Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков

Под кадастровой стоимостью объекта определяется его реальная стоимость, которая устанавливается в официальном порядке государственными органами с применением методов массового оценивания.

От рыночной стоимости она отличается тем, что при оценке большого количества объектов берётся во внимание их индивидуальная характеристика, а после разделения их на группы вычисляется цена каждой из них.

О проведении кадастровой оценки принимается решение местными властями. Она проводится профессиональными оценщиками, с которыми заключается договор, а результатом выполненной работы считается предоставленный отчёт, данные которого вносятся в Госреестр.

Как формируются оценочные группы?

Оценочные группы применяются при группировании данных об объектах недвижимости для определения их кадастровой стоимости при использовании массовых методов оценки. Группы формируются согласно принципу одинакового использования земельного участка, то есть по его целевому назначению.

Кадастровая стоимость всех объектов недвижимости, которые входят в определённую группу, рассчитывается исходя из единой оценочной формулы. Она определяется по группам отдельно взятой категории оценщиками.

Для этого используется метод сравнения или доходно-расходные методы. Сравнительный метод включает сопоставление цен на имущество определенного типа, которые диктуются рынком продаж.

Уровень доходов определяется типом целевого использования, а расходы рассчитываются, исходя из необходимости вложения капитала.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Таким образом, для проведения кадастровой оценки земли, участки сначала распределяются на группы, затем вычисляется стоимость одного участки в такой группе, которая применяется для всех объектов, схожих с идентифицируемым.

Как определяется модель оценки?

Условия, которые диктует рынок продаж, учитываются оценщиком согласно действующему законодательству при определении кадастровой стоимости объектов оценивания. Для этого на основе данных о ценообразовании на рынке продаж осуществляется составление статистической модели — построение математической формулы оценки для каждого типа недвижимости, которые составляют разные оценочные группы.

Под моделью оценки подразумевают составление профессиональным оценщиком уравнения, которое используется для расчета кадастровой стоимости недвижимости, отнесённой к одной оценочной группе.

Модели оценки включают ценообразующие факторы, которые влияют на цену объектов владения на рынке продаж. Согласно этим показателям выстраивается формула для расчёта кадастровой стоимости объекта недвижимости. Оценщиком могут учитываться в зависимости от типа недвижимости и условий такие факторы как:

• Местоположение земельного участка или дома;
• Тип целевого использования;
• Наличие поблизости инфраструктуры;
• Возможность подведения коммуникаций и другие.

Методы массовой оценки подразумевают подстановку в формулу модели оценки совокупности ценообразующих факторов, которые влияют на определённую группу объектов. В ходе использования формулы определяется удельный показатель кадастровой формулы — цена 1 квадратного метра площади квартиры, дома или земельного участка. УПКС впоследствии умножается на размер конкретного участка или жилую площадь квартиры, вследствие чего получается официально определённая стоимость объекта недвижимости, которая заносится в государственный реестр.

Ценообразующие факторы и удельный показатель

Ценообразующими факторами являются качественные или количественные характеристики объектов, которые подлежат оцениванию в одной оценочной группе, и влияют, по мнению оценщика, на ценообразование недвижимости в определённом регионе с учётом условий рынка продаж.

Профессиональный оценщик, услугами которого по договору пользуются государственные органы, физические или юридические лица, собирает сведения о ценообразующих факторах, что прямо или косвенно влияет на оценку объектов недвижимости. К ним можно отнести местоположение, уровень развития инфраструктуры и транспортного сообщения в регионе, тип недвижимости и его целевое назначение.

Под удельным показателем кадастровой стоимости определяется цена единицы измерения площади определённого типа недвижимости. Согласно УПКС рассчитывается кадастровая стоимость земельных наделов или квартир.

Применение индивидуальной оценки

В случае, если модель оценивания, построенная оценщиком для определённого типа недвижимости, неприменима для оценки конкретного участка или квартиры, может быть принято решение о проведении индивидуальной оценки.

Это решение может потребоваться, если характеристики конкретного объекта отличаются от массовой группы.

Индивидуальная оценка может быть предоставлена по решению оценщика с одобрением от государственных органов, заказана владельцем или заинтересованным лицом.

По каждому объекту, который был оценён индивидуально, представляется отдельный отчёт, на основании которого рассчитывается кадастровая стоимость. Таким образом, удельный показатель для этой цены будет определён индивидуально с учётом ценообразующих факторов и тех, которые стали причиной для проведения индивидуального оценивания.

Когда используют поправочный коэффициент?

Под определением поправочного коэффициента имеется в виду размер стоимости специфических особенностей оценочной группы по сравнению со стандартной моделью. Поправочный коэффициент используется оценщиком с целью пронивелировать специфику объекта оценки по отношению к ценообразующим факторам.

Данный показатель определяется в результате оценки, при наличии веских оснований для снижения кадастровой цены.

Это проводится для того, чтобы не проводить индивидуальную оценку, но иметь возможность определить реальную цену участка с учётом некоторых особенностей.

Например, зачисление квартиры к фонду аварийного жилья или недостроенные дороги поблизости земельного участка могут стать причиной для их оценки в особом порядке и снижению стоимости.

Оценщик самостоятельно определяет, на какой процент может быть уменьшена кадастровая стоимость по сравнению со стандартной моделью, с учётом причин, которые послужили для применения поправочного коэффициента. Чтобы выявить реальную цену, которая впоследствии будет внесена в официальный Реестр, оценщик умножает удельный показатель на площадь недвижимости, а затем использует коэффициент поправки.

Изменения в существующую кадастровую стоимость вносятся не реже, чем раз в три года, но и не чаще раза в пятилетие.

До истечения данного срока заинтересованное лицо, чаще всего владелец, может подать заявление в государственные органы для проведения переоценки, согласно которой будут внесены изменения в текущие показатели Кадастра. Также текущую цену можно оспорить в судебном или досудебном порядке.

Как узнать удельный показатель?

Объекты, для которых указывается обобщенная ценовая информация — это объекты недвижимости, которые обладают похожими основными параметрами в определённой оценочной группе.

По ним указываются статистические данные, согласно которым строится отчёт о сделках купли-продажи и других, связанных с передачей права собственности, в регионе за последний отчетный период. Обобщенные данные должны быть схожими в экономической, эксплуатационной и технической характеристике.

Отчетный период определяется временем, когда была проведена последняя переоценка объектов, которые занесены в Кадастр.

Чтобы найти сведения об удельном показателе или рассчитать их самостоятельно на онлайн калькуляторе, можно воспользоваться сайтом Росреестра. На нем можно найти данные, которые были использованы оценщиком при выборе ценообразующих факторов в блоке с их описанием для построения модели оценки.

Параметры выбора основных характеристик ценовой информации также можно узнать, воспользовавшись карточкой объекта недвижимости. Там содержатся сведения о характеристиках всего имущественного фонда, который подлежит регистрации в государственном Кадастре.

Когда может быть завышена кадастровая стоимость

Несмотря на то, что кадастровая стоимость недвижимости определяется согласно законодательству из расчёта ее удельного показателя, умноженного на площадь земельного участка или квартиры, случаи завышения этой цифры по отношению к ее реальной цене довольно распространены.

Удельный показатель устанавливается местными властями, но при расчёте размера стоимости объекта оценки, которая будет внесена в государственный реестр, не учитываются ее индивидуальные особенности.

Поэтому завышение при порядке определения кадастровой стоимости объектов недвижимости может возникнуть из-за:

• Неправильного расчёта удельного показателя, если он не отвечает требованиям рынка с учётом сделок купли-продажи для данного типа имущества. Рыночная цена может быть гораздо ниже из-за того, что некие особенности земельных участков или другого типа недвижимости не позволяют использовать их в полной мере. Однако это не всегда учитывается местными властями. Тогда может потребоваться переоценка или же снижение удельного показателя для определённого типа объектов. Процедура оспаривания подразумевает обращение в специально созданную комиссию или арбитражный суд;
• Определения земельного участка к неправильному типу целевого использования, из-за чего его удельный показатель на практике должен быть совершенно другим;
• Земельный участок невозможно отнести ни к одной целевой группе. Чтобы решить эту проблему требуется проведение его оценки в индивидуальном порядке.

Отдельные виды разрешённого использования могут иметь совершенно разные удельные показатели, которые будут отличаться для разных регионов.

Для чего используется кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость недвижимости, которая определяется из расчётов умножения удельного показателя на площадь объекта, требуется для того, чтобы рассчитать размер налогообложения субъектов владения. Объекты недвижимости подлежат налогообложению за использование земли. Налоговые ставки устанавливаются на местном уровне, а в качестве базы налогообложения выступает именно кадастровый показатель цены участка или квартиры.

Также полезно узнать кадастровую оценку перед тем, как заключить договор купли-продажи или же любую другую сделку, связанную с переходом права собственности. От определения данной цифры зависит платёж, который нужно будет совершить при перерегистрации права собственности на нового владельца.

https://youtu.be/g2UVCcX7b40

Источник: https://PravoNedv.ru/obshhee/udelnyj-pokazatel.html

Лучший способ как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка и что это такое?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Кто определяет кадастровую стоимость земельного участка?

На основании административного распоряжения создаётся и утверждается уполномоченная комиссия, в ведении которой проведение ревизии в избранном администрацией массиве. В комиссию входят назначенные региональными властями, лицензированные оценщики. В том числе – независимые предприниматели, ведущие коммерческую деятельность по оценке стоимости земли (кадастровая оценка).

Ревизоры и оценщики при проведении переоценки земель опираются на действующие нормативы законодательства, установленные Федеральным законом № 135-ФЗ, от 29.07.98 г., регламентирующим нормы оценочной деятельности, по преимуществу изложенные в статье 24.15 Закона.

Прочитайте также текст постановления о кадастровой стоимости земельного участка, это очень важная информация!

• ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
• ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 7 февраля 2008 г. N 52
• О ПОРЯДКЕ ДОВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДО СВЕДЕНИЯ НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКОВ
• В целях реализации положений пункта 14 статьи 396 Налогового кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Установить, что территориальные органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости бесплатно предоставляют налогоплательщикам земельного налога, признаваемым таковыми в соответствии со статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости для целей налогообложения по письменному заявлению налогоплательщика в порядке, установленном статьей 14 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». При этом до 1 марта 2008 г. указанные сведения предоставляются в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона «О государственном земельном кадастре».
2. Сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещаются на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети Интернет.

Кто устанавливает кадастровую стоимость земельного участка?

После проведения ревизии происходит обработка полученных сведений для составления отчётных сведений. Эта работа длится 6 месяцев, в течение которых земельный массив, где проводилась ревизия, разбивается на кадастровые кварталы.

В каждом кадастровом квартале выявляются специфические нюансы, которые влияют на установление кадастровой стоимости.

Они увеличивают или уменьшают базовую кадастровую цену земель в массиве, которая устанавливается муниципалитетом региона или администрацией районного центра, на основании статьи 66 ЗК РФ.

Данная работа проводится административной комиссией, члены которой утверждены региональным актом о назначении проведения ревизии. В этот период допускается внесение корректив в результаты оценки. Корректировка вносится при ошибке в расчётах, допущенных оценщиками или членами ревизионной комиссии.

По прошествии полугода, когда результаты оценки передаются в Росреестр, установление кадастровой стоимости в результате переоценки отдельных участков, переходит в ведение регистрирующего органа. Ответственность за установление стоимости ЗУ после этого переходит к администрации местного отделения государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Основания для проведения оценки ЗУ

По регламенту, ревизия земель с установлением кадастровой стоимости, в массиве проведения инвентаризации, проводится один раз в 5 лет. Допускаются некоторые вариации в сроках, но без превышения обозначенного законодательным нормативом периода. Если срок проведения инвентаризации сокращается – он не может быть менее, чем 3,5 года после проведения очередной переоценки.

Основанием проведения оценки в данном случае являются:

• соблюдение установленных сроков;
• издание специального регионального акта;
• утверждение акта на федеральном правительственном уровне.

В промежутках между деятельностью ревизионной комиссии, переоценка допускается на основании поданного собственником ЗУ заявления, написанного на имя начальника местного отделения ГКН. Причины, которые могут вызвать потребность в проведении оценки ЗУ внепланово, следующие:

1. кадастровые и технические ошибки;
2. не учтённые при переоценке особенности ЗУ;
3. уничтожение земель в результате стихийных бедствий;
4. повреждение плодородного слоя почвы;
5. заболачивание почв;
6. разрастание прилегающего к ЗУ оврага;
7. изменение русла реки и т.п.

Если администрация Росреестра ответит официальным отказом – заинтересованное лицо вправе добиваться переоценки судебным решением.

Каждый землевладелец сможет самостоятельно рассчитать кадастровую стоимость своего участка. Это может потребоваться для того, чтобы проверить правильность начисления земельного и имущественного налога. В данном случае кадастровая стоимость играет существенную роль, так как именно она выступает базовой единицей для расчёта налога физическим и юридическим лицам.

Налог на землю для ИЖС, СНТ и иных земель сельскохозяйственного назначения устанавливается в размере – до 0,3% общей кадастровой стоимости ЗУ.

Остальные категории земель облагаются налогом в размере до 1,5% общей кадастровой стоимости. Соответственно, чем ниже установленная при переоценке стоимость – тем меньше представленная к уплате сумма налога.

Кадастровая стоимость земельного участка для расчета земельного налога может и не использоваться, но стоит помнить, что она рассматривается в качестве базовой и влияет на установление:

• выкупной стоимости;
• рыночной стоимости.

В данном случае при выкупе земель у администрации преимущество представляет более низкая кадастровая стоимость. В некоторых случаях предпочтительна более высокая цена ЗУ. Это ситуации:

В силу того, что разные ситуации правообладателей ЗУ ориентированы на специфические мотивации изменения стоимости земель, законодательство разработало единый алгоритм, по которому определяется цена.

Требующаяся документация

Если участок был поставлен на учёт недавно, до проведения ревизии – собственник, по всей видимости, обладает актуальной документацией. Для того, чтобы в этом убедиться, следует обратиться на официальный сайт Росреестра и проверить сведения о проведении последней переоценки. Если таковая проводилась до получения кадастрового паспорта – в нём указаны достоверные сведения.

Если сведения устарели, нужно обратиться в местное отделение ГКН и получить:

• новый кадастровый паспорт;
• кадастровую справку о кадастровой стоимости ЗУ.

Больше информации о том, как узнать кадастровую стоимость можно найти здесь.

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка

Основой проведения расчётов служит удельный показатель.

Он устанавливается унифицированно по всему кадастровому кварталу и состоит из единицы стоимости одного квадратного метра земли в обозначенном квартале.

Оценка участка зависит от наличия сведений о данной учётной единице. Этот показатель удостоверяется в органах власти региона специальным актом, после чего передаётся в учётные сведения ГКН.

Также его часто называют «удельная кадастровая стоимость земельного участка».

Более подробно про участие удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка мы рассказываем в этой статье.

Со всеми вступительными параметрами мы ознакомились, теперь самое время понять как рассчитать стоимость земли.

Провести эту процедуру, и, как следствие, понять как посчитать кадастровую стоимость земельного участка не только достаточно просто, но и целесообразно, чтобы убедиться в правильности учётных записей.

Для самостоятельного расчёта кадастровой стоимости участка следует умножить:

1. удельный показатель;
2. и общий метраж площади ЗУ.

Полученное произведение даст искомый результат.

Теперь более наглядно покажем как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка. А очень просто!

Эта формула расчета кадастровой стоимости земельного участка актуальна до сих пор.

Например, удельный показатель составляет 500 рублей за один квадратный метр земли в массиве. Участок в 4 сотки будет оцениваться в 200 тысяч рублей. Другой участок, расположенный поблизости, площадью в 10 соток, будет оцениваться в 500 тысяч рублей.

Если площадь ЗУ изменялась, в учётные записи может попасть ошибка. Так же допускается изменение стоимости ЗУ, если изменялась категория земель или их разрешённое использование.

В дачных посёлках или в поселениях, где выдавались участки под ИЖС, оценщики зачастую используют затратный и доходный методы расчёта.

При затратной методике определения кадастровой стоимости земельного участка в расчёт принимаются средства, вложенные в развитие инфраструктуры населённого пункта или дачного посёлка. Доходный метод предусматривает рентабельность прибыли, предусматриваемой от вложений.

Такими не хитрыми методами можно воспользоваться и понять как рассчитать стоимость земельного участка. Все очень и очень просто.

Для ВСЕХ остальных объектов недвижимости используйте нашу статью.

Результаты и отчёт

Оформив сведения, полученные в результате оценочной процедуры, административная комиссия учитывает нюансы отдельных территорий, которые допускают снижения или повышения назначенной оценщиками цены. Распределив сведения по кадастровым кварталам, с учётом особенностей ландшафта и развития инфраструктуры, они разбивают полученные сведения по отдельным участкам.

По завершении работы составляется отчёт по каждому кадастровому кварталу. К отчёту прилагаются акты с данными, по каждому участку, поставленному на кадастровый учёт, в соответствии с присвоенными кадастровыми номерами.

Для участков, не состоящих на кадастровом учёте, составляется отдельный акт, который приравнивает цену неучтённых земель к рыночной стоимости, что превышает сумму оценки. Это юридическое действие обеспечивает правоспособность определения стоимости административным распоряжением.

Только после удостоверения отчётной документации уполномоченным должностным лицом, в роли которого выступает глава местного исполкома (администрации), сведения передаются в информационный банк ГКН, в соответствии с установленными Федеральным законом № 221-ФЗ от 24.07.07 г., нормативами.

Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости

Если правообладатель участка притязает на изменение результатов оценки, в силу объективных причин, ему придётся подтвердить обоснованность притязаний. Любые факторы, которые снижают эффективность использования надела, могут рассматриваться причиной для снижения стоимости. Так же – факторы, выступающие в роли преимуществ – допускают её увеличение.

Для проведения переоценки, в данном случае, следует провести экспертизу почвы или ландшафта, которые выступили причиной притязаний на переоценку. Эти документы собираются за счёт собственника или иного правообладателя ЗУ.

Результаты экспертизы передаются независимому оценщику, который устанавливает приемлемую цену для надела, основанную на вновь предоставленных сведениях. В случаях, когда результат, представленный оценщиком, разительно отличается от установленной административной комиссией, целесообразно получить документацию о проведении оценки тремя независимыми экспертами.

Собранный пакет документации вместе с заявлением владельца ЗУ передаётся в местное отделение Росреестра. При отказе внесения изменений о переоценке недвижимости – обращаются в суд по месту расположения надела. В этом случае так же к исковому заявлению прилагаются результаты независимой оценки.

Хотите знать больше о стоимости ЗУ? В нашем разделе вы найдете много полезной информации по этой теме.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Источник: https://myrealproperty.ru/zemelnyj-uchastok/stoimost-zemli/kak-rasschitat-kadastrovuyu.html

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка — в 2020 году, определение, процедура расчета, средние числа

Кадастровая стоимость используется для расчета имущественного налога на землю, уплачиваемого хозяином территории в бюджет. Процедура ее определения четко описана законодательством. Региональными властями принимается решение об осуществлении государственной кадастровой оценке земель. Такое действие должно производиться минимум один раз в 5 лет.

В качестве единицы измерения, используемой при определении цены каждой площади по Кадастру, выступает удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) за один квадратный метр. Его устанавливают поквартально по конкретному виду разрешенной эксплуатации.

Важные моменты

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в результате государственной оценки рыночная цена недвижимой собственности. Определяется она методами массовой оценки или в индивидуальном порядке. В первом случае оцениваемые объекты распределяются на группы по принципу подобия. К примеру, территории под многоквартирными домами в пределах одного города.

Для отдельной группы разрабатывается модель оценки, по которой и осуществляется расчет кадастровой цены участков, вошедших в категорию. Модель оценки – это единая формула, уравнение, составляемая оценщиком и включающая различные переменные, оказывающие влияние на итоговый показатель. Например, за переменную может быть взято местонахождение объекта – район, инфраструктурные особенности.

По методам массовой оценки цена земли рассчитывается посредством подстановки различных значений переменных, характерных для данной территории, в модель, сформулированную оценщиком. В итоге выходит удельная стоимость имущества, т.е. цена по Кадастру в расчете на 1 кв. м. (единицу земельной площади).

Переменные – это факторы ценообразования. Они представляют собой качественные или количественные характеристики земельного участка: месторасположение, коммуникационные особенности, расстояние до инфраструктурных объектов и пр. Данные факторы оказывают влияние на итоговую стоимость имущества. Сбор и выбор их значений осуществляется самим оценщиком.

Еще один важный показатель, применяемый оценщиком, — поправочный коэффициент. Он необходим для нивелирования колебаний модели по отношению к отдельным ценообразующим факторам (переменным). К примеру, в случае принадлежности оцениваемого объекта к фонду ветхого жилья может использоваться коэффициент, понижающий стоимость.

Изменения в 2020 году

Федеральный закон № 237, введенный в действие в 2020 году, внес в порядок расчета и оспаривания кадастровой цены недвижимого имущества ряд корректив. Теперь проводить оценку могут только специализированные бюджетные организации.

Основные изменения состоят в тщательной регламентации порядка и отдельных операций по определению цены недвижимых объектов по Кадастру.

Кроме действия новых правил по осуществлению расчетов, в течение переходного периода ситуация будет следующей:

• применяется стоимость, установленная на январь 2014 года или позже, если она меньше;
• регионы могут устанавливать новые параметры кадастровой цены только при наличии специализированной бюджетной организации и комиссии, уполномоченной в регулировании спорных ситуаций по данным вопросам;
• до открытия в регионах специализированных бюджетных организаций берется наименьшая величина цены по Кадастру за 2014-2016 годы.

Зачем это нужно

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в 2020 году – это котировка территории в калькуляции на единицу площади надела. Данный показатель участвует в определении кадастровой цены земельных наделов и имущественных налоговых платежей.

Значения УПКС разнятся по российским регионам. Причем их значения могут быть существенными. Возможно, в будущем данный вопрос будет урегулирован. Но на сегодняшний день государственные органы и частные владельцы земель применяют показатели, установленные в их субъекте РФ.

Для расчета стоимости надела по кадастру применяется формула:

Сз = УПКС*Пл

Где:

Сз	Стоимость территории.
УПКС	Удельный показатель цены по Кадастру.
Пл	Размер площади надела, в кв. м.

УПКС используется в разных случаях:

• при образовании новых земельных наделов;
• при необходимости перевода территории из одного разрешенного вида эксплуатации в другой;
• при необходимости изменения целевого назначения территории.

При определении цены по Кадастру важно понимать, что УПКС одной территории может изменяться по кварталам и в случае трансформации разрешенной эксплуатации. На каждый квартал рассчитывается УПКС в разрезе по регионам и их населенным пунктам.

Аналогичный порядок предусмотрен для определения минимального УПНС для промышленных и специальных площадей. Меньше этих пороговых значений фактический показатель не может быть установлен. Минимальные пределы определяются по специальной методике средневзвешенных параметров по конкретному административному округу.

Области применения

Кадастровая оценка стоимости конкретных участков, определяемая государственными органами, используется для:

• вычисления суммы налога за пользование территорией владельцем;
• расчета арендной платы за предоставленное государством имущество;
• определения размера выкупа или приобретения государственной земли;
• иных целей, предусмотренных законодательством.

По закону размер платежей, ежегодно производимых в бюджет, должен определяться на основе официально установленной цены Кадастра. До 2020 года применение инвентаризационной оценки в целях налогообложения остается на уровне регионов.

Государством определены верхние пределы ставок налога на земли различного назначения: от 3-х до 10-15%. Муниципалитеты имеют право снижать установленные размеры.

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка

Законодательством предусмотрен двухэтапный порядок установления УПКС. Для начала определяется показатель сельскохозяйственных земель в пределах всего субъекта РФ. Далее отрабатывается нормативная база, необходимая для реализации второго этапа.

УПКС рассчитывается по следующему правилу: расчетный дивиденд с 1 га территории умножается на период капитализации, составляющий 33 года.

Какие нужны документы для расчета и как происходит процедура

Перед расчетом индивидуальной цены земельного надела нужно собрать необходимую информацию из межевого дела и кадастрового паспорта:

• общую площадь участка;
• целевое назначение земли;
• УПКС территории;
• сведения об объектах недвижимости, имеющихся на земельном участке.

Далее необходимо запросить выписки из государственных учреждений о состоянии кадастрового квартала: кадастровый план, отражающий особенности инфраструктуры и указание зон построек из межевого проекта.

Порядок установления кадастровой стоимости земель предусмотрен Методическими рекомендациями № 226 от 2020 года:

1. Объединение земельных участков в единые оценочные группы в пределах конкретного региона.
2. Исчисление УПКС по каждой группе.
3. Расчет кадастровой стоимости для каждого участка.

Участки группируются по принципу идентичности ценообразующих факторов. В случае схожести показателей группы подлежат объединению.

Обособляются территории, представляющие собой:

• личные хозяйства с разрешенной застройкой;
• объединения огородников и садоводов;
• дачные товарищества;
• жилые дома: индивидуального строительства, средней этажности, многоквартирные, многоэтажные, блокированные.

Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков после группировки производится в следующей последовательности:

1. Для каждой группы выявляются ценообразующие факторы.
2. Выделяется эталон – участок с типичными характеристиками.
3. Создается подгруппа из эталонных объектов, похожих по показателям.
4. Для подгрупп собирается и анализируется рыночная информация.
5. Осуществляется статистическое моделирование, выявляются зависимости рыночной цены от ценообразующих факторов.
6. Рассчитывается УПКС для эталона.
7. Определяется кадастровая стоимость всех земельных участков группы с эталоном посредством умножения УПКС на их площади.

В расчет стоимости по Кадастру могут добавляться поправочные коэффициенты для снижения суммы при наличии у участка особых характеристик, к примеру, близкое нахождение паводковой зоны.

При обнаружении владельцем земли явного несоответствия кадастровой стоимости, ее можно оспорить. Для этого необходимо обращение в суд или уполномоченную комиссию с представлением доказательств, что оценка проведена по недостоверным данным или не были использованы понижающие коэффициенты.

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://1kvartirka.ru/udelnyj-pokazatel-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka/

Как проводится кадастровая оценка земель населенных пунктов? Методика, порядок расчета и другие важные аспекты

Необходимость проведения кадастровой оценки земель, относящихся к границам населенных пунктов (земель поселений), обусловлена важностью исчисления имущественного налога. Оценку земель производят для совершения сделок в части продажи, дарения и аренды данных земель.

Перед тем как выставить землю на торги, объявляют ее начальную стартовую цену, приравненную к кадастровой. Определение данной величины необходимо всем без исключения землям, находящимся в пределах границ населенных пунктов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Законодательная база

Российское законодательство разработало ряд законодательных проектов на федеральном уровне, регулирующих вопросы по оценке земель поселений:

Определение границ

Ч.2 ст.83 Земельного кодекса разъясняет понятие границ земель поселений. Для их определения устанавливают схематичные линии, которые означают соседство этих территорий с другими категориями земель. Введенные границы не должны иметь пересечений и выходить за пределы муниципальных и городских округов и территорий.

Процедура присвоения и изменения границ осуществляется согласно введенным правилам, описанным в ст.84 Земельного кодекса. В данном законе объясняются правила, порядок определения границ земель, а также прописаны основания для их изменения.

Внимание! Согласно ст.24 ГрК РФ ответственный муниципальный орган утверждает генеральный план границ поселений, а местная администрация разрабатывает и подготавливает рекомендательные документы об изменениях в данный план. Генеральные планы поселений имеют юридическую силу на протяжении 20 лет.

Методика и этапы проведения

Методика государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, изложенная в Приказе № 358 не должна противоречить правилам, утвержденным Постановлением № 316.

Кадастровая стоимость земель поселений определяется на основании ниже перечисленных показателей:

• рыночных цен застроенных или пустующих земель;
• площади участков;
• принадлежности их к определенному виду разрешенного использования (ВРИ);
• территориальная составляющая (близость или, наоборот, отдаленность лесов, водоемов, полей).

На основании принятой методики высчитываются определенные удельные показатели, как для массовых, так и для индивидуальных оценок земель различных ВРИ. Высчитанные площади участков и индивидуальные показатели для соответствующих кварталов дают возможность обозначить кадастровую стоимость конкретных участков.

Для осуществления процедуры оценки необходимо пройти несколько этапов:

1. Принятие решения об осуществлении данных действий.
2. Подготовка, сбор и обработка всей необходимой информации.
3. Разбивка территории на значимые зоны.
4. Расчет кадастровой стоимости и формирование об этом отчета.
5. Утверждение и оформление результатов в Государственном земельном реестре.

Результаты процедуры

Согласно ст.24.17 ФЗ №135 результаты проведенных оценочных работ подлежат внесению в отчет в течение 10 рабочих дней. Отчет подлежит направлению в исполнительные органы региональной власти. По истечении 30 дней принимается решение об обоснованности отчета и внесения сведений в кадастровую базу данных, либо об отклонении результатов оценки.

Важно знать! В случае утверждения отчета, значения кадастровой стоимости вступают в силу с начала следующего года и с этого времени берутся за основу в качестве налоговой базы для расчета налога на землю.

Результаты оценки земель поселений необходимы для:

• усовершенствования создаваемой автоматизированной программы по учету кадастровой стоимости;
• утверждения налогооблагаемой базы для каждого отдельного куска земли;
• возможности определения выплат компенсационного характера, необходимых в случае изъятия участков на муниципальные нужды;
• внесения поправок в регламенты территориального зонирования;
• выявления благоприятных мест для застроек земли жилыми домами и объектами инфраструктуры;
• формирования фондового рынка бумаг и ипотеки земли.

Порядок включения земельных участков в границы поселений

В ходе присоединения новых территорий в границы населенного пункта соблюдается определенный порядок:

1. Лицо, заинтересованное в территориальном расширении границ населенного пункта, подготавливает и подает в орган местного самоуправления все правоустанавливающие документы на землю (свидетельства, договоры, кадастровый паспорт или план), в произвольной форме составляет заявление и подтверждает свою личность копией паспорта. Запрос регистрируется в момент подачи заявления и с этого дня идет отсчет времени для рассмотрения вопроса.
2. В течение 30 календарных дней принимается решение о включении участка в границы земель поселений либо выдвигается обоснованный отказ, мотивированный ст. 83 ЗК и ст. 9 ГрК РФ.
3. Одобренное решение подкрепляется составлением архитектурного проекта планировки, основанного на требованиях ст. 24, 41-42 ГрК РФ.
4. Происходит размещение на официальном сайте решения о внесении изменений в проект генерального плана.
5. Проводятся публичные слушания, правила которых регулируются ст. 28 ГрК РФ.
6. Проект генерального плана размещается в информационной системе территориального планирования.

Для справки! Границы населенных пунктов в городах федерального значения (Москва и Санкт – Петербург) могут меняться только после принятия соответствующего регламента Совета Федерации Федерального Собрания РФ.

Исключение участков из границ поселений означает их перевод в иную категорию земли. Земли поселений находятся во введении органов местного самоуправления.

Должностные лица осуществляют планирование, зонирование подконтрольной территории, ее охрану и способы использования. Полномочия органов самоуправления представлены в ст. 6 – 8 ГрК РФ.

Именно они вправе рассматривать и принимать решение о необходимости перевода земель поселений в иную категорию.

Для проведения этой процедуры соблюдается определенный порядок с подачей тех же документов, что и при процедуре включения земли в границы поселений:

1. Данный вопрос рассматривается на публичных слушаниях органами местного самоуправления на основании предоставленного заявления и документов в течение 30 календарных дней.
2. При одобрении вносятся изменения в схему генерального плана, где отражается информация о границах городских округов.
3. Осуществляются корректировки в схематических планах территории.
4. Кадастровые номера измененных участков поступают в обработку органам кадастрового учета. Они вносят соответствующие поправки в кадастр недвижимости. С этого момента границы считаются переведенными из населенных пунктов в иные.

Подача и рассмотрение заявки на включение земельного участка в границы земель поселений и его исключение из границ – бесплатная процедура. Если в дальнейшем планируется межевать участок, тогда придется заплатить кадастровому инженеру за уточнение границ утвержденной территории.

Что такое удельные показатели КС?

Каждому участку земли присваивается определенный кадастровый номер, включающий важный показатель для расчета удельного значения – кадастровый квартал. Каждому кварталу соответствует свой показатель стоимости одного квадратного метра территории.

Таким образом, УПКС – это усредненное значение для конкретной группы земельных участков, расположенных в пределах одного кадастрового квартала и относящихся к определенному виду разрешенного использования (ВРИ).

УПКС по кадастровым кварталам утверждается муниципальными органами исполнительной власти по отдельным субъектам РФ. Данные о значениях УПКС находятся в открытом доступе фонда данных на сайте Росреестра. Также достоверную информацию можно получить, обратившись с запросом в орган кадастрового учета.

Оценке подлежат все субъекты РФ. Подсчет стоимости производится как минимум один раз в 5 лет.

В части определения кадастровой стоимости для субъектов РФ установлен переходный период (2017 – 2020 гг.). Это означает, что к 2020 году все регионы должны будут работать по единой методике, утвержденной Приказом № 226

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/zemelnyj-uchastok/kategorii/naselennye-punkty/kadastrovaya-otsenka.html

Как считается кадастровая стоимость земельного участка – государственные расценки на землю

Использование землевладения после приобретения его по рыночной цене предполагает экономическую эффективность, отчасти определяющуюся величиной кадастровой стоимости.

Власти субъекта РФ заказывают перерасчёт оценочной стоимости земель, принадлежащих к определённым категориям, не реже, чем один раз в пятилетку.

Массовые кадастровые расчёты проводят при помощи специальных компьютерных программ, то есть без учёта особенностей различных участков в одной ценовой группе.

Как считается кадастровая стоимость земельного участка

Принцип классификации земель — разделение на группы/зоны, заложен в основу масштабной оценки наделов. Из чего складывается стоимость земли по кадастру? Земельным Кодексом РФ определены категории:

• населённые пункты;
• сельскохозяйственные;
• лесной фонд;
• водный ресурс;
• специального назначения (промышленности, связи, транспорта), безопасности и обороны;
• особо охраняемые территории и объекты (природоохранные, историко-культурные, захоронения и другие);
• запас (собственность государства и муниципалитетов).

Зонирование внутри групп обязательно учитывает:

• разрешённое функциональное использование;
• целевое назначение.

Подразделение земель населённых пунктов

Земли городских, сельских поселений поделены на 17 видов разрешенного использования:

• многоэтажки;
• индивидуальные дома;
• гаражи;
• дачи, садоводческие, огороднические объединения;
• другие предусмотренные типы.

Целевое назначение определяется принадлежностью к территориальной зоне поселения и прилегающих земель:

• жилые;
• общественно-деловые;
• производственные;
• инфраструктурные;
• сельскохозяйственные;
• отдыха населения и другие.

Области применения

Расценка Кадастра, определяемая госслужбами на конкретный участок, применяется в начислениях:

• государственного налога за пользование землёй собственником;
• платы за аренду гос имущества;
• суммы выкупа, покупки надела у государства;
• в других предусмотренных законом случаях.

Размер суммы, ежегодно взимаемой в счёт государственной казны налога, по действующему законодательству должен рассчитываться на основании установленной официально цены Кадастра. До 2020 года использование инвентаризационной оценки при налогообложении остаётся в выделенных регионах РФ.

Государством обозначены верхние планки ставок налога для земель разного назначения — 3-10-15%. Право на изменение размеров ставок в сторону уменьшения предоставлено муниципальным властям.

От чего ещё зависит оценочная сумма

Населённые пункты делят на кадастровые кварталы и привязывают их по стоимости к вышеперечисленным типам пользования. Уникальный кадастровый номер, присвоенный каждому земельному участку РФ, включает в себя сведения:

• округ;
• район;
• квартал;
• объект.

Основное отличие участков в кварталах заключается в величине площадей. И для расчёта оценочной суммы используют значение удельного показателя цены за 1 м2. При расчётах кадастровой стоимости конкретного земельного участка (ЗУ), используются данные:

• площадь надела;
• категория пользования;
• удельный показатель.

Расценки на землю зависят от многих факторов, но всегда привязаны к рыночным — уровню цен на недвижимость в данный момент в регионе.

Для расчёта используется цена за 1 м2 земли.

Как начисляется кадастровая стоимость

Набор ценообразующих факторов для каждого вида разрешенного использования различается, но по усреднённым критериям учитывают:

• качество земли;
• размер, возраст участка;
• наличие, количество, качество построек;
• месторасположение, удалённость, окружение надела;
• социально-экономическое развитие;
• наличие коммуникаций (газ, вода, электричество).

Расчёт удельного показателя

Цена за 1 м2 — удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС) объектов недвижимости кварталов, расположенных по соседству в границах одного субъекта (поселения), отличаются. Эту единицу расчёта используют при образовании новых земельных участков или при переводе из одного разрешенного использования в другое, при изменении целевого назначения земель.

Технические документы

Прежде чем рассчитывать индивидуальную стоимость земельного участка необходимо собрать воедино данные, которые уже имеются в межевом деле и кадастровом паспорте:

• общая площадь;
• целевое назначение земель;
• удельный показатель кадастровой стоимости ЗУ;
• документы на объекты, возведённые на участке.

Также надо получить выписки из госучреждений о состоянии кадастрового квартала:

• градостроительный план, указывающий инфраструктуру;
• указание зон застройки в межевом проекте.

Порядок определения оценочной суммы

В федеральном стандарте оценки закреплено право оценщика выбирать применяемые методики расчёта кадастровой стоимости.

Прежде чем выбрать модель оценки недвижимости специалист собирает и анализирует факты, влияющие на стоимость. При массовом методе расчётов рассматриваемые объекты группируются.

Как устанавливается стоимость по кадастру? Регламент государственного расчёта цены состоит в следующем:

1. Принятие решения властями субъектов о проведении оценки в установленные законом сроки (2–5 лет).
2. Подготовка перечня участков Росреестром.
3. Выбор специализированной компании и заключение договора на проведение работ.
4. Расчёты по земельным участкам.
5. Составление отчёта по проведённой работе.
6. Утверждение отчёта комиссией.
7. Сдача результатов в Росреестр для внесения изменений в Кадастр.
8. Публикация данных в местных СМИ.

Кадастровая стоимость земли привязана к рыночной.

Формула для вычислений

Алгоритм профессионального подсчёта кадастровой стоимости земельного участка достаточно сложен и доступен инженерам–оценщикам. Чтобы получить тестовый (среднестатистический) удельный показатель по региону соотносят общие величины:

• средняя стоимость земельных массивов;
• площадь региональных земель.

Последующие расчёты производятся с применением (прибавлением/вычитанием) коэффициентов и многочисленных формул. Базовой единицей определяется удельный показатель стоимости в кадастровом квартале, который умножают на общую площадь рассматриваемого участка.

• Профессиональная формула кадастровой оценки земельного участка:
• P = S * (Pп + Pс) * K, где
• S – площадь надела (м2);
• Pп – линейная функция, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (руб./м2);
• Pс – функция параметров сделки или локальная составляющая (руб./м2);
• К – переходной коэффициент.

Чтобы получить пример расчёта, надо владеть требуемыми данными. Поэтому можно воспользоваться калькулятором, предоставленным на сайте Росреестра.

На этом ресурсе можно узнать в открытом доступе информацию об определённом земельном участке согласно адресу или номеру.

В разделе «электронные услуги и сервисы» пользователям предоставлена возможность быстро найти сведения о недвижимости. Можно воспользоваться «публичной кадастровой картой», где также указаны основные данные земельного участка.

Любая сделка с землёй неосуществима без кадастрового паспорта. Как получить кадастровый паспорт земельного участка землевладельцу? Ответ в нашей статье.Если вас интересует порядок постановки земельного участка на кадастровый учёт, загляните сюда. Зная эту информацию, вы сумеете быстро зарегистрировать свою землю.

Перерасчёт стоимости

При возникновении спорных моментов по результатам государственной оценки земельных участков правообладатели могут заявить о своём желании пересмотреть действующую кадастровую стоимость.

Полезная информация об судебной практике оспаривания кадастровой стоимости земельного участка вот тут.

Пересмотр суммы может происходить как в досудебном порядке – при участии специальной комиссии Управления Росреестра, а также в суде.

Если оценка отличается в сторону увеличения от актуальной на 30%, то обычно она меняется при содействии комиссии в досудебном порядке.

Оспаривание результатов с привлечением членов комиссии возможно в течение 6 месяцев после занесения новых сведений в реестр.

Предусмотрен также срок от одной утверждённой государством цены до следующей (5 лет) при ухудшении качества земельного участка.

У собственника есть право обратиться сразу в суд, где одним из доказательств должно быть заключение независимых экспертов о рыночной стоимости.

Землепользователям стоит помнить, что государственная оценочная стоимость недвижимости меняется каждые 2–5 лет, поэтому действительность данных в документах при совершении гражданско-правовых сделок рекомендуется проверять. Благодаря доступности информации о правах и обязанностях землевладельцев на официальных интернет-ресурсах госучреждений взаимодействие сторон стало более эффективным.

Источник: https://napravah.com/zemlya/kadastr/raschjot-kadastrovoj-stoimosti.html