Образец договора долевого участия в строительстве

На рынке существует много предложений от застройщиков об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других зданий.

Цены на построенные объекты заманчивые, но наученные горьким опытом граждане не спешат вступать в ряды дольщиков.

Участники долевого строительства находятся в гораздо более рискованной ситуации, чем обычные покупатели недвижимости.

Тщательно выбирайте застройщика:

• узнать включен ли в Единый реестр застройщиков,
• выяснить примерный перечень сданных объектов,
• собрать отзывы жильцов в построенных домах о качестве постройки,
• изучить аудиторское заключение за последний год, а также разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в которых принимал участие застройщик за последние 3 года на сайте застройщика,
• проверить есть ли у застройщика разрешение на строительство и не истекли ли его сроки,
• ознакомиться с проектной документацией и документами, подтверждающими права застройщика на земельный участок,
• прочитать заключение уполномоченных органов о соответствии проектной декларации установленным требованиям на сайте застройщика.

Внимательно изучайте договор долевого участия и подписывать после консультации с юристом. Уточните, на что обратить внимание и как защищать свои права.

Следите за отчетностью на сайте застройщика: ежегодные аудиторские заключения, сведения о застройщике в ЕГРЮЛ, этапы строительства объекта.

Смотрите на стройку своими глазами и познакомьтесь с другими дольщиками, чтобы обмениваться информацией.

Типовая форма

• Типовой формы договора, утвержденной законодателем, нет.
• Однако есть установленные законом требования, которым должен соответствовать любой ДДУ.
• Они содержатся в Федеральном законе № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Застройщики предлагают свою форму ДДУ, изменять условия в которой они не хотят либо идут на незначительные уступки по дополнительным условиям. Объясняют, мол, в Росреестре уже зарегистрирован первый ДДУ по строящемуся объекту, а согласно 214-ФЗ условия должны быть одинаковыми для всех дольщиков.

Это веский аргумент.

Однако не следует вслепую соглашаться с предложенной формой. Прежде всего, стоит разобраться, как прописаны условия в предложенном застройщиком типовом ДДУ и как они регламентированы в законе.

Обязательные условия

1. Существенные условия по закону – это условия, без которых соглашение считается незаключённым.
2. При отсутствии в ДДУ существенных условий у сторон не возникают права и обязанности.
3. Проверьте реквизиты договора и сторон:

• номер и дату заключения,
• наименование сторон.

Для граждан – это ФИО, паспортные данные, адрес места регистрации. Для организаций – это полное фирменное наименование с указанием организационно-правовой формы, ИНН, КПП, местонахождения, ФИО и основание полномочий представителя на подписание договора.

Подписывать ДДУ от имени застройщика должен генеральный директор. Если подписывает иное лицо, требуйте доверенность либо иной документ, подтверждающий право на реализацию объекта.

Проверьте застройщика в договоре в проектной декларации, разрешении на строительство и документах на земельный участок. Данные должны совпадать.

Существенные условия

Предмет договора — это описание сути отношений сторон. Предмет договора должен быть сформулирован примерно так:

«Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать готовый объект строительства дольщику, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять построенный объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома».

Не путайте договор долевого участия с этими видами соглашений:

• предварительным договором купли-продажи еще не построенной квартиры,
• об участии дольщика в инвестиционной деятельности,
• о переуступке прав на квартиру после ввода в эксплуатацию,
• о совместном финансировании строительства.

Меры защиты дольщиков здесь не применимы.

Типовое описание квартиры и дома

В тексте должно быть полное описание многоквартирного дома в соответствии с проектом:

• план,
• местоположение,
• вид, назначение, об этажность, общая площадь, класс энергоэффективности, сейсмостойкость,
• материал наружных стен и поэтажных перекрытий.

Проверьте информацию о помещении, которое покупаете:

• назначение,
• этаж, на котором расположена квартира,
• общая площадь,
• количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас.

Срок передачи по 214-ФЗ

Срок передачи готового объекта строительства должен быть единым для дольщиков.

В законе есть два понятия «ввод объекта в эксплуатацию» и «передача объекта участнику долевого строительства». Они про разное.

Проследите, чтобы условие ДДУ о сроке передачи объекта содержало конкретную дату, а не расплывчатые формулировки типа «в течение месяца после ввода объекта в эксплуатацию» или «не позднее окончания финансового года».

Это понадобится, чтобы взыскать неустойку. Чёткий срок позволит доказать в суде пропуск сроков передачи квартиры застройщиком.

Цена и оплата

1. одной суммой,
2. формулой — произведением цены единицы общей площади жилого помещения и цены одного квадратного метра.

Посмотрите, есть ли график платежей с указанием сроков и конкретных сумм.

Если вы берёте кредитные средства для оплаты цены договора, укажите:

• номер, дату кредитного договора,
• наименование кредитора,
• срок действия договора,
• сумму кредитных средств и проценты на кредит.

Пример указания гарантийного срока на объект

Качество построенного объекта должно соответствовать: условиям ДДУ, техническим и градостроительным регламентам и проектной документации.

Гарантийные обязательства застройщика на сданный в эксплуатацию объект — 5 лет, и 3 года — на входящее в состав объекта технологическое и инженерное оборудование.

Гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта.

Обеспечение исполнения обязательств

В залоге у дольщиков находятся:

• объект строительства,
• земельный участок или право аренды застройщика на него.

Залог оформляется с государственной регистрацией первого ДДУ.

Залог обеспечивает возмещение убытков на случай банкротства либо прекращения или приостановление строительства на срок более 2 месяцев.

На что ещё обратить внимание?

Помимо рассмотренных, застройщики включают пункты договора, касающиеся финансовых обязательств сторон, неустойки.

Посмотрите полезное видео по теме статьи:

Ответственность застройщика

За нарушение сроков передачи объекта обязан выплатить дольщику неустойку за каждый день просрочки:

• 1/300 ставки рефинансирования, если дольщик – организация,
• 1/150 ставки, если дольщик – гражданин.

Имеется ввиду %, который устанавливается Центральным Банком РФ. Такой размер компенсации предусмотрен законом. Договор не может установить планку ниже.

При просрочке сроков на устранение недостатков по жалобе застройщик обязан выплатить неустойку — 1% от стоимости объекта за каждый день просрочки.

Ответственность дольщика

Ответственность участника долевого строительства зеркальна — за нарушение сроков оплаты по ДДУ он обязан выплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы платежа за каждый день просрочки.

Форма страхования гражданской ответственности застройщика

Застройщик сам выбирает как застраховать риск ответственности перед дольщиками:

• поручительство банка,
• договор страхования в страховой компании
• или Обществе взаимного страхования дольщиков.

Выгодоприобретателем будет дольщик.

Застройщик обязан передать все сведения о страховщике или поручителе, а также условиях и правилах получения компенсации.

Согласие на переуступку и регистрация в Росреестре

Посмотрите, есть ли условие об обязательном согласии застройщика на уступку прав требования по ДДУ третьим лицам.

Также посмотрите, кто регистрирует договор: вы сами или застройщик. Проверьте, включена ли в цену стоимость услуг застройщика по регистрации.

Это ключевые моменты, с которыми юристы сталкиваются на практике при разрешении споров в долевом строительстве.

Советы

1. Без любого существенного условия договор будет считаться незаключенным.
2. Государственная регистрация заставляет договор работать.
3. Изучите сведения о застройщике и объекте строительства перед регистрацией.
4. Обращайте внимание на способы защиты своих прав при возникновении спорных ситуаций: деньги, сроки, неустойка.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/dolevka/ddu/sushhestvennye-usloviya.html

Образец договора долевого участия в строительстве — скачать пример

Добавлено в закладки: 0

Договор долевого участия в строительстве хоть и является особым типом правового гражданского договора, в Гражданском Кодексе РФ нет норм контролирующих этот документ. Чтобы защитить права дольщиков от вероятности мошеннических действий от строительных организаций был принят Федеральный Закон от 30.12.2004 года № 214-ФЗ.

Долевое строительство – это тип строительства, при котором инвестиционные и строительные компании привлекают средства инвесторов (дольщиков) для возведения многоквартирных домов и прочих объектов недвижимости.

По завершении строительства жильё в новостройке собственностью дольщиков становится.

Особенности договора

Оформление договора долевого участия в строительстве имеет много позитивных сторон, примеры приведем:

• возможность выбрать любой вариант параметров и планировки помещения;
• оплату доли возможно производить в рассрочку;
• цена на первоначальном этапе строительства намного меньше, нежели на вторичном рынке.

Образец договора долевого участия является возмездным, консенсуальным, двусторонним договором.

Соответственно с пунктом 4 статьи 4 ФЗ № 214-ФЗ существенными условиями являются:

1. Срок передачи объекта застройщиком долевого строительства участнику. Этот срок указывается обычно, как конкретные календарные даты завершения и начала строительных работ, или в виде периода времени, который исчисляется неделями, днями, годами или месяцами, в пределах которого здание будет строиться.

2. Предмет договора. В договоре необходимо определить подлежащий передаче дольщику застройщиком конкретный объект долевого строительства. Объектом признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в объекте недвижимости, которое строится.

Гарантийный срок договором устанавливается и не может составлять меньше пяти лет.

Гарантийный срок на инженерное и технологическое оборудование, которое передается участникам долевого строительства, договором устанавливается и не может составлять меньше трех лет.

4. Цена договора, порядок и сроки ее уплаты. Цена договора определяет размер финансового обязательства перед застройщиком участника долевого строительства.

Когда в образце договора долевого участия не будет хотя бы одного из перечисленных выше условий, то он будет является незаключенным.

Договор долевого участия оформляется в письменной форме, подписанный и заполненный бланк подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. (п.3 ст.4 ФЗ)

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит госрегистрации соответственно с ФЗ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Регистрация права собственности на объект долевого строительства за дольщиком возможна лишь в ситуациях, когда условия договора долевого участия в строительстве.

Главными документами, которые дают право на госрегистрацию права собственности является разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и другого объекта недвижимости и передаточный акт или другой документ о передаче объекта долевого строительства. (статья 16 ФЗ № 214-ФЗ).

Стороны в типовом договоре долевого участия в строительстве – дольщик и застройщик.

Застройщиком может быть какое-либо юридическое лицо, вне зависимости от его правовой организационной формы, которая выполняет несколько условий (статья 2, 3 Федеральный закон от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ):

• имеет свидетельство о допуске на ведение работ (разрешение) на строительство объектов недвижимости;
• имеет право собственности или субаренды (аренды) на земельный участок, на котором планируют вести строительство многоквартирных домов или других объектов недвижимости, кроме объектов производственного назначения.

Дольщиком может быть индивидуальный предприниматель или юридическое, физическое лицо, которые используют объект долевого участия исключительно для семейных, личных, домашних и других нужд, которые не связаны с осуществлением предпринимательской деятельности.

Образец договора долевого участия в строительстве

Скачать образец договора долевого участия в строительстве в формате .doc

Источник: https://biznes-prost.ru/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve.html

Договор долевого участия. Образец и бланк 2020 года

Договор долевого участия (ДДУ) с юридической точки зрения – это целый конгломерат правоотношений.

• С одной стороны – это чистейший договор подряда, по которому застройщик, как подрядчик, обязуется выполнить работы в определенный срок и за определенное вознаграждение.
• Файлы в .DOC:Бланк договора долевого участияОбразец договора долевого участия
• С другой стороны – это договор двух соинвесторов, которые вкладываются в строительство объекта жилой недвижимости.
• В совокупности же деятельность застройщика по ДДУ – это предпринимательская деятельность по строительству жилых домов, в ходе которой платежи от клиентов принимаются в авансовом порядке либо при полной предоплате.
• Подобная многоплановость делает договоры ДДУ одними из наиболее сложных в современном контрактуальном праве.

Виды ДДУ

Различаются несколько видов договоров долевого участия. Как правило, каждый из видов «тянет» за собой заключение последующих договоров. Каждый из промежуточных договоров, по своей сути, это хорошо проработанная хитрость застройщиков.

Дело в том, что строительство объектов жилой недвижимости – это многоэтапная процедура и застройщик стремится свести к минимуму собственные траты по каждому из этапов. Более того, застройщик стремится к получению выгоды даже в случае, если объект вообще не будет построен, хотя в этих случаях уже можно говорить о мошенничестве.

В соответствии с этапами деятельности застройщика появились и распространились следующие виды договоров ДДУ:

1. договор о намерении (предварительный ДДУ или ПДДУ);
2. технический ПДДУ;
3. собственно ДДУ.

ПДДУ

Как ясно из названия, заключается подобный договор между контрагентами с целью фиксации намерений. При этом намерением застройщика является выполнение заказа клиента (именно здесь впервые проявляется аспект подрядных услуг), а намерением клиента – потенциальный заказ на строительство жилья. Договор намерений подразумевает дальнейшее заключение основного договора.

Самой распространенной причиной заключения ПДДУ является банальное отсутствие у застройщика разрешения на строительство. При отсутствии подобного разрешения основной ДДУ вообще нельзя заключать, поскольку на это имеется законодательный запрет. Но застройщику нужны клиенты и средства. Поэтому он идет на хитрость и заключает ПДДУ.

Это не значит, что у застройщика обязательно есть мошеннический умысел. ПДДУ практикуется уже давно зарекомендовавшими себя застройщиками. Для того, чтобы обезопасить себя от рисков при заключении ПДДУ следует выяснить репутацию застройщика.

Дело в том, что получение разрешения на строительство зависит от многих причин – от нерасторопности местных органов власти до проблем с самой строительной фирмой. Возможно, разрешение не дается по причине отсутствия у фирмы права на земельный участок под строительство, или проект не прошел строительную экспертизу.

Имеется большой риск, что разрешение вообще не будет выдано, и у дольщиков по ПДДУ начнутся серьезные проблемы.

Технические ПДДУ

Это тоже одна из хитростей застройщика.

Как правило, строительные компании, предлагающие заключение технических ПДДУ уже получили все необходимые разрешения на начало строительство, но по различным причинам не желают сразу заключать со своими дольщиками основной ДДУ. Как правило, при заключении технических ДДУ рисков для дольщиков практически нет, при условии, что в ПДДУ срок заключения основного договора установлен на ближайшее время.

Основной договор

В основном договоре (ДДУ) прописываются абсолютно все условия, связанные с соглашением по долевому строительству.

Ввиду того, что ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреестре, с момента подписания ДДУ риски дольщика сводятся к минимуму, хотя и не исключаются. Солидные компании за некоторое время до подписания ДДУ выдают дольщику образец договора для ознакомления.

Если строительная компания отказывается ознакомить вас с образцом и требует немедленного подписания договора, то рекомендуем распрощаться с этим застройщиком.

Если под строительство планируется получение ипотечного кредита, можно отнести образец в банк. Банки очень тщательно оценивают риски при ипотечном строительстве и отказывают в выдаче кредита, если пункты ДДУ внушают им сомнения.

Условия ДДУ

С момента подписания ДДУ дольщик превращается в инвестора строительства наравне с другими дольщиками. Перечисленные ими финансы направляются на строительство жилого дома.

• количество комнат в квартире;
• наличие вспомогательных помещений, балконов, мансард и лоджий;
• метраж каждой комнаты и каждого помещения;
• этажность.

Правильность отражения в договоре этих данных устранит потенциальные проблемы при регистрации права собственности на жилье. Дело в том, что регистраторы тщательно сравнивают квартиру с данными ДДУ.

Сроки

Важно! Сдача дома в эксплуатацию и передача ключей от квартиры дольщику – это разные правовые явления. В ДДУ срок сдачи в эксплуатацию может быть определен на первое или второе полугодий, но срок передачи квартиры должен быть нотифицирован точно, например «в течение 20 дней с момента сдачи дома в эксплуатацию».

Основные пункты ДДУ

Все основные пункты обязательств сторон по контракту сводятся к нескольким слова «дольщик платит» и «застройщик строит и передает дольщику квартиру», то есть так или иначе, весь ДДУ «закручен» вокруг этих условий.

В целом, контракт должен освещать следующие основные положения:

1. стоимость, то есть цена одного квадратного метра жилья помноженного на метраж квартиры. Одновременно указываются сроки полной оплаты, периодичность платежей и способ.

В процессе сдачи дома в экслуатацию метраж проверяется, и если он окажется меньше, чем нотифицировано в ДДУ, застройщик будет обязан вернуть стоимость излишне оплаченных квадратных метров.

Спорным вопросом является доплата со стороны дольщика за лишние метры.

Во всяком случае, застройщики пытаются взыскать оплату, но чисто юридически это незаконно, поскольку вопрос соответствия строительства условиям договора лежит всецело на застройщике;

2. сроки гарантии. Они, как правило, варьируются, но в целом гарантия на систему трубопровода должна составлять не менее 3 лет, а на жилье – не менее 5 лет;
3. кадастровые данные на земельный участок под строительство дома;
4. сведения о страховании объекта строительства;
5. адрес строящегося объекта в соответствии с планами градостроительства.

Кем подписывается ДДУ

Контрагентами в договоре долевого участия выступают дольщик и застройщик. Если с дольщиком все понятно, то в отношении строительной фирмы существуют жесткие требования.

Подписываться контракт должен либо лично директором фирмы, либо лицом, имеющим нотариальную доверенность от лица фирмы. Подписание ДДУ неуполномоченным на то лицом влечет за собой недействительность контракта.

Источник: https://zakonius.ru/obrazec/dogovor-dolevogo-uchastiya

Договор долевого участия в строительстве: образец

Иметь свое жилье мечтает каждый. В последнее время стало популярным приобретать квартиру в строящемся доме. На этапе строительства, квартиры стоят намного дешевле. При покупке жилья таким образом застройщик предлагает заключить договор долевого участия. В нем указаны сроки предоставления квартиры, а также другие существенные условия сделки.

Суть долевого строительства

Суть долевого строительства — привлечение денег дольщика. Иными словами, застройщик за счет денег дольщиков кредитуется. Конечно, он также может прийти в банк и оформить кредит, но банк предложит ему таковой по весьма высокой процентной ставке.

Из этого следует вывод, что застройщику экономически выгодно прийти к дольщику, опустить цены на старте, и взять деньги у вас, а не у кредитной организации. Соответственно, застройщик снижает затраты на кредитование, делая так называемые «скидки» на начале строительства жилья.

Преимущества и недостатки ДДУ

ДДУ — это максимально защищенный способ покупки жилья. К сожалению, идеальных законов не существует, и приобретение жилищного участка через договор долевого участия имеет свои преимущества и недостатки.

Преимущества ДДУ:

• Застройщик в обязательном порядке предоставляет информацию об оформленной земле, сделанных экспертизах, проектных документациях, показывает имеющиеся разрешения;
• Текст договора содержит все обязательства сторон: сроки, суммы, жилищная площадь;
• Дольщик становится залогодержателем определенного имущества застройщика;
• После подписания, ДДУ подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра;
• За несоблюдение сроков сдачи объекта, застройщик несет финансовую ответственность;
•  214 ФЗ обязывает застройщика выполнить работы строго в соответствии с договором, а также предоставить гарантию сроком на 5 лет.

Недостатки ДДУ:

• Договор не может дать полной гарантии того, что дом будет достроен, а дольщик получит свою квартиру;
• Если у застройщика случились непредвиденные обстоятельства и он не смог закончить постройку, то назад ваших денег вы получить не сможете;
• Цена за квадратный метр по долевому договору выше, чем в ЖСК (Жилищно-строительный кооператив), так как застройщик обязан закладывать в стоимость квартиры НДС;
• Сроки сдачи объекта могут отодвигаться на любой срок. Закон лишь обязывает оповестить об этом дольщика, с указанием причины переноса.

Важные положения договора

Чтобы не быть обманутым, подписывая договор долевого участия, важно обратить внимание на основные моменты, о которых речь пойдет далее.

Обязательно должно быть указано полное название юридического лица, и все остальные его реквизиты. Договор должен подписываться генеральным директором. Так как это не всегда является возможным, договоры могут подписываться по доверенности.

Застройщик обязан дать гарантийный срок на возводимые им жилые комплексы. По 214 ФЗ этот срок составляет 5 лет, и любая попытка уменьшить его карается законом.

В договоре имеются 2 срока: срок сдачи постройки и срок передачи ключей дольщику. Максимальный период между ними — 9 месяцев. Чаще всего, именно этот период застройщики прописывают в договорах.

Все финансовые расчеты между дольщиком и застройщиком фиксируются в договоре. В идеале, это когда стоимость квартиры зафиксирована в рублях. Особенно это актуально для тех людей, которые покупают квартиру в рассрочку. Зафиксированная цена недвижимости в рублях исключает возможность внезапного подорожания.

В договоре должно быть прописано, с помощью каких средств дольщик выполняет свои обязательства перед застройщиком. Это могут быть личные средства либо же ипотека.

В договоре однозначно должен быть прописан размер неустойки, за вычетом которой застройщик вернет дольщику деньги, в случае расторжения этого договора.

Предмет договора

Предмет договора — это конкретный объект строительства, который впоследствии переходит во владение дольщику. Эта недвижимость должна быть спроектирована в соответствии с документацией застройщика. В ДДУ должны быть четко описаны ниже следующие параметры.

В договоре должны быть указаны следующие характеристики вашей собственности:

• Адрес;
• Место расположения;
• Кадастровый номер участка, на котором данный жилой комплекс расположен;
• Предварительный номер квартиры;
• Этаж;
• Расположение квартиры на этаже;
• Планировка.

В обязательном порядке должна быть расписана площадь квартиры (жилая, общая, площадь кухни, балкона, лоджии, террасы и т.д.) с уменьшающим коэффициентом.

Обязательно, по пунктам, должно быть расписано состояние квартиры: окна, двери, сантехника, напольные покрытия и т.д. Данные характеристики нужны для того, чтобы впоследствии получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

 Права и обязанности сторон

Закон №214-ФЗ содержит законодательные нормы, регулирующие отношения сторон ДДУ, а именно застройщика и дольщика. Каждая из сторон имеет свои права и обязанности.

Обязанности застройщика:

• Осуществление строительства жилого комплекса;
• Уложиться в поставленный срок сдачи объекта, который описан в ДДУ;
• Передача квартир дольщикам в построенном объекте;
• Оформление всех необходимых документов;
• Соблюдение качества работы;
• Размещение и предоставление всем гражданам информации о финансовых расходах, доходах, долгах и пр.

Организация, привлекшая средства граждан на строительство жилого дома, имеет право на:

• Заключение соглашений с подрядчиками на возведение жилья;
• Расторжение договоров с нарушителями условий сделки;
• Выдвижение требований об оплате неустойки, в случае просроченных платежей;
• Обращение в высшие инстанции за защитой своих прав.

В обязанности дольщиков входит:

• Своевременная выплата денежных средств;
• Принятие жилья после ввода квартиры в эксплуатацию.

Дольщики имеют следующие права:

• Ознакомление со всей документацией (разрешения, заключения, экспертизы, финансовые затраты и пр.);
• Требование от застройщика устранения недостатков работ;
• Выплаты неустойки;
• Уменьшения стоимости квартиры;
• Возмещения расходов на устранение недостатков.

Расторжение договора с застройщиком в одноименном порядке — также право дольщика. Расторжение возможно только в определенных случаях:

• если жилье не было передано в обещанный срок;
• если организация не выполняет условия ДДУ;
• если дольщик не доволен проделанной работой;
• если квадратура квартиры существенно отличается от установленных норм в договоре.

Сроки передачи квартиры

Срок передачи квартиры – обязательное условие договора долевого участия. Без указания срока, договор считается незаключенным.

Необходимо обратить внимание на то, какой именно срок описывается по договору с застройщиком. Стоит обратить внимание, варьируется ли он или определен конкретной датой.

Если по ДДУ дата определена конкретной цифрой (например: 6 августа 2019 года), то в таком случае просрочка начинает идти уже со следующего дня.

Застройщик может определить срок передачи квартиры в зависимости от ввода дома в эксплуатацию.

Нередки случаи, когда срок передачи квартиры в договоре не описан. Что же делать дольщикам, если срок не определен?

В ДДУ может быть указано, что застройщик передает квартиру дольщику в течение двух месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию. Согласно постановлениям ГК РФ, данная формулировка подразумевает, что срок передачи квартиры не определен.

Получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является событием, которое неизбежно наступит.

Если дольщик желает обратиться в суд за взысканием неустойки, у него должна быть точная информация, когда началась просрочка.

Для начала стоит попытаться урегулировать этот вопрос мирным путем, отправив застройщику соответствующую претензию. Если застройщик идет навстречу, то необходимо заключить с ним дополнительное соглашение к ДДУ, в котором точно будет определен срок передачи квартиры (т.е. с указанием на конкретную дату).

Дополнительное соглашение к ДДУ обязательно должно быть зарегистрировано в Росреестре.

Если застройщик не реагирует на просьбы дольщика, следует обращаться в суд с иском о принуждении застройщика к заключению дополнительного соглашения к договору долевого участия. В случае обращения дольщика в суд за защитой нарушенных прав, суд, скорее всего, станет на его защиту.

Гарантии

Закон №214 ФЗ нацелен на эффективную защиту прав лиц, приобретающих недвижимость на основании договоров долевого участия. Благодаря этому закону, застройщики практически не могут остаться безнаказанными, в случае невыполнения каких-либо условий по договору.

В целях борьбы с недобросовестными застройщиками, которые собирают деньги на строительство несуществующих объектов, закон предусматривает следующие действия:

• предоставление дольщикам всех разрешений на строительство;
• публикация и всеобщее представление проектной декларации;
• предоставление документа на регистрацию участка земли, взятого под строительство;
• подписание договора долевого участия между застройщиком и дольщиком.

Махинации с денежными сборами на несуществующие объекты караются уголовной ответственностью (по УК РФ).

Договор должен быть заключен в письменной форме и быть зарегистрирован в реестре недвижимости. Только в таком случае он будет считаться заключенным. Это обеспечивает дольщиков защитой от «двойных продаж». Регистрация двух ДДУ на один и тот же объект строительства недопустима.

Гарантия возврата денежных средств дольщику обеспечивается также. После подписания договора долевого участия, дольщик становится обладателем залога на:

• земельный участок, предоставленный для строительства объекта;
• строящееся на этом участке имущество в жилом комплексе.

В случае прекращения стройки в связи с непредвиденными обстоятельствами, дольщик имеет право требовать возврат денег, либо участок долевого строительства.

 На что обратить внимание при подписании?

Нередки случаи обманов и денежных махинаций, в ходе которых люди теряли многое. Внимательно изучите договор, и обратите внимание на наиболее важные аспекты, к которым следует отнестись внимательно.

Обязательно обратите внимание на наличие срока сдачи и передачи недвижимости. После передачи квартиры, проходит некоторый срок (он может варьироваться от 2 до 6 месяцев, после чего жильё либо участок вводится в эксплуатацию). С момента выдачи недвижимости вы несете ответственность и расходы по содержанию.

Наличие документов, разрешающих строительство, критично. Покупка квартиры — достаточно сложный процесс, который требует тщательного рассмотрения всех документов.

В этом случае стоит воспользоваться помощью специалистов, которые просмотрят все документы, и смогут проверить наличие всех имеющихся разрешений. Бывает так, что договор заключается, а разрешения нет.

В случае всей выплаты денег, не имея какого-либо разрешения, вы рискуете не получить назад потраченные финансы.

Должно быть четкое описание объекта, который вы приобретаете. Приобретая квартиру в жилищном комплексе, внимательно прочтите описание объекта.

Нередки случаи, когда договора составлялись без конкретного указания номера участка, адреса, и в принципе всего жилого комплекса.

  Если вы заметили, что описания нет — обсудите это с застройщиком, чтобы в будущем не иметь дополнительных неудобств и проблем.

Образец договора долевого участия

Договор долевого строительства (ДДУ) должен быть заключен в письменной форме и должен быть обязательно зарегистрирован. Каждая сторона, подписавшая договор, должна иметь по экземпляру.

В договоре приведены существенные условия, регламентируемые законом, а также ряд дополнительных условий. Всегда тщательно читайте и проверяйте текст договора.

Важно помнить, что каждый застройщик имеет право составлять свой собственный текст договора ДДУ: существенные условия в нем обязательны, остальные условия — на усмотрение застройщика.

Регистрация договора

По договору долевого участия в строительстве застройщик обязан сдать объект в указанный срок, а участник долевого строительства — выплатить всю необходимую сумму, указанную в договоре. Такой договор подлежит обязательной регистрации в государстве.

Большинство застройщиков предлагают зарегистрировать ДДУ уже после завершения строительства. Услуги регистрации у застройщика в десятки раз дороже, чем в обычной юридической компании.

Вы можете спокойно отказаться от таких услуг, ведь вам ничего не будет грозить. Однако в этой ситуации есть свои нюансы: технический план готовит сам застройщик, когда вводит объект в эксплуатацию.

Обращаясь в юридическую компанию, нужно иметь следующие бумаги:

• Договор долевого участия, подписанный в трёх экземплярах (один оригинал, две копии);
• Документ об оплате госпошлины;
• Документ, подтверждающий право собственности на участок (копия);
• Разрешение на строительство объекта недвижимости.

В процессе, от вас могут потребовать дополнительные документы в соответствии с Российским законодательством. Срок регистрации договора долевого участия составляет 12 рабочих дней.

Расторжение и уступка прав

Расторжение договора — довольно тяжелый процесс. Вы обрекаете себя на потерю жилья, и имеете большой шанс не получить свои деньги назад. Чтобы расторгнуть договор, необходимо обратиться в судебную инстанцию. После этого в действие должны вступить необходимые решения суда. Расторжение также подлежит регистрации и составляет срок — 12 рабочих дней.

По договору уступки прав требования, во владение переходит не сама квартира, а требование к застройщику передать объект недвижимости в собственность. Данный договор заключается между действующим дольщиком и новым участником долевого строительства, но с письменного разрешения застройщика.

Закон говорит о том, что уступить право требования долевого участия можно после того, как зарегистрирован сам договор долевого участия. Первоначальный дольщик заключил договор с застройщиком, и в таком случае он считается юридически действующим. Этот договор также регистрируется в МФЦ.

Уступка прав требований применяется только в том случае, если дольщик оплатил всю цену договора. Если у дольщика имеется долг, он может перевести его перед застройщиком на другое лицо.

Главное отличие между уступкой права и переводом долга: если дольщик оплатил полностью всю сумму договора, и застройщик должен передать квартиру — дольщик может уступить право другому лицу без согласия застройщика.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

• 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://ahrfn.com/dokumety/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve-obrazec.html

Договор ДДУ образец

• Так как законодательство не дает типовой формы договора, то у застройщика возникает большая сфера для личного творчества, касающегося составления договора ДДУ, его образца.
• После того, как Вы убедились, что застройщик надежен и вся документация в порядке, то можно приступать к заключению договора.
• Обязательные условия для договора ДДУ, образец составления
• При заключении договора необходимо смотреть, чтобы в нем содержались такие пункты:

1. Подробное описание объекта, подлежащего передаче. Такой объект должен иметь план, в котором указываются все помещения квартиры, их размеры, размещение. Кроме того, в договоре прописывается адрес, подъезд, корпус, этаж и другие идентифицирующие объект данные.

2. После завершения строительства часто бывает, что площадь, указанная в документации, не совпадает с площадью квартиры в натуре. Поэтому в договоре многие организации прописывают пункт, касающийся доплаты застройщиком за уменьшение площади и оплаты дольщиком излишне получившихся квадратных метров.

3. Вообще, в первую очередь, в договоре необходимо смотреть на то, чтобы было указано лицо, с которым заключается договор. Если это не сама организация застройщика (ее директор), а иное лицо, то нужно проверить наличие доверенности, на основе которой это лицо действует.

4. В договоре также указывается срок гарантии, в рамках которого застройщик будет нести ответственность за построенный жилой дом.

5. Обязательно прописывается цена. Она должна быть строго фиксирована и выражаться в рублях. Указывается за счет каких средств будет погашаться долг (личных или заемных).

   Важно, чтобы в договоре фиксировалось, что денежные средства являются уплаченными, с того момента как они поступили в банк от дольщика, а не с момента их получения организацией-застройщиком, ведь часто банковские операции выполняются не день и не два, что заставляет понервничать покупателя, пока его деньги «блуждают» в системе.

6. Важно учесть момент, что оплата коммунальных услуг осуществляется не с момента начала строительства дома и не с момента его ввода в эксплуатацию, а с того времени, когда сторонами будет подписан акт-приемки жилья. Поэтому, это условие также необходимо предусмотреть в договоре.

Важные сроки в договоре

1. Срок действия договора. Его завершение должно совпадать с полным исполнением обязательств двумя сторонами и не раньше.

2. Сроки сдачи квартиры. Они должны быть определены конкретно, например, «…не позднее 11 марта 2016 года», а не «…в начале 2016 года» или «в первом квартале 2016 года».

   Указывая сроки размыто, застройщики идут на хитрость, ведь в случае необходимости предъявить претензию, дольщик обязан ждать последнего дня окончания квартала.

   А если срок совсем неконкретен, то будет сложно вообще что-либо доказать.

1. На самом деле, такой договор очень объемен и необходимо со всей внимательностью подходить к его заключению, чтобы в дальнейшем не возникало необходимости выступать с претензиями в защиту своих прав.
2. Поэтому, если нет уверенности в способности самостоятельно заключить договор, то лучше обратиться за помощью к грамотному специалисту.
3. Ниже расположен типовой договор ДДУ, образец и бланк, вариант которого можно скачать бесплатно.

Источник: https://uristhome.ru/document/27/dogovor-ddu-obrazets

Типовой договор ДДУ по 214 ФЗ — составляем правильно

Основным нормативным документом, регламентирующим строительство жилых домов с использованием средств их будущих жильцов, является Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» от 30.12.2004 г № 214-ФЗ. Если соблюдать все требования этого закона, застройщик лишается возможностей различных манипуляций, а дольщик может рассчитывать на получение оплаченного жилища в срок.

Основным документом, подтверждающим обязательства сторон, является ДДУ. Поговорим о том, как он должен быть оформлен правильно.

Шаблон договора долевого участия по 214 ФЗ

Этому договору посвящена ст. 4 Закона №214-ФЗ. Нет какого-то единого шаблона, но существует ряд правил и перечень информации, которая должна присутствовать в соглашении.

В результате заключения договора у его сторон возникают взаимные обязательства:

• застройщик должен возвести объект и передать дольщику оплаченные им помещения в этом доме. Строительство может осуществляться как собственными силами застройщика, так и с привлечением им сторонних организаций. Передача жилья осуществляется после того, как объект недвижимости получил все необходимые разрешения и введен в эксплуатацию;
• дольщик в установленные сроки должен внести полную сумму финансовых инвестиций и принять финансируемый объект после того, как он построен и введен в эксплуатацию.

Договор не только должен оформляться письменным документом, но и обязательно регистрироваться в государственных органах (Росреестре). Заключенным он считается с момента регистрации. После этого квартира в недостроенном доме не может быть оформлена на второго покупателя. Раньше случаи продажи одного и того же объекта нескольким покупателям были очень широко распространены.

Инвестору следует вносить денежные средства после того, как ДДУ зарегистрирован. Все разговоры риэлтеров о неких рисках для застройщика в этом случае являются в лучшем случае просто разговорами для того, чтобы ускорить получение денег. В худшем случае они создают условия для продажи одного и того же жилья нескольким покупателям.

block_attantion

ДДУ должен содержать следующие сведения:

• точное определение объекта недвижимости. Простого адреса дома и номера квартиры недостаточно. Закон устанавливает, что должны обязательно составляться схемы или чертежи жилища, в которых должны быть указаны площади, размеры, конфигурация всех помещений и их взаимное расположение. В схеме учитываются, в том числе, балконы и лоджии. Обязательно указывается этаж и расположение на этаже. Кроме того, должны быть данные о строении в целом — его назначении, этажности и общей площади. Кроме того, указывается материал внешних стен и перекрытий, а также класс противостояния сейсмическим волнам и энергоэффективности. Необходимо прописать сведения о назначении помещения — жилое оно или нежилое. Все изложенные в этом пункте данные должны полностью соответствовать проекту, по которому строится дом;
• срок передачи объекта долевого строительства застройщику. Срок должен быть оформлен в виде конкретной даты, а не какого-то периода;
• сумму, которую обязуется уплатить дольщик, порядок ее внесения и дата внесения средств;
• срок гарантий на строящийся объект. Законодательство устанавливает на сам объект недвижимости гарантию на 5 лет, а на инженерные сети — 3 года. В этот период застройщик должен устранять все выявленные недостатки бесплатно. Тем не менее Закон 214-ФЗ требует включить пункт о гарантиях в текст ДДУ;
• способы, которыми застройщик гарантирует выполнение договорных обязательств.

Отсутствие указанных выше данных ведет к тому, что договор считается незаключенным. Вся информация должна соответствовать проектной документации.

Все риски, связанные с тем, что объект до его передачи дольщику будет поврежден или уничтожен, возлагаются на заказчика. Если гражданин умер, то все права и обязанности переходят к его наследникам независимо от желаний застройщика. Раздел наследства производится в соответствии с ГК РФ.

Если договор заключен дольщиком не для коммерческих целей, то его права защищены Законом РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1.

Если объект долевого строительства возводится на земельном участке, срок аренды которого к истек, а работы не закончены, то положения ст. 231 ГК РФ, которые говорят об изъятии таких объектов, к нему не применяются.   

На какие пункты стоит обратить внимание?

В договоре должны быть указаны полные данные застройщика: название организации и основные сведения о ней. Чем они подробнее, тем меньше опасений вызывает сделка. Наименование застройщика должно соответствовать тому, что значится в документах, позволяющих застраивать этот участок.

Устав организаций обычно устанавливает, что правом подписания документа наделяется генеральный директор. Желательно, чтобы от лица застройщика подпись ставил именно он.

Законодательство позволяет передавать право подписи под такими документами другим сотрудникам на основании доверенности, однако юристы утверждают, что в случае возникновения споров и вынесения их в судебную инстанцию такой вариант создает дополнительные сложности.

Если реализацией объектов занимается посредническая организация, к ДДУ должны быть приложены документы, дающие ей на это право.

Договор должен четко устанавливать обязанность передачи указанного в нем объекта дольщику в установленный срок. Любые другие формулировки о совместном инвестировании, совместном финансировании стройки и т.п. говорят о том, что соглашение не соответствует Закону № 214-ФЗ, а значит, потенциально опасно.

Строители стремятся внести в договор пункт о том, что после возведения объекта его будут измерять. Одни застройщики пишут о взаимном отказе от претензий, а другие предлагают провести перерасчет: за лишнюю площадь дольщик проведет доплату, за ее недостаток он получит компенсацию.

Собственно, внесение такого пункта закону не противоречит, но ущемляет права дольщика. Юристы считают, что если квартира оказалась меньше, то застройщик обязан это компенсировать, а если больше, то это ни в коем случае не проблемы гражданина, компания должна их решать самостоятельно.

Если квартира сдается с отделкой, описывается все вплоть до качества и рисунка обоев.

Формально Закон №214-ФЗ столь подробного описания не требует, но без этих указаний вы можете ожидать самые дешевые материалы и низкое качество работ.

Часто застройщики вносят пункт, который позволяет им менять проектную документацию, не согласовывая этого со второй стороной.

В результате вместо низко этажной застройки вы можете оказаться в огромном муравейнике и получить совсем не ту планировку, на которую рассчитывали. С юридической точки зрения это абсолютно недопустимо.

И Закон № 214-ФЗ, и Закон №2300-1 требуют предоставить покупателю полную информацию о том, что он приобретает.

Важным параметром являются сроки передачи квартиры дольщику. Застройщики очень любят указывать передачу в одном из кварталов года.

Законом это не запрещено, но неустойка рассчитывается со дня, следующего за тем, когда жилье не было передано в срок, а расторгнуть договор можно спустя два месяца после неисполнения обязательств.

Иногда в соглашение включают пункт о том, что ответственность за сроки компания несет, только если сама виновата в их срыве. Это прямое нарушение закона, такого пункта в договоре быть не должно, либо его впоследствии можно обжаловать в суде.

Внимательно изучите пункт о форс-мажорных обстоятельствах. По общим правилам это война и катастрофические природные явления, застройщики же готовы вписать туда понижение температуры зимой или неисполнение обязательств своими контрагентами.

Часто в таких договорах можно обнаружить пункты, назначение которых на первый взгляд не ясно. О том, например, что акт, разрешающий ввод в эксплуатацию, устанавливает соответствие проекту и выполнение его с надлежащим качеством.

На самом деле это попытка уйти от ответственности за низкое качество работ. Таким способом компании пытаются выдать разрешение, говорящее о том, что объект можно эксплуатировать, за освобождение от ответственности за бугристые полы и неровные стены.

По Закону № 214-ФЗ, все такие неприятности должны быть устранены строителями, либо за них выплачивается компенсация.

Все, что касается денежной части, должно изучаться очень тщательно. Цена договора должна обозначаться четко, желательно, чтобы она была указана в национальной валюте. Применение любых условных единицы в случае изменения котировок представляет для большинства дольщиков серьезную опасность.

Важным пунктом являются коммунальные платежи. Застройщик обычно стремится переложить их на дольщиков с того момента, как дом введен в эксплуатацию. На самом деле гражданин должен их вносить с момента передачи ему квартиры по акту. Разрыв между этими моментами может быть очень значителен и превосходить полгода.

Если расторжение вызвано срывом сроков или низким качеством работ, то гражданин, естественно, оштрафован быть не может. А вот если такое желание возникло из-за изменения личных обстоятельств, придется понести финансовые потери в указанном объеме.

Закон это не регламентирует, а застройщики вносят ответственность в размере от 1 до 15% стоимости объекта.

Существует определенная хитрость — дольщику не всегда выгодно доскональное описание в договоре всех прав и обязанностей. Дело в том, что при возникновении споров в действие вступает Закон №2300-1, а он в первую очередь стоит на защите прав физических лиц.

В любом случае перед заключением ДДУ или при возникновении споров по уже заключенному соглашению вам понадобятся услуги юриста, а возможно, и его прямое участие в деле. Первоначальную консультацию опытных юристов нашего сайта вы можете получить онлайн.

Источник: https://zaoalto.ru/articles/tipovoj-dogovor-ddu-po-214-fz-sostavlyaem-pravilno/