Градостроительный регламент на земельный участок — что это такое

Условия

Градостроительный регламент формируется с учетом:

1. Фактической эксплуатации наделов и объектов капстроительства.
2. Возможности сочетать в границах одной зоны разные виды планируемого и существующего использования территории и сооружений.
3. Функциональных частей местности и характеристик их предполагаемого развития, которые определены в документах МО.
4. Типов территориальных зон.
5. Законодательных требований к охране культурно-исторических и прочих защищенных нормами объектов.

Действие нормативных актов

В законодательстве определяются зоны градостроительного регламента. Действие нормативов распространяется на все наделы и объекты капстроительства, которые расположены в пределах района, обозначенного на соответствующей карте. Градостроительный регламент территориальной зоны не охватывает:

1. Районы, в которых располагаются ансамбли и памятники, относящиеся к объектам культурно-исторического наследия народов РФ, в том числе вновь выявленные, решения о параметрах реставрации, воссоздания, консервации, приспособлении, ремонта, режиме содержания которых утверждаются в порядке, предусмотренном соответствующими законодательными документами.
2. Районы общественного использования.
3. Места расположения линейных объектов.

Кроме этого, административный регламент градостроительного плана не распространяется на:

1. Лесной и водный фонды.
2. Территории запаса.
3. Сельскохозяйственные угодья.
4. Особо охраняемые районы. Исключением являются земли курортов и лечебно-оздоровительных местностей.

Особые случаи

Правила землепользования и застройки (градостроительный регламент) для исторических поселений, оздоровительно-лечебных, достопримечательных и курортных мест с особыми условиями эксплуатации определяются по законодательству РФ. Уполномоченными субъектами в этих случаях являются органы государственной, региональной или местной власти.

Наделы или объекты капстроительства, разрешенное использование, предельные параметры и размеры которых отличаются от приведенных в положениях регламента, могут эксплуатироваться без определения сроков приведения в соответствие.

Исключением являются случаи, когда это может быть опасно для здоровья или жизни людей, окружающей среды или культурных памятников.

Реконструкция

Для объектов капстроительства, указанных в предыдущем абзаце, такая процедура может проводиться только после приведения их в соответствие с положениями либо уменьшением несоответствия.

Допускается изменение вида разрешенного использования участков, отличающихся от параметров, определенных в регламенте. Это осуществляется исключительно приведением в соответствие указанных наделов положениям нормативного документа.

Если эксплуатация участков и объектов продолжается и создает угрозу для жизни/здоровья населения, негативно влияет на окружающую среду и культурные памятники, на дальнейшее их использование может накладываться запрет согласно действующему законодательству.

Классификация

Существуют следующие виды градостроительных регламентов:

1. Целевой. В таких нормативных документах перечисляются все варианты допустимой эксплуатации местности, которые исходят из функционального назначения конкретной части. Оно, в свою очередь, определяется в соответствии со сложившейся ситуацией либо генеральным планом. Как правило, эти установки совпадают. Из этого следует, что на местности одного типа распространяется один градостроительный регламент. На земельный участок, расположенный, например, в одной части населенного пункта, и на надел, находящийся в другой его части, распространяются, таким образом, одинаковые нормы. Варианты эксплуатации относятся в таком документе к идеальным условиям. Имеется в виду, что территориальная зона освобождена от любых ограничений. В действительности, любая местность находится под влиянием одного либо нескольких факторов, которыми устанавливаются определенные пределы градостроительной деятельности.
2. Ограничительный. Такой градостроительный регламент выступает как дополнение к целевым нормативным документам. Они обуславливаются ограничениями антропогенного и природного характера. Такие регламенты привязываются к конкретным местностям.

В ограничительных документах определено 2 степени разрешения на эксплуатацию:

1. Запрещена безусловно.
2. Разрешена при условии выполнения комплекса мероприятий, направленных на нейтрализацию действия ограничений, или соблюдения ряда требований.

Правила землепользования и застройки

Градостроительный регламент является их неотъемлемым элементом. Кроме него, в них также включаются:

• Порядок, в соответствии с которым допускается вносить изменения и применять положения.
• Карта зонирования.

Нормативный порядок необходим для:

• Формирования условий для обеспечения устойчивого развития муниципального образования, сохранения культурно-исторических объектов и окружающей среды.
• Охраны законных интересов и прав юридических и физических лиц, в числе которых и правообладатели объектов капстроительства и наделов.
• Формирования условий для планирования территории МО.
• Усиления инвестиционной привлекательности, в том числе посредством предоставления возможности выбрать максимально подходящие варианты эксплуатации наделов и объектов капстроительства.

Ключевые положения

Градостроительные регламенты землепользования и застройки содержат информацию о:

• Проведении публичных слушаний.
• Подготовке документов по планированию местности территориальными органами власти.
• Порядке регулирования застройки и землепользования структурами муниципального управления.
• Внесении изменений в нормативные акты.
• Регулировании прочих отраслевых вопросов.

Карта

На схеме градостроительного зонирования определяются границы размещения территориальных зон. Они должны соответствовать требованиям принадлежности каждого надела определенной местности.

Не допускается образование одного участка из нескольких, находящихся в разных зонах.

На карте в обязательном порядке отображаются пределы местностей с особым порядком их эксплуатации, а также районов, где располагаются культурно-исторические объекты.

Разделение местности

В процессе градостроительного зонирования могут выделяться следующие зоны:

• Жилые.
• Производственные.
• Общественно-деловые.
• Транспортно-инфраструктурные.
• Сельскохозяйственного назначения.
• Особо охраняемых территорий.
• Специального назначения.
• Размещения объектов военной инфраструктуры и так далее.

Жилые массивы

В их состав могут входить зоны:

• ИЖС.
• Малоэтажных домов.
• Среднеэтажных сооружений.
• Многоэтажных домов и прочих видов.

В жилых массивах разрешено размещение пристроенных, встроенных либо стоящих отдельно объектов:

• коммунально-бытового или социального назначения;
• здравоохранения;
• образования (ДОУ, школы);
• культового назначения;
• для транспорта, в том числе гаражей;
• связанных с проживанием людей и не влияющих негативным образом на окружающую среду.

Общественно-деловое пространство

В него могут входить зоны:

• Коммерческого, общественного, офисного назначения.
• Размещения объектов коммунально-бытовой или социальной сферы.
• Обслуживания сооружений, необходимых для ведения предпринимательской и производственной деятельности и проч.

Общественно-деловая зона предназначена для размещения различных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности населения. В список сооружений, которые могут в ней находиться, могут входить гостиницы, жилые дома, многоэтажные и подземные гаражи.

Производственные и инженерно-транспортные местности

В их составе могут присутствовать зоны:

• Размещения складских и коммунальных объектов, ЖКХ, транспорта и оптовой торговли.
• Расположения производственных сооружений с разными нормативами влияния на окружающую среду и прочее.

Сельскохозяйственные местности

В их состав могут входить зоны:

• Сельскохозяйственных угодий. К ним относят пашни, залежи, пастбища, сенокосы, территории, занятые многолетними культурами (виноградники, сады и проч.).
• На которых располагаются объекты сельскохозяйственного назначения и предназначенные для с/х деятельности, садоводства, огородничества, ЛПХ и проч.

Как правило, такие местности находятся за пределами населенных пунктов. Это обуславливается их большой площадью, а также спецификой самой деятельности, осуществляемой в их границах.

Однако такие зоны могут включаться в состав территорий, находящихся в пределах населенных пунктов. В этом случае, как правило, они не занимают больших площадей. А сельскохозяйственная деятельность ведется с некоторыми ограничениями и не имеет больших масштабов.

Речь, в частности, идет о небольших садах, огородах, виноградниках и проч.

Другие местности

В составе рекреационных зон могут присутствовать местности, занятые скверами, городскими лесами, парками, садами, озерами, прудами, водохранилищами, пляжами. К ним также относятся районы, предназначенные для туризма, отдыха, занятия физкультурой и спортом. При этом последние могут находиться в границах других территорий.

К особо охраняемым местностям могут относиться районы, имеющие особое научное, природоохранное, эстетическое, историко-культурное, оздоровительное, рекреационное или иное ценное значение.

При зонировании учитывается функциональное назначение, специфика использования объектов капстроительства и участков. Данная процедура имеет ключевое практическое значение при распределении наделов на местности.

Регламент: градостроительный план земельного участка

ГПЗУ представляет собой специализированный документ, исполняющий информационную функцию. В нем приводятся сведения обо всех характеристиках участка, предназначенного для застройки.

Кроме этого, в документ вносятся все ограничения, предусмотренные для данного надела. Воспроизведение имеющейся информации — основная задача, которую выполняет градостроительный план.

Регламент формулирует нормативные положения, параметры и прочее, а ГПЗУ их отражает применительно к конкретному наделу.

Назначение

ГПЗУ необходим для:

1. Создания проектной документации на реконструкцию или возведение объекта капстроительства.
2. Получения разрешения на сооружение здания.
3. Выдачи документа на ввод постройки в эксплуатацию.

В последнем случае исключениями являются объекты ИЖС, предусмотренные в ФЗ № 20.

Структура

В градостроительном плане земельного участка должны указываться:

1. Границы надела.
2. Пределы зон действия сервитутов (публичных).
3. Минимальные расстояния от границ надела. Такие отступы необходимы для определения мест, за пределами которых не допускается размещение сооружений, зданий.
4. Сведения о допустимом виде использования участка.
5. Требования к параметрам, назначению, размещению объекта на данном наделе. Эта информация указывается, если градостроительный регламент на земельный участок не распространяется.
6. Сведения о находящихся на наделе культурно-исторических объектах и иных сооружениях.
7. Информация о техусловиях подключения сооружений к инженерно-коммуникационным системам.
8. Границы территории предполагаемого размещения объектов капстроительства для муниципальных/государственных нужд.
9. Сведения о возможности/невозможности разделить надел.

Порядок подготовки и выдачи ГПЗУ

Формирование плана осуществляется в составе межевого проекта либо в качестве отдельного документа. Подготовку и выдачу выполняют по заявлению пользователя, собственника или другого заинтересованного лица. Формирование или предоставление ГПЗУ выступает в качестве обязанности служащего уполномоченного органа. При этом не имеют значения цели запроса.

Не осуществляется истребование каких-либо документов, кроме тех, по которым идентифицируется личность заявителя. При обращении заинтересованного лица в уполномоченный орган для получения ГПЗУ публичные слушания не проводятся. Компетентная структура должна в течение 30 дней с даты поступления запроса подготовить и утвердить ГПЗУ.

План предоставляется заявителю бесплатно.

• 28.01.2016
• 0
• Юридические тонкости

Источник: https://BusinessMan.ru/new-gradostroitelnyj-reglament-na-zemelnyj-uchastok.html

Описание градостроительного регламента

Для выделяемых земельных наделов и всех объектов, находящихся над и под ними, используемых для застройки, а также последующего капитального строительства, устанавливается специальный правовой режим. При его наложении на земельные территории учитываются определенные условные факторы.

Понятие градостроительного регламента

Градостроительный регламент — это специальная форма правовой сферы, которая устанавливает правила применения земельных участков в поселениях сельского и городского характеров. А также это пределы территорий, которые соответствующе ограничиваются регламентом, где можно приводить в исполнение ту или иную застройку.

У градостроительного регламента существует несколько видов строительных проектирований:

• федеральное;
• региональное;
• местное.

Словом, проектирование – это некая совокупность законных норм по разрабатываемому планированию в документном формате.

Это означает структурирование и планирование территории градостроительного зонирования, документации с включением необходимых стандартов по безопасности, благоприятных условий для жизнедеятельности людей.

В том числе сюда включаются объекты, предназначенные для социальных и коммунально-бытовых благ, доступность объектов для населенного общества, строения инженерной инфраструктуры, благоустройство территории.

В градостроительстве существуют некоторые простые определения, которые рекомендуется знать, если человек занимается деятельностью в данной сфере.

1. Муниципальный заказчик. Орган местного самостоятельного управления, осуществляющий распространение заказа для муниципальных необходимостей на подготовку проектов, документов зонированного планирования.
2. Застройщик. Лицо юридического или физического статуса, которое обеспечивает на принадлежащем ему участке какую-либо застройку, реконструкцию, капитальное строительство. А также выполняет любые необходимые инженерные изыскания, подготавливает всю документацию по действующему проекту и планировке территории при обстоятельствах, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.
3. Инженерные изыскания. Исследование техногенного воздействия факторов, условий природного происхождения, чтобы участки земли, территории использовались в рекомендуемых пределах безопасности и регионала. Выполняется для подготовки аргументации, важной для зонированного планирования, архитектурного проектирования по застройке.
4. Исполнитель. Физическое или юридическое лицо, которое является разработчиком главного плана на основании заключенного с заказчиком государственного договора на подготовку данных документов в соотношении с законодательством и условиями, прописанными в контракте.
5. Красные линии. Обозначение существующих, предполагаемых границ территорий общего пользования.
6. Линейные объекты. Границы земельных участков, на которых расположены линии электропередач, а также линии связи, трубопроводные, железнодорожные, автомобильные дороги.
7. Объект капитального строительства. Имеющееся подготавливаемое к сооружению путем планировки здание, строения, которые на данном этапе не завершены. В порядке исключения находятся объекты временного построения: киоски, навесы и т. д.
8. Реконструкция. Изменение видовых параметров капитального строительства, их высоты, количества этажей, площади, объема или вовсе обеспечения инженерно-технического типа.

Краткое описание, разъяснение статьи 36 Грк РФ

Статья делится на несколько пунктов. Их расшифровка происходит следующим образом:

1. Описано, что именно называется градостроительным регламентом.
2. Предусматривает различные обстоятельства, при учете которых и устанавливаются регламенты.
3. Определяет, на какие земли распространяется равноправная функциональность градостроительного правового режима.
4. Разъясняет, на какие объекты и земли градостроительный устав не распространяется.
5. К зонам архитектуры, исторических поселений, мест с достопримечательностями, а также к землям, предназначенным для лечебного оздоровительного применения и курортов, регламент устанавливается по требованиям, прописанным в законодательстве Российской Федерации.
6. Указывает, что регламент не устанавливается на земли, предназначенные для лесного фонда, участки с покрытием поверхностных вод и площади, которые являются природной территорией и особо охраняются. Распространение не накладывается непосредственно на территории сельскохозяйственных назначений.
7. Не установление градостроительного устава на использование земельных территорий подкрепляется уполномоченными федеральными органами власти исполнительного назначения. А также исполнительной властью субъектов Российской Федерации или местным самоуправлением в соотношении с федеральным законодательством. Границы особого экономического значения, направленные на применение указанной земли, определяются органами управления, которые регулируют такие зоны.
8. Несоответствие регламентам объектов капитального строительства, земель, а также разрешенных видов использования, предельных параметров и размеров не подкрепляется ограничением срока их переформирования. Сроки устанавливаются и выполняются лишь при наличии опасных факторов для жизни, здоровья человека, а также объектов культурного наследия.
9. Реконструкция объектов, указанных в предыдущем пункте, осуществляется только после их осмотра и оформления в соответствии с действующим уставом.
10. Если объекты, опасные для жизни и здоровья человека, а также для окружающей природы, не приведены в годное соответствие и продолжают использоваться, то федеральное законодательство может наложить строгое ограничение на эксплуатацию таких участков и строений.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/gradostroitelstvo/reglament.html

Почему не требуется территориальное зонирование земельных участков, в отношении которых не устанавливаются (не распространяются) градостроительные регламенты | ИТП Град

• При разработке и утверждении правил землепользования и застройки может возникнуть вопрос, необходимо ли установление территориальных зон в отношении земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются?
• Однозначный ответ на данный вопрос – территориальное зонирование неприменимо в отношении земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются.
• Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
• Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков.
• В то же время правило об использовании территории в соответствии с градостроительным зонированием не является универсальным.
• Так, в соответствии с частью 4 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:
• —                   в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;
• —                   в границах территорий общего пользования;
• —                   предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;
• —                   предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Также в соответствии с частью 6 указанной статьи градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития. Согласно части 7 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.

Таким образом, для определения режима использования указанных территорий факт наличия или отсутствия территориальной зоны не имеет значения.

Так, например, пользование землями, предоставленными для добычи полезных ископаемых, осуществляться только в соответствии с Законом Российской Федерации от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах».

Согласно статье 25.1 указанного закона земельные участки, необходимые для ведения работ, связанных с пользованием недрами, предоставляются пользователям недр после получения лицензии на пользование недрами и оформления геологического отвода и (или) горного отвода, утверждения проектной документации для проведения указанных работ.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и необходимые для ведения работ, связанных с пользованием недрами, предоставляются пользователям недр в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Следовательно, законодательством установлен особый порядок регулирования статуса земельного участка, предоставленного для добычи полезных ископаемых, поскольку он формируется без учета территориальных зон и требований градостроительных регламентов, процедура установления и изменения правил землепользования и застройки к таким случаям не применима.

Судебная практика подтверждает данный вывод (см., например, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.03.2015 № Ф04-15869/2015 по делу № А27-1045/2014, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 24.01.2017 № Ф06-16291/2016 по делу № А57-6064/2016 и др.).

Таким образом, территориальное зонирование, установление градостроительных регламентов, в том числе установление видов разрешенного использования, и, как следствие, внесение изменений в правила землепользования и застройки неприменимы в отношении земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются.

Источник: https://itpgrad.ru/node/2520

Территории, для которых градостроительный регламент не устанавливается

Индексом «Н» в ПЗЗ г. Москвы обозначены территории, для которых градостроительный регламент не устанавливается или на которые требования градостроительного регламента не распространяются. То есть для них в правилах землепользования и застройки Москвы не определяется ни перечень возможных видов разрешённого использования участков, ни предельные параметры строительства на них.

К таким землям относятся в том числе:

• территории объектов культурного наследия, (в т.ч. вся территория в границах ансамблей с таким статусом). В том числе — выявленных объектов культурного наследия; 
• особо охраняемые природные территории;
• территории общего пользования (в т.ч. в «красных линиях» улично-дорожной сети);
• занятые линейными объектами или предназначенные для их размещения;
• предоставленные для добычи полезных ископаемых;
• земли лесного фонда;
• сельскохозяйственные угодья;
• особые экономические зоны и территории опережающего развития.

Как видно из данного перечня – к зоне «Н» относятся достаточно специфические территории, на которых, по общему правилу, не предполагается осуществление нового строительства или реконструкции, да и вообще веление «непрофильной» хозяйственной деятельности.

Однако на практике всё не настолько однозначно.

Так объекты культурного наследия (ансамбли усадеб и т.д.), особо охраняемые природные территории (лесопарки) составляют достаточно большую часть территории Москвы. И в границах многих из них имеются участки и объекты недвижимости «непрофильного» назначения, не связанного с основной функцией таких территорий. Нередко – возведённые ещё в советское время и прошедшие приватизацию.

Также значительная часть объектов недвижимости согласно ПЗЗ и документам по планировке территории оказалась в границах улично-дорожной сети (т.е. земель общего пользования).

Собственники таких объектов сталкиваются с проблемами, как изменения разрешённого использования участков так и реконструкции объектов на них, и тем более – нового строительства.

Для разрешения данных проблем существуют да варианта:

• исключение участка из границ зоны «Н»;
• установление для участка разрешённого использования и параметров строительства уполномоченным в сфере соответствующих территорий органом.

Исключение участков из границ территорий, для которых градостроительный регламент не устанавливается

В большинстве случаев исключение участков из границ зоны «Н» путём внесения изменений непосредственно в ПЗЗ невозможно.

Так границы объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий и т.д. устанавливаются в специальном порядке, а в ПЗЗ лишь отображаются.

Соответственно, их корректировка должна осуществятся в порядке определённом действующим для таких видов территории законодательством.

Так для объектов культурного наследия потребуется разработка проекта границ такого объекта или внесение изменений в существующий.

При этом новые границы должны быть обоснованы в рамках культурологических изысканий и подтверждены историко-культурной экспертизой.

Аналогично для особо охраняемых природных территорий возможность сокращения площади (если речь не идёт об инфраструктурных проектах городского значения) определяется исходя из фактического наличия леса или иного охраняемого ландшафта.

Непосредственно изменения в ПЗЗ могут решить данный вопрос только если при отображении границ таких территорий была допущена техническая ошибка.

Изменение разрешенного использования и установление параметров допустимого строительства на участках в зоне «Н»

В соответствии с градостроительным законодательством, использование участков, на которые градостроительный регламент не распространяется, определяется уполномоченным в соответствующей сфере государственным или муниципальным органом.

Например – Мосгорнаследием и Мосприродой по территориям объектов культурного наследия и ООПТ регионального значения соответственно.

То есть данными органами определяются как виды разрешённого использования участка, так и параметры допустимого строительства (реконструкции).

И если о масштабном новом строительстве в пределах таких территорий говорить, как правило, не приходится, то изменение разрешённого использования объекта, его реконструкция (в т.ч.

с увеличением параметров), возведение вспомогательных построек вполне возможны.

Особенно при должном обосновании соответствия таких действий назначению и режиму территории (либо назначению объекта, существовавшего до формирования такой территории), отсутствия негативного воздействия от планируемых мероприятий.

Так на территориях объектов культурного наследия, ООПТ может ставиться вопрос о размещении объектов рекреационного и спортивного характера, общепита и т.д., позволяющих задействовать потенциал соответствующей территории не нанося ей ущерба.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/voprosy-gradostroitelnoj-deyatelnosti/poluchenie-gpzu-v-gorode-moskve/indeks-n-v-pzz-moskvy

Градостроительный регламент – что это такое

Градостроительный регламент – это ряд правил, упорядочивающих строительную и эксплуатационную деятельность на определенном участке земли. Основной целью установления регламента является безопасность в эксплуатации.

Застраивать участок и проводить какую-либо деятельность на нем надо так, чтобы не наносить вреда окружению. На каждом участке земли, на который распространяются правила регламента, уже могут находиться объекты.

Они также должны соответствовать правилам.

Перед планированием и застройкой конкретного участка, достаточно изучить его регламент, чтобы понять, что можно делать, а что нельзя на этой территории. Большая часть правил направлена на разрешение какой-либо деятельности. Они делятся на основные и дополнительные.

При застройке может возникнуть необходимости специальной эксплуатации, которая выходит за рамки регламента. Разрешение на нее можно получить у комиссии. Работа комиссии и способ принятия ею решений по эксплуатации участка также прописан в регламенте.

Участки в соответствии с регламентом разделены на категории. Для каждой категории существуют свои правила. Но если нужно застроить участок не в соответствии с правилами, есть возможность его перевода из одной категории в другую, и этот процесс также расписан в регламенте.

Регламент действует на территориях, обозначенных на картах. Однако для земельных участков с особым статусом эти правила не действуют. Для них действуют другие правила эксплуатации, описанные в законодательстве. Исключениями являются зоны:

• с существующими памятниками культуры и вновь открытыми памятника культуры;
• с коммуникациями;
• общего пользования;
• лесные и водоохранные;
• запасные;
• сельскохозяйственные;
• с особым охранным режимом.

Таким образом, в одном населенном пункте могут быть участки, для которых правила эксплуатации могут быть разными. Для того чтобы определить, какие пункты регламента распространяются на тот или иной участок, необходимо знать класс территорий.

Обычно земельные границы населенного пункта разделяют на четыре основные категории: жилые зоны, общественные, промышленные и сельскохозяйственные.

Жилые территории в большинстве застроены жилыми домами и объектами для обслуживания населения, общественные предназначены для бизнеса с включением социальных объектов, промышленные используют для размещения предприятий, а сельскохозяйственные представляют собой угодья.

В целом разрешительные правила градостроительного регламента направлены на содействие однородному развитию участков. То есть в жилой зоне возводятся жилые объекты и общественные, обслуживающие население.  В промышленной – строятся предприятия, в общественной – возводят бизнес-комплексы и общественные здания. Но также регламент учитывает особенность каждого участка.

Запрещающие правила направлены на регулирование неоднородного развития зон, например, в промышленной зоне нельзя строить жилье из-за вредного воздействия производства, и так далее. Но как было сказано выше, всегда есть возможность землю перевести из одной категории в другую и начать использование в соответствии с новым статусом. Однако это происходит в соответствии с правилами регламента.

Правила градостроительного регламента содержат важную информацию об участке. Это:

1. Современное использование;
2. Перспективы использования и развития;
3. Возможное изменение границ участка;
4. Возможное изменение функции участка;
5. Совместимость с соседними зонами и территориями;
6. Расположение рядом зон культурного наследия, имеющих особый охранный статус;
7. Ограничение вреда собственниками соседних участков.

Таким образом, регламент дает информацию о характере зоны, к которой относится участок, использовании на сегодняшний день, перспективах развития с учетом генплана всего города и возможности добавления разных функций. Поэтому градостроительный регламент очень важен для регулирования хозяйственной деятельности на территории населенного пункта.

Нарушения регламента могут происходить, если ошибочно участок отнесли к охранным зонам, к нескольким зонам одновременно, если владелец придает ему нехарактерную функцию или нерентабельно использует.

В этом случае последствия для владельца могут быть очень серьезными. Местная администрация может подать в суд, и собственнику придется в суде доказывать свою правоту.

Поэтому регламент лучше не нарушать, а при необходимости действовать в рамках его правил и перед изменением функций перевести в другую категорию.

Источник: https://dailyfin.ru/gradostroitelnyj-reglament-chto-eto-takoe/

Градостроительные регламенты

• Другими словами – это факторы, которые должны обязательно учитываться при установлении градостроительных регламентов, отклонение от них, влечет в нарушении прав собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов на земельные участки которых, распространяются градостроительные регламенты.
• Градостроительный регламент устанавливает:
• – виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;– предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков;
• – предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
• максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

– ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;– применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видовразрешенного использования земельных участков утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 №540.

Градостроительный регламент действует в пределах границ территориальной зоны и распространяется в равноймере на все расположенные в одной и той же территориальной зоне земельные участки и объекты капитального строительства независимо от форм собственности.

На какие земельные участки, не распространяются действия градостроительных регламентов

1. Законодательство, приводит исчерпывающий перечень таких земельных участков, давайте рассмотрим их более детально Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки:
2. 1) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;
3. 2) в границах территорий общего пользования;
4. 3) предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;
5. 4) предоставленные для добычи полезных ископаемых.
6. На какие земельные участки не устанавливаются градостроительные регламенты
7. Законодатель четко, определил, что нельзя строить на землях:
8. Лесного фонда;
9. Земель, покрытых поверхностными водами;
10. Земель запаса;Земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов);
11. Сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения;

Земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития. п. 4. ст. 36 Градостроительного Кодекса РФ.

Что делать если без ведома собственников поменяли градостроительные регламенты

Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В данной ситуации, вы можете пользоваться объектами капитального строительства, расположенными на земельном участке, но только реконструкция указанных объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции.

ЮК «Версия – НН» проконсультируют по вашему вопросу в сфере строительства и земли.

Источник: https://ukversion-stroitel.ru/2018/03/15/gradostroitelnye-reglamenty/

Как получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)?

Вы запланировали строительство объектов недвижимости на принадлежащем Вам земельном участке и столкнулись с необходимостью получения градостроительного плана земельного участка? Что это за документ? Для чего нужен градостроительный план земельного участка? Давайте разберемся.

1. Понятие градостроительного плана земельного участка

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – это документ информационного характера, который необходимо получить в органе  местного самоуправления по месту нахождения земельного участка до начала проектирования, строительства или реконструкции объектов недвижимости на таком участке. В нем приводятся сведения обо всех характеристиках земельного участка, предназначенного для застройки, а также сведения о месте допустимого размещения будущего объекта капитального строительства (ст. 57.3. Градостроительного кодекса РФ).

Для чего же нужен градостроительный план земельного участка?

Основная задача, которую выполняет ГПЗУ, — это обеспечение застройщиков земельных участков информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов недвижимости, чтобы возводимый объект недвижимости отвечал многочисленным архитектурным и санитарным нормам и правилам, а также требованиям безопасности.

По сути, в ГПЗУ застройщику объясняется, как разрешено использовать земельный участок. Нередко именно на основании данных, имеющихся в этом плане, застройщики отказываются от планируемого строительства.

2. Содержание и форма градостроительного плана земельного участка

Информация, которая должна содержаться в градостроительном плане земельного участка, установлена в ч. 3 ст. 57.3. Градостроительного кодекса РФ. К ней, в частности, относятся сведения:

• о границах земельного участка и его кадастровом номере;
• о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства согласно проекту планировки территории (если он утвержден);
• о минимальных отступах от границ участка, в пределах которых разрешено строительство;
• о видах разрешенного использования участка (основном, условно разрешенном и вспомогательном);
• о предельных параметрах разрешенного строительства (реконструкции) объекта капитального строительства, которые установлены градостроительным регламентом для соответствующей территориальной зоны (кроме случаев, когда план выдается в отношении участка, на который действие такого регламента не распространяется или для которого он не устанавливается);
• об ограничениях использования земельного участка;
• о границах зон с особыми условиями использования территории, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон (охранные зоны инженерных сетей, приаэродромные территории, водоохранная зона, прибрежная защитная полоса и др.);
• о наличии или отсутствии в границах земельного участка объектов культурного наследия, о границах территорий таких объектов;
• о границах публичных сервитутов;
• о красных линиях.

Таким образом, ГПЗУ позволяет идентифицировать земельный участок, а также определить его месторасположение по отношению к другим земельным участкам, объектам капитального строительства, линейным объектам и зонам.

Источниками информации для подготовки ГПЗУ являются (ч. 2 ст. 57.3. Градостроительного кодекса РФ):

• документы территориального планирования и градостроительного зонирования;
• нормативы градостроительного проектирования;
• документация по планировке территории;
• сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), федеральной государственной информационной системе территориального планирования, государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности;
• технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Форма градостроительного плана земельного участка и порядок ее заполнения, утвержденные Приказом Минстроя России от 25.04.2017 № 741/пр, предусматривают текстовую и графическую часть.

В текстовой части должна содержаться предусмотренная ч. 3 ст. 57.3. Градостроительного кодекса РФ информация, в графической — точный чертеж границ участка с выносом точек по координатам и схематическим нанесением на топографическую основу. Также на чертеже должно отображаться наличие капитальных объектов и зона возможного размещения будущих строений.

При этом в графической части ГПЗУ не определяются конкретные места размещения объектов капитального строительства, но отмечаются места на земельном участке, где их возможно и допустимо разместить, с учетом установленных норм и правил (п. 3 Информации Минрегиона России).

3.  Назначение градостроительного плана земельного участка

При принятии решения относительно возведения любого капитального строения, должны учитываться сведения из градостроительного плана, так как в данном документе содержатся актуальные нормативы, на основании которых регулируется процесс строительства объекта недвижимости, а также многочисленные требования, которые должны учитываться застройщиками при возведении объекта.

На практике градостроительный план необходим для следующих действий:

• определения возможности реализации планируемого проекта строительства на земельном участке;
• подготовки проектной документации (п. 1 ч. 6 ст. 48. Градостроительного кодекса РФ);
• получения разрешения на строительство (п. 2 ч. 7 ст. 51. Градостроительного кодекса РФ);
• получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию (п. 2 ч. 3 ст. 55. Градостроительного кодекса РФ).

Кроме того, указанный документ может потребоваться Вам для осуществления контроля над соответствием осуществляемых строительных работ основным требованиям и нормативам.

Рекомендуем: если Вы планируете строительство (либо реконструкцию) индивидуального жилого дома или садового дома на принадлежащем Вам земельном участке, следует учитывать, что в соответствии с требованиями градостроительного законодательства в настоящее время не предусмотрена необходимость подготовки проектной документации (ч. 3 ст. 48. Градостроительного кодекса РФ) и не требуется получение разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию для таких объектов (пп. 1, 1.1 ч. 17 ст. 51. и ч. 15 ст. 55. Градостроительного кодекса РФ). Вместе с тем, мы рекомендуем получить градостроительный план земельного участка, поскольку сведения, содержащиеся в нем, помогут Вам грамотно заполнить все разделы уведомления о начале строительства, которое необходимо будет направить в муниципалитет перед началом строительства (реконструкции), а также впоследствии соблюсти все нормы и отступы при возведении (реконструкции) указанных объектов.

Таким образом, необходимость в градостроительном плане земельного участка может возникнуть у владельцев участков по разным причинам и в различные периоды времени.

Важно! Строительство объекта недвижимости без учета сведений, содержащихся в градостроительном плане земельного участка, считается существенным нарушением градостроительных норм.

Исключением являются линейные объекты (линии электропередачи, линии связи, линейно-кабельные сооружения, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие аналогичные сооружения), для строительства которых градостроительный план земельного участка не требуется. Требования к ним устанавливаются в документации по планировке территории (проекте планировки и проекте межевания территории).

Обратите внимание! Информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации и для получения разрешения на строительство в течение 3 лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в ГПЗУ для указанных целей не допускается (ч. 10 ст. 57.3. Градостроительного кодекса РФ).

4. Порядок получения градостроительного плана земельного участка

По общему правилу градостроительный план земельного участка формируется и выдается орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка. При этом в городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе такой документ предоставляют исполнительные органы государственной власти соответствующего субъекта РФ.

Порядок выдачи градостроительного плана земельного участка регулируется Градостроительным кодексом РФ (ст. 57.3. Градостроительного кодекса РФ).

Также следует учитывать, что органами местного самоуправления (органами государственной власти городов федерального значения) могут быть приняты административные регламенты, уточняющие процедуру выдачи градостроительных планов.

Ознакомиться с такими регламентами можно ознакомиться на официальных сайтах органов власти.

Для получения градостроительного плана земельного участка рекомендуем придерживаться следующего порядка действий:

• Обратитесь с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (администрацию городского, сельского поселения либо городского округа) или в исполнительный орган государственной власти городов Москвы, Санкт – Петербурга, Севастополя (соответствующие комитеты по архитектуре и градостроительству).

Важно! Подать заявление на получение ГПЗУ могут только правообладатели земельных участков (собственники либо лица, владеющие и пользующиеся земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения, по договору аренды, договору субаренды).

Форма такого заявления и перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению, законодательно не установлены, в связи с чем, рекомендуем уточнить их в органе, в который подается заявление.

Заявление может быть Вами подано: посредством личного обращения в муниципалитет или орган власти городов федерального назначения; посредством почтового отправления (с вложением пакета документов по описи и отправкой заказным письмом с уведомлением); через МФЦ.

Кроме того, подать заявление на получение градостроительного плана земельного участка можно посредством личного кабинета Единого портала государственных и муниципальных услуг «Госуслуги» (http://www.gosuslugi.ru) (если такая возможность реализована в Вашем регионе).

• В соответствии с принятыми на уровне муниципалитетов или органов власти городов федерального значения административными регламентами с Вас могут потребовать приложить к заявлению такие документы, как:
• — нотариально удостоверенную доверенность, если с заявлением обращается представитель правообладателя земельного участка;
• — правоустанавливающие документы на земельный участок и (или) здания, сооружения, помещения, расположенные на соответствующем земельном участке (при отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) сведений о зарегистрированных правах на указанные объекты, а также в случаях, если в соответствии с законодательством РФ права на объекты недвижимости не подлежат регистрации в ЕГРН).

Внимание! ГПЗУ земельного участка выдается без взимания платы.

• Получите градостроительный план земельного участка или решение об отказе в его выдаче.

1. Подготовка и выдача ГПЗУ осуществляется в течение 20 рабочих дней после получения уполномоченным органом соответствующего заявления.
2. Получить ГПЗУ Вы можете в бумажном или электронном виде в зависимости от того, что Вы указали в заявлении о его выдаче.
3. Вам могут отказать в выдаче градостроительный план земельного участка в случаях, если:

• Вы не являетесь правообладателем земельного участка или его представителем;

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d8896c495aa9f00b1375c5e/5d9c23cfbc251400afff5f54