Как правильно рассчитать налог с продажи квартиры

С начала года от уплаты налогов на доходы ушли нерезиденты. Эта поправка позволила гражданам, проживающим на территории нашей страны за последние 12 месяцев меньше 183 дней, не платить 30% за полученный от продажи доход.

Изменения в налоговом кодексе, коснувшиеся продажи недвижимости в 2020году

Граждане, находящиеся на службе за пределами страны, и государственные служащие, находящиеся в командировке, не приобретают статуса нерезидента.

Однако если вы просто выехали из страны, например, в гости и задержались, то есть вероятность попасть в категорию нерезидента, тогда и ставка составит больше — и право на использование вычета и льгот будет утрачено.

В 2020 году НДФЛ с продажи квартиры равен 13%. Не накладывается оплата налога на граждан, в чьей собственности жилье находится не менее 5 лет или 3-х лет, если квартира приватизирована или унаследована.

Периодом начала отсчета новых сроков, внесенных в законодательство, считается 2016 год. Если квартира в собственности с 2016 года и позже, то срок составляет 5 лет, если раньше 2016 года, то 3 года. В случае продажи недвижимости до истечения установленного срока необходимо оплатить 13% от полученной суммы.

В данной законодательной поправке существуют исключения, в которых достаточно владеть имуществом на протяжении 3-х лет:

• Собственность получена в дар от близкого родственника;
• Перешла к продавцу по наследству;
• Перешла по договору ренты;
• Квартира является приватизированной.

Мошеннические схемы с опорой на эти пункты практически исключены, так как вероятность их наступления крайне мала, это и послужило причиной снижения срока владения.

Для определения суммы налога необходимо определить, какой подойдет расчетный показатель, и после этого произвести расчет по соответствующей показателю формуле. К показателям относят:

• стоимость проданного жилья,
• налоговая ставка,
• налоговый вычет.

Стоимость

Стоимость или, другими словами, налогооблагаемая база. Для расчета можно применить стоимость недвижимости при продаже или 70% значение от кадастровой стоимости.

Такая поправка появилась вместе с внесенными в закон изменениями с целью предотвращения мошеннических мероприятий при сделках. Самой распространенной являлась фиктивное занижение цены жилья. Это мероприятие влечет за собой ряд негативных последствий:

• уменьшается поступление в бюджет налогов,
• увеличиваются налоговые проверки,
• возрастает риск покупателей, в случае если суд признает сделку незаконной, то возврат денег составит лишь ту сумму, которая прописана в договоре.

Если договор купли-продажи составлен на сумму меньшую 70% кадастровой стоимости квартиры, то налог будет начислен на сумму от кадастровой стоимости, независимо, за сколько продана квартира. Если же сумма к оплате указана выше 70% от кадастровой, то она и облагается 13% налоговой ставкой.

Налоговая ставка

Ставка как показатель расчета налога разделяется на 2 показателя, для резидентов страны она составляет 13%, а для нерезидентов — 30%.

Когда вопрос касается собственности за пределами Российской Федерации, то при ее продаже вы также обязаны заплатить налог по курсу Банка России на день сделки.

Сокращение налогооблагаемой базы, приводящей к снижению итогового размера налога. Имеется в виду имущественный вычет, равный 1 000 000 рублей, или уменьшение базы на сумму доходов. Имущественный вычет может быть предоставлен единожды за каждый расчетный период в год.

Это важно знать:  Снятие обременения с квартиры по ипотеке

Имущественный вычет

Сумма имущественного вычета является фиксированной и составляет 1 000 000 рублей. Данный вычет позволяет уменьшить сумму налога путем уменьшения налогооблагаемой базы. Например, если стоимость продаваемого имущества составляет 1 200 000 рублей, налог вы обязаны заплатить с 200 000 рублей, а если продаете за 1 000 000 или меньше, то налог удерживаться не будет.

В случае продажи общедолевого имущества право вычета предоставляется не отдельно каждому собственнику, а одной суммой на всех с распределением относительного размера принадлежащих долей. Но если продается отдельная доля, с заключением отдельного договора, то и право на имущественный вычет предоставляется в полном объеме продавцу своей доли.

Расходы на покупку жилья

Расчет будет основываться на затраченных средствах при приобретении жилья. Сюда могут быть включены и расходы на строительство, приобретение материалов и ремонт. Главное — иметь официальное подтверждение всех заявленных расходов.

Данный вычет позволяет заметно уменьшить НДФЛ с продажи жилья или сосем избежать оплаты данного налога, в случае если расходы превысят доходы.

Такая же система расчета распространяется и на продажу квартиры, полученной по договору пожизненной ренты и перешедшую в вашу собственность по наследству.

На остальные сделки, совершаемые с недвижимостью, приобретенной после 2016 года, распространяется срок владения, равный 5 годам.

Для расчета суммы налога используются две формулы, выбор зависит от применяемого вычета. Главное — при расчете корректно определить значения, задействованные в подсчете.

1. НДФЛ = (Д – В) * Н
2. НДФЛ = (Д – Р) * Н, где

• Д – доход, полученный после продажи имущества,
• В – имущественный вычет;
• Р – расходы, связанные с покупкой или строительством жилья и ремонтными работами;
• Н – налоговая ставка.
• Все показатели рассчитываются в рублях, кроме налоговой ставки, ее расчет проводится в процентах.
• Примеры расчета суммы налога по 1 формуле:
• Рассмотрим простую ситуацию, в которой продажа осуществляется резидентом, а стоимость продаваемого имущества выше 70% кадастровой стоимости и равна 3 000 000 рублей, и продавец будет использовать право на имущественный вычет:
• (3 000 000 – 1 000 000) * 0,13 = 260 000 рублей.
• Допустим, что в рассматриваемом примере заявленная стоимость квартиры 3 000 000 рублей, а ее кадастровая стоимость составляет 3 900 000 рублей, в таком случае и расчет будет проходить от кадастровой стоимости:

Это важно знать:  Как с квартиры снять обременение

(3 900 000*0,7 – 1 000 000)*0,13 = 143 000 рублей.

Алгоритм расчета для нерезидентов аналогичен, только значение налоговой ставки равно 30%, соответственно результат в формуле умножаются на 0,3.

Вторая формула будет удобнее продавцу, если продаваемое имущество было приобретено дороже или потребовало больших финансовых вложений в ремонт, в таком случае может оказаться что налогооблагаемая база не только заметно уменьшится, но и окажется нулевой. В таком случае обязанности в уплате налога с вас снимаются. Главное условие — наличие официальных доказательств понесенных вами затрат на продаваемое имущество.

1. Примеры расчета суммы налога по 2 формуле:
2. Рассмотрим ситуацию, когда приобретенная в 2017 году квартира стоила вам 2 650 000 рублей, на ее ремонт вы потратили 250 000 рублей, что можете подтвердить чеками и договорами со строительными фирмами, а продаете вы ее за 3 000 000, тогда сумма налога будет рассчитана следующим образом:
3. (3 000 000 – 2 650 000 – 250 000) * 0,13 = 13 000 рублей.
4. Расчет показывает, что в данной ситуации выгоднее исходить из расчета по второй формуле, нежели прибегать к имущественному вычету.
5. Если рассмотреть ситуацию с дарением или наследованием квартиры, расходы на приобретения отсутствуют, в таком случае расчет следующий:
6. (3 000 000 – 250 000) * 0,13 = 357 500 рублей.
7. В данной ситуации выгоднее использование налогового вычета.

Декларирование

После продажи своей квартиры или дома гражданин обязывается подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую службу до конца апреля года, следующего за годом сделки. Исключением являются случаи, когда налогооблагаемая база равна нулю, и налог оплачивать не нужно.

Заполнение и подача декларации осуществляется удобным для вас способом. Прием осуществляется как в бумажном варианте, так и в электронном. Подать декларацию можно, обратившись в налоговую службу лично или отправив заказным письмом, также можно воспользоваться услугами МФЦ или официальным сайтом налоговой службы.

К декларации необходимо приложить документ купли-продажи и документы, подтверждающие понесенные расходы, в случае уменьшения налогооблагаемой базы за счет расходов.

Уплата налога, сроки и способы

После проверки декларации выставляется счет на оплату НДФЛ. Данный счет вы обязаны оплатить после получения квитанции в установленные законом сроки.

Срок оплаты налога до 15 июля года, следующим за годом сделки. За неоплаченный налог и непредоставленные налоговые декларации существует ответственность, прописанная в статье 114 НК РФ.

Для оплаты налога необходимо перечислить выставленную по счету сумму денег на указанные в квитанции реквизиты любым удобным для вас способом. Самые распространенные способы:

• Оплата непосредственно в кассе налоговой службы,
• через сайт налоговой службы,
• воспользовавшись терминалами самообслуживания любой коммерческой организации,
• через личный кабинет от вашего банка,
• в кассу сторонних организаций, принимающих к перечислению платежи от населения.

Есть ли возможность избежать оплаты налога?

Если после продажи квартиры вы остались в прибыли, то именно с суммы вашей прибыли вы должны заплатить налог государству. Многие стараются избежать оплаты налога по разным причинам. Самые распространенные — это нежелание платить приличную сумму денег, кого-то смущает сам факт обращения в налоговую, ведь необходимо собрать и предоставить целый пакет документов соответствующего содержания.

Это важно знать:  От чего зависит налог на квартиру

Очень часто, чтобы избежать оплаты налогов, продавцы фиктивно занижают стоимость продаваемого имущества, прописывая цену меньшую 1 000 000 рублей. Это является нарушением закона и своего рода мошенничеством, но часто практикуется сторонами, участвующими в сделке.

Такой вариант, конечно, даст возможность продавцу уйти от налога и сэкономить приличную денежную сумму, но покупатель попадает под угрозу и лишается ряда возможностей.

Так, при фиктивно заниженной стоимости квартиры вы не сможете оформить ипотеку на эту квартиру. Если только вам не хватает именно фиктивно установленной суммы для расчета с продавцом.

При покупке свой первой недвижимости вы имеете право на возврат налога от покупки в размере 13% от суммы, но не превышающей 2 000 000 рублей, а в ситуации с занижением цены и налоговый вычет вы получите в разы меньше.

И самая опасная для покупателя ситуация — это случаи, когда по каким-либо причинам совершенная сделка оспаривается в суде.

Если суд признает, что договор купли-продажи между вами и собственником квартиры недействителен, то собственнику присудят возместить вам стоимость жилья, а вам — его возврат.

Возврат присуждается исходя из указанной в договоре суммы переданных вами средств, так как остальная сумма внесена без документов и нигде не отражена, то и собственник квартиры, вероятнее всего, вернет вам только фиктивную стоимость жилья.

Если собственник квартиры, которую вы хотите приобрести, отказывается от оплаты налога и настаивает на подписании договора по заниженной цене, вы можете как согласиться и понести соответствующие риски, так и отказаться и/или предложить собственнику доплату в размере будущего налога, для отражения полной стоимости квартиры. Конечно, оба варианта покупателю невыгодны, но во втором вы снимете с себя ряд рисков.

• Подводя итог вышеизложенной информации, стоит отметить, что законодательные меры, связанные с уплатой налога, приняты для регулировки рынка недвижимости.
• В большинстве своем под уплату налога попадают граждане, занимающиеся куплей-продажей квартир, с целью получения прибыли, а прибыль, как и все доходы граждан, облагается налогом, и люди, продающие элитное дорогое жилье.
• Для простого населения, не занимающегося спекуляцией на рынке недвижимости, со стороны государства постоянно предпринимаются поправки для облегчения налогового бремени.
• Не стоит забывать про главный пункт, освобождающий вас от уплаты налога на прибыль при продаже квартиры / дома, это срок давности ее владения.

Следующая

Источник: https://fms21.ru/nalogi/rasschet-naloga-s-prodazhi-kvartiry.html

Расчет налога с продажи квартиры по кадастровой стоимости в 2020 году

Спросить беcплатно!

Главная » Налоги » Налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости

В целях недопущения занижения базы налогообложения при исчислении НДФЛ с продажи недвижимости производится расчет налога по кадастровой стоимости. Новый порядок закреплен в ст. 217.1 НК РФ.

Формула для расчета

Для расчета налогооблагаемой базы по новым правилам применяется следующая формула:

Нб = Ко × 0,7 – Л

• Нб – налогооблагаемая база;
• Ко – кадастровая оценка;
• Л – льгота.

Налогоплательщик вправе уменьшить базу для расчета НДФЛ на льготу:

• в размере 1 000 000 руб;
• в сумме фактических расходов на покупку.

Налогоплательщик вправе применить только один из двух вычетов, тот, который ему будет более выгоден. Для применения вычета в сумме фактических затрат необходимо представить в налоговый орган документы, подтверждающие понесенные расходы.

На что влияет дата приобретения объекта

Изменения в НК РФ были введены № 382-ФЗ от 29.11.2014. В п. 3 ст. 4 указанного закона прописано, что новый порядок расчета распространяется на объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано после января 2016 г.

То есть, если квартира перешла во владение налогоплательщика ранее этого периода, то расчет НДФЛ производится по цене договора.

Если цена сделки выше кадастровой оценки, то налог с продажи квартиры рассчитывается из цены, указанной в договоре купли-продажи.

Как узнать кадастровую оценку

В НК РФ сказано, что налог по кадастровой стоимости определяется исходя из оценки объекта, установленной на 1 января года, в котором совершена сделка.

Например, сделка по отчуждению объекта была совершена 24 мая 2017 г., значит, кадастровая оценка должна быть определена на 1 января 2017 г.

Данные о кадастровой цене содержатся в выписке ЕГРН. Получить сведения об объекте можно бесплатно, на сайте rosreestr.ru. Для этого с главной страницы нужно перейти в раздел «справочная информация».

В форме поиска следует указать один из параметров жилплощади:

• кадастровый/условный/ранее присвоенный номер;
• адрес;
• права/ограничения.

После этого ввести капчу и кликнуть кнопку «сформировать запрос». На экране отобразится информация об объекте.

Помимо этого можно заказать выписку в электронном виде или на бумажном носителе. Данный документ будет необходим для заключения договора купли-продажи квартиры.

Когда можно не платить НДФЛ

Ст. 217.1 предусмотрены случаи, в которых налогоплательщик полностью освобождается от уплаты НДФЛ, а также от необходимости представлять 3-НДФЛ в ФНС. В п. 2 указанной статьи определено, что если собственник владеет жилплощадью более минимально установленного срока, то он может заключить сделку по отчуждению без уплаты налога в бюджет.

Минимальный срок владения зависит от способа получения жилплощади в собственность. До 2016 г. этот срок был единым для всех объектов – 3 года. После 2016 г. срок составляет:

• 5 лет для сделок купли-продажи. После 2020 г. минимальный срок составляет 3 года в том случае, если сделка купли-продажи осуществляется с единственным жильем;
• 3 года – для иных сделок (приватизация, наследство, дарение).

Дата, с которой отчитывается срок владения, будет отличаться для различных способов получения объекта в собственность. При получении объекта путем покупки срок отчитывается с даты госрегистрации права собственности в Росреестре.

Если недвижимость досталась налогоплательщику по наследству, то срок отсчитывается со дня ухода из жизни наследодателя.

На объект недвижимости, полученный в дар, срок владения считается с момента госрегистрации права владения в Росреестре.

Если собственников несколько

В ситуации, когда объект недвижимости принадлежит нескольким владельцам в долях, каждый из них рассчитывает налог и применяет льготу самостоятельно, пропорционально доли в квартире.

Если кадастровая оценка завышена

Кадастровая оценка является изменяемой величиной. Росреестр стремится максимально приблизить ее к рыночной стоимости объекта. Но иногда случается, что кадастровая цена в 1,5-2 раза превышает рыночную стоимость недвижимости.

В таком случае владельцу имущества необходимо оспорить кадастровую оценку. Сделать это можно двумя способами:

Основанием для пересмотра кадастровой оценки является:

• недостоверная информация об оцениваемом объекте;
• установление реальной рыночной стоимости.

Пересмотр цены в специальной комиссии является приоритетным способом, так как обладает следующими преимуществами:

• быстрое рассмотрение заявления;
• отсутствие госпошлины за рассмотрение обращения;
• возможность оспаривания принятого решения в суде.

Для обращения в комиссию владельцу недвижимости нужно представить документы:

• правоустанавливающие документы на объект;
• справку о кадастровой оценке;
• подтверждение недостоверности сведений об имуществе;
• отчет о рыночной оценке.

Комиссия имеет право рассматривать заявление гражданина в течение месяца, после чего она обязана вынести решение о пересмотре кадастровой цены или об отклонении заявления.

Особенности для нерезидентов

Граждане, не являющиеся резидентами РФ, также обязаны уплачивать НДФЛ при продаже имущества, расположенного на территории России. Ставка для нерезидентов составляет 30%.

При этом у нерезидентов отсутствует право на применение вычетов. В остальном порядок расчета совпадает с исчислением налога для резидента. При расчете также применяется кадастровая цена. При владении имуществом дольше минимального срока нерезидент освобождается от уплаты НДФЛ.

Для чего введены новые правила расчета НДФЛ

Расчет налога по кадастровой стоимости был введен с целью недопущения занижения цены недвижимости в договоре. В первую очередь от указания заниженной стоимости рисковали покупатели объекта. Ведь в случае признания сделки незаконной они могли потребовать от продавца компенсацию только в размере, указанном в договоре.

Одновременно с этим нововведение позволяет получить больше денег в бюджет, так как НДФЛ рассчитывается с большей стоимости.

Продавцу необходимо самостоятельно рассчитать сумму налога и подать декларацию до 30 апреля года, следующего за годом отчуждения недвижимости. Оплату налога необходимо провести до 15 июля. Отчитываться перед налоговым органом необходимо даже в случае, если налогооблагаемая база равна нулю, и налог к уплате отсутствует.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Налог с продажи квартиры по кадастровой стоимостиСсылка на основную публикацию

Источник: https://walaw.ru/nalogi/raschet-naloga-s-prodazhi-kvartiry-po-kadastrovoj-stoimosti

Калькулятор налога с продажи квартиры

Налог с продажи квартиры является налогом на доходы физического лица и равняется 13 процентам. Однако, не всегда нужно платить этот налог. Первое, что необходимо иметь ввиду, это недавнее изменение в налоговом кодексе, которое вводит новые правила расчета налога для собственников, получивших квартиру в собственность после 1 января 2016 года.

Если квартира получена в собственность до 1 января 2016 года

Тут действует очень простое правило: необходимость платить налог с продажи квартиры зависит только от срока владения квартирой.

• Если квартира находится в собственности более 3-х лет, то при продаже платить налог не нужно.
• Если квартира находится в собственности менее 3-х лет, то при продаже необходимо заплатить налог.

Если квартира получена в собственность после 1 января 2016 года

Тут немного сложнее. Вот что изменилось:

1. Минимальный срок владения увеличился до 5 лет, если квартира была вами куплена. И остался прежним (3 года), если квартира была получена по наследству, подарена близким родственником, приватизирована или получена по договору пожизненного содержания с иждивением.

   То есть, если купленная квартира находится в собственности менее 5 лет — необходимо заплатить налог с продажи.

   А налог с продажи квартиры, полученной по наследству, можно будет не платить уже через 3 года после наступления права собственности.

2. Закон теперь не позволит искусственно занизить стоимость квартиры с целью уменьшения налога. Если стоимость, прописанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость * 0.7, то доход от продажи рассчитывается как кадастровая стоимость * 0.7

Налоговый вычет

Существует два типа вычетов при продаже квартиры:

1. Фиксированный вычет в 1 000 000 рублей. Налогооблагаемый доход с продажи квартиры может быть уменьшен на эту сумму.

   Например, стоимость квартиры 3 500 000 руб. Тогда доход, с которого необходимо заплатить налог будет равен Налогооблагаемая база = 3 500 000 — 1 000 000 = 2 500 000 руб.

2. Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры. В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученной от перепродажи.

   Например, гражданин Иванов купил квартиру за 5 000 000 рублей. А через 2 года продал за 6 000 000 рублей. В качестве вычета здесь можно использовать сумму покупки, при наличии договора купли-продажи. Таким образом, заплатить налог придется с разницы: Налогооблагаемая база = 6 000 000 — 5 000 000 = 1 000 000 рублей.

   Более того, если вы покупали квартиру в ипотеку, то сумму уплаченных процентов можно также включить в вычет. Для подтверждения этих расходов необходимо лишь взять в банке соответствующую справку.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Формула для расчета налога с продажи квартиры следующая:

НДФЛ = (стоимость квартиры — налоговый вычет) × 13%

Например, налог на продажу квартиры, стоимостью 3 500 000 руб. будет равен: (3 500 000 — 1 000 000) × 13% = 2 500 000 × 0.13 = 325 000 руб.

Источник: https://calcus.ru/nalog-s-prodazhi-kvartiry

Налог с продажи квартиры

Собственник, продающий квартиру, платит налог с дохода от ее продажи.
Следующий калькулятор поможет Вам определить точную сумму налога на доход при продаже Вашей квартиры:

Срок владенияМенее 3-х лет
От 3-х до 5 лет
5 лет и более

Как долго квартира находилась в собственности

Способ приобретенияНаследование или дарение от близкого родственника
Приватизация
По договору пожизненного содержания с иждивением
Покупка или другое

Способ получения права собственности на объект недвижимого имущества.

Налоговым резидентом признается лицо, проживающее на территории РФ 183 дня и более

Налог исчисляется с так называемой налоговой базы. В соответствии с налоговым кодексом, налоговая база — это сумма доходов, уменьшенная на сумму налоговых вычетов, полагающихся налогоплательщику. Налогоплательщику при продаже квартиры полагается налоговый вычет в размере 1 млн.

рублей, если квартира находится в собственности менее минимально допустимого срока владения.
Минимальный срок владения — 5 лет, или 3 года, если квартира приобретена до 2016 года.

Кроме того срок 3 года установлен для квартир подаренных или унаследованных от близких родственников, квартир полученных в собственность в результате приватизации или квартиры, приобретенной плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если квартира находится в собственности более 5 лет (или более 3-х если она приобретена до 2016-го года), то налогов при продаже платить не надо.
В противном случае придется уплатить 13 процентов от налогооблагаемой базы, то есть, 13 процентов с суммы продажи минус 1 млн. рублей.

Для нерезидентов процентная ставка выше — 30%, налоговые вычеты для них не действуют.
Если стоимость продажи ниже чем 70% кадастровой стоимости квартиры, то налог придется платить с 70% кадастровой стоимости.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Соответственно, если вы можете документально подтвердить расходы по приобретению или ремонту продаваемой квартиры на сумму превышающую 1 млн. рублей, то выгоднее использовать этот метод исчисления налогооблагаемой базы.

Старый налоговый калькулятор можно найти тут Налоги при продаже квартиры до 2016 года.

Источник: https://planetcalc.ru/67/

Примеры расчета налога при продаже квартиры (дома, земли)

Опубликовано 27.12.19

Условия приобретения и продажи: В 2004 году Иванов П.С. купил квартиру. В 2019 году он ее продал.

Размер подоходного налога: Иванов П.С. не должен платить налог, т.к. от налога освобождены доходы, полученные от продажи жилья, которое находилось в собственности более минимального срока. В данном случае минимальный срок владения жильем для безналоговой продажи составляет 3 года.

Необходимость подавать декларацию: Иванов П.С. НЕ должен подавать декларацию, т.к. он владел жильем более минимального срока.

Пример 2: Применение вычета по расходам на покупку (нет налога)

Условия приобретения и продажи: Морозов А.К. в 2017 году приобрел квартиру за 2,5 млн рублей. В 2019 году он ее продал за эту же сумму.

Размер подоходного налога: Морозов А.К. не должен платить налог, так как вправе применить вычет по расходам, то есть вычесть затраты на покупку из стоимости продажи. В результате его налогооблагаемый доход будет равен нулю.

Необходимость подавать декларацию: Морозов А.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2020 года, так как владел квартирой менее 5 лет. К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.

Пример 3: Применение вычета по расходам на покупку (есть налог)

Условия приобретения и продажи: Савельева О.Н. в 2017 году приобрела квартиру за 3 млн рублей. В 2019 году она ее продала за 3,5 млн рублей.

Размер подоходного налога: Так как у Савельевой О.Н. сохранились документы, подтверждающие покупку квартиры, она вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму покупки квартиры. Сумма налога к уплате составит: (3 500 000 – 3 000 000) * 13% = 65 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:Савельева О.Н. должна подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2020 года. К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.

Пример 4: Применение стандартного вычета

Условия приобретения и продажи: В 2018 году Павлов И.Р. получил в наследство квартиру и в 2019 году продал ее за 1,8 млн рублей.

Размер подоходного налога: Павлов И.Р. может воспользоваться стандартным вычетом при продаже квартиры, максимальный размер которого 1 млн рублей. Сумма налога составит: (1 800 000 – 1 000 000) * 13 % = 104 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:Павлов И.Р. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2020 года.

Пример 5: Продажа квартиры в долевой собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи: В 2017 году братья Логинов А.П. и Логинов К.П. получили в наследство от дедушки квартиру и оформили ее в долевую собственность (по 1/2 у каждого). В 2019 году они квартиру продали за 1,5 млн рублей (каждый продал свою долю за 750 тыс. рублей).

• Размер подоходного налога: При долевой собственности стандартный налоговый вычет в 1 млн рублей распределяется между владельцами в соответствии с их долями. Поэтому сумма налога при продаже квартиры составит для каждого из братьев:
• (750 000 – 1 000 000 х ½) x 13% = 32 500 рублей.

Необходимость подавать декларацию: И Логинов А.П., и Логинов К.П. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2020 года.

Пример 6: Продажа квартиры в общей совместной собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи: В 2017 году супруги Журавлевы приватизировали квартиру и оформили ее в общую совместную собственность. В 2019 году они продали квартиру за 3 млн рублей.

Размер подоходного налога: При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн руб.) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Журавлевы распределили его поровну (по 500 000 рублей каждому). Сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит:

1. (3 000 000 х ½ — 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 рублей.
2. Необходимость подать декларацию:Оба супруга Журавлевых должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2020 года.

Пример 7: Продажа квартиры в долевой собственности (вычет по расходам)

Условия приобретения и продажи: В 2018 году Иванова Л.Д. и Соколов М.А. приобрели в общую долевую собственность (доля каждого – ½) квартиру стоимостью 4 млн рублей. В 2019 году они продали квартиру за 4,2 млн рублей.

• Размер подоходного налога: Так как у собственников сохранились платежные документы, подтверждающие покупку, каждый из них должен будет заплатить налог в размере:
• (4 200 000 – 4 000 000) х 1/2 x 13% = 13 000 руб.

Необходимость подать декларацию: Иванова Л.Д. и Соколов М.А. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2020 года. К декларациям будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.

Пример 8: Продажа квартиры в долевой собственности по разным договорам

Условия приобретения и продажи: В 2017 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. получили в наследство квартиру, которую оформили в долевую собственность (каждому по ½ доли). В 2019 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по цене 1,2 млн рублей (стоимость каждой доли). При этом сделки купли-продажи долей были оформлены отдельными договорами.

Размер подоходного налога: Так как Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи, каждый из них может получить стандартный вычет в размере 1 млн рублей. Соответственно, каждый из них должен будет заплатить налог в размере: (1 200 000 – 1 000 000) х 13% = 26 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:Морозов Н.М. и Морозова И.М. должны будут подать налоговые декларации по месту их регистрации/прописки до 30 апреля 2020 года.

Пример 9 : Использование вычета от покупки новой квартиры

Условия приобретения и продажи: В 2017 году Спиридонов О.Н. получил в наследство квартиру и в 2019 году он ее продал за 4 млн рублей. В этом же году он приобрел другую квартиру стоимостью 5 млн рублей.

Размер подоходного налога: Спиридонов О.Н. ранее никогда не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья. Так как в 2019 году он не только продал старую квартиру, но и приобрел новую, он имеет право уменьшить доходы, полученные в результате продажи старой квартиры, на сумму имущественного вычета, полагающегося ему при покупке новой в размере 2 000 000 рублей.

Также Спиридонов может воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья (1 млн рублей).В итоге Спиридонов О.Н. должен будет заплатить налог в размере:

(4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000) х 13% = 130 000 руб.

Необходимость подать декларацию:Спиридонов О.Н. должен будет подать декларацию в налоговый орган по месту регистрации/прописки до 30 апреля 2020 года.

Пример 10 : Продажа квартиры с учетом кадастровой стоимости

Условия приобретения и продажи:Скворцов К.К. в 2019 получил в наследство квартиру. В том же году он продал ее за 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей.

Размер подоходного налога:В целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. При этом Скворцов может применить стандартный вычет (1 млн.руб.). Сумма налога при продаже квартиры составит:

(70% х 5 000 000 — 1 000 000) х 13% = 325 000 руб.

Необходимость подавать декларацию:Скворцову К.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2020 года.

1. Получите вычет
2. Личный консультант заполнит за вас декларацию за 3%
3. от суммы вычета

Источник: https://verni-nalog.ru/nalog-prodazha-kvartiry/primery-rascheta/

Налог при продаже квартиры

Налог с продажи (или доходов физического лица) имущества с начала 2016 года уплачивается по новым правилам. Важное значение имеет дата приобретения недвижимости:

• если после 01.01.2016, то квартира должна находиться в собственности одного лица (или лиц — в случае долевой собственности) не менее 5 лет для истечения срока взимания налога в случае ее продажи.
• если квартира куплена до указанной даты, то для освобождения от налога недвижимым имуществом надо владеть не менее 3 лет.

Тем не менее, в налоговом законодательстве по-прежнему предусмотрен налоговый вычет. Это своего рода льгота — сумма, с которой налог не уплачивается. Необлагаемая налогом сумма составляет — 1 000 000 рублей.

Кроме того, для расчета налога стала использоваться кадастровая стоимость объекта недвижимости. В частности, она применяется при расчете, если стоимость по договору купли-продажи квартиры будет выше кадастровой стоимости.

Закон Российской Федерации обязывает граждан в случае получения дохода от продажи квартиры не позже положенного срока подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Она подается даже в тех случаях, если при расчете налог равняется нулю. Однако, гражданин должен документально подтвердить доход и расход, полученный по сделкам.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

С 1 января 2016 года вступили в силу изменения в законодательстве касаемо налогообложения. В частности, это коснулось налога на доходы физических лиц (далее — НДФЛ) при продаже недвижимого имущества. Нужно платить налог с продажи квартиры или нет — зависит от нескольких факторов:

1. Способ приобретения квартиры, а именно в порядке наследования или дарения она получена от близкого родственника и т.д. В этой ситуации имеет значение безвозмездность сделки.
2. Срок владения недвижимостью. Если продажа квартиры осуществляется после минимального срока владения, установленного законом, то платить НДФЛ не нужно. И соответственно, наоборот, если продажа произойдет ранее, то налог должен уплачиваться.
3. Цена, по которой была продана квартира. В данном случае важно, когда он была приобретена прежним собственником, а именно:

• до вступления в силу изменений Налогового кодекса РФ (НК РФ) — до 1 января 2016 года;
• после 1 января 2016 года.

Итак, в первом случае в налогооблагаемую базу входит сумма, указанная в договоре купли-продажи.

Во втором же случае применяется либо стоимость квартиры по договору, либо кадастровая, умноженная на понижающий коэффициент — 0,7. В расчет берется та стоимость, которая больше.

• Соответственно НДФЛ, подлежащий уплате, составит 70% от продажной или кадастровой стоимости.
• Кадастровая стоимость берется по состоянию на 1 января того года, в котором продается недвижимость.
• В связи с этим налог платить не придется, если недвижимость будет реализована после минимального срока владения.

Если квартира менее 3 лет в собственности

В том случае, если объект недвижимости был приобретен до 2016 года, то минимальный срок владения для того, чтобы не платить НДФЛ после продажи составляет 3 года. Данное правило закреплено в п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

При этом не имеет значения каким способом квартира была приобретена в собственность — куплена, приватизирована, получена в наследство или др.

Срок владения исчисляется с того момента, когда запись о переходе права была занесена в единый государственный реестр прав. Эту информацию можно найти в свидетельстве о регистрации права или в выписке из ЕГРП.

Если в собственности менее 5 лет

Как было указано выше, с 1 января 2016 года налоговое законодательство несколько изменилось. Теперь минимальный срок владения имуществом перед его продажей должен составлять не менее 5 лет.

Кроме того, квартира должна принадлежать гражданину по договору купли-продажи, мены, и др., то есть на основании возмездной сделки. Соответственно при соблюдении этих условий нет необходимости платить НДФЛ.

Налоговый вычет при продаже квартиры

НДФЛ с продажи квартиры представляет собой достаточно существенную сумму для большинства россиян. Существует способ сократить такие расходы, а именно применение налогового вычета, который представляет собой налоговую льготу. Налоговым вычетом может воспользоваться:

1. гражданин РФ;
2. официально нетрудоустроенный гражданин, то есть не являющийся плательщиком НДФЛ (к ним относятся пенсионеры, индивидуальные предприниматели и др.).

Итак, если продажа объекта недвижимости состоялась ранее 3 или 5 лет с момента его приобретения, то гражданин вправе воспользоваться правом на налоговый вычет. Он не может превышать 1 000 000 рублей в год.

Таким образом, налог нужно будет заплатить с полученной прибыли от продажи недвижимости минус 1 000 000 рублей. Такая налоговая льгота закреплена в п.п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ и предоставляется раз в год. В случае, когда продажная или кадастровая стоимость не превышает сумму налогового вычета, налог равен нулю и платить его не нужно.

Если гражданином за год продано более одного объекта недвижимости, то имущественный вычет применяется ко всем в сумме.

1. в случае продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, по разным договорам купли-продажи;
2. у каждого собственника имеется свое свидетельство о регистрации права (или выписка из ЕГРП).

Также имеется иной способ воспользоваться налоговой льготой. А именно уменьшить доход от продажи объекта недвижимости на расходы по покупке нового объекта недвижимости. НДФЛ придется заплатить с разницы между этими суммами. При использовании такого способа гражданин обязан подтвердить свои расходы на покупку жилья (например, чеки или квитанции).

Как и когда подавать налоговую декларацию?

В случае продажи квартиры в обязанность гражданина входит подать декларацию в Инспекцию федеральной налоговой службы России (ИФНС России) по месту жительства. Подается она по форме 3-НДФЛ.

Декларация должна быть подана не позднее 30 апреля года следующего за тем, в котором была продана квартира. Важно знать, что декларация подается даже если налог равен нулю.

Данный документ можно заполнить как в электронном виде, так и на бумаге. Подать декларацию можно лично, а также посредством почтового отправления с описью вложения. В электронном виде она подается через личный кабинет на официальном сайте ИФНС России.

Кроме того непосредственно к декларации необходимо в обязательном порядке приложить:

1. Копии документов на основании, которых произошел переход права собственности к другому владельцу. Это может быть договор купли-продажи, мены и др. Этот же документ будет подтверждать и сумму продажи квартиры (относится к случаю, если объект приобретен до 1 января 2016 года, после этой даты применяется кадастровая стоимость).
2. Копии документов, подтверждающие расходы налогоплательщика. Данное относится к тем налогоплательщикам, которые уменьшают доход от продажи квартиры на расход от покупки новой в одном налоговом периоде. К ним можно отнести расписки, чеки и др.

При предоставлении копий вышеуказанных документов нужно предоставить для сверки налоговому инспектору их подлинники.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Существует два способа получить налоговый вычет при продаже квартиры. Каким способом воспользоваться зависит от ситуации.

1. Так, если квартира продана и другой объект недвижимости взамен не приобретался, то применяется налоговый вычет, где доход от продажи уменьшается на 1 000 000 рублей.
2. Расчет налога будет осуществляться по следующей формуле:
3. Сумма НДФЛ, подлежащая уплате = (Стоимость квартиры по договору или ее кадастровая стоимость — налоговый вычет (1 000 000) × налоговая ставка (13 %).

• Пример
• Следовательно, НДФЛ от продажи квартиры будет равен:
• (5 000 000 — 1 000 000) × 13%= 520 000.

Куприн И.И. продал квартиру в 2016 году, купленную в 2015 году. Стоимость, указанная в договоре купли-продажи, составляет 5 000 000 (именно она применяется при расчете налога, так как объект приобретен в собственность до 1 января 2016 года).

Во втором случае квартира продана и в этом же году куплена другая. В этой ситуации можно уменьшить доход, полученный с продажи квартиры, на расход на покупку нового жилья. Налог полежит уплате с полученной разницы.

Расчет налога следует производить по следующей формуле:

НДФЛ = (цена проданной квартиры — цена купленной квартиры) × налоговая ставка (13%).

Пример

Закиров В.И. продал квартиру в 2016 году за 3 600 000 рублей и в этом же году купил другую за 2 600 000 рублей. Договорная цена и в том и другом случае выше кадастровой стоимости, поэтому при расчете используется договорная.

НДФЛ, подлежащий уплате равен 130 000 рублей. Поскольку разница между ценами продажи и покупки квартир составляет 3 600 000 — 2 600 000 = 1 000 000, то налогооблагаемая база равна 1 000 000 рублей.

Далее 1 000 000 × 13% = 130 000 (сумма налога, подлежащая уплате).

Пример

Расчет будет следующий: 70% от 4 200 000 составит 2 940 000. Она и будет применена к расчету.

Итак, 2 940 000 меньше 3 000 000. Таким образом, налог будет равен нулю, и платить ничего не придется.

Налогоплательщикам выгоднее использовать второй способ уплаты НДФЛ, а именно «доход минус расход». Его лучше применять, когда расход превышает 1 000 000 рублей.

Однако закон запрещает применение двух способов одновременно. Налогоплательщику для расчета налога следует выбрать один из них.

Нововведения в налоговом законодательстве коснулись широкого спектра. Кроме положительных моментов они несут и отрицательные для граждан — налогоплательщиков.

Применение кадастровой стоимости, а не договорной, связано, прежде всего, с тем, чтобы у недобросовестных граждан не возникало желания намеренно занижать стоимость квартиры при ее отчуждении другому лицу. Ранее такие случаи встречались часто.

Это, безусловно, привело к увеличению поступлению денежных средств в казну государства.

Очень удобно и выгодно воспользоваться налоговым вычетом, уменьшив доходы от реализации квартиры на расходы по приобретению новой. Особенно это выгодно, когда покупается жилье более дорогое по стоимости, поскольку налогооблагаемая база будет равна нулю.

Налог при продаже квартиры, приобретенной по долевому участию в строительстве

Чтобы избежать уплаты НДФЛ, продавать такую квартиру следует только в 2021 году (владеть ею не менее 5 лет).

Если же квартира была продана в 2016 году или ее продажа планируется в 2017 г., то к расчету налога будет применена кадастровая либо договорная стоимость, умноженная на понижающий коэффициент (0,7).

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/prodazha/nalog/

Как рассчитывается налог с продажи квартиры

Последнее обновление 2019-06-19 в 13:17

При продаже квартиры, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения для освобождение, плательщику нужно рассчитать НДФЛ самостоятельно. Как это сделать — подробно рассмотрим в статье.

Порядок расчета налога при продаже квартиры

Если вы продали недвижимое имущество и не попали под освобождение, предусмотренное п.17.1 ст.217 Налогового кодекса России, вам нужно выполнить 2 задачи:

• заполнить и сдать декларацию 3-НДФЛ;
• уплатить сам налог.

Чтобы заполнить отчет 3-НДФЛ, нужно посчитать налог с продажи квартиры на основании имеющихся документов и налогового законодательства и внести процесс расчета прибыли от продажи недвижимости и налога в декларацию.

Какие величины потребуются:

• рыночная и кадастровая стоимость объекта;
• сумма имущественного вычета;
• расходы, связанные с приобретением объекта;
• ставка НДФЛ.

Рыночная стоимость — это цена имущества, которую вы указали в договоре. Кадастровая стоимость тоже нужна, чтобы высчитать налог с продажи квартиры, ведь с 2016 года действует ст.217.1 НК РФ, которая гласит: базой обложения при исчислении НДФЛ является наибольшая из двух величин — рыночная стоимость либо кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.

В соответствии со ст.220 НК РФ в п.1 при продаже имущества можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Вычет — сумма, которая высчитывается из базы при исчислении налога с продажи квартиры. Согласно п.2 ст.220 НК РФ максимальная величина вычета — 1 000 000 рублей.

Важно!

Когда считается налог с продажи квартиры, нужно учесть, что сумма вычета не может быть больше суммы базы, но меньше быть может.

Имущественный вычет можно использовать только один раз за налоговый период — календарный год, даже если у вас было несколько продаж. Вместо вычета базу можно уменьшить на расходы, связанные с приобретением объекта недвижимости. Условие — расходы требуют документального удостоверения. К уменьшению принимается сумма расходов, не превышающая базу обложения.

Важно!

Базу за продажу одного объекта нельзя уменьшить и на расходы, и на вычет.

Ставки, по которым нужно считать налог с продажи квартиры в 2019 году:

• для резидентов — 13%; т. е. для лиц, которые находятся в России не меньше 183 календарных дней в 12 подряд идущих месяцах; ими могут быть не только россияне, но и иностранцы;
• для нерезидентов — 30%; ими могут быть не только иностранцы, но и россияне.

Зная все составляющие формулы расчета, правильно рассчитать сумму подоходного налога с продажи квартиры в 2019 году не составит труда. Рассмотрим примеры.

Пример 1

Мышкин Лев в 2017 году получил по дарственной от брата квартиру. Ее кадастровая стоимость — 2 500 000 рублей. Мышкин продал квартиру через год за 2 700 000 рублей.

Нужно произвести расчет НДФЛ, т. к. осуществлена продажа недвижимости, находившейся менее 3 лет в собственности. За базу принимается рыночная цена, т. к. она больше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. Узнать кадастровую стоимость имущества вы можете через сайт Росреестра — бесплатно и быстро. Для этого есть специальный сервис:

• укажите параметры для поиска объекта — можно указать кадастровый номер либо адрес;
• в списке выданных результатов выберите нужный объект;
• в справке по имуществу вы увидите кадастровую стоимость недвижимости.

Учтите, что данные базы ЕГРН обновляются каждые 3 года.

Для уменьшения применяется имущественный вычет, т. к. расходов не было — квартира подарена. База: 2 700 000 — 1 000 000 = 1 700 000 рублей.

Налог считается по ставке 13%, т. к. плательщик имеет статус резидента России: 1 700 000 × 13% = 221 000 рублей.

Пример 2

Мышкин Лев купил квартиру за 2 300 000 рублей в 2017 году. Кадастровая стоимость объекта по данным Росреестра — 2 500 000 рублей. Спустя год Мышкин продал квартиру за 2 700 000 рублей.

Пример 3

Мышкин Лев купил комнату в квартире за 750 000 рублей и продал ее за 800 000 рублей. Кадастровая стоимость комнаты — 700 000 рублей.

Налог считается по рыночной цене. В этом примере можно использовать и вычет, и снижение на расходы, но рациональнее применить вычет. База: 800 000 — 800 000 = 0. НДФЛ равен нулю.

Важно!

Даже если налог равен нулю, декларацию нужно подать.

Пример 4

Мышкин Лев получил по наследству ¼ в праве собственности на квартиру. Он продал свою долю за 500 000 рублей. Кадастровая стоимость доли — 300 000 рублей.

Если плательщик продает долю как отдельный объект — заключил отдельный договор, то к этому объекту применяется весь вычет в полном размере. А если все доли продать по общему договору, то вычет будет делиться между ними согласно установленным пропорциям.

База в данном примере: 500 000 — 500 000 = 0. Налог нулевой.

Декларация имеет строгую форму. В 2019 году действует такой бланк.

Форму можно:

• распечатать и заполнить вручную;
• заполнить через программу «Декларация»;
• заполнить через онлайн-услугу в Личном кабинете налогоплательщика.

Также листы отчета можно получить в ИФНС — они выдаются бесплатно по запросам граждан.

Бланк необходимо сдать до 30 апреля года, наступающего после года реализации имущества. Затем уплачивается налог, если сумма такового имеется.

Но кроме НДФЛ в наступившем году нужно заплатить еще один налог — на имущество физических лиц. Его платят все собственники недвижимости, а поскольку уплачивать его нужно после истечения календарного года, то после продажи квартиры налог всё еще нужно заплатить — но не в полном размере.

Пример 5

Мышкин Лев продал квартиру 8 апреля 2018 года. За полный год он платил 1 000 рублей налога на имущество. За 2018 год ему нужно заплатит с периода — январь-март, т. е. за 3 месяца. Следовательно, нужно заплатить 334 рубля налога.

Имущественные налоги уплачиваются до 1 декабря года после получения письма от налоговой. А рассчитать налог на имущество при продаже квартиры вы можете и онлайн — через калькулятор ФНС.

Итоги

1. Для расчета подоходного налога с продажи недвижимости нужно знать рыночную и кадастровую стоимость объекта.
2. Базу обложения можно уменьшить на вычет или расходы, связанные с приобретением объекта.
3. При продаже имущества нужно не только заплатить налог, но и сдать декларацию.

Источник: https://NalogBox.ru/nalogi/ndfl/kak-rasschityvaetsya-s-prodazhi-kvartiry/