге у банка.

Если окажется, что у квартиры есть обременения или не так давно она находилась в эпицентре конфликта, стоит дважды подумать, иметь ли с ней дело. Регулярный переход недвижимости из рук в руки — и вовсе красный флажок для покупателя. За такими действиями явно просматривается мошенническая схема продаж по поддельным документам.

Минимизируйте риски

Какой покупатель не хотел бы найти квартиру своей мечты — подходящую по характеристикам и цене, с единственным (совершеннолетним и дееспособным) собственником, владеющим недвижимостью с момента ее постройки.

Реальность, увы, вынуждает спускаться с небес на землю. Поиск жилья с безупречно чистой историей — квест для настойчивых и удачливых.

Поэтому не остается ничего другого, как держать ухо востро, прислушиваться к внутреннему голосу и следовать ряду правил:

• отказывайтесь от квартиры, если со дня последнего перехода в право собственности не прошло трех лет;
• отвергайте варианты продаж по доверенностям;
• проходите мимо, если цена недвижимости заметно ниже рыночной;
• продолжайте поиск, если столкнулись сразу с несколькими настораживающими маркерами: большим количеством домочадцев, прописанными в квартире детьми, инвалидами или выбывшими в неизвестном направлении родственниками;
• всесторонне проверяйте владельца недвижимости и историю квартиры;
• фиксируйте факт дееспособности продавца в день заключения договора;
• заверяйте сделку у нотариуса;
• оформляйте титульное страхование как минимум на 4 года после покупки, а лучше на 7 или даже 10 лет.

И обязательно верьте, что найдете квартиру, которую сможете купить без колебаний и страхов. Не жалейте времени и сил — они с лихвой окупятся стабильностью и душевным равновесием.

Источник: https://mirndv.ru/blog/kupit-kvartiru-vo-vtorichke-i-ne-ostatsya-s-nosom/

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Случай из практики

Сергей купил квартиру в Москве, ему даже удалось выторговать хорошую скидку. Сделка прошла гладко, нотариус заверил документы, но через полгода Сергей получил заказное письмо от незнакомого человека с просьбой освободить квартиру, которую он занимает незаконно.

Автор письма – Зоя Викторовна, мачеха продавца квартиры. Она продала 2/3 своей доли в единственной квартире своему пасынку, а затем через 4 месяца и оставшуюся треть. Сделку заверили у нотариуса дважды по факту передачи частей квартиры. В документах написано, что Зоя Викторовна получила деньги до подписания бумаг. Но на деле ни копейки из обещанных 10 млн она от своего пасынка не видела.

В итоге женщина обратилась в суд, рассказала, что страдает физическими и психическими заболеваниями и момент заключения сделки даже не помнит, и выиграла дело. Судья признал: во время заключения договора она была недееспособной. В итоге квартиру вернули Зое Викторовне, на ее пасынка наложили финансовое взыскание, а Сергей остался без квартиры и денег.

Попасть в подобную ситуацию крайне неприятно, но столкнуться с ней при покупке вторичного жилья может каждый. Чтобы подобная участь не коснулась вас, мы описали самые частые риски при покупке квартиры на вторичном рынке и способы их снизить.

Риск обмана со стороны продавца

В чем подвох

Бывает так, что продавец умалчивает о проблемах, с которыми вы столкнетесь уже после покупки. Чаще всего это:

• большие долги по коммунальным платежам, которые могут доходить до сотен тысяч. Выплачивать их придется вам, так как задолженность закрепляется за квартирой, а не собственником;
• незарегистрированная перепланировка, которая приводит к штрафу от 2000 до 2500 руб. и предписанию на возврат квартиры к изначальному состоянию или дорогостоящему согласованию изменений;
• процесс оспаривания собственности на квартиру в суде, о котором при продаже вам не рассказывают. В итоге сделку могут признать недействительной, а деньги не возвратят.
• собственник находится в предбанкротном состоянии, поэтому принадлежавшую ему ранее квартиру отберут за долги, но уже у вас.

Иногда встречаются и настоящие мошенники. Они используют фиктивную доверенность на право продажи или поддельный паспорт на имя настоящего владельца, но со своей фотографией. Как правило, в такой ситуации мошенники пропадают сразу после получения аванса. Но иногда они доводят сделку до конца. После этого появляется настоящий владелец квартиры и возвращает ее себе в судебном порядке.

Как себя обезопасить

В первую очередь нужно сверить фото из паспорта и внешность продавца. Личность человека можно проверить по реестру недействующих паспортов или в паспортном столе, а затем по открытым базам данных (единый реестр о банкротстве, ФССП).

• Обязательно нужно сверить планировку с планом БТИ. План жилья (чертеж) вместе с экспликацией (перечисление основных параметров квартиры) можно получить в районном отделении БТИ. Также можно вызвать замерщика, который отметит незаконные изменения прямо на чертеже красными линиями. Обратите внимание, что запрос в БТИ может выполнить только владелец квартиры.
• Сверьте фактический адрес квартиры с указанным в выписке из ЕГРН. Получить выписку можно в электронном или бумажном виде в Росреестре. Для этого понадобятся: заполненное заявление, паспорт гражданина РФ, квитанция об оплате госпошлины.

Риск потери аванса

В чем подвох

Обычная практика, когда покупатель передает продавцу аванс, чтобы закрепить свое намерение купить квартиру.

• Аванс – сумма, которая в случае отмены сделки возвращается покупателю вне зависимости от причин.

Как правило внесение аванса подразумевает, что квартира будет снята продавцом с продажи, а значит понравившаяся квартира достанется именно вам, а не другому покупателю, который посмотрит квартиру после вас и сделает продавцу более заманчивое предложение. Однако внесение аванса без заключения договора может быть связано с дополнительными рисками. Продавец пропадет с деньгами, заявит, что не получал аванс и пр.

Важно!

В случае отказа продавца вернуть положенную сумму, можно обратиться в суд и добиться этого в соответствии со ст. 381 ГК РФ, если соглашение было оформлено правильно.

Как себя обезопасить

Внимательно читайте соглашение об авансе, если его предоставляет продавец. В тексте могут содержаться невыгодные для вас условия или неточная информация:

• ваша дополнительная ответственность;
• сроки, когда продавец снимает с себя все обязательства и оставляет себе деньги;
• фиктивные паспортные данные и т. д.

В документе обязательно укажите все детали будущей сделки – сроки продажи, стоимость квартиры, характеристики жилья и прочее. Также в соглашении можно прописать штрафные санкции, которые будут применяться в случае нарушения договоренностей одной из сторон. Обязательно проверьте подлинность документов продавца, чтобы можно было потребовать возврат аванса в судебном порядке.

Риск нарушения прав несовершеннолетних

В чем подвох

Покупка жилья, в котором зарегистрированы (или имеют долю) дети, может привести к признанию сделки недействительной, если ребенок решит заявить свои права.

По п. 1 ст. 21 ГК РФ все люди, не достигшие 18 лет, считаются несовершеннолетними.

Если ребенок имеет долю в квартире или зарегистрирован в ней, для покупки недвижимости потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Это ведомство отслеживает, чтобы во время сделок с квартирами не ущемлялись права детей. Без соответствующего разрешения договор купли-продажи будет признан недействительным.

Например, несовершеннолетний проживал в квартире, но в список владельцев во время приватизации его почему-то не включили.

При этом отсчет срока исковой давности в данном случае начнется с момента, когда ребенок узнал о нарушении прав. То есть даже через 5 и более лет после правонарушения.

• Важно!
• Дети могут обратиться в суд для признания сделки недействительной до и после исполнения 18 лет.
• Как себя обезопасить

• Возьмите из органов опеки и попечительства разрешение на проведение сделки. Это самая надежная защита. Письменный запрос на его получение могут сделать родители или другие лица, имеющие законное право представлять интересы ребенка. Запрос делается в органы опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Выдача справки бесплатная.
• Убедитесь, что у ребенка будет место жительства. Запросите у продавца справку, что у ребенка гарантированно будет место для проживания после продажи квартиры.
• Проверьте прописку детей в квартире. Запросите у продавца расширенную архивную выписку из домовой книги. В этой справке указываются все лица, которые когда-либо были зарегистрированы в жилом помещении. Документ позволяет посмотреть информацию о прописке несовершеннолетних до приватизации. Это позволит понять, существует ли вероятность нарушить права детей при покупке квартиры. Если недвижимость была приватизирована с прописанным в ней ребенком, он не теряет на нее права даже после продажи.

Риск нарушения прав супруга собственника

В чем подвох

Сделку могут аннулировать, если на квартиру имеет право настоящий или бывший супруг продавца. Согласно п. 1 ст. 256 ГК РФ, все нажитое супругами в браке имущество является совместной собственностью, если отсутствует договор с иными условиями владения.

В случае с квартирой муж или жена могут претендовать на долю, даже не будучи внесенными в реестр в качестве собственника. Для проведения сделок с недвижимостью, являющейся совместным имуществом, обязательно нужно письменное согласие второго супруга, заверенное нотариусом.

Без этого документа муж или жена, не участвующий в продаже, может добиться признания договора недействительным через суд.

Важно!

Согласие второго супруга не требуется в случаях, когда жилье принадлежит только одному лицу. Например, согласно п. 1 ст. 36 СК РФ, имущество, приобретенное до вступления в брак, а также полученное в дар или наследство во время брака, не относится к категории совместно нажитого. Соответственно, собственник вправе осуществлять его продажу без согласия супруга.

Как себя обезопасить

Проверьте по паспорту, состоял ли продавец в браке на момент приобретения жилья. Если паспорт выдан позднее даты покупки и не содержит отметки о семейном положении, запросите письменное заявление о гражданском состоянии, заверенное нотариально. В этом документе продавец указывает, что не имеет супругов, которые могут претендовать на недвижимое имущество.

Бывают ситуации, когда собственник квартиры зарегистрировал брак второй раз, а квартира была приобретена в первом браке. В подобных случаях нужно требовать письменное согласие на продажу именно от бывшего супруга.

Риск приобрести квартиру, обремененную правами третьих лиц

В чем подвох

После покупки квартиры на нее могут предъявить права:

• Пользователи квартиры, отказавшиеся от приватизации. При приватизации квартиры один из взрослых членов семьи мог прописаться и написать отказ от приватизации. В данном случае за ними сохраняется право пожизненного пользования этой недвижимостью.
• Получатели ренты. Люди, продавшие квартиру по договору ренты, сохраняют право проживать в ней. Они называются рентополучателями. Рентополучатель подписывает с покупателем договор, по которому продает квартиру по очень выгодной цене в обмен на возможность жить в квартире, получать финансовую или иную (продукты питания, физическая помощь) поддержку. Продавцы могут умолчать о существовании этих лиц и продать вам недвижимость вместе с рентополучателем, который потом в судебном порядке вернет квартиру себе.
• Несовершеннолетние под опекой или попечительством. Если не было получено разрешение из органов опеки и попечительства, законный представитель ребенка может обратиться в суд для признания сделки недействительной.
• Лица, имеющие право пользования в силу завещательного отказа. По завещанию можно обязать наследников передать права пользования недвижимостью третьим лицам, чтобы, например, рассчитаться по долгам (ст. 1137 ГК РФ). Это и есть завещательный отказ. Наследники могут не сообщить о своих обязательствах и продать вам квартиру, которая на самом деле принадлежит другому лицу.

Главная опасность фактора «третьих лиц» состоит в том, что их участие в сделке неявное, но при этом за ними сохраняется право на пользование квартирой даже после смены собственника. Отследить нарушение их интересов по типовому набору документов очень сложно.

Впоследствии «третьи лица» могут оспорить сделку купли-продажи и заявить права на квартиру. И даже без признания договора недействительным они могут предъявить претензии на пользование жильем.

В любом случае вы будете существенно ограничены в правах на квартиру, даже если не потеряете ее.

Важно!

Как себя обезопасить

В первую очередь запросите у продавца выписку из домовой книги, где будут указаны все зарегистрированные в квартире люди. Если вы обнаружите в справке кого-то, кроме самого продавца, выполните следующие действия.

• Потребуйте снять с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных в квартире.
• Убедитесь, что все договоры о передаче жилья в аренду или безвозмездное пользование расторгнуты до проведения сделки.
• Возьмите новую выписку из домовой книги. В квартире не должно быть зарегистрированных лиц.

Обратите внимание, пользователи квартиры по завещательному отказу, снятые с регистрации, не теряют свое право на эту недвижимость. В таком случае у них нужно взять письменное заявление об отказе от претензий, заверенное нотариусом.

Риск признания продавца частично или полностью недееспособным

В чем подвох

Договор купли-продажи можно признать недействительным, если в судебном порядке будет доказана ограниченная дееспособность или недееспособность продавца. Сложность состоит в том, что признать продавца недееспособным на момент заключения сделки могут уже после оформления договора. Инициаторами судебных исков обычно выступают недовольные родственники. Реже – опекуны или попечители.

Важно!

На момент заключения договора купли-продажи продавец уже может быть признан недееспособным по решению суда и находиться на учете в соответствующих диспансерах. Данный факт при продаже квартиры могут скрыть недобросовестные посредники. Повышенное внимание нужно проявить при совершении сделок с людьми преклонного возраста.

Как себя обезопасить

Попросите у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, а также из органов опеки и попечительства об отсутствии попечительства и судебных решений по ограничению прав из-за недееспособности.

Если продавец на момент проведения сделки стоит на учете, подписывать договор нужно только в присутствии нотариуса и врача-психиатра. Для большей надежности можно вести видеосъемку. Обратите внимание на особенности подписания договора.

В зависимости от степени ограничения дееспособности:

• лицо, признанное ограниченно дееспособным, может подписывать документы самостоятельно, но в присутствии попечителя;
• в случае полной недееспособности договор заключается с опекуном, действующим от имени подопечного на основании соответствующих документов.

В обеих ситуациях нужно потребовать разрешение от органов опеки и попечительства на проведение сделки.

Чтобы обезопасить себя от ситуаций, когда продавца постфактум признают недееспособным или ограниченно дееспособным на момент заключения сделки, рекомендуем обратиться к юристам. Также договор купли-продажи следует заключать у нотариуса. В случае признания такой сделки недействительной он понесет материальную ответственность.

Риск нарушения прав наследников

В чем подвох

После продажи квартиры, полученной в наследство, вас могут ожидать судебные разбирательства с ранее неизвестными наследниками. И риск высок, поскольку в данном случае общий срок исковой давности (3 года) имеет исключения.

Например, неучтенный наследник может появиться спустя длительное время после смерти хозяина квартиры.

И если в суде он убедительно докажет, что пропустил срок вступления в наследство по уважительной причине, договор купли-продажи признают недействительным по ст. 1155 ГК РФ.

Важно!

Как себя обезопасить

Чтобы обезопасить себя, покупку лучше совершать по истечению срока исковой давности. Обязательно нужно заверить договор у нотариуса. Также потребуйте от продавца написать заявление об отсутствии иных наследников на квартиру. Это позволит усилить ваши позиции при защите своего права на квартиру в суде.

Исковая давность – надежный защитник от рисков

Согласно ст. 195 ГК РФ, участники сделки и третьи лица имеют право предъявлять претензии и оспаривать сделки с недвижимостью в пределах сроков исковой давности. Отсчет исковой давности наступает только с того момента, когда человек узнал, что его права были нарушены.

Общий срок исковой давности составляет 3 года. При этом он не может превышать 10 лет со дня совершения правонарушения (ст. 196 ГК РФ). По истечению установленного законом периода заинтересованное лицо теряет право на подачу иска для защиты своих интересов. Учитывая данный факт, рекомендуем приобретать квартиры, которые уже долгое время находятся в собственности у продавца.

Покупка квартиры на вторичном рынке всегда связана с рисками. Без специальных знаний сложно учесть все сложности, которые могут возникнуть до, во время и после оформления договора купли-продажи. Чтобы избежать проблем, обращайтесь к опытным специалистам Safe Estate.

Источник: https://safe-estate.ru/riski-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/