Малоэтажная жилая застройка: определение, сколько этажей

Термин «малоэтажная застройка» вызывает довольно большое количество споров, как среди юристов, так и в среде проектировщиков. Это связано с тем, что он по-разному может трактоваться в нормах права и различных технических нормах. В результате не однозначной трактовки весьма часто возникают вопросы и конфликты, связанные с использованием земельных участков и их застройке.

Что такое застройка жилая малоэтажная?

Малоэтажная жилая застройка: определение, сколько этажей

В действующем законодательстве понятие малоэтажная жилая застройка чётко не определено.

Градостроительный кодекс различает три основных малоэтажной застройки:

  1. Индивидуальные жилые дома (ИЖД). Они представляют собой одноквартирные здания с приусадебным участком, на котором разрешено возведение различных хозяйственных построек, выращивание овощей и декоративных растений, высаживание плодово-ягодных деревьев и кустарников. Земля обычно принадлежит собственнику участка.
  2. Блокированные жилые дома, получившие распространение по следующим причинам:
  • использование общих стен позволяет уменьшить себестоимость строительства дома;
  • уменьшается себестоимость земельного участка для одного домохозяйства;
  • снижается себестоимость подвода коммуникаций на одно домохозяйство, упрощается их техническая реализация.

Блокированные жилые дома характеризуются следующими признаками:

  • состоят из блоков;
  • в каждом блоке живет одна семья;
  • каждый блок имеет свой выход;
  • блоки соединены общими стенами;
  • в общих стенах нет проемов;
  • каждый блок имеет отдельный выход.

Малоэтажная жилая застройка: определение, сколько этажей

  1. Малоэтажные многоквартирные дома:
  • состоят из одного или нескольких подъездов;
  • каждый подъезд состоит из нескольких квартир;
  • число подъездов в доме не превышает четырех;
  • число этажей – от одного до трех.

Кроме того, статьей 35 ГрК РФ введено понятие жилых домов средней этажности (до 8 этажей) и многоэтажных жилых домов.

К малоэтажной застройке относят индивидуальные, блокированные, на несколько квартир, жилые малоэтажные, до трех этажей включительно дома.

Категории земель. Виды разрешенного использования

Весь земельный фонд Российской Федерации поделен на категории. Категория земельного участка определяет его целевое использование. Фактически, понятия категория земельного участка и целевое назначение с юридической стороны равнозначны.

Отношение земли к определенной категории закрепляется юридически согласно Земельному кодексу РФ. Законодательно установленная категория земель позволяет сохранить свойство земельного участка с течением времени, исключает нецелевое использование земли. Всего установлено семь категорий.

Под малоэтажное строительство предназначены земли категории поселение.

Вид разрешенного использования земли (ВРИ) уточняет, с какой целью используется участок. Для этого составлен специальный классификатор, в котором приведены коды и описания ВРИ участков всех типов. Данный документ утверждён приказом 540 от 1.09.2014г.

До ноября 2015 года малоэтажная застройка, согласно приказу 540, включала в себя исключительно территории, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Площадки, выделенные для строительства многоквартирных домов малой этажности (до четырех этажей), относились к землям, предназначенным под среднеэтажное строительство.

В результате возникали ситуации, когда рядом с индивидуальными либо двух-трехэтажными домами возводились высотные дома (до 8 этажей). Это вызывало недовольство жителей и конфликты, в местную администрацию сыпался поток различных запросов и жалоб. Хотя формально законодательство местными властями и разрешающими органами было соблюдено.

Для решения возникшей проблемы в классификатор ВРИ земельных участков приказом No 709 Минэкономразвития от 21.09.2015 г внесено изменение и появился новый вид ВРИ земли – 2.1.1 «малоэтажная многоквартирная застройка».

Малоэтажная жилая застройка: определение, сколько этажей

  1. Земли, предназначенные для ИЖС (код классификатора 2.1). На землях данного типа допускается:
  • возводить индивидуальные жилые дома высотой не свыше 3 надземных этажей;
  • обустраивать приусадебное хозяйство выращивать овощи и бахчевые, ягоды и декоративные растения, строить парники и теплицы, сажать плодово-ягодные деревья, кусты;
  • располагать индивидуальные бани и гаражи, различные сооружения подсобного назначения.
  1. Земли под ведение личного подсобного хозяйства. ВРИ 2.2. На участке с ВРИ данного типа разрешается также содержать сельскохозяйственных животных.
  2. Сблокированные дома блочного типа. ВРИ 2.3. На данных участках разрешается постройка только блокированных домов (пентхаусов), вспомогательных строений, гаражей под личный транспорт, выращивание ягод, фруктов, овощей, различных декоративных культур. Устройство зон отдыха, площадок для занятий спортом, детских игровых зон.
  3. Земли, помеченные как «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (код классификатора ВРИ 2.1.1). На земельных участках данного типа разрешается:
  • размещать многоквартирные жилые дома. Дома должны иметь максимум 4 этажа (с учетом подземного или мансардного);
  • выращивать плодово-ягодные и декоративные растения, овощи;
  • возводить гаражи под личный автотранспорт, сараи, вспомогательные сооружения различного назначения;
  • располагать в зданиях объекты для обслуживания инфраструктуры жилых домов и проживающих в них жильцов. Обслуживающие объекты могут располагаться во встроенных, либо пристроенных помещениях. Они должны занимать не свыше 15% всей площади помещений малоэтажного дома;
  • создавать зоны отдыха, детские игровые зоны, площадки для спортивных игр и занятий спортом.

На участках с ВРИ 2.1.1 разрешается возведение исключительно многоквартирного малоэтажного жилья. Недопустимо строительство индивидуальных домов.

Чтобы оформить разрешение на строительство малоэтажного дома нужно иметь земельный участок с видом целевого использование поселение и ВРИ, соответствующим типу проекта дома.

Преимущества и недостатки малоэтажной застройки

Малоэтажная жилая застройка: определение, сколько этажей

  • минимум согласований проекта;
  • высокая скорость постройки;
  • низкая себестоимость жилья;
  • экологичность;
  • низкая плотность населения на квадратный км;
  • меньшие затраты на организацию стоянок, зон отдыха, детских площадок;
  • низкая нагрузка на прилегающие автодороги;
  • комфортность проживания.

К преимуществам малоэтажной застройки можно отнести также автономность инфраструктуры, эстетичность, удобство эксплуатации и возможность возведения жилья по индивидуальным проектам.

Есть у малоэтажного строительства и недостатки:

  1. Дороговизна земли под строительство.
  2. Сложность оформления земельного участка.
  3. Высокая стоимость подключения коммуникаций.

Главная особенность малоэтажного жилья – повышенный комфорт проживания, высокая скорость и простота взведения, экологичность и доступная стоимость. Главный недостаток «малоэтажки» — высокая цена земельного участка.

Проектирование

Проектирование малоэтажных жилых домов:

  • индивидуальных,
  • многоквартирных до 3 этажей;
  • блокированных.

  Как написать открытое письмо президенту

Их возведение допускается без государственной экспертизы безопасности проекта, проведения и анализа результата инженерно-геологических работ.

Источник: https://nasledstvo2.ru/malojetazhnaja-zhilaja-zastrojka-opredelenie.html

Среднеэтажная застройка

В настоящее время большинство российских застройщиков сознательно отказывается от многоэтажных зданий в пользу среднеэтажного жилья.

В этой связи закономерно возникают вопросы: какое предельное количество этажей предусмотрено нормативами градостроительного проектирования для среднеэтажной застройки, какие требования выдвигаются к ее реализации, какие особенности конструктивных решений свойственны данному типу зданий и другие. Хотя застройщики еще не до конца «распробовали» среднеэтажное строительство, покупатели уже успели его полюбить.

Малоэтажная жилая застройка: определение, сколько этажейПроблема обеспечения населения РФ доступными объектами жилой недвижимости стара как мир и по сей день стоит особенно остро в нашей стране. Наряду с этим, среднеэтажная застройка идет полным ходом в российском государстве, постепенно вытесняя многоэтажки, несмотря на то, что высотное здание всегда является доминантным на фоне общей городской застройки, независимо от архитектурного решения. Однако, как показывает опыт, именно среднеэтажная застройка позволяет сочетать высокое качество гуманной среды обитания с экономической эффективностью строительного проекта.

Небольшая плотность застройки, и, как следствие, малое количество квартир, создает более комфортные условия для проживания.

Зона размещения среднеэтажных домов совмещает в себе удобства мегаполиса с загородными благами. К тому же, у жильцов появляется возможность эффективно использовать придомовую территорию, т.е.

благоустраивать и озеленять, возводить сооружения и помещения для удовлетворения своих потребностей.

Что конкретно из себя представляет среднеэтажная застройка

В 2014 г. приказом Минэкономразвития России был утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, обязательный к применению на всей территории страны.

Он позволил унифицировать и упорядочить виды деятельности на земельном наделе, которые должны соответствовать установленному в отношении него ВРИ, т.е. целям его создания.

Одним из таких видов разрешенного использования, предусмотренным Классификатором ВРИ, является среднеэтажная застройка.

К ней относятся здания, имеющие не более 8 надземных этажей, разделенных на 2-е или более квартиры, подходящих для круглогодичного проживания.

В зоне застройки среднеэтажными жилыми домами разрешается:

  • размещать гаражи, автостоянки, парковки, паркинги выше / ниже уровня земли;
  • обустраивать спортивные и детские площадки, места отдыха и прогулок, такие как скверы, парки, бульвары;
  • размещать объекты обслуживания жилой застройки в пристроенных, встроенных и встроено-пристроенных помещениях многоквартирного здания, если общая площадь таких помещений в многоквартирном здании не занимает более 20% от общей площади помещений здания.

В объектах средней этажности можно устанавливать автономные инженерные системы и коммуникации, к примеру, газовые котлы и циркуляционные насосы для отопления и не только.

По этажности различают 5 основных групп зданий:

  • малоэтажные – (строения в 1-3 этажа);
  • средней этажности – (3-5 этажей);
  • повышенной этажности – (6 -10 этажей);
  • многоэтажные касательно массовой застройки крупнейших городов – (10-25 этажей);
  • а также уникальные (свыше 25 этажей).

Многоэтажные здания, в свою очередь, поделены на категории:

  • I – до 50 м;
  • II – до 75 м;
  • I – до 100 м.

Здания выше 100 м (это более 17 этажей) относятся к категории высотных (небоскребов).

Госструктуры, правомочные корректировать ПЗЗ

Исполнительно-распорядительный орган муниципального образования – местная администрация ответственна за принятие решения о внесении изменений в правила землепользования и застройки, в соответствии с которыми устанавливаются виды разрешенного использования земельных наделов.

Разработка правил:

  • подготавливаются материалы проекта ПЗЗ;
  • создается Комиссия по подготовке указанного документа и утверждается ее состав;
  • определяется последовательность градостроительного зонирования каждой территории субъекта;
  • устанавливаются порядок и сроки подготовки проекта ПЗЗ;
  • регламентируется порядок направления в Комиссию замечаний и предложений заинтересованных лиц по подготовке проекта.

После принятия решения главой администрации муниципального образования о создании проекта он же должен в течение 10-ти дневного срока сообщить об этом в Интернете или СМИ.

Разработанный Комиссией проект отправляется на экспертизу в уполномоченный орган. Документ проверяется на соответствие техрегламентам и законодательству, а также на отсутствие противоречий и смысловых / грамматических ошибок.

Когда глава администрации получает проект, то он обязан не позднее, чем за 10 дней огласить дату проведения публичных слушаний по ПЗЗ, которые могут длиться от 2 дней до 4 месяцев. Без соблюдения данной процедуры документ не будет иметь юридической силы.

По завершении слушаний Комиссия приступает к внесению изменений в документ, который затем отправляет главе администрации. Тот, в свою очередь, передает его в представительский орган местного самоуправления.

Утверждение правил

В случае принятия срока, определенного местными законами, ПЗЗ должны быть размещены на сайте муниципального образования и опубликованы в СМИ. При этом законодатель дает физическим и юридическим лицам возможность оспорить положения документа в суде.

Более того, когда правила противоречат нормативным актам, а также схемам территориального планирования территории РФ, утвержденным до принятия правил, уполномоченные органы госвласти РФ и субъектов РФ вправе оспорить решение об их принятии на федеральном уровне.

Малоэтажная жилая застройка: определение, сколько этажей

Порядок внесения изменений в правила

Внесение изменений в ПЗЗ осуществляется в порядке, установленном ст. 31 и 32 Градостроительного Кодекса РФ (ГрК РФ).

Основаниями для рассмотрения местной администрацией вопроса о внесении изменений в правила являются:

  • явное расхождение между проектом правил и генеральным планом города;
  • поступление заявления об изменении градрегламентов или границ территориальных зон.

Предложения о внесении изменений в ПЗЗ выдвигаются следующими должными лицами:

  • федеральными органами исполнительной власти, когда правила препятствуют размещению или функционированию объектов капстроительства федерального значения;
  • органами исполнительной власти субъектов РФ, когда правила препятствуют размещению или функционированию объектов капстроительства регионального значения;
  • органами местного самоуправления муниципального района, когда правила препятствуют размещению или функционированию объектов капстроительства местного значения, или если порядок регулирования землепользования и застройки нуждается в совершенствовании на территории городского округа, межселенных территориях, соответствующих городских территориях;
  • гражданами и организациями в инициативном порядке, если при применении правил участки или капитальные объекты используются неэффективно, причиняется ущерб их владельцам, не реализуются права и интересы физических лиц и их объединений, снижается кадастровая стоимость ЗУ и объектов недвижимого имущества.
Читайте также:  Военная ипотека: что это такое, условия предоставления

Со дня получения предложения о внесении изменений в ПЗЗ Комиссия в течение 30-ти дней готовит заключение и рекомендации по принятию предложения о внесении изменений в соответствующий проект ПЗЗ либо его отклонению с мотивированным объяснением причин невозможности принятия подобного предложения.

С учетом приведенных Комиссией в заключении рекомендаций, глава местной администрации принимает решение о подготовке проекта по внесению изменений в ПЗЗ либо отклоняет предложение о внесении изменений в данные правила с указанием причин отказа, а копию такого решения направляет заявителю.

Ввиду того, что земельное законодательство подверглось изменениям, на органы местного самоуправления возлегла обязанность до 2020 г. совершить определенные действия с целью приведения вида разрешенного использования участка в соответствие с предусмотренным Классификатором ВРИ.

Для смены ВРИ участка собственником или арендатором надела в местные органы власти направляется заявление о предоставлении данной услуги с обоснованием целесообразности такого действия вместе с необходимым пакетом документов. В 2-х месячный срок публичные органы принимают решение о выдаче разрешения либо отказе в его выдаче. Положительное решение становится основанием для внесения изменений в ГКН.

С помощью специалистов компании Град Девелопмент граждане и предприятия получают разрешение на строительство, среднеэтажная жилая застройка, вид разрешенного использования которой имеет числовое обозначение 2.

5, реализуется на законном основании. Если Вы стремитесь избежать трудностей и административных барьеров на пути к получению документа и пройти все необходимые согласования с первого раза, то мы к Вашим услугам.

Состав и вид территориальных зон, их границы

Правила застройки и землепользования регулируют как использование, так и изменение объектов капитального строительства. Это документ градостроительного зонирования, разрабатываемый в целях реализации генплана Москвы для определения границ территориальных зон и установления в отношении них градостроительных регламентов.

Установление границ территориальных зон производится с учетом:

  • возможности сочетания разных видов существующего и планируемого видов использования земель внутри одной территориальной зоны;
  • территориальных зон, которые определены действующим Кодексом;
  • функциональных зон и показателей их предстоящего развития, установленных согласно генплану поселения;
  • границ земель различных категорий, подлежащих изменению;
  • фактического землепользования и сложившейся планировки территории;
  • невозможности нанесения вреда капитальным объектам, размещенным на смежных участках земли;
  • историко-культурного плана исторического поселения федерального и регионального значения.

Границы могут проходить по:

  • линиям улиц, проездов, магистралей транспортных потоков, движущихся в противоположном направлении;
  • красным линиям;
  • границам городов и поселков, а также самим земельным наделам;
  • естественным контурам памятников, природных объектов;
  • другим объектам.
  • Установленные в соответствии с законодательством РФ границы зон, для которых определены особые условия использования территорий, могут отличаться от границ зон территории.
  • Малоэтажная жилая застройка: определение, сколько этажейВ ходе градостроительного зонирования могут быть определены зоны общественно-делового, производственного, промышленного, сельскохозяйственного назначения, жилые зоны, зоны инженерной инфраструктуры, зоны расположения военных объектов, специальные зоны и проч.
  • В состав любой зоны могут входить подзоны, так, например, жилые зоны включают в себя территории, предназначенные для:
  • размещения объектов ИЖС;
  • строительства мало-, средне-, многоэтажных домов;
  • возведения жилых зданий иных видов.

Вам нужно разрешение на строительство, среднеэтажная жилая застройка планируется в столице? Мы готовы принять самое активное участие в проектировании, строительстве и регистрации объекта, поэтому если Вы не знаете с чего начать и как успешно пройти весь путь, начиная от получения документа и вплоть до ввода готового здания в эксплуатацию, то рекомендуем позвонить нам.

Градрегламент

В отношении каждого земельного надела и того, что находится над и под его поверхностью и используется во время строительных работ, действует правовой режим, который устанавливается ГрК РФ и согласно ЗК РФ определяется из принадлежности земли к той или иной категории и допустимого использования на основании зонирования территории и требований законодательства.

Градрегламент устанавливается с учетом:

  • фактической эксплуатации земель и капитальных объектов, размещенных внутри границ зон территорий;
  • сочетаемости разных видов существующего и запланированного использования земель и капитальных строений;
  • функциональных зон и показателей их предстоящего развития, заданных документами территориального планирования муниципальных образований;
  • требований охраны, сохранения и использования объектов культурно-исторического наследия, а также особо охраняемых природных зон;
  • видов зон территорий.

Действие градрегламента распространяется на все земли и капитальные объекты, размещенные в границах зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Градрегламент не действует в отношении земельных наделов:

  • в пределах территорий ансамблей и памятников;
  • в границах территорий, предназначенных для общего пользования;
  • занимаемых линейными объектами или уготованными для их размещения;
  • предоставляемых для извлечения полезных ископаемых.

Лица, в чьем распоряжении находятся земельные участки, обязаны следовать установленным регламентам, независимо от того, какое право на землю зарегистрировано за ними: право собственности, пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования (постоянного), ограниченного пользования чужим участком и т.д.

Предельные значения разрешенного строительства и реконструкции капитальных объектов, max-min размеры надела

Градостроительным регламентом установлены предельные параметры допустимого строительства или реконструкции недвижимого имущества, включающие в себя требования к архитектурным решениям капитальных объектов. Они включают в себя:

  • площадь земельного участка, его максимальные и минимальные размеры;
  • минимальные расстояния от границ землевладения для определения допустимого месторасположения зданий, вне пределов которых запрещается возводить недвижимость;
  • допустимые высотность и этажность дома, которые не могут быть превышены;
  • % застройки в пределах земельного участка, определяемый соотношением суммарной площади предполагаемой к застройке земли к общей площади надела.

Внутри территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми ВРИ земельных наделов и капитальных объектов, но с различными max-min размерами участков и предельными значениями капитального строительства, реконструкции капитальных объектов и сочетаниями таких параметров и размеров. Указанные параметры и размеры могут устанавливаться только посредством принятия соответствующего акта муниципального или регионального уровня.

Так, в Красноярском крае, минимальный размер надела, на котором планируется среднеэтажная застройка, составляет 0.6 га, отступ от красной линии – не меньше чем 3м, максимальный % застройки не больше 0.4.

Правообладатель участка или капитального может обратиться в соответствующую инстанцию с заявлением об отклонении от предельных параметров в случае если требования градрегламентов представляются неудовлетворительными. Мотивом для обращения по поводу оказания такой услуги может служить одно из следующих обстоятельств:Малоэтажная жилая застройка: определение, сколько этажей

  • размер ЗУ меньше минимальных размеров, которые установлены градрегламентом;
  • инженерно-геологические характеристики или конфигурация участка неблагоприятны для строительства.

Установленные предельные размеры ЗУ и параметры разрешенного строительства или реконструкции капитальных объектов позволяют реализовать конституционное право на свободу предпринимательской деятельности.

Застройщик вправе самостоятельно принимать решения без согласования с властями относительно того, каким образом он будет возводить, восстанавливать или преобразовывать здание исходя из градрегламента, установленного для данной территории.

В то же самое время, максимально возможный % застройки и границы, за пределами которых нельзя размещать капитальные объекты, – это своего рода гарантия зашиты прав собственников недвижимости, размещенной на соседних участках.

Земельные наделы и объекты капстроительства, чьи предельные параметры не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть задействованы до установления срока приведения их в соответствие с градрегламентом при условии, что использование таких наделов или капитальных объектов не несет угрозу жизни и здоровью человека и не наносит вреда окружающей среде и объектам культурного наследия.

У Вас будет разрешение на строительство, среднеэтажная жилая застройка реальна, если мы займемся его получением.

Наша команда имеет солидный опыт согласования в любых государственных и частных ведомствах Москвы и МО, как и опыт взаимодействия с местными органами власти по спорным вопросам и конфликтным ситуациям.

Мы вызываем доверие у наших клиентов, поэтому они без раздумий вступают в сотрудничество с нами. Многие из них уже убедились, что мы именно те специалисты, на которых можно положиться.

Источник: http://grad-developer.ru/poluchenie-razresheniya-na-stroitelstvo/sredneetazhnaya-zastrojka/

Сколько этажей нужно городу?

Споры об оптимальной этажности городской застройки не утихают много лет. Сторонники малоэтажных пригородов и высотных спальных кварталов зачастую выступают как непримиримые противники.

Каждый лагерь приводит в защиту своей точки зрения аргументы, которые неподготовленному обывателю могут показаться убийственными, а потому повергают его в состояние полнейшей прострации.

Однако если отставить эмоции, то можно увидеть, что обе концепции имеют как достоинства, так и недостатки, причем и для застройщиков, и для горожан. Попробуем разобраться в этом беспристрастно.

 Малоэтажная жилая застройка: определение, сколько этажей

Сторонники малоэтажной застройки любят приводить в пример европейские и американские мегаполисы, в особенности Нью-Йорк, где местное население якобы предпочитает жизнь в тихих и невысоких пригородах шумному и многолюдному городу, а уютные таунхаусы— небоскребам.

Обычно это подается как пример организации комфортной городской среды, которому противопоставляется опыт менее благополучных стран с их многоэтажными городскими «гетто» с опасной криминогенной обстановкой.

К этой же категории нередко относят и спальные районы российских городов, «мода» на которые берет свое начало в советском прошлом и продолжается по сей день. Но так ли все однозначно?

Например, обратившись к опыту того же Нью-Йорка, можно заметить, что некоторые его малоэтажные кварталы, застроенные преимущественно таунхаусами, исторически имеют репутацию не просто неблагополучных, но иногда и откровенно опасных.

Тогда как районы небоскребов, напротив, самые спокойные и благополучные. С другой стороны, в Детройте и некоторых других крупных городах в многоэтажной жилой застройке наблюдается обратная ситуация.

И все это — в пределах одной страны с развитой экономикой и социальной сферой.

Вывод довольно прост: дело не в этажности домов.

«На жизнь и комфорт горожан влияет общая концепции застройки, которая подразумевает определенный набор характеристик, включая местоположение, тип строительства, количество квартир на этаже, качество инженерных систем, архитектуру строения, дизайн входных групп, оформление дворов и насыщенность инфраструктурой», — объясняет Андрей Стригалев, директор инвестиционной компании «НДВ-Девелопмент», специализирующейся на реализации проектов в Московском регионе.

Небоскребы и таунхаусы

Как отмечает Андрей Стригалев, одним из ключевых критериев деления недвижимости на эконом-, бизнес- и элитный сегменты является количество квартир в секции, тогда как высотность здания может быть самой разной.

При этом в бизнес-классе в секции будет не более трех-пяти квартир, а в элитном — не более одной-двух.

В массовом сегменте их число выше, поскольку более «тесное» расселение застройщик компенсирует привлекательной стоимостью квадратного метра.

По словам эксперта, для современного покупателя недвижимости большое значение имеет приватность, которая и определяется числом квартир в секции.

Одним из примеров может служить жилой комплекс бизнес-категории «Сказка» в Павловской Слободе (МО), состоящий из трех- и четырехэтажных домов с тремя-четырьмя квартирами на каждом уровне.

Благодаря такой концепции застройки жители получают тихую и спокойную атмосферу, которая сегодня особенно ценится.

Читайте также:  Уточнение границ земельного участка с увеличением площади

Малоэтажная жилая застройка: определение, сколько этажейфото:afy.ru

Что касается небоскребов, то они также обычно характеризуются принадлежностью к высокобюджетному сегменту, поскольку именно в нем можно реализовать наиболее передовые инженерные технологии и проектные решения. Это отражается на стоимости квадратного метра, что побуждает застройщиков создавать высококлассную высотную недвижимость.

«Решения, используемые при проектировании инженерной инфраструктуры высотных зданий, существенно отличаются от тех, которые применяются в мало- и среднеэтажной застройке.

Например, оборудование, применяемое в системах тепло- и водоснабжения таких домов, должно быть рассчитано на значительно более высокое рабочее давление и расход воды, а также обладать особой надежностью.

Поэтому оно может быть существенно дороже и требует более квалифицированной эксплуатации, а в случае необходимости замена каким-то комплектующим и деталям вряд будет доступна в ближайшем магазине. Как правило, заказать их можно только у производителя оригинального оборудования.

Поэтому для застройщика очень важно выбрать поставщика, имеющего не только хорошую репутацию, но и производство в России, а также развитую сеть сервисных партнеров», — комментирует Антон Белов, заместитель директора отдела тепловой автоматики компании «Данфосс», ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования.

Если говорить о достоинствах и недостатках, то у высотной и малоэтажной застройки их поровну. Чем больше этажность зданий, тем сложнее обеспечить их обитателей необходимой инфраструктурой.

Например, если в малоэтажном сегменте проблема парковки личного автотранспорта практически отсутствует, то высотным зданиям требуются емкие паркинги, обычно подземные.

Это еще больше повышает стоимость строительства.

Малоэтажная застройка лишена этих недостатков, однако имеет другие. Поскольку она требует большей площади, то обычно удалена от центра города. В российских условиях это может быть чревато транспортными проблемами.

Золотая середина

Когда говорят о городских спальных районах, то чаще всего имеют в виду застройку средней этажности. Хотя здесь возможны нюансы.

«Согласно общепринятым правилам, к малоэтажным проектам относятся трех- и четырехэтажные строения. К среднеэтажной застройке — объекты высотой от пяти до 9-10 этажей. Далее уже начинаются высотные проекты – вплоть до небоскребов, которые характеризуются максимальной этажностью и выделяются на общем фоне застройки», — говорит Андрей Стригалев («НДВ-Девелопмент»).

Реализацию взвешенного подхода к застройке можно увидеть, например, в новой градостроительной концепции Московской области, где введены ограничения на этажность жилых зданий в зависимости от численности населения города, предусмотрены повышенные нормы по количеству мест в школах и детских садах на каждую тысячу жителей и реализован принцип «одна семья — одно машино-место».

К сожалению, в Москве, Санкт-Петербурге и других городах-миллионниках принцип разумного планирования соблюдается не всегда, и средняя этажность массовой жилищной застройки здесь уже 25 этажей.

Это предопределено существующим спросом, однако вызывает существенные перекосы.

Реализация новых масштабных проектов увеличивает нагрузку на дорожную и социальную инфраструктуру, поэтому важно закладывать социальные объекты в необходимом количестве на этапе разработки новых кварталов.

Малоэтажная жилая застройка: определение, сколько этажейфото: sotki.ru

Оптимальным решением можно считать т.н. проекты комплексного освоения территория (КОТ), которые реализуются сейчас в ряде российских городов. Один из них — новый район Академический в Екатеринбурге, фактически ставший городом в городе и являющийся абсолютно самодостаточным.

А вот точечное строительство новых зданий большой этажности в старых районах может создавать большое число трудноразрешимых проблем. Относится это и к планам московской реновации.

«Чтобы воплощать подобные проекты, нужно не только полностью менять всю инженерную инфраструктуру в соответствующих районах, но и проводить капитальный ремонт с модернизацией инженерных систем старых зданий, не предназначенных для сноса. В противном случае может, например, сложиться ситуация, когда малоэтажные дома, а также построенные в прошлые годы школы, детские сады и поликлиники просто не смогут нормально отапливаться», — говорит Антон Белов («Данфосс»).

Как объясняет специалист, все современные здания имеют собственные автоматизированные тепловые пункты, дозирующие подачу тепла в дом в зависимости от внутренней потребности, тогда как старая застройка была рассчитана на регулирование на уровне районной теплосети. Поэтому в период холодов новая застройка будет отбирать все тепло из сети, а старая, снабжающаяся теплом в пассивном режиме, останется без него.

Решить проблему можно только с помощью установки теплового пункта или автоматизированного узла регулирования в каждом доме. В свое время подобные решения были совместно разработаны институтом «МосжилНИИпроект» и «Данфосс» для большинства типовых зданий советских серий и массово применялись в ходе московских программ капитального ремонта.

Как говорится в известной поговорке, на вкус и цвет товарищей нет. Это в полной мере относится и к предпочтениям относительно городской застройки. Кому-то нравится жить в уютном коттедже, а кто-то предпочитает обозревать горизонт с высоты пятидесятого этажа. Оба варианта концепции имеют право на существование при условии, что реализуются в рамках единой градостроительной концепции.

Пресс-служба «Данфосс»

Источник: https://delosmi.ru/2018/03/31/skolko-etazhej-nuzhno-gorodu/

Малоэтажное строительство: особенности правового статуса. Как не стать обманутым дольщиком

Под малоэтажным строительством понимают возведение невысоких зданий не более трех этажей. Сегодня такие постройки становятся популярными в стране благодаря компактности и относительной комфортабельности по сравнению с огромными «бетонными джунглями» больших городов.

В них удобно жить, и их доля в жилом строительстве неизменно растет, что требует изменений в регулировании для достижения определенности в сфере такого рода жилой застройки.

А сейчас, мы расскажем как не «наломать дров» и проверить легальность строительства малоэтажного ЖК.

Нормативное регулирование малоэтажной жилой застройки

В судах много дел из-за несовершенства понятийного аппарата, касающегося малоэтажных многоквартирных жилых застроек. Подаются иски, связанные со спорными ситуациями по использованию земельных участков в части возведенных на них индивидуальной жилой недвижимости с признаками многоквартиности, возведенным на земельных участках таунхаусах, дуплексах и иных подобных объектов.

Основной законодательный акт, который регламентирует малоэтажное жилое строительство (МЖС), – это Градостроительный кодекс России от 29.12.

2004 года № 190-ФЗ, а также Земельный кодекс РФ, регулирующий земельные отношения и, прежде всего, целевое использование земельных участков.

Также существуют разнообразные строительные нормы и правила, в которых можно найти основные понятия и термины.

Виды разрешенного использования земельных участков определены градостроительным законодательством, который входит в свод правил землепользования и строительства. С ними можно ознакомиться в Приказе Минэкономразвития от 01.09.2014 года № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Это следующего вида участки:

  • малоэтажная жилая постройка – это возведение жилого здания, которое не предназначено для разделения на отдельные квартиры (здание, предназначенное для проживания, не выше трех этажей, не включая цокольный); выращивание садовых и огородных культур; обустройство гаражей и подсобок;
  • персональный приусадебный участок для подсобного хозяйства – сооружение жилого здания, которое не предназначено для разделения на отдельные квартиры (здание, предназначенное для проживания, не выше трех этажей, не включая цокольный); выращивание садовых и огородных культур; обустройство гаражей и подсобок; выращивание животных для сельского хозяйства;
  • блокированная жилая постройка – возведение жилого здания, которое не предназначено для разделения на отдельные квартиры (здание, предназначенное для проживания, не выше трех этажей, не включая цокольный, которое имеет общую стенку с соседним зданием, стоящее в малоэтажных комплексах из не более чем десять построек); выращивание садовых и огородных культур; обустройство гаражей и подсобок;
  • передвижные постройки – возведение сооружений, которые предназначены для проживания (палаточные городки, кемпинги, вагоны, прицепы) и могут быть присоединены к инженерно-техническим коммуникациям, расположенным на территории с общественными инженерными сетями и системами.

Все строительство на территории страны проводится в соответствии с Правилами землепользования и застройки. Все региональные органы власти должны руководствоваться ФЗ от 23 июня 2014 года «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Но основополагающим актом при застройке является утвержденный градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), в котором содержатся сведения на участок под малоэтажное строительство и характеристики объекта.

Сколько этажей можно строить

Малоэтажные ЖК строят по приказу Минэкономразвития от 01.09.2014 года высотой не более трех этажей без цокольного этажа. При наличии подземных этажей проводят экспертизу здания, в других случаях она не требуется согласно нормативам.

При составлении проектной документации на таунхаус необходимо соблюдать строительные правила (СП) и другие нормативные акты, которые регламентируют расстояния по инженерным сетям. В Таблице 15 15 СП 42.13330 содержатся виды расстояний по нормативам. Иногда выделяют удаленность от транспортных дорог в часах.

Отдельно стоит остановиться на этажности. Существуют различия между понятием количество этажей и этажности. В этажность, согласно СНиП 31-01-2003, входят только надземные этажи.

При этом цокольные и техэтажи относятся к надземным, когда перекрытия сверху выше над земельным участком на два метра. Под грунтом этажи не считаются. Также в этажность не входит и расстояние между этажами меньше чем 1,8 метра.

Мансарды при этом в этажность укладывается.

Количество этажей определено в Градостроительном кодексе РФ, что необходимо при выдаче экспертного заключения. Спорные ситуации возникают при неправильно составленных и согласованных проектах, ошибках при экспертных заключениях, стройке при госзаказе и т. д. Из этого следует, что количество этажей напрямую зависит от этажности под землей. Помимо них включают:

  • подвальные;
  • цокольные;
  • технические этажи;
  • мансарды.

Поэтому количество этажей бывает больше чем этажность в МЖС.

Статус земельного участка под малоэтажное строительство

Статус земельного участка под таунхаусы встречается чаще всего двух видов, он зависит от категории и назначения:

  1. Территория населенных пунктов.
  2. Сельхозземли.

На первых сооружают односемейное жилье не более трех этажей, если они будут располагаться на участке под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Другими категориями земель для жилищного строительства являются категории ЛПХ – для личного-подсобного хозяйства, которые преобладают в деревнях и селах и не годятся под многосемейную жилищную застройку и не требуют проектной документации, а также ДНП – земли дачного некоммерческого партнерства, которые изначально предназначены для дачного строительства, но допускают строительство капитальных строений без получения разрешения на строительство.

На рынке недвижимости преобладают предложения продажи участков сельхозземли, они намного дешевле, чем земля для населенных пунктов.

На земле для малоэтажных многоквартирных жилых построек категории ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) можно сооружать здания для постоянного проживания. Он может быть четырехэтажным – три этажа сверху и один под землей или три наверху с мансардой.

В таком здании обязательно наличие отдельных квартир, так как на участке под подобную постройку нельзя возводить односемейный дом.

Проверка объектов перед вложением средств

Сегодня можно часто встретить случаи обмана при продаже квартир в малоэтажках, которые строят на территории для этого не предназначенной и без согласия органов самоуправления. Самая распространенная схема – это продажа долей в возводимых постройках на участках для ИЖС или для личного подсобного хозяйства, на участках СНТ.

Малоэтажная жилая застройка: определение, сколько этажей

Многоквартирные дома на землях СНТ

В СМИ подают объявления о реализации квартир, доверчивые покупатели вносят деньги, а затем не находят в новом жилье возможности подключения к инженерным сетям, регистрации собственности в Росреестре и т.д.

Читайте также:  Приватизация служебного жилья — порядок действий по приватизации

А если регистрация в Росреестре все же проводится по «дачной амнистии» на землях СНТ или ДНП, то новый собственник отдельного помещения (де-факто квартиры или студии) получает на руки свидетельство о доле собственности в едином здании.

А значит, он теперь вынужден договариваться по всем вопросам с другими сособственниками и фактически находится с ними в состоянии «круговой поруки», а может будет вынужден платить услуги ЖКХ «за того парня».

Наибольшее число таких объектов сегодня возведено на землях СНТ в районе поселка Мосрентген.

Коттеджи без коммуникаций

Или другой случай. Широко известен случай с коттеджным поселком «Белый город». Таунхаусы обманутые дольщики покупали как долевое имущество. Возведение таунхаусов не нуждается в экспертизе согласно законодательству.

Никаких коммуникаций к ним проведено не было, а после того, как закончились средства на сооружение домов, застройщики просто сбежали, бросив документацию. До сих пор никто из них не получил никакого жилья, хотя и произошло их включение в реестр обманутых дольщиков. Коттеджи им вряд ли кто предоставит, несмотря на субсидии от государства.

Также в процессе сооружения объектов соседи обращаются на повышенный шум от техники, местная администрация начинает проверку, после чего дело заканчивается сносом здания по решению суда. При неправильно составленном договоре на квартиру в таунхаусе или дуплексе вернуть деньги у недобросовестного застройщика невозможно.

Как проверить объект перед покупкой

Часто такие предприниматели скрываются бесследно, поэтому нужно перед покупкой проверять объекты малоэтажного строительства. Необходимо выполнить следующий алгоритм:

  1. На сайте Комитета по долевому жилищному строительству посмотреть, нет ли продаваемого жилья в перечне проблемных объектов и ИЖС.
  2. Затребовать справку из ЕГРП на постройку в Росреестре.
  3. Проверить договор у юриста.
  4. Выяснить, есть ли оригиналы следующих бумаг:
  • правообладающие документы на землю, ее категорию и вид использования;
  • разрешение на возведение таунхауса;
  • разрешение на введение объекта в эксплуатацию, когда он уже построен.

Экспертиза делится на несколько видов для доскональной проверки:

  • качество организованных ремонтных работ и строительства;
  • объектов, подлежащих восстановлению;
  • предстоящие объемы работ;
  • составление смет и их анализ.

Независимую экспертизу проводят при возведении зданий, анализе применяемых материалов, проверке документации на малоэтажное проектирование.

Малоэтажная жилая застройка: определение, сколько этажей

Проблемы после приобретения малоэтажного жилья

Перед покупкой следует проехать на стройплощадку и посмотреть наличие инженерных коммуникаций и возможности их подсоединения через точки врезки. Существуют схемы продажи долей в таунхаусах.

При натурализации квартиры в малоэтажках в судах, последние отказывают в этом, не разрешая долю официально оформить как квартиру.

А с долей невозможно проводить сделки купли-продажи без согласия остальных собственников.

Так случилось в подмосковных Вешках. При строительстве дома малоэтажной застройки на земле под ИЖС не потребовалось согласование с региональной властью и проведение инфраструктуры. После того, как местные власти обнаружили такой самовольно построенный объект, который имел целых пять этажей, он был снесен. В дом при этом уже вселились и даже обжились обманутые дольщики.

Помимо этого, контроль органов власти с каждым годом становится все сильнее.

До настоящего времени проверки начинались только после окончания строительства таунхауса. В последнее время проверяющие органы появляются уже на стадии начала работ, организуя выездную проверку. Для этого достаточно телефонного звонка от соседей, которых раздражают излишние децибелы.

Малоэтажная жилая застройка: определение, сколько этажей

Проверка застройщика под малоэтажный жилой комплекс

Выдавать разрешение на строительство малоэтажных объектов имеют право только органы местного самоуправления. Перед началом возведения таунхауса необходимо составить проектную и предпроектную документацию. Без этого соответствующие организации не дадут разрешение.

Как уже говорилось, согласование не нужно при возведении объекта не более трех этажей для одной семьи. Однако застройщики вправе самостоятельно оформить разрешение по своей инициативе.

Каких-то особенных условий для постройки подобных построек не требуется. Организации управления могут и не разрешить возведение объектов при отсутствии проектных документов.

Это касается и обычного коттеджа из двух этажей.

Для согласия на малоэтажное строительство документы необходимы следующие:

  • полученное подтверждающее экспертное заключение от Службы государственного и строительного надзора и экспертизы;
  • оформленная проектная декларация;
  • полученное согласие на постройку такого дома.

Чтобы получить согласие на возведение таунхауса, заказчику нужно предоставить в СГСНЭ следующие бумаги:

  • заявление;
  • правообладающие и правоустанавливающие документы на пользование землей под постройку;
  • согласие государственной экспертизы проектной документации;
  • все данные из проектных документов;
  • градостроительный план участка земли под стройку.

Полученное разрешение на возведение таунхауса действует не более трех лет. При просьбе о продлении в письменном виде заказчику продлят действие разрешения. Порядок и срок продления разрешения на возведение малоэтажного объекта определяются региональными органами власти.

 

Источник: http://calculator24.ru/2017/12/09/maloetazhnoe-stroitelstvo-osobennosti-pravovogo-statusa/

Малоэтажная застройка — это сколько этажей?

Многоэтажные дома сегодня не несут в себе много привлекательного и качественного. Многие люди стараются приобретать либо частное, либо малоэтажное жилье.

Малоэтажная жилая застройка: определение, сколько этажей

Это позволяет им получить множество преимуществ и положительных эмоций. Ознакомиться с рынком этого направления можно на сайте https://lesoberezhny.ongrad.ru.

Основные понятия

Малоэтажное жилье это не новое направление на строительном рынке. Но сегодня оно приобретает особую популярность среди многих застройщиков.

Малоэтажные дома представляют собой здания, у которых количество этажей не превышает 2-5 этажей. Особенностью подобных конструкций является отсутствие лифта и центрального мусоропровода.

В зависимости от структуры домов малоэтажные застройки можно разделить на несколько видов:

  1. Индивидуальные дома. Зачастую это частные загородные здания, в которых проживает одна семья. Они пользуются популярностью и могут иметь от 1 до 3 этажей в зависимости от потребностей владельцев.
  2. Таунхаусы. Особенностью этих домов является наличие нескольких отдельных входов. Технически это обычный жилой дом, в котором может проживать 2-3 семьи. Этажность подобных конструкций зачастую не превышает двух.
  3. Многоквартирные застройки. Подобные конструкции состоят из множества квартир, но этажность дома при этом не превышает 5 этажей. Это позволяет компактно располагать все коммуникации и снизить количество жильцов.

Малоэтажная жилая застройка: определение, сколько этажей

Преимущества и недостатки

Малоэтажное жилье сегодня очень популярно среди жителей города. Обусловлено это несколькими положительными сторонами таких построек:

  1. Оптимальная экологическая ситуация. Зачастую дома такого типа строят за городом или недалеко от него. В таких местах нет крупных заводов или предприятий, которые нарушают экологические параметры окружающей среды.
  2. Невысокая стоимость и минимальные сроки сооружения. Обусловлено это применением небольшого количества материала. При этом вес дома не такой большой, поэтому он не нуждается в крупном фундаменте.
  3. Уникальный дизайн. Многие малоэтажки разрабатываются с учетом индивидуальных потребностей их владельцев. Это позволяет получить не только красивую, но и практичную конструкцию.

Среди минусов можно выделить вероятность отсутствия качественной инфраструктуры, а также плохие связующие маршруты. При выборе малоэтажного жилья следует комплексно анализировать все характеристики, чтобы получить качественный результат.

Источник: http://postroyka.org/maloetazhnaya-zastroyka-eto-skolko-etazhey/

Малоэтажное строительство домов в Москве

Источник — http://www.normacs.info/articles/417В проектировании при разработке проектно-сметной документации в целях определения требований к объекту нормирования прежде всего следует грамотно классифицировать объект. В этом случае на помощь должен приходить понятийный аппарат, который играет первостепенную роль для установления идентификационных признаков объекта.

Малоэтажная жилая застройка: определение, сколько этажей

Именно термины и понятия вместо разъяснений часто служат предметом споров как среди проектного сообщества, так и юристов. Можно предположить, что такая практика вызвана наличием «технических норм» и «норм права». Судебная практика свидетельствует о множественных спорах по земельным участкам и объектах на них МЖС.

Вопросами в этой сфере деятельности по разработке и утверждению законов, подзаконных актов, НПА ФОИВ и нормативных технических документов занимаются различные федеральные органы исполнительной власти. Свой отпечаток вносит и региональная законодательная и нормативная базы, которая в некоторых случаях имеет противоречия с федеральной базой.

По нормативным техническим документам должна быть заложена концепция издания всех обязательных строительных и проектных требований в документах одного федерального министерства для улучшения качества издаваемых документов. Такая система была в СССР это система СНиП (строительные, пожарные, санитарные требования в одном документе).

Главным законодательным актом в области деятельности по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений является Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее ГрК) от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ.

С момента введения ГрК к нему утверждены 85-ть изменений из которых к малоэтажной жилой застройке (строительству) можно отнести лишь некоторые косвенные позиции:

  • Процедура получения разрешения на строительство объектов индивидуального жилищного строительства [cт.51 ГрК].
  • Упоминание о жилых домах с количеством этажей не более чем три для которых не требуется прохождение экспертизы [ч.2 cт.49 ГрК].
  • В составе жилых зон выделяются индивидуальные жилые дома, малоэтажные жилые дома, среднеэтажные и многоэтажные жилые дома [cт.35 ГрК].

Понятия «индивидуальное жилищное строительство» и «малоэтажное жилищное строительство» отсутствуют [cт.1 ГрК].

Доля малоэтажного жилья в России должна увеличиться к 2015 г. до 60% в общем объеме вводимого жилья по реализации ФЦП «Жилище» на 2011-2015 годы.

Планируемые изменения законодательства должны найти отражение в «дорожной карте» по Совершенствование правового регулирования градостроительной деятельности и улучшение предпринимательского климата в сфере строительства.

С учетом стратегии развития малоэтажного строительства в Российской Федерации правовая и техническая база должна быть современной и непротиворечивой.

Малоэтажная жилая застройка: определение, сколько этажей

Виды разрешенного использования земельных участков

Виды разрешенного использования земельных участков, как правило, определяются соответствующим градостроительным регламентом, являющимся составной частью правил землепользования и застройки.

Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» (Зарегистрирован в Минюсте РФ 8 сентября 2014 г. Регистрационный N 33995) определены важные понятия:

  • Малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство; размещение дачных домов и садовых домов) — Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей); выращивание плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных декоративных или сельскохозяйственных культур; размещение гаражей и подсобных сооружений.
  • Приусадебный участок личного подсобного хозяйства — Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше трех надземных этажей); производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.
  • Блокированная жилая застройка — Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (жилой дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей, имеющих общую стену с соседним домом, при общем количестве совмещенных домов не более десяти); разведение декоративных и плодовых деревьев, овощей и ягодных культур, размещение гаражей и иных вспомогательных сооружений.
  • Передвижное жилье — Размещение сооружений, пригодных к использованию в качестве жилья (палаточные городки, кемпинги, жилые вагончики, жилые прицепы) с возможностью подключения названных сооружений к инженерным сетям, находящимся на земельном участке или на земельных участках, имеющих инженерные сооружения, предназначенных для общего пользования.
  • Некоторые и разъяснения в связи с принятием приказа МЭР РФ от 1 сентября 2014 г. № 540:

Источник: https://ardexpert.ru/article/malojetazhnoe-stroitelstvo-domov-klassificiruem-po-ponjatijam

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector