Продажа/покупка квартиры по доверенности: риски покупателя и продавца

Спросить беcплатно!

Главная » Недвижимость » Основные риски при продаже квартиры по доверенности

Граждане, которые по различным причинам не могут лично участвовать в оформлении сделки купли-продажи, могут воспользоваться услугами доверенного лица.

Документом, который официально подтверждает права одного лица представлять интересы другого, становится доверенность.

Разберёмся, как правильно оформить доверенность, какие риски угрожают сторонам при продаже квартиры таким способом и какими методами можно защититься от возможных негативных последствий.

Виды доверенностей

Законодательство Российской Федерации предполагает возможность использования нескольких форм документов, на основании которых доверитель может делегировать полномочия другому лицу. Выбор напрямую зависит от целей, преследуемых гражданами.

Доверитель может составлять доверенности следующих типов:

• генеральная – доступны все разрешения на беспрерывное использование недвижимости в течение длительного временного промежутка. Используется, чтобы оформить права сразу на несколько объектов;
• специальная – передача одного права (например, право на получение документации после регистрации недвижимости в соответствующем органе);
• разовая – возможность совершения действий, направленных на оформление прав на недвижимость. Такой вид действует в течение установленного сторонами периода, по истечению которого задача будет выполнена. Стандартный срок – 3 месяца.

Правом на совершение любых действий наделяет исключительно генеральная доверенность. В ней прописывается полный перечень передаваемых полномочий. К её оформлению нужно отнестись с особой осторожностью, так как она наделяет доверенного правом на продажу имущества. Документ обязательно нужно заверить у нотариуса.

Процедура оформления

Доверенность на продажу квартиры оформляется в одностороннем порядке. Согласие стороны, получающей права, не нужно. Устной договорённости между гражданами будет достаточно. Для оформления нужно обратиться либо к нотариусу, либо в консульство РФ. Доверитель приходит лично. При оформлении у нотариуса необходимо иметь при себе гражданский паспорт, в консульстве – загранпаспорт.

Крайне важно детально прописать все условия, полагаясь на которые и будет использована выписанная доверенность. Если этого не сделать, то доверенный получит возможность продать квартиру на собственных условиях. Придётся рассчитывать на его порядочность.

Составление ДКП

Приобретая недвижимость по доверенности, нужно грамотно составить договор купли-продажи. Кардинальных отличий от стандартной сделки практически нет:

• в начале документа прописывается название, место проведения и дата совершения сделки. Прописывать факт того, что процедуру проводил не собственник жилья, а его представитель, не нужно;
• указываются данные обеих сторон, данные о владельце и доверенном лице, а так же информация о самой доверенности с номером и датой оформления;
• прописывается информация о квартире с указанием всех имеющихся документов;
• отмечается конечная стоимость объекта и метод расчёта;
• завершается указанием на факт проведения сделки КП и на информацию о том, что все прописанные в помещении лица были выписаны;
• проставляются подписи сторон.

Документ составляют в 3 экземплярах.

Ключевые риски

Сделка купли-продажи влечёт за собой оправданные риски для обеих сторон. По этой причине юристы советуют собственникам лично подписывать ДКП и проводить денежные расчёты, а не доверять это иному лицу.

При проведении сделки по доверенности к стандартным рискам могут добавиться следующие:

• недееспособность доверителя или его смерть;
• признание доверителя пропавшим безвести;
• признание доверенности недействительной;
• доверительная перепродажа.

Рассмотрим каждый из представленных рисков по отдельности.

Доверительная перепродажа

Это один из самых явных и опасных рисков. Доверителю следует всеми силами постараться исключить возможность получения денежных средств за квартиру непосредственно после составления ДКП.

Не исключено, что даже после проведения юридически чистой процедуры доверенный гражданин откажется передать средства доверителю. Самым верным вариантом станет личное получение оплаты за проданную недвижимость.

Аннулирование документа

Аннулирование доверенности – опасный риск для покупателя. Дело в том, что такой документ может быть расторгнут в одностороннем порядке – для этого не требуется присутствия доверенного лица, да и покупатель не будет оповещён.

Суть риска в том, что после передачи средств Росреестр может получить заявление об остановке сделки. Обезопаситься от этого можно путём передачи средств через банковскую ячейку, что исключит возможность их изъятия до оформления прав собственности на нового владельца.

Недееспособность доверителя

Признание доверителя недееспособным аннулирует доверенность. Все совершенные сделки будут признаны ничтожными. Риск в том, что уплаченные средства могут быть потеряны. К тому же, наследники могут обратиться в суд и вернуть проданную недвижимость.

Пропажа доверителя

После пропажи доверителя доверенность также потеряет силу. Сделки будут отменены вплоть до возвращения доверителя или до официального признания его безвестно пропавшим. Процедура признания достаточно длительная.

Риски покупателя сводятся к тому, что после оплаты приобретённой недвижимости передача прав будет обжалована через суд. Можно потерять и деньги, и квартиру.

Как защититься?

Чтобы обезопасить себя при выдаче доверенности, доверитель должен придерживаться следующих советов:

• отзывать соглашение при окончании срока действия;
• выдавать документ исключительно проверенному лицу, а в случае возникновения проблем признавать доверенность и проведённые сделки недействительными через суд;
• ограничивать спектр полномочий, которыми наделяется доверенное лицо. Нужно выписывать полномочия на выполнение конкретных действий;
• воздерживаться от выдачи полномочий на приём денежных средств и на оформление предварительного ДКП с выдачей аванса.

Если по соглашению будет подписываться договор купли-продажи, то предварительно покупателю нужно провести следующие действия:

• проверить наличие требуемых реквизитов и удостовериться в том, что срок действия документа не истёк;
• убедиться, что передаваемые доверенному лицу полномочия прописаны чётко и ясно – формулировки не должны быть расплывчатыми;
• проверить, числится ли предоставляемый доверенным гражданином документ в реестре доверенностей. Это можно сделать через сайт Федеральной нотариальной палаты;
• удостовериться, что доверитель в здравии и действительно поручал проведение сделки третьему лицу (приехать лично, позвонить, записать разговор на диктофон).

Для покупателя всё проще – ему следует самостоятельно проверять планируемую сделку на предмет юридической безопасности. Минимальные действия, которые нужно предпринять – это позвонить доверителю. Если доверенный откажется дать контакты, то от сделки стоит отказаться.

Как действовать при продаже квартиры по доверенности?

Составим краткий перечень рекомендаций в отношении того, как нужно действовать покупателю при приобретении недвижимости по доверенности:

• полностью удостовериться в ответственности и благонадёжности человека, который будет представлять права. Совместно с доверенностью гражданин обязан предъявить и паспорт, в котором должна быть отметка о регистрации по месту жительства. Следует потребовать от человека паспортные данные и информацию о месте проживания;
• обязательно проверить, была ли проведена процедура нотариального заверения доверенности. В ситуациях с продажей недвижимости без неё не обойтись;
• изучить документ, сделать копию и показать её юристу. Следует внимательно проверить сроки, а также все полномочия, которыми наделено доверенное лицо.

При продаже недвижимости через доверенность риск ложится на обе стороны сделки. Если доверенное лицо нарушит договорённости, то продавец сможет на законном основании отменить уже заключённую сделку через суд и получить право собственности на квартиру назад. В подобных ситуациях возникают проблемы с возвратом денежных средств – решить их получается не всегда.

Приобретение в ипотеку

Использование ипотечного кредита для покупки жилья – это распространённая практика. Разберёмся, как поступить, когда жильё уже приглянулось, но продаётся оно по доверенности.

Чтобы оформить такую недвижимость, нужно:

• получить одобрение о выдаче денежного займа со стороны банка;
• подготовить справки и материалы, на основании которых учреждение высчитает лимит на размер выдаваемой суммы;
• составить предварительный договор-купли продажи;
• подписать кредитные документы;
• перевести средства на счёт продавца.

Из-за разобранных ранее рисков проведения сделок по доверенности некоторые банки просят о личном присутствии непосредственного собственника квартиры.

Итоги

Сделаем некоторые обобщающие выводы:

1. Доверенность может быть 3 видов. Самым рискованным видом считают генеральную, так как она наделяет гражданина неограниченными правами.
2. Нотариус должен заверить документ – незаверенное соглашение считается недействительным.
3. При составлении документа юристы рекомендуют тщательно сформулировать делегируемые права.
4. Не рекомендуется выдавать доверенность на получение денежных средств, заключение предварительного ДКП, получение аванса.
5. При желании квартиру, продающуюся по доверенности, можно приобрести и в ипотеку.
6. Процедура составления ДКП с доверенностью отличается от стандартной в том, что дополнительно в договоре прописывают информацию о доверенном лице и данные о документе.

Действенный способ сведения всех рисков к минимуму – это тщательная проверка правильности составления доверенности, её наличия в общем реестре, действительности и нотариальной заверенности.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Основные риски при продаже квартиры по доверенностиСсылка на основную публикацию

Источник: https://walaw.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry-po-doverennosti

Продажа квартиры по генеральной доверенности — какие риски существуют

Как правильно оформить доверенность?

Процедура проводится в одностороннем порядке — согласие гражданина, на которого оформляется доверенность, не требуется. Устного соглашения вполне достаточно. Необходимо учитывать следующее:

• документ обязательно оформляет и заверяет нотариус;
• владелец предъявляет свой паспорт;
• в документе должна быть дата составления, сведения об обеих сторонах и о продаваемой квартире, срок действия, перечислены права доверенного лица. Доверитель лично подписывает составленный документ.

Максимальным сроком действия документа устанавливают 3 года. Если иное не отображено в тексте доверенности, то сроком ее действия автоматически считается один год с момента составления.

Доверенное лицо вправе продать жилплощадь на выгодных для него условиях, поэтому на такую роль советуют выбирать надежного человека и не рекомендуют оформлять генеральную доверенность на представителя агентства недвижимости.

Какие опасности существуют?

Продажа недвижимости по доверенности чревата нежелательными последствиями для обеих сторон:

• риски для продавца связаны с перепродажей жилья по доверенности. Всегда остается опасность, что доверенное лицо не передаст полученные деньги продавцу. Желательно предусмотреть, чтобы получение оплаты за проведение сделки и продажа жилья не происходила одновременно. Лучше лично получать средства от реализации жилья;
• риски для покупателя заключаются в самом наличии доверенности. Продавец может аннулировать ее в одностороннем порядке, не поставив в известность покупателя и доверенное лицо. Покупатель может отдать деньги, а сделка будет приостановлена. В таком случае лучше использовать банковскую ячейку для передачи средств;
• если продавцом выступает гражданин пожилого возраста, сделка может быть признана недействительной, так как нет уверенности в дееспособности данного гражданина.

Неприятные последствия для покупателя возникают, если он уже произвел оплату и перечислил деньги, а его права на приобретенную жилплощадь будут оспорены в суде.

Как происходит продажа недвижимости по доверенности?

При составлении генеральной доверенности продавец передает все полномочия доверенному лицу – сбор необходимого пакета документов, проведение процедуры продажи и подписание договора с покупателем, получение финансовых средств и передача необходимой документации в государственные органы.

Какие документы потребуются для проведения операций с недвижимостью по доверенности?

• Нотариально заверенная доверенность.
• Паспорта обеих сторон — доверенного лица и покупателя.
• Подлинник договора купли-продажи.
• Технический паспорт помещения.
• Справка из ЕГРН (ее можно заказать здесь).
• Документ о том, что у владельца нет задолженности по коммунальным услугам.

Договор о продаже жилого помещения в этом случае отличается от стандартного документа тем, что там указан сам факт наличия доверенности и данные о доверенном лице. Процесс реализации недвижимости также состоит из подготовки документации, заключения договора и его регистрации, проведения расчета за квартиру. Продавец вправе отслеживать действия доверенного лица.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Кто платит налог при продаже жилплощади по доверенности?

В соответствии с законом РФ при получении денег за реализацию недвижимости необходимо заплатить подоходный налог. Согласно п. 17.1 ст.217 и п. 4 ст.217.

1 НК РФ это касается жилых помещений, находящихся в собственности меньше 5 лет, при условии, что жилье приобретено после 01.01.2016.

Этот налог обязан заплатить собственник квартиры. Доверенное лицо не получает финансовой выгоды от реализации недвижимости, поэтому платить налог не обязано.

В каких случаях доверенность признают недействительной?

Доверитель вправе в любое время аннулировать доверенность. Для этого достаточно обратиться к нотариусу с заявлением. Причины указывать не обязательно. Генеральная доверенность считается ничтожной в таких случаях:

• если она выдана лицом, признанным недееспособным. При подтверждении этого факта доверенность и все проведенные сделки аннулируют. При необходимости можно обратиться в суд;
• доверителю еще не исполнилось 14 лет;
• доверителю от 14 до 18 лет, но отсутствует письменное одобрение родителей или законных представителей и органов опеки;
• при составлении доверенности имели место принудительные действия иных лиц;
• закончился ее срок действия;
• владелец жилья не давал отчета своим действиям при составлении текста доверенности, хотя и является дееспособным;
• доверитель отозвал доверенность.

Если доверитель умер, то доверенность автоматически признается ничтожной, а сделки аннулируются. То же касается и случаев, когда гражданин оформил на кого-либо генеральную доверенность и далее о его местонахождении неизвестно. Все сделки приостанавливаются до признания его официально безвестно отсутствующим.

 Ипотека и продажа по доверенности

В большинстве случаев банки не разрешают приобретать жилье в ипотеку по доверенности, требуется непосредственное присутствие владельца недвижимости при составлении договора. Действие по доверенности возможно при досрочном погашении кредита, при решении вопросов о страховке и спорных операциях.

Особенности сделки по доверенности

Оградить собственника от мошеннических действий со стороны доверенного лица помогут следующие рекомендации:

• доверенность можно отозвать, если подошел к концу срок ее действия;
• сам документ и все сделки, совершенные на его основании, могут быть признаны недействительными в судебном порядке;
• в качестве доверенного лица привлекать только надежного человека, которому собственник полностью доверяет;
• не указывать в тексте доверенности возможность получения аванса или полной суммы за продажу квартиры доверенным лицом. Передачу денег лучше оформить банковским переводом. Это сделают сотрудники банка, они несут ответственность за сохранность средств на счете. За такие услуги взимается комиссионный сбор, но деньги останутся в сохранности;
• покупателю рекомендуют тщательно изучить доверенность, по возможности запросить у доверенного лица контакты владельца жилья.

В соответствии с законом генеральная доверенность не превращает доверенное лицо в собственника недвижимости. Он не имеет права продать жилплощадь себе. Продавец должен рассмотреть все плюсы и минусы, прежде чем доверять продажу собственности третьему лицу. Сделка по доверенности может вызвать сомнения у покупателя, что может привести к снижению стоимости жилплощади.

Важно подробно прописать все права доверенного лица, чтобы избежать возможных неприятных последствий; обговорить стоимость квартиры, сроки и прочие формальности. Если соблюдать все меры предосторожности, то продажа по доверенности выгодна продавцу. Это поможет сберечь время, избежать длительных походов по различным инстанциям для получения необходимых справок.

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/prodazha-kvartiry-po-generalnoj-doverennosti

Передача денег за квартиру: как происходит, форма, варианты и способы подтверждения оплаты, сроки и порядок передачи денег по договору купли-продажи квартиры

Необходимо отметить, что заключение договора купли-продажи всегда несет определенный риск для обеих сторон. Но при совершении сделки по доверенности возможны следующие риски:

• доверительная перепродажа;
• аннулирование доверенности;
• недееспособность доверителя;
• смерть доверителя;
• признание доверителя умершим или безвестно отсутствующим.

Доверительная перепродажа является одним из самых опасных рисков для продавца. По возможности необходимо исключить одновременную продажу недвижимости и получение оплаты за совершение сделки.

Даже если процедура проходит юридически правильно, есть опасность, что доверенное лицо просто заберет деньги из банковской ячейки и не передаст продавцу.

Основные риски продавца связаны с мошенничеством именно с такими видами доверенности.

Подобные мошеннические действия могут совершать не только посторонние, но и самые близкие родственники. Поэтому желательно найти возможность лично получить оплату за проданную квартиру.

Опасные моменты для покупателя могут касаться самой доверенности. Так, аннулирование доверенности может произойти в любой момент. Это односторонняя процедура, которая осуществляется через нотариуса. Она не требует личного присутствия доверенного лица и извещения покупателя. Фактически, он может передать деньги, а в Росреестр поступит заявление о приостановке сделки.

В случае смерти доверителя или признания его недееспособным, доверенность автоматически прекращает свое действие. Все сделки, совершенные с ее использованием, считаются недействительными. При возникновении спорных моментов наследники могут обратиться в суд, который вернет квартиру в наследственную базу.

С особой осторожностью следует заключать сделки, когда в качестве продавца выступает человек преклонного возраста. Возможна последующая отмена сделки. Конечно, нотариус должен задать уточняющие вопросы, чтобы убедиться в правоспособности доверителя. Но он не является медицинским работником и не может правильно и в полном объеме установить его способность осознавать свои действия.

В этом случае все сделки отменяются до того момента, когда он будет найдет или признан безвестно отсутствующим. Это длительная судебная процедура, которая требует доказательств.

Проводится проверка на юридическую чистоту, заключается договор купли-продажи и документы передаются на регистрацию в Росреестр.

Риски покупателя в большинстве случаев касаются моментов, когда он уже произвел оплату, а передача прав на недвижимость может быть оспорена в судебном порядке.

Необходимо удостовериться в личности лица, действующего на основании доверенности. Он должен предъявить не только доверенность, но и свой личный паспорт. Важно, чтобы в нем фигурировала запись о регистрации по месту жительства. Также необходимы полные сведения о продавце, включая паспортные данные и место проживания.

Если доверенность выдается на продажу квартиры, требуется нотариальная регистрация. Она не требуется в большинстве случаев, но в случае продажи недвижимости без нее не обойтись.

Тщательно изучите доверенность. Желательно сделать копию данного документа и обратиться за консультацией к опытному юристу. Важно, чтобы срок ее действия не истек и не подходил к концу к моменту заключения сделки.

В доверенности должны быть четко прописаны все действия, которые доверенное лицо может предпринимать от лица доверителя.

Это такие действия, как проставление подписей на документах, внесение изменений в стоимость и условия продажи.

Таким образом, при продаже квартиры по доверенности существуют серьезные риски не только для продавца, но и для покупателя. Обе стороны рискуют деньгами и правами владения на недвижимость. И если в случае нарушений со стороны доверенного лица продавец может отменить сделку через суд и вернуть права на владения квартирой, получить обратно свои деньги не всегда представляется возможным.

1. Доверенность, как указано в п. 1 ст. 188 ГК РФ, ее автор вправе аннулировать когда угодно. Сообщать доверенному лицу об этом не обязательно, достаточно посетить любую нотариальную контору и заявить об этом желании (в любом населенном пункте). Если сделка совершается по отозванному документу, она ничтожна.
2. П. 1 ст. 188 ГК РФ отменяет после кончины доверителя полномочия выданной им доверенности. Само доверенное лицо может и не узнать вовремя об этом факте. Состоявшаяся при таких обстоятельствах купля-продажа окажется недействительной. Квартира вернется к наследникам умершего собственника. Доверенное же лицо не обязано возвращать деньги наследникам, так как его обязательства были лишь перед умершим доверителем. П. 2 ст. 189 обязывает доверителей об отзыве извещать доверенных лиц, а в п. 1 ст. 188 ГК РФ говорится о том, что наследники умершего доверителя обязаны сделать то же самое, но нигде не указаны ни форма извещения, ни сроки.
3. Хотя доверенность заверяется нотариусом, тот не является врачом, поэтому в дальнейшем она может оказаться недействительной, если будет доказан факт невменяемости или недееспособности доверителя на момент составления и нотариального ее заверения (пп.6 п.1 ст. 188 ГК РФ).
4. Сам держатель документа может оказаться недееспособным или невменяемым на момент проведения сделки, что также сделает ее недействительной.
5. Доверитель может пропасть без вести до момента передачи денег за квартиру от покупателя. И длится это будет до тех пор, пока не произойдет судебное признание умершим безвестно отсутствующего. Дойдут ли в процессе этих разбирательств деньги от доверенного лица до наследников — весьма спорный вопрос.

Эти риски — самые вероятные, но на практике случаются куда больше различных казусов, помимо тех случаев, когда доверитель и его доверенное лицо — мошенники и изначально намерены обмануть покупателя, оставив его и без квартиры, и без денег.

Главный риск продавца состоит в том, что доверенное лицо позарится на большую сумму денег и просто исчезнет с ними, не передав их, как было договорено ранее. Обычно доверенность составляется на близкого родственника, либо иное лицо, иногда доверенность выписывают на имя риелтора, проводящего сделку.

Оспорить действия доверенного лица можно, но только тогда, когда само это лицо отвечает за свои действия, его местонахождение известно, а также известно куда делись деньги после оплаты сделки покупателем.

В практике немало случае того, когда доверенные лица меняли место жительства, оказывались недееспособными, а деньги передавали третьим лицам в уплату долгов, доверившись мошенникам и т.д.

Итог может оказаться плачевным для обеих сторон — для покупателя и продавца.

По этой причине крайне не рекомендуется экономить и оформлять генеральную доверенность. Коль скоро продавец не может лично в силу сложившихся обстоятельств провести сделку, его доверенному лицу необходимо пошагово поручать выполнять определенные действия, контролируя правильность и своевременность этого процесса.

Полностью отказаться от механизма продажи квартир по доверенности невозможно. Хотя сделки такого рода всегда были и остаются весьма рискованными для обеих сторон.

На этот случай законодатель оставляет обеим сторонам возможности для того, чтобы подстраховаться, защитить свои интересы от возможных рисков.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по данной теме, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

В данном случае доверенность рассматривается формой неимущественной сделки, когда одна сторона передаёт, а другая – принимает полномочия участника сделки. Поэтому при определении её недействительности, на неё распространяются все характеристики ничтожной и оспоримой сделки. В частности:

• получение или передача полномочий несовершеннолетнему;
• получение или передача полномочий недееспособному лицу;
• вымогательство, давление, оказанное на доверителя;
• кабальная сделка, когда доверитель оказывается в сложной жизненной ситуации;
• банкротство юридического лица или ИП.

То есть к таковым относятся все доверенности, оформленные с нарушением норм законодательства. Недействительной будет считаться также доверенность, в которой отсутствуют те или иные обязательные реквизиты. Или, если она составлена и удостоверена ненадлежащим лицом.

Обе стороны имеют риск попасть в оборот к мошенникам, которые по преимуществу используют доверенность как инструмент обмана доверчивых граждан. Кроме заведомо преступных мотивов, нарушения законодательства и риски для покупателя могут заключаться в следующем:

1. Доверенность могла быть аннулирована до начала сделки, а данный факт сокрыт. Действия поверенного не будут иметь законной силы.
2. Продавец оформляет вместо ДКП генеральную доверенность и получает от покупателя деньги. Сразу же, пока покупатель не успел переоформить квартиру, отзывает доверенность.
3. Родственники доверителя могут доказать задним числом факт его недееспособности и аннулировать доверенность, а соответственно – сделку.
4. Продавец может умереть или пропасть без вести в момент между передачей доверенности и совершением сделки, а доверитель присвоить деньги, положенные ему по сделке. Впоследствии такая сделка будет аннулирована и покупатель получит свои деньги только частями, если недобросовестный поверенный успеет их истратить.
5. Любые недобросовестные действия могут повлечь аннулирование купли-продажи.

• Семейная пара.
• Несовершеннолетний ребёнок (в этом случае надо ещё учитывать и нормы ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

За сохранность денег на счете они несут полную ответственность. Поэтому по распоряжению владельца счета они могут перечислить средства по указанным реквизитам.

Основные риски при продаже квартиры по доверенности

Доверитель должен явиться лично с действующим гражданским паспортом. Если речь идет о консульстве, достаточно заграничного паспорта с указанием сведений из гражданского паспорта.

Если квартира продается по генеральной доверенности, самым распространенным риском является причина оформления.

Так, доверенное лицо может использовать в качестве предлога оформление документов на квартиру или наследства.

Обычно такая возможность используется из-за невозможности личного участия в продаже квартиры или нежелания в связи со слабой грамотностью в вопросе продажи недвижимости. Зачастую доверенности заключаются не только между родственниками или иными лицами, которым собственник доверяет, но и со специализированными юридическими лицами, которые занимаются такого рода деятельностью.

Через два месяца Семенов нашел покупатель и продал квартиру, передав вырученные денежные средства Семеновой. Учитывая нахождение указанной недвижимости в собственности Семеновой более трех лет и в соответствии с п.

17.1 ст. 217

НК РФ подоходный налог за реализацию квартиры не уплачивался. Учитывая, что поверенный не получает денежных средств от продажи квартиры, налог должно уплатить то лицо, которое получило доход от продажи квартиры, то есть собственник.

Это подтверждается положением ч. 1 ст. 207 НК РФ о том, что налогоплательщиками являются в том числе лица, получающие доход от источников в Российской Федерации, к которым в соответствии с п.

Источник: https://orelsvet.ru/kvartira/peredacha-deneg-pochtoy-kuplyu-prodazhu-kvartiry-doverennosti/

Риски продавца при продаже квартиры по доверенности в 2020

При оформлении доверенности сторону сделки представляет уполномоченное лицо. Закон запрещает заключение договоров и присутствие в органах регистрации от имени покупателя, оформить документ может только продавец, находящийся в другом регионе России или за рубежом.

Виды 

В юридической практике выделяют следующие виды документов:

Генеральная	С полнотой полномочий по осуществлению сделок по распоряжению недвижимостью на постоянном основании в течение продолжительного периода времени или на оформление прав на несколько объектов. Примером такой доверенности может служить акт о передаче полномочий от организации определенному гражданину
Разовая	На осуществление ограниченного ряда правовых действий по оформлению прав на недвижимое имущество. Срок действия ограничен определенным временем, обычно не более 1-3 месяцев, достаточных для осуществления предписанных полномочий
Специальная	На реализацию определенных прав, к примеру, присутствие при регистрации сделки в органах Росреестра в отношении конкретного объекта недвижимости, с правом на получение нового технического или кадастрового паспорта и др.

Как оформить

Процедура выдачи доверенности осуществляется в виде односторонней сделки. Согласия принимающей полномочия стороны не требуется, однако при составлении документа желательно осуществить явку двух сторон – доверителя и уполномоченного лица.

Однако это только рекомендации, не связанные с требованиями закона, поскольку подписать документ в нотариальной конторе или в консульском учреждении Посольства РФ есть возможность без присутствия представителя при предоставлении только его паспортных данных.

Доверитель обязан явиться лично с удостоверением личности российского образца в нотариальную контору или консульский отдел Посольства РФ в стране пребывания. В первом случае следует предоставить гражданский паспорт, во втором достаточно заграничного с указанием данных общероссийского.

С документами, необходимыми для продажи приватизированной квартиры в 2020 году, ознакомьтесь тут.

Все этапы проведения сделки купли-продажи условно можно разделить на несколько этапов:

1. На начальной стадии рекомендуется проверить правовой статус недвижимости. Для этих целей также возможна выдача доверенности, что избавить продавца от посещения многочисленных государственных и муниципальных органов в целях осуществления бюрократических процедур. Требуется получение выписки из ЕГРН об отсутствии ограничений и обременений на недвижимость в виде ареста, ипотеки, залога и др. Также необходимо получение выписки из домовой книги о прописанных, справки о составе семьи из паспортного стола или органов УФМС РФ. Дополнительной гарантией будет отсутствие заключенного договора кредитования с условием о залоге объекта недвижимости. Следует также проверить историю перехода прав на недвижимость за все время существования имущества. При этом важно получить информацию о том, что все сведения о недвижимости были объединены в единый государственный реестр только начиная с 31 января 1998 года. При оформлении сделки сроком ранее регистрация прав производилась в БТИ и в нотариальных конторах, куда следует обратиться за получением информации.
2. Доверенность заверяется не только нотариусами и консульскими учреждениями РФ, но и другими официальными структурами при определенных обстоятельствах. Так, для лиц, находящихся в исправительных учреждениях, заверение происходит руководителем таких организаций при нахождении гражданина в местах отбывания наказания по приговору суда. Если в месте нахождения военного гарнизона нет поблизости нотариуса, то односторонняя сделка заверяется командиром части. При нахождении доверителя длительное время на стационарном лечении в медицинском учреждении, акт волеизъявления заверяется главным врачом.
3. Заверенная доверенность передается любым доступным способом уполномоченному представителю – лично либо почтовые отделения. Заключается от имени продавца договор, если указанное полномочие прописано в акте, либо сделка сразу совершается в органе Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.
4. После осуществлении правовых действий государственным регистратором государственного учреждения после установленного законом срока, выделенного на правовую экспертизу документов, представитель может явиться в органы Росреестра для получения свидетельства о собственности. Либо документ может отправляться почтовым ценным письмом по фактическому адресу проживания продавца, даже если он находится в другом регионе.
5. В доверенности могут указываться также другие полномочия по распоряжению недвижимостью, к примеру, по проведению окончательных расчетов и получению оплаченной стоимости договора, по подписанию акта приема-передачи, выписке прописанных на жилой площади лиц, заверения документов в уполномоченных государственных и муниципальных органах и др.  

Необходимо иметь ввиду, что заключение договоров и проведение регистрации купли-продажи и осуществления иных полномочий по распоряжению недвижимостью связано с определенными рисками как для продавца, так и для покупателя:

Доверительная перепродажа	Важно по возможности исключить продажу по доверенности объекта недвижимости и получение денежных средств в качестве оплаты представителем. Именно с этими полномочиями связано большинство дел о мошенничестве, в том числе риелторов. Однако не стоит полагать, что неправомерные действия могут совершать только третьи лица, зачастую в таком качестве выступают и близкие родственники, иногда по незнанию закона, в силу халатности или непрофессионализма
Аннулирование доверенности	В любом момент доверить может отменить действие односторонного акта в нотариальном или другом порядке. Покупатель зачастую не знает об этом и перечисляет стоимость приобретения недвижимости на счет, передает наличными средствами или другим способом. Отзыв доверенности влечет ее недействительность и ничтожность
Смерть доверителя	В случае кончины лица, выдавшего доверенность, действие документа автоматически прекращается. Представитель или покупатель при этом могут не знать о наступлении таких последствий и совершать сделку исходя из разумного ведения деятельности. Так в случае смерти жилье может предназначаться для наследников, что влечет отмену продажи. Положения в таком случае регулируются ст.188, 189 ГК РФ. Наследники должны оповещать доверенных лиц о событии
Недееспособность доверителя	При оформлении односторонней сделки по выдаче доверенности нотариус или другое уполномоченное лицо проверяет дееспособность лица, задавая ему конкретные вопросы. Однако оно не является медицинским работником и не может установить полностью правоспособность. В связи с этим заключение сделок с гражданина преклонного возраста следует осуществлять с особой осторожностью. Возможна последующая отмена сделки в связи с постановкой гражданина на учет в психоневрологическом диспансере. Также следует учитывать поведение лица и возможность наблюдения его в учреждениях для нарко- и алкоголезависимых. Наличие таких обстоятельств дает основание для отмены доверенности и признании сделки купли-продажи ничтожной
Признание умершим или безвестно отсутствующим доверителя	В случае фактической пропажи продавца, доверившего проведение сделки с недвижимостью и возможно получение денег, при его длительном отсутствии вопрос о передаче средств не может решиться до момента инициирования судебного процесса о признании гражданина умершим или безвестно отсутствующим. Только в этом случае покупатель сможет получить имущества, а продавец деньги по договору

Как себя обезопасить

Для снижения рисков мошенничества при оформлении доверенности следует придерживаться следующих условий:

1. Выдавать генеральную доверенность только проверенному лицу с репутацией и длительным сроком работы в ситуации с риелторскими агентствами и юридическими конторами.
2. По возможности избежать составления генеральной доверенности с неограниченными полномочиями, заменяя ее разовыми или специальными полномочиями, так будет проще отследить действия по распоряжению объектом недвижимости, оформлению документов в определенных инстанциях представителем.
3. Не прописывать в доверенности полномочий по проведению окончательных расчетов, на сегодня существуют такие надежные способы как использование банковской ячейкой при совершении сделок с недвижимостью, возможно оформление банковского перевода, что минимизирует риски потери денег. На практике очень много случаев, когда гражданин доверил получение денег по договору купли-продажи квартиры риелтору или юристу с репутацией, а потом последний пропал в неизвестном направлении.
4. Рекомендуется исключить подписание полномочий на заключение предварительного договора купли-продажи с возможностью получения аванса. Именно с этой сложной правовой схемой связано множество правовых проблем и огромная категория дел в судебной практике.

Полный отказ от продажи квартиры, несмотря на огромное количество рисков, невозможно. Эта правовая схема прописана в законодательстве и свободна для применения на практике.

Для доверителя важно подстраховаться, проверить все моменты сделки на юридическую чистоту, получить средства по оплате стоимости недвижимости самостоятельно. Только при минимизации рисков возможно совершение сделки без трудностей, которые ведут к многолетним разрешениям споров в судебном порядке.

Как выселить квартирантов с маленьким ребенком, узнайте тут.

Порядок продажи ипотечной квартиры описывается здесь.

Источник: http://kvartirkapro.ru/riski-prodavca-pri-prodazhe-kvartiry-po-doverennosti/

Основные риски при продаже квартиры по доверенности

Если необходимо произвести сделку купли-продажи квартиры, то в процессе должен присутствовать собственник, но это условие не обязательно, если у ответственного лица имеется доверенность.

Такой документ составляется, если необходимо передать права третьему лицу, так как владелец не может заниматься сделкой.

Продажа квартиры по доверенности имеет свои нюансы и риски, которые стоит детальнее оговорить.

Можно ли произвести продажу жилья по доверенности

Если собственник квартиры болен, находится за пределами города или страны, не может по другим обстоятельствам продать свое жилье лично, он может передать свои права ответственному человеку.

На представителя оформляется генеральная доверенность, она заверяется у нотариуса, так как без этого документ не будет действительным. В бумаге, при составлении, владелец должен указать, какими полномочиями он наделяет другого человека.

В перечень обязанностей может входить:

• составление договора о купле-продаже, а также его заключение с новыми владельцами;
• показ жилой площади будущим покупателям;
• отправление запросов на получение документов для предоставления их покупателям;
• подписать готовый документ от имени настоящего собственника.

Документ оформляется на определенный промежуток времени. В этот период представитель может выступать от имени собственника и проводить любые сделки купли-продажи, связанные с квартирой.

Продажа квартиры без собственника

Чтобы реализовать процесс без участия владельца жилой площади, должна быть оформлена доверенность, она называется «генеральная». Такое название подразумевает, что все права и полномочия по продаже будут переданы ответственному лицу. Этот человек не только собирает документы и подписывает договор, но и получает денежные средства.

• Продажа квартиры без посредников: пошаговая инструкция
• Как продать ипотечную квартиру?

Возможные риски сторон

Любая сделка по купле-продаже имеет массу рисков, когда этот процесс производится по доверенности, они только возрастают. Собственник должен серьезно отнестись к выбору представителя. Не желательно наделять человека правами по составлению договора и получению денежных средств. Риски продавца в этом случае значительны, так как уполномоченное лицо может забрать средства.

Представитель может забрать деньги даже из банковской ячейки. Если он предоставит сотрудникам банка доверенность, то у них не будет повода запретить забрать средства. По этой причине следует указать в документе, что получить деньги ответственное лицо не имеет права.

Риски покупателя же связаны с оформленной доверенностью. Владелец в любой момент может отменить действие документа.

В итоге покупатель переведет деньги на счет представителя, а действие доверенности уже истечет, поэтому сделка будет приостановлена.

Чтобы избежать такой ситуации, юристы рекомендуют производить оплату через банковскую ячейку. В таком случае забрать деньги у представителя не выйдет, пока сделка не будет оформлена полностью.

К дополнительным рискам можно отнести смерть владельца жилплощади. Также документ может быть признан недействительным, если собственника признали недееспособным. В этом случае все составленные договора окажутся недействительными. Когда владелец уходит из жизни, родственникам предоставляется право вернуть квартиру погибшему, чтобы родные получили ее в наследство.

Важно! При составлении договора с пожилым владельцем, следует быть осторожным, так как именно таких людей часто признают недееспособными. Подтвердить дееспособность может только врач.

Пропажа гражданина, который оформил доверенность, также является риском для покупателя. Сделка будет отменена до того момента, пока собственник не будет признан пропавшим без вести, или пока его не найдут. При этом признание должно проводиться исключительно в судебном порядке, эта процедура очень длительна.

Признаки, которые должны насторожить при покупке квартиры

Обычно пострадавшими становится одинокие люди в преклонном возрасте. Получается, что риски покупателя значительно выше, чем продавца.

Какие документы необходимы

Чтобы оформить генеральную доверенность, владелец должен посетить нотариальную контору и предоставить туда такие документы:

• квитанцию, подтверждающую оплату пошлины (ее размер составляет от 1 до 2 тысяч рублей);
• технический план, предоставленный БТИ;
• удостоверение личности в оригинале;
• кадастровый паспорт на жилплощадь;
• справка о том, сколько людей прописано в квартире;
• выписка, выданная в ЕГРН, подтверждающая права на квартиру.

В некоторых случаях нотариус имеет право потребовать справку, предоставленную врачом из психоневрологического диспансера, чтобы подтвердить вменяемость.

Ответственное лицо же обязано принести свой паспорт, чтобы подтвердить личность, а также справку о дееспособности, если это потребуется. Выписка из ЕГРН выдается собственнику в многофункциональном центре. Когда владелец состоит в браке, супруга должна предоставить письменное согласие на продажу собственности.

Когда доверенность будет недействительной

У доверителя всегда сохраняется право на аннулирование бумаги. Для этого владелец квартиры может посетить нотариуса и подать соответствующее заявление. При этом за заявителем сохраняется право не указывать причин. Генеральная доверенность будет признана недействительной в таких случаях, как:

• если лицо, которое выдавало документ, было признано недееспособным на момент подписания бумаги;
• доверителю уже исполнилось 14 лет, но от родителей нет письменного согласия;
• владелец еще не достиг 14 лет;
• во время составления доверенности, к собственнику были применены принудительные действия;
• доверитель самостоятельно отозвал доверенность;
• срок действия бумаги закончился;
• во время составления доверенности, гражданин находился в недееспособном состоянии (наркотическое или алкогольное опьянение).

При смерти доверителя бумага автоматически аннулируется, и все сделки становятся ничтожными. Это же правило касается случаев, когда владелец квартиры пропал.

Продажа квартиры в ипотеке по доверенности

Процесс оформления сделки по купле-продажи на основе доверенности почти не отличается от процедуры, которая проводится хозяином помещения. Разница здесь только в том, что в одном случае сделка совершается непосредственно владельцем, а в другом его доверенным лицом. Когда составляется документ, владелец квартиры оговаривает все действия, которые разрешено производить представителю.

Обратите внимание! При составлении такого документа, его обязательно заверяют в нотариальной конторе.

Если говорить об ипотеке Сбербанка, то покупка квартиры по доверенности здесь неоднозначна. Ипотека по доверенности здесь обычно не предоставляется. Политика организации разрешает такую сделку только в том случае, если кредит будет погашен раньше установленного срока. Но бывают и такие случаи, когда банк пропускает такие случаи, хотя встречаются они достаточно редко.

Стоимость доверенности

Когда необходимо составить этот документ, многие граждане интересуются стоимостью процедуры. Цена на услуги нотариуса зависит от условий доверенности, а также от региона и города. Стоимость услуг может значительно отличаться, но в среднем придется заплатить около 500 рублей.

Плата берется не только по тарифу, но еще и за техническую работу юридического лица. В среднем сумма составляет от 250 до 1000 рублей. Чтобы точно узнать стоимость услуги, рекомендуется обратиться в нотариальную контору.

На что обратить внимание

Обычно, такая сделка совершается в том случае, если владелец недвижимости живет за границей, или же лежит в больничном учреждении. Но мошенники могут легко проворачивать такие сделки, поэтому покупатели должны быть осторожны. Если граждане столкнулись с таким приобретением, они должны в кратчайшие сроки подать в суд, чтобы оспорить сделку.

Есть несколько нюансов, на которые следует обратить внимание при совершении сделки:

• покупателей постоянно «подгоняют», говоря о коротких сроках сделки;
• подписывая документы, риэлтор не позволяет сторонам связываться и общаться между собой;
• представитель не дает покупателям увидеть будущее жилье, даже когда это возможно (например, владелец лежит в больнице).

Эти признаки говорят о возможных мошеннических действиях. Если приобрести такое жилье, то в будущем владельцев ждет судебное разбирательство.

Подводя итоги можно сказать, что сделка о купле-продаже жилья по доверенности возможна, но покупатель и продавец должны учитывать риски.

Если риэлтор не дает увидеть квартиру перед покупкой, или слишком торопит со сроками подписания договора, лучше отказаться от такой покупки.

Оспорить договор новые владельцы смогут только в судебном порядке, этот процесс может затянуться на несколько месяцев.

Источник: https://pravoved365.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/prodazha-kvartiry-po-doverennosti