Ипотека на долевое строительство: порядок заключения договора

Продолжаем наш эпический сказ о покупке квартиры в новостройке. В предыдущих статьях выбирали застройщика и торговались с ним.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

Вот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты. Время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть незабываемых этапов:

1. Подготовить свои документы.
2. Подписать договор долевого участия с застройщиком.
3. Зарегистрировать договор в Росреестре.
4. Оплатить стоимость квартиры.(Здесь надо подождать, пока застройщик сдаст дом.)
5. Подписать акты приема-передачи квартиры, получить ключи.
6. Зарегистрировать право собственности.

Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.

В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором. Регистрация договора, оплата, приемка квартиры и регистрация собственности — темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.

Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.

Самый простой случай — вы не женаты или не замужем, оформляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку. В этом случае готовьте только паспорт.

Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список.

У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры — люди, которые знают всё об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение.

Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.

1. Анкету-заявление на кредит — у каждого банка своя форма, запрашиваете в банке.
2. Копию паспорта.
3. Копию свидетельства о браке или о расторжении брака.
4. Копию свидетельств о рождении или паспортов детей, если есть.
5. Копию трудовой книжки — попросите заверенную копию у работодателя в отделе кадров.
6. Копию справки о доходах по форме 2-НДФЛ — тоже берете на работе, в бухгалтерии.

Тинькофф Ипотека

бесплатный сервис-помощник по подбору и оформлению ипотеки

Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку — вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.

Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, всё ли вы взяли.

В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия. Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.

Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.

Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:

1. Стоимость квартиры.
2. Дата сдачи новостройки.
3. Строительный адрес дома.
4. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
5. Этаж и предварительный номер квартиры.
6. Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
7. Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
8. Страхование ответственности застройщика.
9. Ваши паспортные данные.
10. Реквизиты застройщика.

В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.

Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор.

Статью о плохих формулировках, которые могут вам навредить, напишем отдельно.

Но есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ.

Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ, выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.

Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.

Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи.

Что это значит. Застройщик сдаст городу дома и получит разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017.

Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.

Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.

Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:

Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации.

Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит.

Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.

В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п. 1.

1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв. м, указанной в п. 3.1.

настоящего Договора, в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.

По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ. Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам — у каждого застройщика по-своему.

Фрагмент из проекта договора долевого участия

Ваша задача — посмотреть в ДДУ, кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.

Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор — это законно и нормально.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/crazy-docs/

Договор долевого участия в строительстве с ипотекой: образец 2020

Договор долевого участия в строительстве с ипотекой не является гарантией того, что застройщик выполнит свои обязательства по нему. Эта сделка не убережет вкладчика от мошенничества, долгостроя и, тем более, от банкротства строительной фирмы.

Однако в среде юристов и простых граждан считается, что ДДУ – лучший способ защиты прав дольщика.

Чтобы понять, почему именно он заслужил такую «народную любовь», разберемся с тем, что из себя представляет договор долевого участия с ипотекой, в чем его особенности, как он заключается и расторгается, а также вам будет доступен образец для ознакомления.

Значение термина

Ипотека с ДДУ – сделка, которую заключают дольщик (физическое лицо) и застройщик (строительная компания). По ее условиям дольщику передается доля участия в строительстве многоэтажного дома в виде отдельной квартиры. После чего он обязуется внести определенную сумму в установленный срок на счет застройщика, чтобы погасить стоимость своей доли и получить ее в собственность. Выплаты могут производиться по частям или единовременно, в зависимости от договоренности сторон.

Ипотека при заключении ДДУ позволяет привлечь кредитные средства для выкупа доли участия при недостаточности или отсутствии собственных денег. Для этого перед заключением сделки клиент оформляет ипотечный договор с банком.

Затем застройщик открывает аккредитивный счет на свое имя, куда клиент вносит оговоренную сумму. После подписания и регистрации договора застройщик получает ее.

При невозможности вносить дальнейшие выплаты по ДДУ с ипотекой, покупатель теряет право долевого участия и переуступает банку право требования по договору.

Все условия ДДУ регламентируются 214 ФЗ, что позволяет получить защиту дольшику.

Что же касается внешней формы сделки, то она оформляется на русском языке, в бумажном виде по числу сторон и подлежит обязательной государственной регистрации.

Образец ДДУ с ипотекой Сбербанка и сервисом безопасных расчетов можно скачать у нас на сайте. Он соответствует 214 ФЗ и имеет типовой формат.

Тонкости ипотеки на долевое строительство

ДДУ не «делает» дольщика хозяином квартиры, он лишь дает ему возможность требовать от застройщика исполнения взятых на себя обязательств. Поэтому основное отличие покупки строящегося жилья от готового – это отсутствие права собственности. В рамках этой сделки государственной регистрации подлежит право залога недвижимости, а не право собственности.

В целом, существует несколько важных особенностей, на которые стоит обратить внимание перед заключением сделки:

• получить ипотеку на долевое участие можно только в банке, который сотрудничает с конкретным застройщиком;
• наличие точной информации – регистрацию в Росреестре пройдет только тот договор, где подробно указан:

• -срок сдачи дома в эксплуатацию;
• -срок передачи квартиры клиенту;
• -адрес застройки и прочие данные о строящемся объекте.;

• дата передачи квартиры – нередко фактический срок передачи в собственность сильно отличается от договорного. Перед подписанием, следует уточнить этот момент у застройщика. Если сроки действительно будут разниться, могут возникнуть проблемы с аккредитивом, да и будущий дольщик может отказаться от сделки;
• сумма ипотеки – перед тем, как подавать заявку на получение займа определенного размера, клиенту следует уточнить, на какие именно квартиры в строящемся доме распространяется ипотечное предложение банка. Нередки случаи, когда привлекательная на первый взгляд программа кредитования действует не в отношении всех квартир новостройки, а только многокомнатных или тех, которые находятся на первом или последнем этаже. В итоге их стоимость окажется куда выше, чем ожидает будущий дольщик;
• возмездность бронирования – подписывая договор, нужно быть готовым к тому, что бронирование заинтересовавшей квартиры окажется платным, причем довольно дорогим. Размер гонорара колеблется от 25-30 тысяч рублей до 2% от стоимости жилья. Самое главное, что следует уточнить – возможность возврата денег в случае отказа банка. Некоторые застройщики, при «сорвавшейся» сделке возвращают гонорар за бронирование в течение 1-2 месяцев, а некоторые — не возвращают вообще;
• аккредитация компании — строительная фирма может быть аккредитована сразу в нескольких банках. Выбирать банк нужно исходя из срока кредитования и процентной ставки, не принимая во внимание требование застройщика «сделать все побыстрее». Это связано с тем, что кредиторы, предлагающие «удобные» условия, часто требуют расширенный пакет документов, дольше рассматривают заявку, дольше принимают решение. Соответственно, оформление сделки с застройщиком занимает больше времени. Однако проще подождать, чем переплачивать.

Этапы оформления договора

Оформление долевого участия с привлечением ипотечных средств состоит из следующих ступеней:

• выбор подходящей новостройки и квартиры – почти все строительные фирмы на окончательных этапах строительства проводят ознакомительные экскурсии по объектам. Участие в такой экскурсии поможет точнее определиться с выбором;
• бронирование – получение ипотеки – длительный процесс, и бронирование гарантирует что застройщик не передаст за это время квартиру другим дольщикам;
• подача заявки на получение займа;
• подписание ипотечного договора и получение кредитных средств – возможно только при положительном решении банка;
• заключение договора долевого участия этот документ не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. После государственной регистрации он приобретает такую же юридическую силу, как и нотариально заверенные аналоги;
• регистрация договора в Росреестре;
• внесение средств на аккредитивный счет застройщика для выкупа права на долевое участие.

На последнем этапе сделки необходимо получить свидетельство о праве собственности на квартиру. Его выдает уполномоченный орган Росреестра при предъявлении:

• закладной и договора займа;
• договора долевого участия;
• акта сдачи квартиры в эксплуатацию;
• паспорта будущего собственника.

Важно знать, что в свидетельстве о праве собственности имеется отметка о том, что объект недвижимости обременен, т.е. является предметом залога по кредитному обязательству. Обременение означает, что покупатель не имеет права распоряжаться квартирой до полной выплаты долга. Подробнее как оформляется ипотека на новостройку и её плюсы и минусы разобраны в отдельной статье.

Погашение ипотеки до оформления права собственности

Нередко банки-кредиторы предусматривают возможность досрочного возврата займа. Это условие должно содержаться в ипотечном договоре. Однако, и без него при соответствующей договоренности, клиент может раньше времени выплатить оставшуюся часть кредита. После чего банк выдает бывшему заемщику справку об отсутствии задолженности.

С этой справкой клиент обращается в Росреестр (лично или через МФЦ) для снятия залога с объекта недвижимости. В ряде банков эта задача входит в обязанности представителя.

Важно знать, что обязательства застройщика по сдаче жилья никак не связаны с кредитными обязательствами покупателя. Выплата ипотеки не является гарантией того, что клиент в ближайшее время получит квартиру в «натуральном» виде.

Причины расторжения ДДУ с ипотекой

Чаще всего договор долевого участия с ипотекой расторгается по инициативе дольщика по следующим причинам:

• необоснованное и не обозначенное в договоре увеличение стоимости квартиры;
• «поборы» со стороны застройщика;
• приостановка строительства на неопределенный срок;
• перепродажа забронированного объекта;
• просрочка сдачи в эксплуатацию более, чем на два месяца;
• значительные изменения в планировке, влияющие на увеличение стоимости квартир;
• неуказанные дефекты, обнаруженные после подписания передаточного акта, при условии, что застройщик отказывается их устранить за свой счет.

Причиной расторжения ДДУ с ипотекой по инициативе банка признается невозможность заемщика погашать кредит с последующей передачей кредитору права требования по ДДУ.

Закон предусматривает, что стороны могут расторгнуть ДДУ при наличии ипотечного соглашения, как по собственной инициативе, так и через суд. Это может произойти по абсолютно любым основаниям, если одна из сторон считает, что ее права нарушены контрагентом.

Закон не позволяет дольщику отказаться от сделки по своей инициативе без каких-либо нарушений со стороны девелопера. В этом случае вернуть деньги гражданин может только через суд.

Порядок расторжения договора долевого участия с ипотекой

Процедура расторжения ДДУ с ипотекой не имеет каких-то особенных сложностей, при условии, что все пойдет «гладко».

В первую очередь, клиент должен получить согласие кредитора на прекращение договорных отношений со строительной компанией. Банк без проблем соглашается, если кредитные средства еще не переданы застройщику и «висят» на аккредитивном счету.

 После этого дольщик уведомляет строительную компанию о своем желании. В этом же уведомлении указывается срок в течение, которого застройщик обязан вернуть полученные средства. Согласно п.2 ст.9 Федерального Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» деньги возвращаются в течение 10 дней с даты извещения.

Письмо передается лично, отправляется по почте или интернету. Если застройщик перечисляет полученные средства в указанный срок, дольщик может поступить с ними двумя способами:

• вернуть всю сумму с процентами в банк (если в договоре займа есть такое условие);
• приобрести новое жилье и продолжать погашать ипотеку, изменив предмет залога.

Если застройщик отказывается вернуть деньги или отвечает «молчанием», клиент обращается в суд. На этом моменте мы остановимся отдельно, в виду длительности и сложности судебной процедуры.

Обращение в суд

Расторжение ДДУ с ипотекой происходит в общеустановленном исковом порядке. Дольщик составляет исковое заявление с требованием об аннулировании сделки и взыскании ранее оплаченной суммы долевого участия.

К заявлению прилагаются:

• паспорт;
• копия досудебного уведомления;
• расторгаемый договор;
• квитанция об оплате госпошлины;
• свидетельство о праве собственности (если оно уже выдано);
• договор банковского займа;
• письменный расчет суммы, взыскиваемой с ответчика (сюда входит не только оплата паевого взноса, но и расходы на госпошлину, оплату адвоката, неустойка и др.);
• иные документы, на которых истец основывает свое требование.

Иск рассматривается с участием банка, поскольку здесь затрагиваются и его интересы. В течение 30 дней суд выносит решение. При несогласии с ним любая сторона имеет право обжаловать его в вышестоящем суде.

Положительное решение, вступившее в законную силу, является основанием для возврата застройщиком полученных денег. В решении всегда указывается срок, отведенный на его исполнение.

Если ответчик не укладывается в него или игнорирует требование суда, дольщик передает постановление в ФССП на принудительное исполнение. Тогда путем ареста счетов или других материальных активов приставы взыскивают с компании присужденные средства.

Как уже сказано ранее, эти деньги бывший дольщик расходует двумя способами.

Если банк против

Выше рассмотрена ситуация, когда банк дал согласие на расторжение ДДУ с полученной ипотекой. Но что же делать, если он будет против? Ведь договор по сути находится в залоге, и без согласия банка дольщик не имеет права разрывать отношения с застройщиком.

В этом случае также придется обращаться в суд, где ответчиком будет уже кредитор. Чаще всего иски к застройщику и банку рассматриваются в ходе одного производства.

Судебная практика

Судебная практика по договорам долевого участия в строительстве с ипотекой показывает, что застройщик чаще всего не настроен возвращать дольщику «ни копейки». Мало кто из руководителей понимает, что подобная тактика приводит к тяжелым последствиям:

• остановке строительства;
• банкротству;
• аресту активов и счетов.

Суды назначают различные экспертизы для установления законности требования истца, и заключения, как правило, «говорят» в пользу последних. Однако, иногда экспертиза устанавливает, что с ответчика истребуются завышенные суммы. В результате чего истец уменьшает исковые требования, и снижаются штрафные санкции, возложенные на застройщика.

Важный момент. При расторжении ДДУ вы даже можете заработать. Дело в том, что если застройщик нарушил сроки строительства, вы имеете право в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия. Для этого достаточно написать письмо застройщику и оповестить его об этом.

Далее нужно буде подать на застройщика в суд за пользование вашими средствами. Суд часто идет на встречу и обязывает выплатить покупателю проценты за пользование его деньгами в размере 18% годовых.

Также вам будет интересно узнать, что покупателям новостройки с 2018 года доступна льготная ипотека под 6%.

Источник: https://ipotekaved.ru/dokumenti/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve.html

Ипотека на долевое строительство: нюансы, этапы, возврат ндфл

Время чтения 9 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Ипотека на долевое строительство – одна из самых востребованных банковских услуг в России.

В последнее время ипотека на жилье, которое находится еще и на стадии строительства, становится все популярней.

Потенциальных покупателей и заемщиков привлекают более низкие цены на квадратные метры по сравнению с теми, за которые продают новые квартиры в уже сданных в эксплуатацию домах.

Тем не менее, такие операции с недвижимостью имеют ряд своих особенностей, в которых стоит хорошо разобраться, чтобы не остаться с кредитом и без жилья.

Привлекательность квартир в новостройках

Квартиры в новом доме бесспорно привлекательней, чем на вторичном рынке. Покупатель въезжает в новый дом, оснащенный новыми коммуникациями и с облагороженной территорией. В большинстве новостроек для собственника имеется возможность менять планировку жилья на свое усмотрение.

Кроме того, часто дома строят целыми комплексами, куда входят различные заведения культуры, образования и т.д. Вполне логично, что стоимость такого жилья будет выше, чем в старых домах.

Поэтому потенциальные покупатели и стараются заключить договор с застройщиком на более ранних этапах строительства, что позволяет существенно сэкономить денежные средства.

Квартиры на первичном рынке имеют и еще один плюс: у них нет бывших владельцев. По этой причине не возникает риск признания договора недействительным из-за нарушения прав несовершеннолетних, недееспособных и т.д.

После того, как в законодательстве появилась норма, в которой говорится, что договор долевого строительства подлежит регистрации в Росреестре, уменьшилось количество мошеннических схем.

Особенности ипотеки на долевое строительство

Стоит заметить, что даже если покупатель способен расплатиться собственными средствами с застройщиком, то еще при первой консультации нужно у него поинтересоваться, готовы ли какие-либо банки кредитовать участие в их долевом строительстве.

Когда у застройщика не заключен договор ни с одним банком, то это может свидетельствовать о том, что компании сложно пройти проверку потенциального кредитора. И наоборот, если компания работает с несколькими банками, то вероятность проблем с вводом дома в эксплуатацию минимальная.

Практика банков по аккредитации застройщика связана с повышенными рисками. Дело в том, что заемщик не может оформить право собственности на приобретаемые квадратные метры, до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Залогом выступают имущественные права, и если дом не будет достроен и введен в эксплуатацию, то банк останется без обеспечения.

Поэтому ипотека на долевое строительство в основном оформляется под более высокий процент, чем кредиты на покупку недвижимости на вторичном рынке.

Проще получить положительный ответ от банка по застройщику, строительство дома которого уже подходит к завершению. Если же проект находится на стадии котлована, то оформить кредит на участие в нем достаточно сложно. Это возможно только у проверенных застройщиков, которые имеют партнерские отношения с финансовыми учреждениями.

 Таким способом многие решают вопрос улучшения жилищных условий: оформляют ипотеку на свое жилье, после перехода права собственности с разрешения банка продают его, и погашают ипотеку на долевое строительство.

Кредитный договор может предусматривать два уровня процентной ставки. Более высокие проценты заемщик платит до ввода дом в эксплуатацию и оформления права собственности. После того, как банку предоставляются подтверждающие документы, ставка по кредиту снижается.

Ипотека на долевое строительство охватывает также ряд государственных программ, направленных на улучшение жилищных условий граждан. К ним относится материнский капитал (многие банки готовы применять его в качестве части первоначального взноса), ипотека с государственной поддержкой, военная ипотека и т.д.

Этапы оформления

Заемщику, как и при оформлении ипотеки на покупку квартиры на вторичном рынке, нужно соответствовать определенному возрастному цензу, иметь необходимый стаж работы и подтвердить размер и стабильность своих доходов. Требования у разных банков естественно отличаются, их стоит уточнить заранее.

После принятия решения банком будет понимание того, какую сумму можно получить в кредит.

На следующем этапе заемщик выбирает квартиру у застройщика. Если у компании с банком заключен договор, то после выбора можно переходить к оформлению необходимых документов. Процедура упрощена еще и тем, что отсутствует необходимость в проведении оценки (расходы заемщика также уменьшаются).

Если же партнерских отношений у застройщика с банком нет, то потребуется время для его проверки. Перечень документов от компании в разных банках может отличаться, но однозначно потребуются следующие документы:

• копии учредительных документов;
• документ, подтверждающий право собственности на землю или долгосрочную аренду на него;
• копии разрешительных на строительство документов от государственных органов;
• техническая документация на объект строительства;
• проект договора участия в долевом строительстве.

Необходимо быть готовым к тому, что процедура проверки может затянуться на длительное время.

После окончательного выбора квартиры, покупатель заключает с компанией-застройщиком договор долевого участия (процедура и содержание всех необходимых документов регламентируется законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года). Документ должен содержать следующую информацию:

• идентификационные данные конкретного объекта и его подробную характеристику;
• сроки передачи объекта покупателю;
• способ обеспечения обязательств застройщика;
• цена договора, сроки и порядок оплаты.

Если покупатель планирует использовать материнский капитал, то об этом необходимо уведомить застройщика до подготовки договора. Информация об этом обязательно включается в документ.

Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в порядке, утвержденном законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». После этой процедуры покупатель вносит сумму первоначального взноса за счет собственных средств.

Подписанный договор долевого участия предоставляется в банк. На его основании заключается ипотечный договор, который также подлежит государственной регистрации.

Квартира в строящемся доме может быть приобретена не только напрямую у застройщика, но и у инвестора, который заключил с компанией договор долевого участия на более ранних этапах строительства. В этом случае между сторонами оформляется договор переуступки прав.

Далее банк перечисляет средства застройщику, а заемщик погашает кредит в соответствии с установленным графиком.

Также после введения дома в эксплуатацию заемщика ждет еще одна статья затрат: оформление договора страхования недвижимости. Это является обязательным требованием всех банков, так как объект ипотеки подлежит страхованию, согласно действующему законодательству.

Погашение ипотеки до оформления права собственности

Поскольку залогом при покупке недвижимости на основании договора долевого строительства выступает залог имущественных прав, то закладная не оформляется.

Поэтому снятие обременения происходит на основании совместного заявления заемщика и банка. При этом их присутствие (личное или уполномоченных лиц согласно доверенности) в Росреестре обязательно.

Регистратору также необходимо предъявить справку о полном погашении кредита и договор долевого участия.

Возврат НДФЛ

Источник: https://law03.ru/finance/article/ipoteka-na-dolevoe-stroitelstvo

Оформление ипотеки на долевое строительство

Начиная с 2008 года у россиян появилась возможность оформления ипотечного кредита на строящееся жилое помещение. Это открыло большие возможности желающим сэкономить денежные средства, поскольку разница в переплате по ипотеке в некоторых случаях достигает 25 — 30%. Подробнее ознакомиться с нюансами процесса поможет настоящая статья.

Можно ли взять ипотеку на долевое строительство?

Как только была внесена соответствующая поправка в законодательство РФ у граждан, желающих оформить жилищный кредит, возник ряд препятствий. Основная проблема заключалась в оформлении документов на получение ссуды на еще не построенную собственность. Клиент, отвечающий требованиям банковской организации, располагает возможностью оформить договор и взять залоговые средства.

Условия получения ипотеки при долевом строительстве заключаются в следующем:

• Заемщик предоставляет пакет необходимых документов в банк;
• Подтверждает свою платежеспособность.

Однако, банки согласны сотрудничать далеко не со всеми строительными компаниями. На решение банка в вопросе кредитования влияет не только репутация заемщика, но и репутация застройщика.

Порядок оформления ипотеки на долевое строительство

Чтобы оформить получение ипотеки на долевое строительство в банке необходимо придерживаться порядка реализации процедуры, который заключается в следующем:

• В первую очередь следует заключить договор частичного участия с застройщиком;
• Нотариально заверенный документ предоставляется в органы госрегистрации. Регистрация представляет собой подачу двух заявлений от дольщика и застройщика, а также предоставление вышеупомянутого договора совместного участия. Для первого дольщика длительность процедуры регистрации составляет 30 дней, для всех последующих 10 дней;
• После получения зарегистрированного документа дольщик обращается в выбранный им банк, который в свою очередь перечисляет денежные средства застройщику. С этого момента дольщик начинает выплачивать ипотечные и страховые взносы по установленной системе выплат.

Документы для оформления ипотеки на долевое строительство в банке:

• Личный паспорт;
• Заполненное заявление;
• Акт, свидетельствующий об уровне дохода;
• Соглашение с застройщиком;
• Документ, подтверждающий право собственности;
• Соглашение долевого строительства.

Оформление военной ипотеки

Ипотека при долевом строительстве для военных имеет ряд характерных отличий от аналогичного займа обычным гражданам. Максимальная сумма займа для военнослужащих составляет 2,2 миллиона рублей. Каждый взнос поступает в банк с личного накопительного счета военнослужащего.

Кредит для покупки строящегося жилья — экономный вариант для тех, кто по каким-либо причинам не может себе позволить покупку уже готовой квартиры.

Для оформления процедуры клиент предоставляет следующие документы:

• Паспорт (оригинал и копии страниц);
• Заполненная анкета;
• Акт, подтверждающий участие в накопительной — ипотечной системе;
• Военное удостоверение;
• Документ, свидетельствующий о семейном положении.

Образец договора

Потенциальный заемщик в обязательном порядке предоставляет в банк документальное подтверждение начала стройки и договоренность с представителем строительной организации.

Договор на долевое строительство обязан содержать в себе:

• Данные об объекте долевого стройки;
• Срок передачи жилья дольщику;
• Стоимость жилья, порядок и сроки выплат;
• План объекта;
• Срок гарантии на объект;
• Нотариально заверенное согласие супруга или супруги на совершение сделки.

Скачать образец договора на долевое строительство

Расторжение договора долевого строительства при ипотеке

Условия расторжения договора долевого строительства обязательно прописываются в самом договоре и перед подписанием. Существует четыре способа расторжения:

• По инициативе дольщика в одностороннем порядке;
• В судебном порядке;
• По инициативе застройщика в одностороннем порядке;
• По соглашению обеих сторон.

В любом из случаев застройщик обязан вернуть дольщику денежные средства. Срок возврата денег компанией при расторжении договора по обоюдному согласию имеет важное значение. Некоторые компании указывают срок до года. Поэтому дольщик не сможет обратиться в суд в случае не возврата денег в течение года.

При расторжении документа в одностороннем порядке по инициативе дольщика он обязан:

• В устной форме предложить представителю строительной компании расторгнуть договор по соглашению обеих сторон;
• Составить уведомление о расторжении в одностороннем порядке. К документу прикрепляется расчет процентов за все время пользования денежными средствами, реквизиты для перевода денег. Пакет документов отправляется заказным письмом застройщику;
• Если в течение 20 дней средства на счет не поступили, оформляется исковое заявление в суд.

Возврат процентов по ипотеке

Право на получение имущественного вычета при долевом строительстве в ипотеку имеют граждане, соответствующие двум главным условиям:

• Наличие гражданства РФ;
• Наличие официального трудоустройства.

Рассчитывать на получение имущественного вычета можно только после сдачи жилья застройщиком и получения официального документа, подтверждающего право собственности. После этого владелец жилья может либо обратиться в налоговую службу, либо решить вопрос выплат через работодателя.

Ипотека на долевое строительство в Сбербанке

Сбербанк был одним из первых отечественных банков, кто предложил услугу ипотечного кредитования на совместное строительство своим клиентам.

Условия получения ипотеки на долевое строительство в Сбербанке:

• Для постоянных клиентов процентная ставка составляет 12%. Для потенциальных клиентов 13%;
• Ипотека предоставляется на срок до тридцати лет;
• Если сумма займа превышает 3 миллиона рублей, заемщик обязан предоставить в залог имеющуюся собственность. Имущество должно отвечать требованиям банка;
• Максимальная сумма ссуды не ограничена, но она не должна превышать 85% от стоимости кредитуемого жилья.

Граждане имеют возможность оформить получение кредита на приобретение жилья. В настоящий момент банковские организации предоставляют залоговые средства клиентам как на покупку готового, так и строящегося жилья.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

• 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://ahrfn.com/ipoteka/oformlenie-ipoteki-na-dolevoe-stroitelstvo.html

Нюансы ипотеки под долевое строительство

На сегодняшний день, для основной массы населения России единственным приемлемым вариантом приобретения собственного жилья остаётся ипотека на долевое строительство.

Основным преимуществом такой сделки является долгосрочность погашения стоимости недвижимости, купленной с помощью договора долевого участия.

Что стоит знать и какие нюансы следует учесть перед тем, как взять ипотеку на долевое строительство? Какие риски возможны при взятии кредита такого типа?

Законодательная база

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» регламентирует, что при заключении такого договора субъект, который покупает квартиру в ипотеку, приобретает единоличное право собственности на неё и регулирует общественные правоотношения в сфере защиты законных интересов участников долевого строительства.

Согласно критериям договора, застройщик берёт на себя обязанность в рамках оговорённого срока построить многоквартирный дом или другой земельный участок, который является предметом данной сделки и передать его в полную и единоличную собственность участника долевого строительства, по условиям договора он должен вовремя и в исчерпывающем объёме уплатить обусловленную стоимость.

Преимущества и недостатки ипотеки на долевое строительство

Для заключения договора такого типа не требуются поручители, так как в качестве залога выступает право собственности на недвижимое имущество, которое будет приобретено на средства, полученные в кредит.

На начальном этапе строительства можно выбрать наиболее подходящий вариант планировки для будущей квартиры, а также её территориальное местонахождение и необходимый размер полезной площади помещения.

ВАЖНО!!! В отличии от вторичного рынка недвижимости, приобретая квартиру в новостройке, покупатель освобождает себя от риска её потери из-за задолженности, а также от необходимости собирать множество документов для переоформления на себя права собственности, что значительно упрощает процедуру купли-продажи.

По договору цессии можно переуступить права на объект долевого строительства. Такая сделка позволяет делегировать свои права на недвижимость суб- покупателю, получив взамен денежные средства.

В обязательном порядке производится процедура страхования гражданской ответственности застройщика за ненадлежащее выполнение обязательств перед покупателем. Юридическую сторону данного вопроса регулирует статья 15 Федерального закона под номером 214-Ф3.

Минусом является то, что заёмщик не имеет возможности сразу вселиться в квартиру, а также, помимо тела кредита, приходится выплачивать проценты.

Этапы заключения договора

При взятии ипотеки на долевое строительство, алгоритм действий субъекта кредитования выглядит следующим образом:

1. Выбор подходящей квартиры в новостройке. Нужно оговорить все параметры недвижимости, срок её построения и стоимость с застройщиком.
2. Заключение договора о бронировании выбранной недвижимости.
3. Расчёт суммы ипотечного кредита, выбор наиболее привлекательной процентной ставки и условий погашения займа.

4. Сбор пакета необходимых для банка документов.
5. Подача заявки на кредитование в выбранный банк.
6. В случае одобрения заявки, заключение договора долевого участия с застройщиком на определённый объект недвижимости.
7. Регистрация заключённого договора в единой базе Росреестра.

8. Предъявление договора долевого участия в банке и оплата первого взноса (если это предусмотрено условиями кредитования).

9. Заключение с банком договора о том, что строящийся объект недвижимости будет выступать в качестве залога по кредиту и, в случае невыполнения условий займа, право собственности на него делегируется кредитующей организации.
10. Оплата оговорённых разновидностей страхования.

11. Регистрация кредитного договора с банком в единой базе Росреестра.
12. Перечисление банком на счёт заёмщика стоимости недвижимости с вычетом первоначального взноса, если производилась оплата такового.
13. Произведение перевода полученной суммы застройщику.

После завершения строительства объекта недвижимости нужно предпринять следующие шаги:

1. Составить и подписать акт о передаче квартиры застройщиком владельцу.
2. При помощи экспертной оценки узнать стоимость недвижимости.
3. Оформить и получить технический паспорт в Бюро технической инвентаризации.

4. Подписать документы о залоге недвижимости с банком.
5. Зарегистрировать закладную в единой базе Росреестра.

6. Получить документ о приобретении права собственности на недвижимость с пометкой о том, что она находится под обременением.

Особенности составления договора долевого участия

Перед заключением такого договора, следует ознакомиться с его типовыми образцами и, по возможности, проконсультироваться с опытным юристом.

Также следует проверить репутацию застройщика:

• посмотреть информацию о нём в Едином реестре застройщиков;
• ознакомиться с разрешением на строительство, которое должно соответствовать требованиям нормативно-правовых актов, регулирующих этот вопрос;
• провести мониторинг отзывов клиентов, которые ранее сотрудничали с данным застройщиком.

Следует сотрудничать только с проверенными застройщиками, которые давно работают на рынке недвижимости, потому что существует множество компаний-однодневок, которые после заключения фиктивного договора участия в долевом строительстве исчезают с деньгами клиентов без выполнения обязательств перед ними.

ВАЖНО!!! Перед выдачей кредита на жильё, банк тоже проверяет всю информацию о застройщике, но вышеописанные меры предосторожности помогут заёмщику дополнительно обезопасить свои финансовые вложения.

В договоре должно быть указано, какой конкретно объект недвижимости передаётся в собственность покупателя после завершения строительных работ.

Важно максимально точно описать параметры приобретаемого жилья, так как по окончанию строительных работ, недобросовестный застройщик может предоставить совершенно другой объект недвижимости, к примеру, с лишними квадратными метрами, которые придётся оплатить по рыночной стоимости.

Такие случаи довольно часты так как строительная компания не может в одностороннем порядке изменять условия договора, но имеет возможность корректировать параметры объекта недвижимости в соответствующей документации.

Стоит учесть, что договор долевого строительства не будет допущен к внесению в общую базу Росреестра, если предварительно не была произведена процедура страхования гражданской ответственности. За данную услугу заёмщику придется заплатить до 2% стоимости недвижимости банку или частной страховой компании.

Возврат налога на доходы физических лиц

Прежде всего, важно знать, что размер суммы возврата средств по отношению к договору долевого участия не может превышать двух миллионов рублей.

Право на возможность получения покупателем имущественного вычета возникает сразу после заключения акта о передаче в собственность участника долевого строительства объекта недвижимости застройщиком. При этом необязательно наличие свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость. Данный нюанс регулируется 220 статьёй Налогового кодекса Российской Федерации.

ВНИМАНИЕ!!! Сумму налогового вычета можно получить и с цены объекта недвижимости, и с процентов, выплачиваемых заёмщиком кредитующей организации.

Для возврата налога на доходы физических лиц требуется собрать следующий пакет документов:

• Заявление с изложенным в нём ходатайством о вычете средств;
• Оригинал или нотариально заверенная копия договора долевого участия;
• Документ, подтверждающий приобретение права собственности на недвижимость;
• Акт о передаче застройщиком объекта договора в единоличное владение участника долевого строительства;
• Квитанции или другие документы, подтверждающие произведение платежей по ипотеке на долевое строительство.

Требования для получения кредита и выбор банка

При принятии решения о подтверждении или отклонении заявки на ипотеку, банк руководствуется следующими критериями:

• информация о кредитной истории заёмщика (есть ли просроченные платежи, выступал ли ранее субъект поручителем по непогашенному кредиту; отсутствие кредитной истории вовсе также вызывает подозрения со стороны банка);
• размер и стабильность дохода субъекта кредитования (даже при взятии займа на максимально длительный срок, сумма регулярных взносов получается достаточно внушительной, поэтому особое внимание кредитная организация обращает на платежеспособность клиента);
• репутация застройщика, к которому планирует обратиться субъект кредитования;
• уровень ликвидности приобретаемой квартиры на рынке недвижимости.

Процедура выдачи ипотеки на долевое строительство практически не отличается от других ипотечных программ, предлагаемых кредитными организациями.

Некоторые банки могут выдать заём даже неблагонадёжным клиентам, но при этом, процентная ставка будет непомерно высокой.

При взятии ипотеки на долевое строительство, процентная ставка рассчитывается с учётом того, на каком этапе находится выполнение работ застройщиком: чем более он ранний, тем выше процент по кредиту, так как в этом случае риск для банка существенней. Также, при оформлении кредита на срок до 7 лет, размер начисляемых процентов уменьшается на 1-2 позиции.

ВНИМАНИЕ!!! Что касается выбора кредитующей организации, то в 2020 году в этой сфере лидируют несколько банков: Сбербанк, условия которого наиболее лояльны к заёмщикам, а также Газпромбанк, Россельхозбанк и ВТБ 24.

Сбербанк предлагает наиболее выгодные условия кредитования, к тому же, он считается самым надёжным банком в России в вопросе исполнения обязательств. Максимальный размер суммы займа составляет три миллиона рублей. Процентная ставка довольно низкая: в среднем 7%.

Банк не устанавливает никаких скрытых комиссий.

Сбербанк, калькулятор расчёта которого позволяет сразу узнать полную сумму кредита со всеми дополнительными платежами, также предоставляет возможность привлечения созаёмщика с целью понижения процентной ставки и увеличения размера выдаваемого займа.

Ипотеку на долевое строительство в Сбербанке можно взять на срок до 30 лет, размер первого взноса составляет не менее 15 процентов от полной суммы кредита. Справка о доходах предоставляется по желанию заёмщика, но, стоит учесть, что её наличие в пакете документов значительно влияет на одобрение заявки, на получение ипотеки.

Процентная ставка – 9%, а период погашения кредита устанавливается на срок от 1 до 30 лет. Первоначальный взнос должен составлять не менее 10% от полной суммы займа.

Клиенты имеют возможность погасить ипотеку досрочно, проценты в таком случае не начисляются.

В Россельхозбанке ипотека выдаётся в соответствии со стандартными условиями. Заёмщику требуется предоставить заявление на получение кредита, паспорт или его нотариально заверенную копию, справку о доходах.

Данный банк кредитует физических лиц в возрасте от 21 до 65 лет. Размер первого взноса составляет 15% от общей суммы. Максимальный срок погашения ипотеки – 25 лет.

Данный банк не предоставляет ипотеку без внесения первоначального взноса, исключение – взятие кредита по программе «Материнский капитал».

ВНИМАНИЕ!!! Оформить ипотеку на долевое строительство на наиболее выгодных условиях можно при помощи социальных программ (к примеру, военная ипотека, расширение жилплощади для молодых семей или материнский капитал).

Банки гораздо охотнее дают ссуды участникам подобных социальных программ, так как их вклады защищаются государством, соответственно, риск потери средств из-за недобросовестности застройщика сводится к минимуму.

Покупка жилья в новостройках становится всё популярнее, так как его стоимость значительно ниже рыночной, а также, застройщики оснащают недвижимость новейшими современными  коммуникациями, что является преимуществом перед квартирами, которые продаются вторично.

Для безопасного заключения сделки, следует предварительно ознакомиться с условиями выдачи займа в разных организациях и выбрать наиболее привлекательные, а также, тщательно изучить юридическую сторону вопроса, чтобы избежать обмана со стороны застройщика или банка.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/dolevoe-stroitelstvo/ipoteka-na-dolevoe-stroitelstvo