Риски при продаже квартиры: как безопасно продать жилье продавцу

На сегодняшний день принято считать, что наименее защищенной стороной при проведении сделок с недвижимостью является покупатель. Однако, риски продавцов квартиры также не следует исключать из внимания. Продавец при проведении сделки может столкнуться с самыми различными проблемами. Самая серьезная из них, конечно же, остаться и без квартиры и без денег за неё. Давайте разберемся, на что следует делать акцент продавцам недвижимости, как не стать жертвой мошенников и продать квартиру без риска.

Грамотная оценка стоимости недвижимости

Один из самых важных, первый шаг при подготовке продажи – оценка стоимости квартиры. Этот процесс требует проведения большого объема аналитических работ, изучения состояния рынка, оценки своей квартиры на основе самых различных критериев.

Следует учитывать такие критерии оценки жилья:

• инфраструктуру и развитость района, в котором находится недвижимость,
• транспортную доступность относительно центра города,
• технические характеристики самой квартиры: состояние здания, его этажность, количество комнат в квартире и площадь, состояние всех инженерных сетей, ремонт и т.д.

Правильно рассчитать стоимость жилья помогут также данные о конкурентах, которые осуществляют продажу одновременно с Вами.

Каждому продавцу выгодно продать свою недвижимость по максимально высокой цене, соответственно.

Вам следует установить такую стоимость, которая будет соответствовать состоянию рынка и отражать Вашу конкурентоспособность. При этом, не чрезмерно завысив её, иначе, вряд ли кто-то заинтересуется в покупке.

Будьте внимательны также при проведении переговоров.

Многие профессиональные игроки рынка знают толк в проведении торгов и пользуются приемами психологического давления. Устоять под давлением не профессионалу бывает нелегко.

Риски при просмотрах квартиры

Бывают случаи, когда «потенциальных покупателей», которых Вы приглашаете на просмотр, интересует далеко не состояние вашей квартиры, ремонт, вид из окна и наличие правоустанавливающих документов. А интереснее вещи, которые непосредственно находятся в квартире и «плохо лежат».

Чтобы обезопасить себя от воров и мошенников, перед организацией просмотра все ценные вещи и документы необходимо убирать в недоступное место. Кроме того, по возможности, не оставляйте пришедших надолго в одиночестве.

Лучше всего перестраховываться и записывать данные лиц, которых Вы впускаете в квартиру, в том числе и риелторов.

Проведение расследований по поводу кражи предметов во время показов недвижимости потенциальным покупателям – далеко не новость для сотрудников органов внутренних дел. Не допускайте возможности попасть в подобную ситуацию.

Продажа квартиры с агентством недвижимости

Многочисленные риски также связаны с тем, что не все агентства недвижимости – честные игроки. Многие из них ориентированы далеко не на помощь продавцам и покупателям, а на извлечение собственной выгоды, причем достигают они этого посредством незаконных действий.

Будьте внимательны при выборе агентства: обращайте внимание на все детали, которые связаны с его деятельностью и репутацией. Прежде чем доверить проведение такой серьезной сделки как продажа Вашей недвижимости какой-либо компании, убедитесь, что она достаточно долго работает на рынке.

Обратите внимание на наличие отзывов от предыдущих клиентов, проведение большой и качественной рекламной компании. Ознакомьтесь с документами, которые Вам предлагают подписать, в некоторых случаях, лучше получить по ним консультацию независимого юриста.

Если Вы выбрали компанию, профессионалы категорически не советуют отдавать агенту оригиналы Ваших документов (правоустанавливающих, технических и т.д.).

Также нужно быть предельно внимательными с доверенностями и перечнем прав, который Вы собираетесь доверить риелтору. Помните, что оформление генеральной доверенности на риелтора – это худшая из идей.

Что касается оригиналов документов, практике известны случаи, когда продавец после передачи пакета попадает в полную зависимость от агентства.

Нередко недобросовестные риелторы отказываются вернуть Вам документы, принуждают к совершению сделки даже если Вы вдруг передумали продавать недвижимость или на то появились объективные причины.

Риски при составлении документов

• Особенно ответственно следует подойти к составлению документов тем, кто занимается продажей недвижимости самостоятельно.
• Хорошие агентства недвижимости, как правило, располагают целым штатом специалистов, в числе которых есть и юристы, составляющие документы.
• Лучше всего в этом вопросе опираться на типовые формы договоров, которые в огромном количестве существуют в Интернете, адаптируя любую из форм под конкретный случай.

Важно указывать в договоре на существенные недостатки недвижимости, поскольку они могут стать причиной, по которой покупатель захочет сделку отменить. Доказать, что он знал об этих недостатках, будет сложно, если в договоре соответствующие пункты не прописаны.

Продавцу не следует подписывать лишних документов об оплате. Так, если Вы уже подписали договор и передаточный акт, в котором предусмотрена оплата стоимости недвижимости до регистрации документов, то после регистрации ни в коем случае не пишите расписку о получении денежных средств.

Таким образом, Вы создадите ситуацию, в которой дважды получили деньги: по договору и передаточному акту, а также по расписке.

Необоснованное обогащение преследуется по закону, а двойная оплата одного и того же имущества и будет им являться.

1. Подписав несколько документов, подтверждающих оплату, Вы предоставляете покупателю возможность  обратиться в суд за восстановлением его нарушенных прав и возвратом излишне уплаченной суммы, что подтверждается распиской.
2. Доказать, что деньги были уплачены лишь один раз в такой ситуации очень сложно.

Передача денежных средств

Самые большие риски при продаже квартиры возникают у продавца в момент передачи денежных средств за недвижимость.

Небезопасным является способ безналичной оплаты. Закон требует, чтобы оплата производилась после регистрации договора, это позволяет избежать залога недвижимости.

Однако, это очень большой риск для продавца, поскольку документы уже зарегистрированы, а денежные средства он может так и не получить. Покупатель может передумать совершать сделку, растратить деньги в процессе подготовки документов, или просто не захотеть оплачивать квартиру.

На то, чтобы вернуть имущество, которое не собирается оплачивать покупатель  уйдет много времени, денег и сил. К тому же, успех – не гарантирован.

• При передаче наличных денежных средств продавец может столкнуться с тем, что он получит сумму меньше оговоренной в договоре, либо купюры окажутся поддельными.
• Наиболее безопасный способ – осуществить передачу денег с помощью банковской ячейки.
• Это гарантия добросовестности каждой из сторон, нотариус при этом выступает гарантом законности всех действий, и в случае возникновения разногласий, его показания учитываются судом.
• Кроме того, необходимо четко понимать разницу между «задатком» и «авансом», вносимым за недвижимость.

Задаток – это прямое обязательство каждой из сторон совершить действия, предусмотренные договором. То есть продавец при любых условиях должен продать квартиру, а покупатель – купить.

В случае отказа одной из сторон от исполнения своих обязательств – договором задатка предусматриваются штрафные санкции. Так, в случае отказа от покупки, сумма задатка остается в собственности продавца. Если же сделку отказывается проводить продавец, то покупатель может потребовать возвращения задатка в двойном размере.

Аванс же – своеобразная «бронь» на недвижимость, подтверждение намерения покупателя приобрести недвижимость. Его сумма при заключении договора вычитается из стоимости квартиры, а в случае, если сделка не состоится – продавец обязан вернуть аванс покупателю.

Налоговые риски

При получении денежных средств у продавца возникает обязанность уплаты налога. При этом, эта необходимость и размер налога зависит от времени владения имуществом и стоимости недвижимости.

Так, если квартира находится меньше 3 лет в собственности продавца, а её стоимость превышает 1 млн. рублей, то продавец обязан уплатить налог. Если же недвижимости более 3 лет, то государство предоставляется возможность получения налогового вычета, на всю сумму продажи.

Нередко стороны договариваются о занижении стоимости недвижимости по договору купли-продажи. Принято считать, что такая договоренность рискованна только для покупателя, однако, определенные проблемы могут возникнуть и у продавца недвижимости.

Несмотря на сумму, закрепленную в договоре купли-продажи, покупатель выдает продавцу 2 расписки:

• одна на сумму, указанную в договоре,
• вторая – на оставшуюся.

При этом, налог продавец уплачивает на сумму из договора. Вторая же расписка – прямое подтверждение того, что у продавца есть доход, который также должен подлежать налогообложению, на налоги по которому не уплачены.

Нельзя сказать, что любая сделка, которую Вы решите провести самостоятельно, обречена на провал. Это будет зависеть, прежде всего, от вашей подготовки во всех смыслах: информационной, документационной и организационной.

Хорошо разобравшись в процессе, правильно составив необходимы документы, спланировав весь процесс  – Вы на верном пути к успеху.

Однако, если у Вас нет достаточного для этого времени, либо возникают затруднения с юридической точки зрения – Вы всегда можете обратиться к специалистам. Не забывайте, что это можно сделать на любом из этапов работы!

Источник: https://prodatkvartiry.ru/otvet/kakie-riski-est-u-prodavcov-kvartiry-sovety-agenta/.html

Как продать квартиру — Инструкция 2019 -2020 г. (без агента)

Как продать квартиру — инструкция по продаже квартиры без риэлторов в 2019 — 2020 году, образцы договора кули продажи и договора задатка

Ситуация: вы решили купить новую квартиру, но для этого нужно продать старую. Мошенники повсюду, у риелторов непонятные условия договоров, а продешевить не хочется.

Рассказываем поэтапно как подготовить квартиру к продаже и что нужно учесть:

Если вы собираетесь продать квартиру с помощью риелторы — вы сэкономите себе нервы и силы. За свои услуги в среднем риелторы берут 2-4% от стоимости квартиры. При этом, риелтор поможет в оформлении документов, найдет покупателей через сервисы-агрегаторы или свои контакты и поможет точней оценить квартиру по стоимости.

Если вы решите продавать квартиру через агентство недвижимости — ситуация будет ее проще. Агентство пришлет в вашу квартиру оценщика, после этого юрист поможет оформить все документы, а риелторы найдет покупателей.

При этом если вы является одним собственником — продать квартиру самостоятельно будет проще. Но если схема продажи сложней: у вас ДДУ на квартиру, квартира приватизирована или там несколько долей — лучше воспользоваться услугами риелтора.

Без участия риелтора, вы легко можете потерять деньги и остаться без жилья.

Важно: при поиске риелтора или агенства — будьте бдительны. Проверьте документы и отзывы у специалистов. Проверьте договор на оказание услуг и какие именно услуги оказывает агенство и риелтор.

Также если риелторы или агенство пытаются ускорить ваше решение или попросят сразу же оригиналы документов — стоит насторожиться. Уточните, к чему такая срочность.

Если аргументы вас неубедят и вы почувствуете подвох — лучше найдите другого специалиста или фирму.

Если вы все таки решили продавать квартиру самостоятельно — придется приложить усилия. Найти покупателей, провести осмотр квартиры и подготовить документы.

При этом, вы сами несете риски при подготовке документов купли-продажи. Советуем заказать разовую услугу у риелтора, чтобы он познакомился с вашей квартирой и помог в составлении документов.

Так вы сможете сэкономить деньги и обезопасить себя от потери недвижимости в крайних ситуациях.

Дальше рассмотрим какие еще есть нюансы при продаже квартиры

После того как вы определились как будете продавать квартиру — проверьте информацию о ней. Возможно, в квартире несколько собственников или есть обременение о которых вы можете не знать если это квартира, которая перешла по наследству.

Чтобы это проверить — закажите выписку из ЕГРН. В ней прописываются много деталей: количество собственников, обременения и аресты, кадастровая стоимость. Заказать выписку можно в любом МФЦ или в офисах Росреестра.

Если вы не хотите посещать офис и получить выписку в течение дня — закажите ее у нас на сайте — https://rosreestr.net/. Стоимость выписки — 350 рублей.

Если вы решили самостоятельно продавать квартиру нужно провести ее оценку. На конечную стоимость квартиры влияет много факторов: инфраструктура, придомовая территория, размер кухни, метраж квартиры и остальные факторы.

Если вы хотите приблизительно оценить квартиру: посмотрите стоимость квартиры в вашем районе с тем же метражом и планировкой. После этого приблизительно поймите среднюю цену и уже от нее толкайтесь при продаже квартиры. После выставления квартиры на сайты-агрегаторы отследите сколько звонков было.

Если звонков больше десяти — можете повысить стоимость немного. Если 1-2 звонка — лучше опустить цену. Так вы сможете быстрей найти своего покупателя. Конечно, если цена сейчас комфортная для вас и вы не торопитесь продавит квартиру — оставляйте цену на уровне рынка.

Если же вы торопитесь — поставьте цену ниже на 15-20% от рыночной.

Также вы можете заказать оценщика. В среднем услуги стоят от трех до пяти тысяч рублей. При этом вы будете точно знать, что не продешевите со своей квартирой, потому что оценщик учитывает множество факторов, которые влияют на конечную стоимость. Также оценщик в конце должен дать справку, что может пригодиться людям, которые хотят купить вашу квартиру в ипотеку.

Образец оценки недвижимости

Чтобы быстрей продать квартиру подготовьте квартиру и не только ее. Часто, потенциальные покупатели настраиваются на покупку с подъезда. Если в подъезде везде мусор, исписаны стены и неприятный запах — вероятнее всего покупатели не будут покупать квартиру.

Также уберите в квартире большую часть вещей. Покупатели платят за квадратные метры, а уже наполнять их будут по своему усмотрению. Сделайте генеральную уборку — очистите стены от пятен и грязи, отмойте окна. Квартира должна выглядит обезличенной в конце.

Еще стоит сделать косметический ремонт. Подтяните балконные двери, покрасьте стены или поклейте одноцветные обои. Менять пол, ремонтировать батареи — лучше не стоит. Это не повысит особенно цену, а вы потратите деньги и нервы. Самое главное: выровнять стены и пол, проверьте не текут ли трубы и краны, а на стенах и потолке не должно быть подтеков.

Сверху — шанс продать квартиру причем на первом этаже маловероятен. Лучше подготовить квартиру как на картинке ниже

После ремонта нужно разместить квартиру на сайтах по недвижимости. Самые основные: Aвитo, ЦИAH, Domofond и Яндeкc.Heдвижимocть. Перед загрузкой объявления — сделайте качественные фотографии. Вы можете сделать их сами или заказать фотографа с широкоугольной камерой. Также советуем добавить к фотографии план квартиры.

Слева — квартира с 20+ фотографиями. Справа — квартира с 6 фотографиями одной комнаты.

После того как вы сделали фотографии — напишите описание квартиры. Не стоит писать «В шаговой доступности основные инфраструктурные объекты». Лучше так: «Остановка в 10 минутах ходьбы, школа через дорогу, а за углом дома продуктовый».

Также вы можете разместить пост в соцсетях с объявлением о продаже квартиры и рассказать о продаже друзьям и родственникам.

Рекламировать квартиру самостоятельно сложно: нужно следить за объявлением на множестве сайтов, отвечать на кучу звонков и размещать объявление в группах соцсетей.

Чем лучше вы подготовитесь к просмотру квартиры — тем дороже и быстрее продадите ее. Подготовьте заранее копии основных документов: документы об оплате коммунальных платежей, выписку из Росреестра и план квартиры. Также подготовьтесь ответить на основные вопросы покупателей: когда делали последний ремонт, что останется из мебели и вещей в квартире и как обстоят дела с шумоизоляцией.

Расспросите потенциальных покупателей, почему они хотят купить вашу квартиру. Если это семейная пара — сделайте акцент на безопасности квартиры и близости к школе, если покупатели пожилые люди — что из окон не дует, а соседи адекватные.

При продаже квартиры заранее соберите документы на нее. За день собрать документы точно не получиться. В среднем на это уходит до двух недель.

• Какие основные документы вам понадобятся:
• — Ваш паспорт (если собственников несколько их паспорта тоже понадобятся);
• — Договор купли-продажи (ниже мы приложим шаблон договора купли-продажи);
• — Разрешение органов опеки и попечительства (если собственники квартиры несовершеннолетние);
• — Нотариально заверенное соглашение супруга и заключение о браке (если квартира была куплена в браке).
• Дополнительные документы. Они не понадобятся в Росреестре или в МФЦ, но помогут покупателям поверить, что ваша квартира «юридически чистая»:
• — Правоустанавливающий документ (В зависимости от прошлой сделки это могут быть договор купли-продажи, наследования или приватизации);
• — Технический паспорт;
• — Договор задатка (ниже приложим шаблон договора задатка);
• — Справка об отсутствии задолженности;

— Выписка из ЕГРН ( Ее можно сделать у нас на сайте https://rosreestr.net/)

Если вы хотите, чтобы покупатели сразу после оплаты заехали в квартиру — вам надо выписаться из нее. Зайдите в паспортный стол или МФЦ и подайте заявление на выписку. В течение 5-14 дней вас выпишут.

Если квартира куплена на материнский капитал — ее нужно оформить в общедолевую собственность. Для этого вам понадобиться разрешение от органов опеки и попечительства.

После того как вы соберете документы — покажите их юристу и риелтору. Он поможет не пропустить явные ошибки и обезопасить будущую сделку.

Договор задатка поможет вам если покупатель передумает насчет покупки. Часто, сумма при договоре задатка от двух до пяти процентов от стоимости квартиры.

При этом, если вы передумаете продавать квартиру — вам придется возвращать задаток в двойном размере.

С помощью договора, вы сможете быть уверены, что точно продадите квартиру в скором времени и покупатель не уйдет смотреть квартиры дальше.

1. Что указать в договоре задатка:
2. 1) Паспортные данные вас и покупателя;
3. 2) Адрес и описание квартиры;
4. 3) Точную стоимость квартиры;
5. 4) Размер задатка, способ оплаты и срок;
6. 5) Условие, что задаток останется у вас если покупатели передумает;
7. 6) Информация, что на квартиру нет обременения;
8. 7) Сроки по выезду из квартиры и на подготовку документов на продажу;
9. 8) Условие если вы передумаете продавать квартиру;
10. 9) Дата и подпись.

После того, как покупатель определился и вы заключили договор задатка — можно заключить договор купли-продажи. Лучше всего — составить договор вместе с юристом или риелтором. Они помогут составить его правильно и не допустить фатальных ошибок. После этого заверьте договор у нотариуса. Так вам будет легче защищать свои права на квартиру в суде, если все пойдет не по плану.

• Что указывается в договоре купли-продажи:
• 1) Паспортные данные, адреса и ФИО вас и покупателя;
• 2) Точная стоимость квартиры;
• 3) Наличие или отсутствии обременений (Указываются все обременения и аресты, которые могут быть наложены на квартиру);

4) Подробное описание квартиры (Указывается полное описание квартиры: метраж, адрес, количество комнат и т.д.);

1. 5) Условия, без которых договор считается недействительным (Что будет если одна из сторон не передаст деньги, а другая не заселиться в квартиру);
2. 6) Разрешение супруга/и если они есть (Если вы в браке — супруг подписывает документ, что не против);
3. 7) Срок и порядок передачи квартиры (В какой срок покупатель переводит деньги, а продавец отдает квартиру);
4. 8) Дееспособность сторон( Прописывается в договоре отдельным пунктом);
5. 9) Добровольность заключение договора (Прописывается как отдельный пункт в договоре).
6. Также приложите к договору следующие документы: разрешение супруги/а, расписка о получении денег, акт приема-передачи квартиры и копию техпаспорт.

После подписания договора купли-продажи, квартира все еще остается в вашей собственности. Чтобы передать ее новым собственникам — обратитесь с заявлением в МФЦ или Росреестр.

Вам будет нужно найти ближайший офис, отнести туда документы, отстоять в очереди, подать заявление и заплатить госпошлину — 2000 рублей. После 9 дней вам выдадут выписку из ЕГРН уже с указанием новых собственников.

При этом, вам придется снова записываться в МФЦ или брать талончик в электронную очередь, ожидать вашей очереди и после этого вы сможете получить выписку.

Когда вы будете подавать заявление в МФЦ или Росреестр подпишите акт приема-передачи. Это значит, что у покупателя нет вопросов насчет имущества квартиры и принимает ее, а вы готовы ее продать со всем, что указано в акте. Также приложите к акту справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам и заверьте акт у нотариуса. Это не обязательно, но может пригодиться вам в будущем. После этого вы можете отдавать ключи новым собственника и забрать деньги.

Главное при продаже квартиры — быть внимательным. На множестве этапов, которые мы описали, есть подписание договора, сбор документов. Лучше всего — найти знакомого юриста или риелтора. Они понимают все тонкости рынка и как составить договор так, чтобы спать спокойно.

Также если вас торопят потенциальные покупатели или агентства по недвижимости — не стоит поддаваться. Вероятнее всего, вас пытаются обмануть. Лучше всего — быть дотошным и не торопясь проверять каждый факт. Если вы почувствовали неладное — лучше отказаться.

Источник: https://rosreestr.net/info/kak-prodat-kvartiru-samostoyatelno-polnyy-gayd-po-prodaje

Как продать безопасно квартиру

При продаже можно доверить всё специалистам агентства недвижимости или продать самостоятельно. И в первом, и во втором случае есть свои плюсы и минусы. Рассмотрим их с точки зрения безопасности продажи.

Доверьте продажу профессионалам

Этот вариант будет самым безопасным с точки зрения и продажи, и покупки жилого помещения. Достаточно выбрать надежное агентство недвижимости. Его специалисты помогут собрать необходимый для продажи пакет документов, найдут на вашу недвижимость покупателя. Главное — будет обеспечена ваша безопасность. Риск связаться с мошенниками будет минимальным.

Продажа квартиры без посредников

Существенный плюс при самостоятельной продаже – экономия денежных средств за счет отказа от услуг агентства недвижимости. Каждый этап будет контролироваться продавцом. Но здесь требуется знать основы законодательства. Это процесс трудоемкий, займет много времени. А главное — небезопасный.

Надо быть сведущим в ряде тонкостей при оформлении необходимых для продажи документов, при поиске покупателей, при получении денег за квартиру. Поэтому перед тем, как решиться на этот шаг, хорошо подумайте, сможете ли вы осилить всё это самостоятельно.

Ведь для этого нужны и знание, и время. Если все-таки вы остановились на варианте самостоятельной продажи квартиры, то вам необходимо будет:

1. Собрать всю документацию по вашей недвижимости, необходимую для осуществления сделки.
2. Подготовить жилье.
3. Найти покупателя.
4. Составить предварительный договор по купле-продаже.
5. Осуществить расчет за жилье.
6. Подписать договор о купле-продаже.
7. Передать жильё и получить деньги за квартиру.

Что надо знать при сборе документов для продажи

Вы должны подготовить себя к тому, что этот процесс будет долгим и трудоемким. Но, имея весь пакет документов на руках, можно быстро и без проблем оформить сделку продажи недвижимости. Иначе, найденному вами покупателю придется ждать, пока будут собраны все документы.

Не каждый покупатель согласится на это. Поэтому надо позаботиться о полном комплекте заранее, причем юридически каждый документ должен быть оформлен правильно.

От этого будет зависеть чистота юридической сделки, скорость ее оформления, это может даже повлиять на цену жилого помещения.

На этом этапе желательно обратиться за помощью к юристу или к профессионалам.

Специалисты соберут полный пакет всех документов, необходимых для оформления сделки купли-продажи недвижимости, ничего не будет забыто, и не надо будет приостанавливать процесс сделки для сбора забытых документов. А главное, вся документация будет составлена правильно.

Иначе может возникнуть ситуация, когда могут отказать регистрировать сделку, например, из-за неправильно оформленного документа. Это, в свою очередь, приведет к увеличению времени продажи жилья.

Важно при сборе документации:

• сходить в регистрирующие органы и узнать точно все требования, предъявляемые к документам;
• при получении документов хорошо проверить, нет ли ошибки и все ли в них заполнено;
• в технической документации на жилье данные, указанные в ней, должны быть реальными;
• документы не должны содержать исправления и заполняться разборчивым почерком;

Список всей документации

Необходимо собрать пакет следующих документов:

1. Документы, подтверждающие право собственности на продаваемую недвижимость. Это может быть свидетельство о регистрации прав собственности, может быть другой документ, в котором подтверждается право на недвижимость.
2. Паспорт либо какие-либо другие документы, удостоверяющие личность на всех, кто является собственником продаваемого жилья и является, таким образом, участником сделки. Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, то необходимо их свидетельство о рождении.
3. Необходимо сходить в бюро технической инвентаризации с целью вызова технического работника и последующего обновления технических документов. Только после этого вам смогут дать выписку из кадастрового паспорта.
4. Если продавец состоит в зарегистрированном браке, то необходимо наличие свидетельства о браке. Для случая, если недвижимость является совместной собственностью, то супруг либо супруга должны дать свое согласие на продажу жилья.
5. Для случая, когда собственником продаваемого жилья является несовершеннолетний ребенок, либо недееспособное лицо, либо лицо с ограниченными способностями, вы должны заранее побеспокоится и получить разрешение у органов опеки и попечительства.
6. Если в квартире прописаны недееспособные лица, лица с ограниченными способностями либо несовершеннолетние дети, то в органах опеки и попечительства необходимо получить постановление.
7. Предоставьте разрешение всех собственников. Для этого надо, чтобы все собственники подошли в нотариальную контору и нотариально оформили это разрешение.
8. Необходимо предоставить данные обо всех лицах, имеющих прописку в продаваемой квартире. Все эти данные отражены в выписке из домовой книги. Здесь следует знать, действие ее ограничено, в связи с этим брать ее необходимо, когда найдется покупатель на недвижимость, будут собраны все другие документы, перед оформлением регистрации прав собственника.
9. При продаже квартиры необходимо предоставить справку о том, что все коммунальные платежи оплачены. Так же, как и выписку, ее не рекомендуется брать заранее.

Подготовка жилья к продаже

Если вы хотите быстро и легко продать жилье, то позаботьтесь об этом заранее: надо выписать всех жильцов. Освобожденное жилье на рынке продажи ценится выше. И конечно, улучшить по возможности товарный вид продаваемой квартиры.

Как только выпишете всех прописанных в квартире, необходимо взять соответствующую справку, что в квартире больше никто не прописан.

Здесь следует особо сказать о прописанных в квартире недееспособных лиц, лиц с ограниченными способностями, несовершеннолетних. Обязательно в органах опеки и попечительства необходимо получить постановление о разрешении на их выписку.

Иначе могут возникнуть проблемы и сделка купли-продажи через суд будет признана недействительной.

Поиск покупателя

На этом этапе важно правильно оценить свою жилплощадь. Для этого проведите работу по изучению рынка жилья. И только потом займитесь поиском покупателя. Дайте рекламу, что вы хотите продать жилье. Для безопасности ни в коем случае не сообщайте точный адрес, укажите свой номер телефона.

Если человека заинтересовала ваша жилая площадь, то договоритесь о встречи с ним для показа продаваемого жилья на удобное для вас время и обязательно, чтобы в это время могли присутствовать в квартире кто-нибудь еще из ваших знакомых или родственников.

Ни в коем случае не впускайте к себе незнакомцев, если вы в квартире одни. Это небезопасно.

Предварительный договор

Поэтому, во избежание проблем обратите особое внимание при составлении соглашения или договора на правильность использования терминологии. Отличие состоит в том, что при несостоявшейся сделки покупатель получает полностью аванс. Внесение задатка означает, что при отказе на сделку виновная сторона штрафуется: продавец должен вернуть двойной задаток покупателю, если вина в несостоявшейся сделке его. Если виноват покупатель, то вся сумма задатка остается у продавца.

При составлении предварительного договора в произвольной форме указываются данные паспортов продавца и покупателя, адрес продаваемого жилья, сумма задатка или аванса, сроки, дата и все это подписывается обеими сторонами.

Расчет

Для безопасности расчет рекомендуется делать с помощью депозитарной банковской ячейки, что выгодно и является хорошим гарантом безопасности сделки для обеих сторон.

Продавец получит свои деньги за жилье, а покупатель после того, как отдаст деньги — станет его собственником. Суть всей операции проста.

В присутствии работника банка деньги кладутся в ячейку, предварительно продавец еще раз в специально отведенной для этого комнате пересчитывает деньги. Оплатив банку за услугу, можно у них сделать проверку на то, что деньги не фальшивые.

Вся сумма закладывается в пакет и заклеивается. На заклеенной стороне ставится подпись продавца и покупателя. Это делается для того, что бы при нахождении денег в ячейке банка была гарантия сохранности их в пакете.

После того, как покупатель станет полноправным собственником жилья, продавец получит свои деньги из банковской ячейки.

Можно, конечно, произвести расчет при подписании акта приема-сдачи недвижимости или при заключении сделки купли-продажи. Однако, это не будет безопасным способом продажи жилья.

Подписание договора

• Безопаснее и правильнее договор составить и заверить в нотариальной конторе.
• При этом обратите внимание, чтобы там были правильно прописаны все данные обеих сторон и соответствовали их паспортам, цена, все данные на продаваемое жилое помещение, оговорены сроки и каким образом покупатель будет передавать деньги, когда будет освобождена квартира, оговорено, как распределятся расходы на осуществление сделки, когда и каким образом будет подписан акт приема-передачи проданной недвижимости.
• Как только будет подписан продавцом и покупателем договор, необходимо зарегистрировать права нового собственника.

Передача жилья и получение денег

При продаже недвижимости помните, что самым опасным является вариант получения денег наличными.

Или когда все подписано, оформление всех документов закончено, а денег за жилье нет. В этом случае можно дать совет: продавец должен получить расчет, и только после этого подписать акт приема-передачи и регистрацию прав собственности.

Источник: https://sovetok.ru/safety/kak-prodat-bezopasno-kvartiru

Риски при продаже квартиры, как продавцу избежать их

Риски при продаже квартиры, какие риски у продавца, чем он рискует в договоре купли-продаже ДКП), расчете по аккредитиву, задатке, ипотеке на всех этапах сделки на вторичном рынке недвижимости и как продать недвижимость без риска.

Разберем, на что стоит обратить внимание при продаже недвижимого имущества, помимо цены и коротких сроков реализации, какие риски несет продавец квартиры и как продать квартиру без риска.
Занесите статью в закладки браузера, потому что я будут регулярно пополнять ее ссылками на статьи, в которых более детально разберу нюансы каждого риска продавца.

Риск продавца квартиры при продаже недвижимости

У собственника есть выбор — реализовывать жилье на рынке недвижимости самостоятельно, либо доверится посредникам или юристам. Решение неоднозначное, т.к. и профессионалы могут ошибаться, а нести финансовые потери только вам.
Наиболее безопасный способ отчуждения недвижимости — сделка купли-продажи!

Наиболее рискованные места для продавца при продаже жилья:

• Низкая оценка рыночной стоимости недвижимого имущества;
• Популярные варианты передачи денежных средств (например, расчеты по аккредитиву);
• Передача доверенным лицам оригиналов документов на жилье;
• Реализации ипотечной квартиры;
• Показы квартиры покупателям и посредникам;
• Продаже недвижимости в рассрочку;
• Отчуждение недвижимости при участии посредников;
• Найме неопытного посредника или юриста;
• На этапе заключения сделки.

Риски продавца при продаже квартиры: перечень

• 
• На каждом этапе проведения, организации и оформления сделки по купле-продаже жилплощади, продавцу необходимо держать ухо в остро.
• Оценка стоимости жилплощади
• Завышенная стоимость жилья грозит долгим сроком продажи, поэтому оценивайте цену квартиры исходя из цены аналогов, стоимости общей площади в сравнении со стоимостью за 1 квадратный метр.
• Имея две цифры (цена по площади и за квадратный метр), вы выведете среднее значение, которое позволит жилью не застаиваться в аналах интернет досок объявлений.
• Этап заключения сделки:

• При составлении юридически значимого документа, например, договор купли продажи квартиры увеличивает риски для продавца, если составлен без юридической консультации (часто просто скачанный из интернета шаблон);
• Условия, по которым заключается сделка заведомо невыгодные для собственника, не замеченные до подписания ДКП;
• Мошеннические действия покупателя, в результате которых сделка может быть признана недействительной.

Показы жилья

Помимо потенциальных покупателей и риэлторов на демонстрацию жилья заглядывают откровенные воры, которые легко лишат вас драгоценностей и иных ценных вещей, если те плохо лежат.

Перед показом квартиры убирайте подальше все ценные вещи и держите просматривающих в зоне видимости. Если на показ пришло несколько человек (а так часто практикуется), то не допускайте, чтобы они расходились в разные комнаты.

Портрет потенциального покупателя:

• Обычно просит ознакомиться с техническим планом жилища, чтобы узнать о возможной перепланировке;
• Обращает внимание на состояние труб канализации и водопровода, электропроводки;
• Спрашивает об основании приобретения собственности, количестве собственников;
• Интересуется состоянием балкона (лоджии), видом из окон, наличием парковки, напором воды, соседями и иными бытовыми, но важными для проживания мелочами.

Пользование услугами риэлторов и агентств недвижимости:

1. При ошибочном выборе риэлторской компании, с которой вы решили работать, можно не только затянуть сроки продажи квартиры и потерять деньги, оплаченные за услуги, но и квартиру;
2. Не отдавайте риэлторам ни под каким предлогом оригиналы документов на квартиру;
3. Не выписывайте генеральной доверенности посреднику на продажу вашей квартиры.

Проверяйте документы у каждого «риэлтора», чтобы убедиться, что он реальный сотрудник риэлторской конторы.

Использование популярных способов перевода денег за реализуемое жилье:

1. Передача расписки о получении продавцом полного расчета за продаваемую квартиру до фактического получения денежных средств от покупателя лишает собственника и квартиры и денег;
2. Использование поддельных банкнот Банка России приобретателем жилплощади;
3. Ошибка оператора банка при вводе реквизитов для перевода финансовых средств при расчете с покупателем;
4. Безналичный способ оплаты (перевод средств продавцу осуществляется после регистрации перехода права).

Банковская ячейка нивелирует большинство рисков продавца при получении денег за продаваемую квартиру

Юридические риски продавца квартиры

Покупатель не исполнил обязанности по ДКП

Продавец рискует не получить деньги за продаваемую квартиру после регистрации сделки, если до подачи документов на регистрацию в МФЦ не оформил ее, как предмет залога. Для этого пишется отдельное заявление регистратору и называется – право залогодержателя до момента полного расчета.

Недействительность сделки

• В случае, если суд признает сделку купли-продажи не заключенной (не указаны существенные условия в ДКП);
• Признание сделки недействительной в случае противоречия требованиям действующего законодательства.

Иск от покупателя за покупку жилья ненадлежащего качества
Покупатель вправе, в течение 2 лет после покупки квартиры подать иск на продавца, если тот передал жилье, которое не соответствует условиям ДКП. Возможность предъявления подобного иска может быть заложена как умышленно, так и нет при составлении договора купли-продажи.

Чтобы избежать большинства оснований предъявления иска, указывайте в ДКП существенные недостатки жилплощади. Например, поврежденная электропроводка, неузаконенная перепланировка, притязания 3-х лиц, конструктивные повреждения стен и коммуникаций и т.д.

Покупатель не исполняет действия, необходимые для регистрации сделки
Например, не выходит на сделку в оговоренный срок, а продавец уже получил справку на продажу, оплатив за 10 дней вперед коммунальные платежи. В этом случае, если сделка совершается позже, то продавце, согласно закона, обязан оплатить коммунальные платежи сам, не зависимо от срока выхода на сделку.

Использование оригиналов документов лицами, участвующими и не участвующими в сделке:

1. Выписывая доверенность посреднику (юристу, риэлтору) на право пользования оригиналами документов, может быть допущена ошибка, в следствие которой сделка не состоится без присутствия третьей стороны;
2. Покупатель, получивший оригиналы документов, может потерять их или не вернуть (обычно ипотечники, для одобрения предмета залога берут для банка документы на квартиру);
3. Повреждение или утеря пакета документов при работе с ними сотрудника банка, риэлтора, юриста, покупателя и даже собственника.

Узнайте, можно ли отдавать риэлтору оригиналы документов

Риски при оформлении продавцом документов

Ниже мы рассмотрим, какие поджидают риски при продаже квартиры для продавца самостоятельно отчуждающего жилье. Именно в этом случае актуальны ошибки при составлении документов (предварительный договор купли-продажи, ДКП, соглашение о задатке и т.д).

Перечень документов для оформления сделки купли-продажи типовой, но ситуации при продаже квартиры уникальны, поэтому и условия, прописываемые в документах, формулировки будут разные! Примеров ошибок в документах, исходя из практики можно привести массу!

Несколько примеров:

1. Указание недействительных паспортных данных в договоре, расписке и иных документах по причине того, что покупатель не поменял вовремя паспорт;
2. Написание расписки о получении денежных средств дважды (до и после регистрации сделки).

Риски при продаже недвижимости самостоятельно

Причины, которые увеличивают риск:

1. Слабое знание российского законодательства, регулирующего сделки с недвижимым имуществом, что препятствует оперативное распознавание ошибки и ее устранения;
2. Невнимательность при составлении документов при оформлении сделки купли-продажи;
3. Доверие непрофессионалам и откровенным мошенникам, которые специализируются на мошеннических схемах завладения чужим имуществом;
4. Отказ от услуг профессиональных риэлторов или юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью.

Чем рискует продавец квартиры:

• Потеря жилья;
• Потеря или недополучение денег за реализуемую жилплощадь.

1. Однако, вы снизите риски самостоятельной продажи квартиры, узнав порядок продажи квартиры самостоятельно
2. Если вы решили продать квартиру риски вам не избежать, но вы уже знаете из статьи, какие риски несет продавец квартиры и где подстелить соломки, в случае их возникновения.
3. Задавайте вопросы юристам, которые ответят на ваш вопрос на любом этапе сделки.

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/riski-pri-prodazhe-kvartiry.html