Кадастровая оценка недвижимости и земли

Кадастровая оценка недвижимости необходима каждому человеку, потому что на основании её будет начисляться налог на жилую площадь квартир и частных домов.

Поэтому очень важно знать, что это такое, где можно получить результаты и как вообще это всё происходит.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Как правило, кадастровая стоимость будет ниже рыночной стоимости, но в последнее время она повысилась. Это связывают с тем, что кадастровую оценку приравнивают постепенно к рыночной стоимости.

Общая информация

Для чего нужна кадастровая оценка недвижимости:

• по ней будет начислен налог на жилую площадь квартиры;
• кадастровая стоимость понадобится вам при продаже квартиры или её разделе.

Двадцать квадратных метров жилой площади не будут облагаться налогом.

Информацию о кадастровой стоимости необходимо обновлять. Цена на недвижимость может меняться и причиной тому могут быть такие обстоятельства:

1. Если истекло больше 5 лет, то цена на недвижимость в целом может поменяться.
2. Если цены на жильё в вашем районе выросли, то кадастровая стоимость тоже будет выше.
3. Если вы не согласны с кадастровой оценкой, то вам необходимо обратиться в суд, который назначит проверку.

Государственная

Государственная оценка недвижимости – это целый комплекс технических, административных, юридических норм, которые должны установить кадастровую цену на недвижимость.

Цель этой оценки – разработать одну для всех систему начисления налога. Проводится она один раз в несколько лет.

На данный момент государственная кадастровая оценка имеет уже наработанный опыт по определению стоимости.

Целой системой правительственных указов и постановлений определяются положения о проведении кадастровой оценки, разработаны методические указания по тому, как именно следует оценивать землю, в зависимости от категории к которой она относится. То же самое относится и к жилым помещениям.

Категории земель:

• земли населённых пунктов;
• промышленность и земли специального назначения;
• земли, на которых установлен особый статус;
• земли водного фонда;
• земли сельскохозяйственного назначения;
• огороды, дачи, сады.

Кто её проводит?

Необходимо знать, что все методические указания по определению оценочной стоимости недвижимости и необходимую документацию разрабатывает Министерство экономического развития Российской Федерации, которое согласовывает свои действия с органами исполнительной власти.

Саму же непосредственную оценку проводит Федеральное агентство кадастра недвижимости России. В каждом крупном населённом пункте находится территориальное отделение этого агентства.

Чтобы определить кадастровую стоимость объекта специалисты проводят следующую работу:

1. Заключение договора с заказчиком, в котором указывают перечень объектов для оценки.
2. Накопление и анализ информации о самом рынке оценки, после чего необходимо выбрать одну из моделей, по которой будет проводиться оценка.
3. Определение тех фактов, которые будут влиять на цену.
4. Определить значение этих фактов.
5. На следующем этапе происходит группирование объектов оценки.
6. Собрать рыночную информацию.
7. Сложить саму модель оценки.
8. Определить качества построения этой модели.
9. Рассчитать кадастровую стоимость.
10. Составление отчёта.

Результаты

Все результаты кадастровой оценки заносятся в общегосударственный реестр и не меняются до следующего этапа.

Результатом этого вида работы является выдача кадастрового паспорта, в котором будет указана стоимость объекта недвижимости.

Иногда необходимо получить выписку о кадастровой стоимости. Для этого вам будет нужно в Кадастровой палате своего населённого пункта написать заявление. Принести с собой следующие документы:

• свидетельство, подтверждающее ваше право собственности;
• паспорт;
• технический паспорт на недвижимость.

Если обращается доверенное лицо, то ему нужно будет принести свой паспорт и заверенную необходимым образом доверенность.

От регистратора вы получаете расписку. В ней будут указаны документы, которые у вас взяли для оформления и дату выдачи выписки.

Также вы найдёте в расписке номер телефона, по которому можно будет заранее позвонить и узнать о готовности документов. Выписка о кадастровой стоимости выдаётся лично в руки бесплатно.

Итоги

Получение выписки может занять до 7 дней, но бывают задержки до 3 суток дополнительно.

Если поэтажного плана и экспликации нет (технического паспорта), то вам необходимо будет обратиться в БТИ.

Узнать кадастровую стоимость можно будет на сайте Росреестра. Кадастровая оценка должна проводиться как минимум один раз в 5 лет.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-65-46 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zhivemvrossii.com/otsenka-nedvizhimosti/metody/kadastrovaya.html

Кадастровая оценка недвижимости

Помимо различных экспертных компаний, которые предлагают провести оценку недвижимости, эту процедуру осуществляет Кадастровая палата. В результате этой процедуры получают стоимость исследуемого объекта на рынке недвижимости, которая рассчитывается и устанавливается этим регистрационным органом.

Особенность кадастровой оценки недвижимости заключается в том, что именно от нее будет рассчитываться налог на имущество.

Поэтому, к этому значению стоимости того или иного недвижимого имущества нужно отнестись повнимательнее.

Уже в начале 2015 года появились массовые сообщения о том, что разница между рыночной стоимостью жилого и нежилого помещения, участка земли и их кадастровой стоимостью отличается в разы,  а в отдельных случаях – до 10 раз.

Помимо расчета налога, кадастровая оценка недвижимости требуется при совершении сделки по ее отчуждению или разделению. Если размер жилой площади составляет 20 м2, то она не будет облагаться налогом.

Считается, что занесенное в кадастр значение стоимости квартиры, дома и т.п. является показателем цены на рынке недвижимости.

Показатель стоимости недвижимости склоне постоянно меняться, чему содействуют экономические изменения в стране.  Экономический рост приводит к повышению стоимости жилья, земельных участков и т.п. Кризис, экономический спад, девальвация национальной валюты стимулирует падение спроса на недвижимости, вследствие чего цены на нее падают.

Важно знать! Если вы поинтересовались в Кадастровой палате о стоимости принадлежащей вам квартиры, дома, земельного участка и т.п. и не согласны с нею, то вы можете обжаловать ее в установленном порядке.

Ошибочно считается, что кадастровой оценке подлежат участки земли. Это не так. В соответствии с действующим законодательством объектом оценки для государственного кадастра являются те объекты недвижимости, о которых имеются сведения в государственном кадастре недвижимости на момент проведения процедуры оценивания.

На текущий момент еще не все собственники земельных участков, гаражей, частных домов и квартир прошли процедуру кадастрового учета.

Тем не менее, при любой сделке по отчуждению жилого и нежилого имущества, требуется его постановка на кадастровый учет.

Во время него и проводится кадастровая оценка, результаты которой заносятся в кадастровый паспорт, выдаваемый собственнику объекта исследования.

Важно знать! Во время кадастровой оценки специалисты придерживаются методики «массовой оценки». Именно из-за этого и происходят частые расхождения между рыночной и кадастровой стоимостью недвижимости.

Дело в том, что методика «массовой оценки» учитывает среднюю стоимость объектов в каждом кадастровом квартале. Полностью не учитываются качество исследуемых и сравниваемых объектов, их месторасположение, уровень инфраструктуры и другие факторы. Законодатель учитывал такую возможность и необходимость как-то исправить эту ситуацию.

Поэтому в статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что если у участка земли определяют рыночную стоимость, к ее значению приравнивается и кадастровая стоимость этого участка. Аналогично поступают и при оценке другой недвижимости.

Порядок государственной кадастровой оценки объектов недвижимости

Для того, чтобы провести государственную кадастровую оценку, нужно обратится в Кадастровую палату или Росреестр, куда подается письменное заявление установленной формы. Но для того, чтобы подать это заявление, необходимо собрать определенные документы. Без их наличия заявление не примут или его рассмотрение будет отклонено. К этим документам относятся:

• правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности на недвижимое имущество;
• акт обследования, на основании которого объект недвижимости снимается с учета и больше не существует;
• технический и межевой планы;
• документы о категории участка земли;
• квитанцию об оплате госпошлины.

Документы, определяющие право собственности на исследуемый объект и о категории земельных участков подается в копиях. Помимо этих документов могут понадобиться и другие. Это зависит от типа объекта недвижимости, его месторасположения и т.п.

На основании поданного заявления с заявителем заключается договор. В нем указывается перечень объектов для проведения процедуры оценки. После этого проводится собирание необходимой информации о рынке недвижимости с привязкой к объекту, ее анализ.

Далее происходит группирование объектов оценки, собирается рыночная информация и рассчитывается кадастровая стоимость. По результатам полученных данных составляется отчёт.

Как оспорить результаты кадастровой оценки объектов недвижимости?

Как было отмечено выше, если вас не устраивают результаты произведённой кадастровой оценки, вы можете ее оспорить. Сделать это можно через обращение с исковым заявлением в суд или в комиссию, которая рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для подачи искового заявления в суд является отчет независимой оценочной компании, которая в результате своей работы установила рыночную стоимость недвижимости, значение которой отличается от данных, полученных по результатам оформления кадастровой стоимости.

Если с судом все понятно, то как оспаривается кадастровая стоимость через комиссию? Комиссия состоит из представителей:

• органа исполнительной власти субъекта РФ;
• органа, который осуществляет функцию по государственной кадастровой оценке;
• органа кадастрового учета;
• саморегулируемой организации оценщиков, члены которой осуществляли определение значения кадастровой стоимости;
• национального совета по оценке недвижимости.

Из всех этих органов выделяется по одному представителю.

Важно знать! Минусом такой комиссии является то, что решение по определению нового значения кадастровой стоимости должно быть принято всеми членами единогласно.

Это обстоятельство делает возможным злоупотребление своими полномочиями представителями органов исполнительной власти. Связано это, прежде всего с тем, что государственные служащие заинтересованы в максимальном наполнении местного бюджета. Поэтому в вопросе снижения кадастровой стоимости они находятся не на стороне заявителя.

Подать письменное заявление в комиссию может либо собственник недвижимости, либо другое заинтересованное лицо, если вопрос кадастровой стоимости касается его прав и обязанностей.

Важно знать! Срок обращения в комиссию ограничен. Сделать это можно на протяжении полугода с того момента, как в государственный кадастр недвижимости были внесены результаты кадастровой стоимости.

Законодатель установил следующие основания, которые позволяют пересмотреть кадастровую стоимость в административном порядке:

1. При определении кадастровой стоимости объекта недвижимости использовались недостоверные сведения.
2. В отношении объекта недвижимости была установлена его рыночная стоимость в тот момент, когда его кадастровая стоимость была установлена.

При подаче письменного заявления к нему нужно приложить такие документы:

• заверенная у нотариуса копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости, если заявление подается ее собственником;
• кадастровый паспорт этого объекта;
• документы, которые подтверждают, что при определении его государственной кадастровой оценки использовались недостоверные сведения об объекте;
• другой отчет, полученный в результате альтернативной оценки. Если разница рыночной стоимости по этому отчету составляет свыше 30%, то дополнительно нужно приложить положительное заключение, которое готовят экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Если письменное заявление подается в комиссию без этих документов, то его рассмотрение отклоняется. Поданное по всем правилам заявление, в котором просится пересмотреть кадастровую стоимость, должно рассматриваться комиссией на протяжении месяца с момента его принятия к рассмотрению.

Если основанием для подачи заявления стало наличие  недостоверных сведений об объекте недвижимости, то комиссия, рассматривая его, может принять какое одно из следующих решений:

• отклонить заявление , если использовались достоверные сведения при определении кадастровой стоимости;
• пересмотреть кадастровую стоимость, если подтвердится использование недостоверных данных.

Если принимается решение о том, чтобы пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости, заказчик должен ее обеспечить в том порядке, который установлен соответствующим федеральным органом, который осуществляет нормативно-правовое регулирование деятельности по оценке недвижимости.

О результатах  работы комиссии заявитель уведомляется на протяжении пяти рабочих дней после того, как этой комиссией принято решение в результате рассмотрения поданного заявления. В исключительных случаях, если комиссия не успевает вложится в установленные временные рамки, она уведомляет об этом заявителя письменно, сообщая ему другой срок, в который обращение будет рассмотрено.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/obshhee/ocenka-nedvizhimosti/kadastrovaya-ocenka-obektov-nedvizhimosti.html

Кадастровая оценка земель различного целевого назначения

Кадастровая оценка — это отдельное самостоятельное направление оценочной деятельности, в рамках которого оцениваются группы объектов с использованием специальных методик и технологий. Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов (ГКОЗНП) и другого целевого назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации. Методические указания по кадастровой оценке утверждает Министерство экономического развития.

Заказчиками кадастровой оценки выступают региональные органы исполнительной власти, которые для проведения кадастровых работ могут обращаться только к оценщикам, состоящим в саморегулируемой организации.

По результатам проведения кадастровой оценки оценщиками составляется отчет по установленной форме, который утверждается региональными органами исполнительной власти и Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

Прежде чем перейти к анализу методических рекомендаций по проведению кадастровой оценки отдельных категорий земель, целесообразно рассмотреть общие черты и различия между массовой и индивидуальной оценкой. Массовая отличается от индивидуальной оценки по целям, задачам и технике расчета используемых показателей.

• Индивидуальная оценка — метод получения оценок рыночных стоимостных показателей одного или нескольких объектов, при котором анализируется вся возможная совокупность рыночных факторов.
• Массовая оценка — метод получения оценок стоимостных показателей группы однородных объектов с использованием статистической обработки рыночной информации.
• Синонимами понятия «массовая оценка» являются «кадастровая оценка» и «налоговая оценкачто отражает различные стороны одной и той же процедуры оценки.

Массовая оценка характеризует набор объектов оценки и применение к группам, состоящим из большого их количества, единого, общего алгоритма выведения стоимости. Как массовая оценка, так и оценка единичных объектов недвижимости (индивидуальная) — это систематизированные методы получения оценок стоимости. Они отличаются только масштабом.

Модели массовой оценки включают в себя больше условий, поскольку они пытаются воспроизвести в себе рынок для одного или более вариантов землепользования на обширной географической территории.

Например, модель массовой оценки может содержать в себе фактор времени, для индивидуальной же оценки это нехарактерно, поскольку объекты-аналоги подбираются непосредственно к дате оценки.

Это понятие отражает двоякую связь кадастра с процессом массовой оценки: с одной стороны, сведения из кадастра позволяют сформировать информационную базу массовой оценки и получить значения части факторов стоимости для объектов оценки; с другой стороны, кадастровая стоимость и дата утверждения результатов ее определения вносятся в кадастр как дополнительный параметр объекта недвижимости.

Наконец, понятие «налоговая оценка» говорит о целях массовой оценки недвижимости, результаты которой используются для налогообложения. Так, налоговой базой земельного налога является кадастровая стоимость земельных участков, являющихся объектами налогообложения. Таким образом, кадастровая стоимость используется для налогообложения и позволяет напрямую определить величину налоговых платежей.

Вместе с тем следует отметить и возможность несовпадения рассмотренных выше понятий. Как пример, в рамках Государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов 2007 г.

кадастровая стоимость земельных участков, занятых водными объектами, находящимися в обороте, приравнивалась к их рыночной стоимости, определенной на основе индивидуальной оценки, т.е. кадастровая стоимость в данном случае не являлась продуктом массовой оценки.

Кроме того, кадастровая стоимость может использоваться не только как база для налогообложения, но и в аналитических, статистических и иных подобных целях.

Результатами массовой оценки, кроме кадастровой стоимости объектов оценки, также являются:

1. определение факторов стоимости, степени их влияния на стоимость, а также взаимосвязей между ними;
2. создание модели формирования стоимости, которая, в рамках класса объектов и принятых допущений, универсальна, поэтому может быть использована для расчета стоимости вновь образуемых объектов;
3. зонирование территорий, производимое в первую очередь по удельным показателям кадастровой стоимости земельных участков.
4. Как показывает мировой опыт, помимо фискальных целей, массовая оценка может решать следующие задачи:
5. оценка для управления залоговым портфелем;
6. определение стартовой цены на аукционах;
7. определение выкупной цены земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности;
8. расчет ставок арендной платы за объекты недвижимости;
9. экономическое обоснование стоимости изъятия земельных участков для государственных нужд и планирование сметы проектов, связанных с таким изъятием;
10. повышение эффективности управления объектами недвижимости.

При рассмотрении ипотечного портфеля массовую оценку целесообразно применять из-за большого количества объектов в портфеле, характеристики которых могут быть достаточно разнообразными. Кроме того, модель, полученную в ходе массовой оценки, можно использовать для прогнозирования стоимости в будущем (если в нее введен фактор времени), а также для оценки вновь входящих в портфель объектов.

Стартовая цена на аукционах при реализации недвижимости может быть определена на основе результатов массовой оценки.

Во-первых, рассчитанная модель станет экономическим обоснованием величины, ниже которой невыгодно отчуждать объекты недвижимости.

Повышение эффективности управления объектами недвижимости должно основываться на применении аналитической информации, являющейся продуктом процесса массовой оценки, в частности, на анализе влияния разнообразных факторов стоимости, зонировании, используемом для определения наиболее эффективных направлений развития городских территорий.

Модели массовой оценки стремятся отобразить рынок конкретных видов недвижимого имущества на конкретной территории. Специалисты, занимающиеся массовой оценкой, должны в первую очередь определить модель, т.е. установить переменные (факторы спроса и предложения), оказывающие влияние на стоимость имущества, например квадратного метра жилой площади.

Затем оценщики должны калибровать эту модель, иными словами, установить поправки и коэффициенты, которые наилучшим образом отражают вклад, вносимый каждой отобранной переменной в стоимость недвижимости, например сумму в денежных единицах, которую рынок определяет для определенного элемента недвижимости (простейшая поправка).

Необходимо провести тщательный и всесторонний рыночный анализ, который позволит установить, насколько точно модель определяет стоимость недвижимости, а отсюда — оценить правильность выбора модели и ее калибровки.

Для всех трех подходов к определению стоимости — затратного подхода, подхода, основанного на сопоставлении продаж, и доходного подхода, — разработаны модели, предназначенные для применения в массовой оценке.

Оба вида оценки — массовая и индивидуальная — имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки рыночной информации для получения хорошо обоснованных результатов.

В процессе массовой оценки оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ и методах контроля качества оценки.

Кроме того, модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для групп объектов, а не для отдельных единиц.

Так как модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели сложнее, поскольку они пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной географической территории.

Как в массовой, так и при индивидуальной оценке используются три основных подхода — сравнительный, доходный и затратный.

Выбор конкретных методов определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации.

Оба вида оценки, используя одни и те же подходы и методы, отличаются методикой оценки: глубиной анализа важнейших ценообразующих факторов, а также объемом и способами обработки, используемой для оценки информации.

Так же, как это делается при индивидуальной оценке, в массовой оценке проводится анализ наиболее эффективного использования.

Анализ рынка для целей массовой оценки предполагает широкое использование наряду с экспертными методами статистических методов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную модель рынка.

При индивидуальной оценке для выведения итоговой величины оценщик проводит согласование результатов трех подходов и принимает окончательное решение. При массовой оценке ее заключительными этапами является проверка модели и контроль качества полученных результатов.

Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими методами: большая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж.

Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать (при необходимости) недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам.

Кроме того, оценка должна соответствовать существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и содержательных есть ряд статистических критериев качества модели. Так, стандарты Международной ассоциации налоговых оценщиков требуют, чтобы коэффициент дисперсии, определяющий среднее отклонение, для жилых объектов не превышал 15%, а по группе доходной недвижимости 20%.

Необходимо подчеркнуть, что индивидуальная и массовая оценки не являются взаимозаменяемыми. Каждая из них имеет свою область применения.

Массовая оценка — для одновременной оценки большой однородной группы объектов для целей налогообложения, а индивидуальная — для оценки рыночной стоимости отдельных объектов при проведении различных рыночных сделок.

Обе оценки могут лишь дополнять друг друга в необходимых для этого случаях.

• Таким образом, можно выделить следующие отличия массовой и индивидуальной оценки:
• Объект оценки.
• Количество объектов оценки.
• Трудоемкость оценки.
• Квалификация исполнителей.
• Объем информации, обрабатываемой и создаваемой в ходе работы.
• Формирование перечня объектов оценки.
• Определение факторов стоимости объектов оценки.
• Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки.
• Группировка объектов оценки.
• Моделирование стоимости объектов оценки.
• Проверка качества полученных результатов.
• Алгоритм расчета стоимости объектов.
• Точность результатов.
• Формирование информационных ресурсов по результатам оценки.

В целом можно сделать вывод о том, что как массовая, так и индивидуальная оценки являются систематизированными видами оценки, предназначенными для моделирования рынков, в том числе рынка земельных участков.

Они основаны на одних и тех же принципах, включая принцип наиболее эффективного использования, но отличаются масштабами моделирования, способами измерения ценообразующих характеристик объектов, алгоритмами обработки рыночной информации и итоговыми показателями.

Информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки, может использоваться при определении рыночной стоимости земельных участков.

Первое решение о проведении государственной кадастровой оценки земель было принято Правительством РФ в 1999 г. В 2000 г.

Правительством РФ были установлены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. Начиная с 2000 г. Госкомземом России (впоследствии Росземкадастром и Роснедвижимостью) были разработаны методики и программные средства для оценки каждой категории земель и рассчитаны показатели кадастровой стоимости.

С 2006 г. на всей территории Российской Федерации кадастровая стоимость используется в качестве налоговой базы при расчете земельного налога, а во многих регионах и для определения арендной платы за государственные и муниципальные земли.

1. Сегодня все сведения о кадастровой стоимости земель в разрезе категорий и субъектов Российской Федерации доступны общественности — на информационном сервисе «Интерактивная кадастровая карта» заинтересованные лица могут ознакомиться с актуальными сведениями о кадастровой стоимости принадлежащих им земельных участков.
2. Сравнение кадастровой и индивидуальной (рыночной) оценки в Российской Федерации позволяет сделать следующие выводы.
3. Кадастровая оценка проводится без учета формы собственности на земельные участки, в результате чего кадастровая стоимость получается одинаковой как для права собственности, так и для пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования.

В отличие от расчета рыночной стоимости кадастровая оценка земель проводится методами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г.

№ 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Часто для кадастровой оценки используется только один метод, например метод капитализации расчетного рентного дохода для оценки сельскохозяйственных угодий и лесных земель.

Для расчета показателей кадастровой оценки широко используются, кроме рыночных, и нормативные данные, а также информация регистрационных палат, которая часто является заниженной по сравнению с реальными рыночными ценами.

Ярким примером нормативных данных может служить коэффициент капитализации 3%, установленный при кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий, что соответствует сроку капитализации в 33 года.

Этот срок может быть и характеризует средний цикл сельскохозяйственного производства, по ставка дохода в 3% не отражает реального уровня риска инвестирования в сельскохозяйственные угодья.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Источник: https://studopedia.ru/5_105746_kadastrovaya-otsenka-zemel-razlichnogo-tselevogo-naznacheniya.html

1. Кадастровая оценка земельных участков

Как
уже отмечалось, земля является объектом
государственного регулирования. Оно
осуществляется путем государственного
контроля за использованием
и охраной земель, их мониторинга и
землеустройства, ведения
Государственного земельного кадастра.

Государственный
земельный
кадастр — это
действующая на всей территории страны
методически унифицированная система
регистрации прав на собственность
и связанную с ней недвижимость, учета
и оценки земельных
участков. С системой кадастра связаны
следующие основные функции регулирования
земельных отношений:

• государственная регистрация земельной собственности, землевладений и землепользования;
• количественный и качественный учет земельных участков по землепользователям и угодьям;
• учет качества земель по рельефу, почвам, растительности, мелиоративному состоянию, подверженности эрозии и другим параметрам;
• бонитировка почв (от лат. bonitas — доброкачественность), т.е. выраженная в классах бонитета их градуировка по природным свойствам, характеризующим продуктивность земель;
• экономическая оценка земли, т.е. определение ее сравнительной ценности как средства производства.

Кадастровая
оценка земель производится по их
категориям с учетом
целевого назначения и использования,
исходя из доходности
земли, текущей стоимости затрат на ее
улучшение, соотношения
спроса и предложения на земельном рынке.

Земли сельскохозяйственного
назначения и лесного фонда оцениваются
по их продуктивности, природоохранной,
рекреационной значимости,
местоположению.

Земли городов и населенных
пунктов оцениваются по их функциональному
назначению с учетом насыщенности
застройки, престижности местоположения,
экологического состояния,
социального и инженерно-транспортного
обустройства и др.

В
зависимости от территориальной величины
оценочных зон их границы совмещаются
с границами земельных участков с учетом
сложившейся застройки и землепользования,
размещения линейных объектов (улиц,
дорог, рек, водотоков, путепроводов,
железных дорог и др.), а также границами
кадастровых районов или кадастровых
кварталов. По результатам оценочного
зонирования составляется карта (схема)
оценочных зон и устанавливается
кадастровая стоимость единицы площади
в границах этих зон.

Органы
исполнительной власти субъектов
Федерации правомочны устанавливать по
своим оценочным зонам повышающие
коэффициенты к кадастровой цене земли,
но при этом ее повышение не должно быть
более 75% уровня рыночных цен на земельные
участки конкретного назначения
соответствующей оценочной зоны.

Кадастровая стоимость земли фиксируется
в Государственном земельном кадастре
по каждому участку наряду со сведениями
об изменении его статуса, границ, площади
и о расположенных на нем
строениях. Эти данные востребуемы
системами информационного
обеспечения рынка недвижимости и ее государственной
регистрации.

Кадастровая стоимость
земли служит единственной базой для
установления ставок арендной платы и
стартовых цен продажи
земли из государственных и муниципальных
запасов.

Следовательно,
она является естественным ориентиром
и низшей границей
цен на земельные участки, продающиеся
либо сдаваемые в аренду на вторичном
рынке.

Кадастровая оценка городских земель проводятся
по всем категориям
и видам использования городских земель
независимо от форм собственности.
Заказчиком кадастровой оценки выступают
органы местного
самоуправления районов, городов,
поселков.

Кадастровая
оценка городской земли—
совокупность административных
и технических действий по установлению
кадастровой стоимости земельных участков
административно-территориального
образования в границах
оценочных зон по состоянию на определенную
дату.

В процессе оценки
проводится анализ рентообразующих
факторов, включая качество и местоположение
земельных участков,
проведенные на них улучшения, уровень
социального и инженерно-транспортного
обустройства территории и др.

• Рыночная
  информационная база кадастровой оценки
  городских
  земель – это массовые
  данные о продажах земельных участков
  для индивидуального жилищного
  строительства, коллективного садоводства
  и приусадебного хозяйства,
  а также о продаже и аренде квартир,
  гаражей, и различных объектов
  коммерческой недвижимости.
• Нормативная
  информация—
  это данные земельного, градостроительного
  и других кадастров, нормативы затрат
  на строительство, инженерное
  обустройство территории, а также систему
  коэффициентов, источни­ками которых
  являются органы исполнительной власти,
  БТИ, земельные комитеты,
  Государственный фонд имущества, городские
  строительные организации,
  Комитет по архитектуре, оценочные и
  риэлторские фирмы и другие организации.
• Объект
  кадастровой
  оценки земель городских и сельских
  поселений – это земли
  в пределах городской (поселковой) черты.
• Кадастровая
  оценка городских земель является
  массовой оценкой, которая
  одновременно выполняется на всей
  территории города и может включать
  следующие этапы:
• 1-й
  этап—
  подготовительные работы, сбор и обработка
  исходной рыночной
  и нормативной информации;
• 2-й
  этап—
  функциональное зонирование территории
  города;
• 3-й
  этап—
  исчисление стоимостных показателей
  кадастровой оценки земель;
• 4-й
  этап—
  ценовое зонирование территории города;
• 5-й
  этап—
  оформление результатов кадастровой
  оценки городских земель (цифровых и
  графических).

Результатом
кадастровой оценки является получение
кадастровой
стоимости земли оценочной зоны,т.е.
рыночной стоимости единицы площади
типичного для данной зоны земельного
участка, установленной по уровню
текущих рыночных цен на аналогичные
земельные участки.

1. Показатели
   кадастровой стоимости не должны превышать
   уровня рыночных
   цен или предельных значений базовой
   стоимости на земельные участки
   аналогичного целевого использования,
   устанавливаемых органами власти субъекта
   федерации по оценочно-территориальным
   зонам, различным
   городам и поселкам.
2. Рассмотрим
   более детально основные этапы проведения
   кадастровой оценки
   земель населенных пунктов.
3. Этап
   I.Подготовительные
   работы, сбор и обработка исходной
   рыночной
   и нормативной информации:

• сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;
• определение городской черты в соответствии с генеральным планом
  развития города;
• классификация земель по землепользователям города, правовому режиму;

• классификация земель по функциональному использованию;

• классификация земель по градостроительной ценности, типам объек­тов недвижимости и основным видам текущего использования с выделе­нием оценочных микрозон;
• оценка текущего использования и прогноз наиболее эффективных
  направлений развития земель отдельных оценочных зон с уточнением их
  границ и площадей;
• определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных зон;
• сбор, проверка достоверности и группировка данных рынка земельных участков по оценочным зонам.

Этап
II.Функциональное
зонирование территории города, т.е.
дифференциация
территории городов, поселков, сельских
населенных пунктов
на отдельные зоны в зависимости от
функционального использования
земли. В соответствии с Градостроительным
кодексом РФ, утвержденным
Федеральным законом от 7 мая 1998 г. № 73,
выделяются следующие
основные зоны:

• жилая зона, включающая жилую застройку многоэтажными домами,
  домами малой этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками;
• общественно-деловая зона,на которой размещаются объекты здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательные, административные, научно-исследовательские учреждения, центры деловой, финансовой и общественной активности;
• производственная зона,состоящая из земель, занятых предприятия
  ми промышленности, энергетики, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы производства;
• зона инженерной и транспортной инфраструктуры,на которой функционируют сооружения и коммуникации железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, а также связи;
• сельскохозяйственная зона,занятая пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйственными зданиями и сооружениями;
• рекреационная зона, включающая лесные массивы, расположенные
  на территории города, парки, пляжи и иные места отдыха населения;
• прочие зоны,объединяющие другие категории и виды использования
  земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например зоны военных
  объектов, специального назначения (кладбища, свалки и т.п.), земли запаса и др.

В
качестве границ оценочных зон могут
использоваться:

• естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа — реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);
• границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);
• улицы, площади, проезды;
• границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения;
• границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий.

На
территории оценочных зон устанавливаются
параметры типичных земельных участков
по общей площади, площади застройки,
уровню инженерного
обустройства и местоположению относительно
границ кварталов,
автомагистралей, улиц.

Этап
III.Расчет
кадастровой стоимости земель в каждой
оценочной зоне
проводится как усредненная величина
по конкретному виду использования или
как максимальное значение из возможных
видов использования.
Основными методами обработки исходной
рыночной информации являются регрессионный
корреляционный анализ и статистический
метод
группировок.

Рыночные
цены в расчете на единицу площади земли
типичных земельных участков устанавливаются:

• по незастроенным земельным участкам на основе статистического
  анализа рыночных цен и затрат на освоение земли;
• по земельным участкам, застроенным объектами недвижимости, с
  применением метода изъятия затрат на воспроизводство или замещение
  инфраструктуры.

В
зависимости от реальной ситуации на
рынке недвижимости для оценки
применяются и другие методы массовой
оценки недвижимости.

Если
оценочная стоимость земли в пределах
одной оценочной зоны для
различных видов использования существенно
различается, то выделяются
оценочные микрозоны.

Этап
IV.Ценовое
зонирование территории города, т.е.
полученные стоимостные
значения земельных участков наносятся
на кадастровую карту
города для ценового зонирования
территории города, а именно формирования
на основе полученных показателей
кадастровой стоимости отдельных
оценочных зон.

При
расчете показателей кадастровой
стоимости земли для каждой городской
зоны учитывается влияние определенных
групп факторов. Например, для жилой и
общественно-деловой зон первостепенное
значение имеют
следующие группы факторов:

1. транспортная доступность населения к центру города, объектам
   культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

2. обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройство территории;

3. уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;

4. историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

5. состояние окружающей среды, санитарные условия;

6. инженерно-геологические условия строительства;

7. рекреационная ценность территории;

8. престижность территории.

Для
производственной зоны и зоны инженерной
и транспортной инфраструктур
большое значение имеют следующие
факторы:

1. уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей;

2. условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов;

3. градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.

Учет
данных факторов осуществляется с
использованием коэффициентов,
величина которых определяется на основе
статистического и причинно-следственного
анализа рыночных данных, утвержденных
нормативов
по градостроительству, опроса и экспертных
оценок специалистов.

В
заключение проводится логический и
сравнительный анализ полученных
результатов. Логический анализ состоит
в том, что кадастровая стоимость
земли, как правило, должна снижаться от
центра к периферийным районам города.
При отклонении от этой тенденции
устанавливаются
причины сложившегося положения.

Сравнительный
анализ производится путем установления
зависимости между кадастровой стоимостью
земли по каждой оценочной зоне города
и рыночными
ценами продаж земельных участков и
объектов недвижимости.

Этап
V.Оформление
результатов кадастровой оценки, т.е.
результаты проведенной кадастровой
оценки обобщаются в отчете и предоставляются
на утверждение органам исполнительной
власти субъектов Российской Федерации.

Органы местного самоуправления публикуют
результаты кадастровой стоимости земель
по ценовым зонам в открытой печати с
рекомендациями по дальнейшему
использованию этих данных. После
обсуждения
опубликованных результатов кадастровой
оценки они утверждаются и
вносятся в Государственный земельный
кадастр.

Внесенные в Государственный
земельный кадастр значения кадастровой
стоимости земельного участка не подлежат
изменению в течение года.

Результаты
кадастровой оценки городских земель
как составной части
комплексной программы кадастровой
оценки недвижимости могут использоваться
для следующих целей:

• создания государственной автоматизированной системы земельного
  кадастра;
• формирования налогооблагаемой базы земель поселений;
• уточнения схемы территориально-экономического зонирования;
• установления ставок арендной платы за муниципальные земли;
• определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;
• определения величины компенсационных выплат при изъятии земель
  для муниципальных нужд;
• обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений
  городской застройки;
• информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;
• создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

Итак, в результате
проведения государственной кадастровой
оценки получена реальная картина
стоимости земель (земельных участков)
на территории Российской Федерации,
что позволяет осуществлять более
эффективное управление земельными
ресурсами и связанных с ними объектами
недвижимости, а также проводить
сбалансированное планирование доходной
части бюджетов всех уровней (в пределах
платежей, поступающих от земельного
налога и арендной платы), стимулировать
развитие инвестиционных процессов и
развитие экономики в целом.

Государственная
кадастровая оценка земель проводилась
ФАКОН (Федеральное агентство кадастра
объектов недвижимости), его территориальными
органами, а также находящимися в их
ведении предприятиями и организациями.
К указанным работам привлекались лица,
имеющие лицензию на осуществление
оценочной деятельности (на территории
Иркутской области – ФГУП «ГОСЗЕМКАДАСТРСЪЕМКА
– ВИСХАГИ»).

Результаты
государственной кадастровой оценки
земель утверждаются органами исполнительной
власти субъектов Российской Федерации. Пример
кадастровой оценки по г. Иркутску
представлен в табл. 4.1. (Постановление
губернатора Иркутской области от 28
февраля 2003г. N 87-п «О результатах
государственной кадастровой оценки
земель поселений Иркутской области»).

Таблица
1

Источник: https://studfile.net/preview/6061999/page:2/

Новые правила кадастровой оценки недвижимости — аналитика недвижимости и строительства

В 2015 году в России вступил в силу закон, который устанавливал новые правила расчета налога на имущество – с учетом кадастровой оценки объекта недвижимости. Ранее для этих целей применялась инвентаризационная стоимость.

Соответствующие данные хранились в БТИ. И уже с 2016 года пилотные регионы начали платить налог, рассчитанный по новым правилам. Суммы налогов за конкретные квартиры и дома в большинстве своем выросли.

Хотя были и обратные случаи, когда налог стал меньше.

От инвентаризационной стоимости – к кадастровой оценке

Дело в том, что кадастровая оценка по сути своей – это рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная на конкретный момент времени. Например, на 1 января того или иного года. Следующая кадастровая оценка должна быть проведена в регионе не менее чем через 3 года и более чем через 5.

Весь период между кадастровыми оценками для налогообложения применялась существующая оценка вне зависимости от изменения реальной рыночной стоимости недвижимости. Это особенно ярко проявилось во время кризиса, когда цена недвижимости упала, а кадастровая оценка сохранилась на прежнем уровне.

Более того, в соответствии с законом ежегодно налог повышался на 20 %, поскольку применялись так называемые повышающие коэффициенты, которые должны были облегчить для россиян переход от инвентаризационной стоимости к кадастровой оценке. В итоге стоимость недвижимости падала. А налог рос. Парадокс.

Так, в июле 2018 года Росреестр обнародовал статистику оспаривания кадастровой стоимости. По подсчетам ведомства за 6 месяцев 2018 года комиссии по пересмотру кадастровой стоимости приняли 61 % решений в пользу граждан.

Если быть совсем точным, то комиссии по пересмотру кадастровой стоимости, созданные при Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрели 12 882 заявления граждан, и касались они 20 256 объектов.

Напомним, в случае несогласия с оценкой оспорить ее результаты можно в суде или в специальных комиссиях по оспариванию, созданных при управлениях Росреестра во всех регионах России. А заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца.

Дело в том, что ранее кадастровую стоимость объектов недвижимости определяли независимые оценщики. Итоги их деятельности утверждали региональные и местные органы власти.

Но многочисленные обращения граждан за пересмотром кадастровой стоимости показали, что система работает далеко не безупречно и ее надо менять. Кроме того, применение такого порядка исчисления налога на имущество физлиц привело к существенному увеличению налоговой нагрузки на граждан.

На ситуацию обратил внимание президент Владимир Путин в ежегодном послании президента Федеральному Собранию.

«Когда некоторые коллеги убеждали нас, и меня в том числе, использовать рыночную стоимость недвижимости при расчете этого налога, они говорили, что старые, устаревшие оценки БТИ – это анахронизм.

Однако в реальности оказалось, что кадастровая стоимость, которая вроде бы должна соответствовать рыночной, часто значительно ее превышает.

Глава государства поручил уточнить механизм расчета налога и определения кадастровой стоимости недвижимости – в любом случае она не должна превышать реальную рыночную стоимость.

Кадастровая оценка по-новому

В новой редакции федерального закона «О государственной кадастровой оценке» предусматривается применение на всей территории страны единой методики кадастровой оценки, основанной на принципах единообразия и обоснованности. Этот механизм кадастровой оценки направлен на недопущение ошибок и, как следствие, на сокращение количества обращений о пересмотре кадастровой стоимости.

В настоящее время Росреестр не проводит государственную кадастровую оценку.

Новая система государственной кадастровой оценки предусматривает передачу полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям, которые будут заниматься этой деятельностью на постоянной основе.

Ими могут быть как вновь созданные, так и уже существующие учреждения, наделенные соответствующими полномочиями. Ответственность за их работу возложена на региональные органы власти.

Одним из ключевых изменений проведения работ по определению кадастровой стоимости стало появление нового понятия «подготовка к проведению государственной кадастровой оценки». Считается, что это самое главное, так как в рамках подготовительных работ проводится уточнение сведений об объектах оценки, а также сбор полной рыночной информации и сведений о ценообразующих факторах.

Также бюджетные учреждения уполномочены предоставлять разъяснения в части определения кадастровой стоимости, рассматривать обращения об исправлении ошибок.

Закон о кадастровой оценке вводит новое понятие «федеральный государственный надзор за проведением государственной кадастровой оценки».

Росреестр будет осуществлять надзор за деятельностью бюджетных учреждений. При этом в задачи Росреестра входит проведение мероприятий, направленных на недопущение ошибок в деятельности таких учреждений, а не на их выявление.

Такие надзорные полномочия ведомства предусмотрены новым законом наравне с внутренним контролем качества оценки на региональном уровне. Таким образом, в законе предусмотрены механизмы для предупреждения возникновения ошибок, а также устранения их последствий максимально безболезненно для граждан.

Росреестр, как и сейчас, будет вносить в Единый государственный реестр недвижимости кадастровую стоимость объектов, полученную в результате государственной кадастровой оценки.

Также новым законом сохранен механизм оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде либо в комиссиях по рассмотрению споров, которые будут создаваться уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

У нас

В Новосибирской области определять кадастровую стоимость объектов недвижимости в соответствии с законом о кадастровой оценке будет государственное бюджетное учреждение Новосибирской области «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации», созданное распоряжением правительства Новосибирской области от 04.05.2018 № 163-рп «О реорганизации областного государственного унитарного предприятия «Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью по Новосибирской области»».

Ответственность за работу государственного бюджетного учреждения возложена на региональные органы власти, в Новосибирской области – на департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области.

В Новосибирской области государственная кадастровая оценка по новым правилам будет проводиться с 2019 года.

В числе первоочередных работ на территории Новосибирской области планируется проведение государственной кадастровой оценки земельных участков категорий земель особо охраняемых территорий и объектов и земель водного фонда.

Источник: http://vseon.com/analitika/zakon/novye-pravila-kadastrovoj-ocenki-nedvizhimosti