Как проверить застройщика на надежность при покупке квартиры

Рассказываем на какие бумаги обратить внимание и где искать подвох

Вы долго копили, много работали и накопили достаточно денег, чтобы купить квартиру. Ищите ту самую квартиру мечты, находите ее и общаетесь с представителями строительной компании. У вас возникают сомнения, но вы их игнорируете и подписываете договор. Через три года все деньги ушли в трубу, а строительная компания отмывала денег и закрылась.

• Рассказываем какие документы проверить у застройщика, чтобы не попасть на фирму-однодневку:
• Сначала стоит изучить сайт застройщика. Там надо поискать следующие документы:
• — Устав

Устав строительной компании

— Свидетельство о регистрации

Свидетельство о регистрации

— Свидетельство о постановке на налоговый учет

Свидетельство о постановке на налоговый учет

— Выписка из ЕГРЮЛ

Выписка из ЕГРЮЛ

Если на сайте нет этих документов — не страшно. При посещении офиса попросите сотрудника предоставить вам эти документы. После чего можно сделать копию документов и проверить все данные дома.

Ситуация: Рекламу строительного объекта запустила другая компания. Вы запрашиваете документы у этой компании. Оказывается, что она учреждена строительной компании. Вероятнее всего, учрежденная компания запускает рекламу и больше ничего.

С другой стороны: Была компания, которая с 2002 года уже строит дома. Ваши родители знают название компании и говорят, что она надежная. Вы смотрите в учредительные документы и видите — это уже разные компании с разными названиями. Строительная компания использовала бренд старой компании для своей раскрутки. Это не дает вам повода ей доверять: прошлые объекта возводила не она.

1. После проверки документов строительной компании — проверьте документы на строительство новостройки. Для этого нужно проверить:
2. — Разрешение на строительство
3. — Проектную декларацию

Разрешение на строительство

Проектная декларация

Разрешение на строительство подписывается мэром города, комитетом государственного строительства или другим органом власти. Все это регулируется ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

В проектной декларации указывается вся информация о застройщике: о самой компании, о результатах гос. экспертизы, о разрешении на строительство и т.д. Также застройщик обязан вносить изменения каждый месяц и каждый квартал — так строительные компании отчитываются о проделанной работе. Это регулируется ст. 19 закона 214-ФЗ.

• Есть два вида финансирования новостройки
• — От покупателей
• — От банка

Если говорить о финансирование от покупателей — здесь все просто. Застройщик выставляет проект дома на уровне котлована и снижает цену на минимум. Заключает договоры ДДУ на строительство объекта и покупатели перечисляются деньги.

Финансовые риски

Если застройщик привлекает деньги от банка— проверьте банк на чистоту. Возможно, банк не имеет хорошего кредитного рейтинга и скоро обанкротится. Тогда застройщик не сможет сдать объект и стройка затянется. Где посмотреть: в проектной декларации найдите строчку «Строительство за счет заемных банковских средств».

Дома строят разными методами и с применением различных материалов: панельные, монолитно-каркасные и кирпичные. Долго строящийся из всех этих домов — кирпичный. В среднем его строят за 2.5 года. Самый быстрый по постройке — панельный. С момента залива котлована до сдачи дома проходит 7-10 месяцев.

Часто застройщики делают поправку на погоду в регионе: в Сибири дома строят дольше чем на юге России. Грамотные застройщики добавляют год к строительству объектов.

Это делается, чтобы обезопасить себя от непредвиденных обстоятельств: разорился подрядчик или резко изменилась погода.

Если возьмем панельный дом, то в проектной декларации сроки постройки должны быть 22 месяца — это вместе с запасом на непредвиденные обстоятельства. Если вы видите, что застройщик сделал расчет времени с запасом — значит проверку прошел.

Еще один этап для проверки: посмотреть фотоотчеты со стройки или лайв-трансляцию если она есть.

Фотоотчет со стройки. Видно как за 3 месяца построили несколько облицовок

Лайв-трансляция стройки. Советуем смотреть больше 5 минут: заглушки в камерах ставят на 3 минуты стандартно если она не работает.

Важно: если вы видите, что в течение 10 минут строители бегают по одному маршруту и действия повторяются — возможно вас пытаются обмануть. Лучше всего посмотреть трансляцию в течение двух дней в рабочее время. Видите изменения — все хорошо. Если два дня одно и тоже — либо не работает камера и стоит заглушка, либо застройщик пытается обмануть.

1. Вы посмотрели сайт и там есть лайв-трансляция, учредительные документы, сроки строительства стоят адекватные, финансирование идет из надежного банка, пора познакомиться с застройщиком поближе и провести второй этап проверки.
2. Сделайте копию учредительных документов. В них входят:
3. — Учредительные документы;
4. — Договор страхования;
5. — Проект договора долевого строительства.

После того как вы сделали копию с оригиналов, придите домой и проверьте все данные из них на сайте налоговой службы. Если все совпадает — это хороший знак. Если есть несовпадения — стоит насторожиться.

• ДДУ — это договор, который заключается только между строительной компанией и вами. В нем прописываются все детали вашей будущей квартиры:
• — Адрес дома;
• — Кадастровый номер объекта;
• — Этаж и предварительный номер квартиры;
• — Планировка и площадь квартиры
• — Дата сдачи объекта

Договор ДДУ

ДДУ защищает вас если например квартира оказалась меньше на несколько квадратных метров или застройщик задерживает сроки сдачи объекта.

Если строительная компания поставила плохие окна в вашу будущую квартиру — договор ДДУ вас защитит. Вы пишите претензию застройщику — он передает ее подрядчику.

Замену подрядчик производит бесплатно, либо выплачивает компенсацию. Все это прописано в ДДУ: застройщик несет ответственность за квартиру в течение 5 лет и за инженерное оборудование — 3 года.

То есть трубопровод, вентиляцию и система отоплений поменяет застройщик.

Если вы получили проект договора долевого участия в строительстве и не согласны с каким-либо из пунктов — наймите юриста на стороне. Менять пункты в договоре можно. Это не противоречит закону.

Застраховать новостройку — обязанность застройщика. При заключении договора ДДУ застройщик обязан показать вам договор страхования строительства. Вы можете запросить этот документ заранее, сделать копию с оригинала и уже дома проверить его в списке страховщиков Центробанка. Если такой компании нет — лучше не заключать договор с застройщиком.

Еще один из способов проверки застройщика: посетить объекты, которые уже сданы. Лучше найти такой дом, который был сдан год назад или два.

Что оценить: если вы поднимались по лестнице, а лифт не работал — будьте бдительны. Спросите у жильцов часто ли сломан лифт и что делает с этим застройщик. Если уже год как лифт не работает — стоит несколько раз подумать прежде чем покупать квартиру у такого застройщика.

Источник: https://rosreestr.net/info/smotrim-dokumenty-zastroyshchika-pered-pokupkoy-kvartiry

Как проверить надежность и документы застройщика при покупке квартиры

Нам часто приходится слушать самые разные истории о покупке жилья. Сюжеты, которые публикуются в печатных изданиях, или освящаются по телевидению, в общих чертах имеют много сходного. Ведь те неприятные ситуации, которые могут возникать в процессе покупки квартиры, связаны с определенными белыми пятнами, как в законодательстве, так и в целом с правовой культурой клиента, совершающего покупку.

В настоящей статье мы попытаемся уяснить риски, возникающие при сотрудничестве с застройщиком, и о путях, дающих возможность их избежать.

Риски при покупке квартиры

Приобретение квартиры связано с определенными рисками. Даже, если они кажутся минимальными, все же придется проверять их тщательно. Стоит особо обращать взор на такой параметр, как степень готовности дома.

Нередко случается так, что у компании, обладающей хорошим имиджем, имеется вся документация на жилье, которое вы собираетесь приобрести, но дом на самом деле не достроен до конца. В таких случаях крайне необходимо узнать все нюансы постройки дома, обратившись к застройщику.

Случается, что с тех или иных причин он все же не даст вам необходимой информации, то в таком случае стоит приехать непосредственно на участок и поговорить с рабочими.

Важно зарегистрироваться на форуме (в большинстве случаев форумы посвящают новостройкам). Там будут обсуждаться самые разные вопросы, и возможно тот, который интересует вас.

Общение на форуме с дольщиками дает вам возможность узнать те эвентуальные проблемы, которые очень часто связывают с новыми постройками.

Приобретая жилье, надо акцентировать взор на наличие такого параметра, как аккредитация новостройки в банке. Бывают ситуации, когда проект не кредитуется вовсе.

Клиент в таком случае должен понимать, что у застройщика имеются определенные проблемы.

Оптимальный вариант, это когда проект получает кредит не от одного банка, а кредитуется собственно объект недвижимости, причем несколькими банками.

Репутация застройщика также немало важна. Перед тем как иметь дело с определенным застройщиком, следует убедиться в наличии не одного построенного ним дома.

Обязательства застройщика (обзор статьи 214 ФЗ)

Застройщик, соответственно упомянутой статье, получает так называемые обеспечительные меры, которые по своему характеру являются дополнительными.

В данном случае мы говорим о:

• страховке гражданской ответственности. Здесь рассматриваются те инциденты, когда застройщиком не были исполнены обязательства, данные участнику долевого строительства, или же были исполнены, но ненадлежащим образом;
• поручительстве со стороны банка.

Бывают случаи, когда упомянутые обеспечительные меры со стороны застройщика не были предоставлены. Но в таком случае он гарантированно не получит государственную регистрацию.

Вышеуказанный закон касается любых новостроек, начиная с 2014, если по ним на регистрацию поданы документы со стороны первого дольщика.

На самом деле, нельзя говорить о том, что данный инструмент уже сформировался. А потому исключать определенные риски нельзя, особенно, если они связанные, в том числе, и с банкротством.

Естественно, что лучше обладать гарантией банка, который числится, например, в топ 100, нежели такой гарантии не иметь вовсе. Лишней не будет и страховка, выдаваемая со стороны весьма симпатичной компании.

Об устранении риска на основе статьи 214 ФЗ нельзя говорить из-за того, что имеется опыт, когда у банков отбирают лицензии, или когда страховой случай таков, что не может быть обеспечен страховой компанией.

Ведь стоит понимать, что застройщик в большинстве случаев пытается сэкономить, а потому им будут приобретаться обеспечительные меры по самым дешевым ценам, которые только может предоставить отечественный рынок финансовых услуг.

Для клиента важно обязательство застройщика осведомить его о выбранном в конкретном случае способе обеспечения. То же касается и условий, которые предусмотрены в нем.

Определенные сведения, касающиеся объекта, получаем вместе с выпиской из единого реестра на недвижимое имущество и сделок по ним. Клиент может узнать об эвентуальных обременениях, касающихся объекта.

Круг вопросов, которые освещены в выписке, касается:

• собственности на землю (например, один из наиболее интересующих клиентов вопросов состоит в том, находится ли данный участок под ипотекой);
• списка лиц, уже купивших жилье в строящемся доме (согласно, естественно, ДДУ).

Для получения данной выписки необходимо оплатить государственную пошлину в размере 400 руб. Требовать предоставление выписки может любой человек.

Перечень документов застройщика

Проверяем те документы, которые имеют к нему непосредственное отношение. Здесь говорим о целом пакете документации, которая относится к тем обязательства и декларациям, которые непосредственно касаются застройщика.

Клиенту необходимо тщательно проверить ИНН, адрес юридического лица, ОГРН, с тем, чтобы удостоверится, что все данные, умещенные в них, совпадают.

Бывает, к примеру, что самые разные инвестиционные фонды выкупают, а потом перепродают квартиры.

Поэтому более выгодно, чтобы заключение договора осуществлялось с той фирмой, которая имеет разрешение на строительство, и на которую оформленная земля под объект.

Покупать необходимо квартиру, которая принадлежит застройщику, иначе можно попасть к самым что ни есть мошенникам. Бывает, что создаются ООО с аналогичным, как у застройщика, названием. Это не запрещено законодательством. Но важно знать, что в упомянутых организаций разными будут ОГРН и ИНН. Именно потому у застройщика стоит запрашивать его документацию.

Застройщик обязан, по требованию клиента, предоставить ему проектную декларацию. В ней содержатся данные, касающиеся:

• информации о собственнике земельного участка (особенно важный момент, ведь таковым может не являться застройщик);
• реквизитов на земельный участок; содержаться в правоустанавливающего документа;
• кадастрового номера (для выписки о земле);
• сроков ввода объекта в эксплуатацию;
• других особенностей, касающихся возводимого объекта.

Проектную декларацию нельзя путать с проектной документацией. В первой содержится информация, касающаяся того, что декларируется самим застройщиком. Что же касается проектной документации, то это определенный объем текстовых и графических материалов, определяющий решения, важные при обеспечении процесса строительства (реконструкции), а именно решения:

• инженерно-технического;
• архитектурного;
• конструктивного;
• функционально-технологического содержания.

Естественно, что разобраться в ней нелегко, тем более, если вы далеки от особенностей строительства, и не инженер. Но для клиента уже важен тот факт, что такая документация существует, и что она имеет заключение государственной экспертизы проектной документации. Данное заключение – это гарантия того, что имеется согласованность схем расположения сетей и предвидено подключения к ним объекта.

В случаи, если данная документация не оформлена необходимым образом, то существует вероятность, что к дому не будут подключены ни вода, ни свет.

Что касается разрешения на строительство, то здесь важно, чтобы оно, как и остальные документы, было оформлено на то же юридическое лицо.

Инвестиционный контракт

Инвестиционным контрактом является документ, из которого в полном объеме узнаем об условиях постройки дома. Ведь покупая квартиру, важно и учесть то, кто будет жить рядом. Немало квартир – по разным причинам – передают бесплатно.

Кроме этого, в упомянутом документе прописаны обязательства, взятые на себя застройщиком. Они являются обязательными до исполнения, иначе дом в эксплуатацию введен не будет. Нередко именно данные обязательства не выполняются, когда дело доходит до сдачи объекта. А ведь это значит, что право собственности на квартиру клиенту оформить не удастся.

Наконец, инвестиционный контракт содержит информацию, касающуюся сроков выполнения по договору всех его этапов.

Договор долевого участия

Форма договора долевого участия.

Теперь коснемся тех договоров, которые придется заключать, покупая квартиру.

По определению договор долевого участия обладает приоритетом над любыми договорами, носящими предварительный характер, или любыми иными, которые не предвидены 214-ФЗ.

Очень большим плюсом является регистрация ДДУ в регистрационной службе.

Согласно 214 ФЗ требования клиента в случае банкротства застройщика обеспечиваются залогом. Более того, ДДУ – это некая гарантия того, что конкретное жилье не будет дважды продано.

ДДУ дает убеждение наличия в застройщика разрешения на строительство, а также обладание ним иными документами, что важно – теми, которые касаются земли.

Следует иногда исходить с того, что немало застройщиков все договора в ДДУ переоформляют уже после того, когда в порядок приведут все документы. До того они пытаются продавать жилье, основываясь на предварительных договорах.

Лучший рецепт для обеспечения себя от возможных рисков, это изучить форму договора, запросив ее у застройщика. Причем сделать это лучше заранее. В данном документе содержатся условия, по которым с застройщиком было достигнуто согласие.

Клиенты, в большинстве случаев, не обладают особыми юридическими знаниями, но на вооружение хватит и обычной логики. Это значит, что читать договор следует в таком ракурсе, чтобы в нем все становилось явным.

То есть, вы должны знать, что покупаете, какого качества, когда вам продадут, и т.п. Все здесь весьма просто: если, например, в договоре не вписано, что в квартире предвидено наличие железной двери, то ее, естественно, не будет.

Все, что обещает застройщик, должно быть написано в тексте договора.

Правило простое: все пункты, о которых клиент договаривался с застройщиком, должны быть записаны в договоре. Иначе разговора об этом не было.

Наконец отметим, что в РФ с 2004 г. приобретение квартиры осуществляется только на основе договора долевого участия в строительстве. Соответствующий документ будет зафиксирован в Росреестре или в другом договоре, предвиденным статьей 214 ФЗ.

Любые иные договора являют собой попытку обойти закон, а потому они порочны в самой своей основе.

Видео о проверке документов застройщика при покупкой квартиры

В видео рассказывается, какие документы застройщика следует проверять и на что обращать внимание.

Источник: http://prokvartiru.com/pokupka/nadezhnost-zastrojschika

Как не стать обманутым дольщиком

Делимся простыми способами проверки, которые помогут выбрать надежного застройщика

Nikolay Gyngazov / Russian Look

Финансовый крах одного из крупнейших девелоперов Подмосковья Urban Group вновь обратил внимание на проблему долгостроев и обманутых дольщиков. В конце мая компания остановила продажи в своих новостройках.

Пока власти принимают новые законы для защиты граждан от проблемных застройщиков, можно попытаться снизить риски самостоятельно. Помогут в этом открытые базы данных, государственные реестры и форумы дольщиков.

Мы собрали 12 доступных способов, как выбрать надежную девелоперскую компанию.

Единый реестр застройщиков

Проверить девелопера можно в Едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. На портале размещена база девелоперских компаний, занимающихся жилищным строительством с привлечением средств дольщиков.

Здесь можно найти информацию не только о профессиональных инвесторах жилищного строительства, но и о подконтрольных им подрядчиках, которые непосредственно владеют землей и привлекают средства дольщиков. На основе анализа сроков сдачи завершенных объектов каждый застройщик получает от 0,5 до 5 баллов рейтинга.

Чем выше значение, тем меньше вероятность переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию. Если же оно составляет 0,5 балла — застройщик уже допустил просрочки в подконтрольных проектах. А это серьезный повод задуматься.

Органы строительного надзора

Региональные власти составляют и публикуют белые или черные списки строительных компаний. В таких реестрах содержатся данные о своевременной сдаче девелоперами отчетности в местные органы власти. Если застройщик регулярно нарушает сроки сдачи — стоит обратить внимание.

Скорее всего, у него возникли проблемы.

Информацию о судебных процессах, наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах можно найти в картотеке арбитражных судов. Если юридическое лицо застройщика часто встречается в судебных разбирательствах в роли ответчика, значит у кредиторов или партнеров есть к нему претензии.

Наличие споров с физическими лицами можно отследить на сайте районного суда, который определяется в зависимости от места регистрации застройщика. Как правило, требование о взыскании средств по невыполненным финансовым обязательствам свидетельствует об отсутствии денег в бизнесе девелопера.

Уличить недобросовестного застройщика поможет банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, приставы открывают исполнительное производство — например, о взыскании штрафов или неустоек.

Неудачи в имущественных спорах строительной компании неизбежно влекут конфискацию имущества или денежных средств.

Чтобы оценить степень надежности девелопера, можно зарегистрироваться на строительных форумах, изучить группы дольщиков в социальных сетях и пообщаться с людьми, которые уже купили квартиру у выбранной компании.

Они могут рассказать о конфликтных ситуациях с застройщиком, обсудить завершенные строительные проекты. Кроме того, именно пользователи соцсетей зачастую первыми узнают о тревожных явлениях в бизнесе девелопера.

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий.

Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании.

Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

До 30% работающих жителей Москвы так или иначе связаны со строительством или операциями с недвижимостью. Здесь пригодится так называемое правило «шести рукопожатий».

Возможно, кто-то из родственников или друзей сможет рассказать о ситуации в бизнесе того или иного девелопера. Весьма вероятно, что такие люди найдутся либо помогут связаться с компетентным специалистом.

Однако подобную информацию следует воспринимать только в комплексе с другими источниками.

Узнать о трудностях бизнеса и ходе реализации проектов можно напрямую у девелопера — сотрудников компании. Еще одним каналом получения информации могут стать отзывы работников — как правило, они в числе первых узнают о любых изменениях в компании.

Найти такие отзывы нетрудно в социальных сетях, на форумах и на специальных сайтах. Некоторые сведения размещены на официальном сайте застройщика.

Федеральная налоговая служба

Проверить наличие фискальных долгов строительной компании и ее право на осуществление сделок позволяет ресурс Федеральной налоговой службы.

Указав номер ИНН или ОГРН, здесь можно заказать электронную выписку по юридическому лицу застройщика и оценить перспективы его банкротства или реорганизации.

Сайт поможет получить представление о застройщике и убедиться в соответствии его рекламы реальным фактам.

О финансовой стабильности застройщика свидетельствует наличие аккредитации в крупных банках: можно ли взять ипотеку, на каких условиях, с какой процентной ставкой. Списки аккредитованных компаний и объектов доступны на сайтах банков. Для новостройки достаточно присутствия трех — пяти кредитных организаций. На ранних этапах застройки аккредитация может отсутствовать.

Как правило, банки присоединяются к проекту по мере повышения строительной готовности. В аккредитации могут отказать и тем компаниям, которые пришли на строительный рынок относительно недавно. Важно обратить внимание и на страховую компанию, сотрудничающую с девелопером.

Реестр компаний, которым разрешено страховать гражданскую ответственность застройщиков, опубликован на сайте Банка России.

Строительство многоэтажного жилого дома обязует застройщика получить большое количество документов.

Особое внимание следует уделить финансовым документам компании, от которых во многом зависит качество и сроки строительства. Узнать о финансовом положении компании помогут данные годовых отчетов и бухгалтерский баланс.

При отсутствии необходимых знаний эту задачу лучше доверить профессиональным юристам и риелторам. В соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отказать предоставить документы в офисе компании не могут. Кроме того, потенциальный покупатель вправе сделать копии или сфотографировать необходимые бумаги.

Не менее важно внимательно ознакомиться с проектом договора долевого участия. В нем должны быть указаны точные характеристики объекта, сроки его сдачи, подробная информация о самом застройщике, цена договора, порядок оплаты и гарантийный срок на объект. Документ будет считаться недействительным, если какое-то из обязательных условий пропущено.

Поскольку ДДУ составляется в свободной форме, здесь также не помешает помощь специалистов. Нередко строительные компании добавляют в договор пункты, снижающие степень их ответственности. Например, расширяют перечень форс-мажоров, которые не зависят от действий исполнителя обстоятельств. Списать срыв сроков сдачи могут на медлительность поставщиков или погодные условия.

Такие уловки противоречат законодательству.

10 советов: как выбрать квартиру в новостройке

Основано на материалах компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)  

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b5f6eb79a7947f5e54db77a

Покупка квартиры в строящемся доме у застройщика, как выбрать и проверить застройщика при покупке квартиры, на что обратить внимание

Главная » Купля-продажа квартиры » Покупка квартиры в строящемся доме у застройщика: инструкция

1 492 просмотров

Покупка квартир в домах, которые только еще строятся – это оптимальный способ получить жилье по минимальной стоимости. Система выгодна как покупателю, который заплатит меньше, так и застройщику, который получает деньги сразу, еще до того, как объект будет сдан.

С 2019 года вступили в силу новые правила оформления договоров долевого участия. Для покупателей ничего особо не изменилось, однако застройщик сможет получить деньги только после того, как завершит строительство. Это может мотивировать их работать как можно быстрее. Как следствие, покупатели смогут получить свое жилье раньше положенного.

Прежде чем заключать договор, нужно проверить застройщика:

• Статус: действительно ли данная компания является застройщиком или это некий посредник? В качестве посредников нередко выступают мошенники, так что всегда лучше договариваться с застройщиком напрямую.
• Результат работы: сколько было возведено домов, сколько из них было сдано в срок.
• Открытая информация: есть ли отзывы о компании в сети, какие они, какая еще информация о деятельности компании? Чем больше информации, тем больше вероятность что она не поддельная.
• Госстройнадзор: присутствует ли отметка о деятельности застройщика в Госстройнадзоре. Если ее нет – возможно строительство ведется незаконно или застройщик является мошенником и на самом деле ничего не строит в принципе.

Кроме всего перечисленного, нужно провести еще ряд проверок и максимально полно изучить деятельность компании. Рассмотрим подробнее.

Визуальный осмотр объекта

Необходимо лично посетить стройку. Нормальные застройщики проводят для потенциальных покупателей «экскурсии», показывают, как ведется строительство, где будет расположен дом, в котором клиент хочет купить квартиру и так далее.

Отказ от такой «экскурсии» — это уже повод задуматься. С другой стороны, отказ может быть мотивированным (слишком опасно на стройке, еще нечего показывать и так далее) так что отказываться от покупки квартиры именно на таком основании все же не стоит.

В любом случае, даже визуальный осмотр строительства через забор или ворота может дать много информации.

В идеале стоит провести несколько осмотров, в разные дни, чтобы можно было отследить не только активность строительства, но и эффективность – насколько быстро возводятся дома.

Нужно учитывать, что на стройке могут быть выходные, они также могут не работать в праздники и так далее.

Несмотря на необходимость такого осмотра, нужно понимать, что строительство может быть свернуто в любой момент и 100% гарантии того, что стройка будет вестись в том же темпе, что и на этапе осмотра, никто не может дать. С другой стороны, если строительство не ведется на момент осмотра, оно также может начаться в любой момент.

Пример: Стройка только началась и еще нет всех необходимых материалов/техники для возведения дома. Разумеется, активность на объекте будет минимальной. Как вариант, на момент осмотра все что необходимо привезли, люди активно работают. Но через несколько дней начались перебои с поставками материалов и все замерло.

Возводимый объект нужно оценивать не только с той точки зрения, насколько активно он строится, но насколько он привлекателен для других покупателей.

Это значит, что проверить нужно не только стройку, но и окружающую инфраструктуру: как далеко до остановки, какие магазины есть в округе (или планируются на территории жилого комплекса), расположение развлекательных центров, мест отдыха и так далее.

Это необходимо для того, чтобы понимать, будут ли люди в массовом порядке покупать квартиры в этом доме. Если нет, то стройка может быть заморожена.

Если что-то не очевидно (например, нет информации о том, что будет размещено на территории комплекса), это нужно отмечать, чтобы потом четко понимать, какие вопросы задавать застройщику при покупке квартиры.

Пример: Дом – отличный. Очень хорошие и красивые квартиры, визуально выглядит очень эффектно, планируется разбить отличную придомовую территорию, однако не планируется создавать магазины. При этом, дом расположен очень далеко от ближайшей остановки, подъезды к дому сложные и в округе нет практически ничего (магазинов, парков, торгово-развлекательных центров и так далее). Такой дом вряд ли будет пользоваться особой популярностью за счет того, что жить в нем будет затруднительно.

Изучение отзывов о компании-застройщике и подрядчиках

Отзывы о компании – вот еще на что обратить внимание просто необходимо. Если застройщик крупный, активно работает по всей территории РФ (или хотя бы в данном регионе), значит он уже возвел не один дом.

Как следствие, есть люди, которые уже купили в них квартиры. Именно их отзывы и нужно изучать: насколько точно компания выполняет свои обязательства, какие были проблемы при покупке, какие впечатления от уже сданных квартир.

Чем больше положительных отзывов – тем лучше, однако не стоит надеяться, что негативных не будет в принципе. Всегда есть недовольные клиенты, которые получили не то, что ожидали.

Кроме всего перечисленного, отдельное внимание нужно уделить подрядчикам. Иногда проблемы на этапе строительства возникают именно из-за подрядчиков, которые меняют условия сотрудничества или вообще отказываются от работы.

Это может привести к изменению сроков сдачи объекта. Таким образом, следует проверить надежность таких лиц.

К сожалению, повлиять на них практически невозможно, но если есть информация, что тот или иной подрядчик всегда исправно выполняет свои обязательства – это хороший признак.

Как будет оформляться сделка

Отдельное внимание нужно уделять самой процедуре оформления сделки. Застройщика нужно расспрашивать о порядке действий, как и какой момент будут проходить и так далее. Любые попытки обойти закон, махинации с целью не платить налоги и другие подобные спорные действия – повод задуматься, а стоит ли так рисковать?

Также нужно уделить внимание тому, каким образом будет приобретаться квартира. Самый лучший вариант – договор долевого участия. Клиент заключает с застройщиком такой договор еще на этапе строительства и, как только дом будет сдан в эксплуатацию, автоматически приобретает право собственности на жилье, останется лишь внести соответствующие записи в Росреестр.

Проверка документов застройщика

Кроме всего прочего, нужно затребовать от застройщика все необходимые документы и внимательно их проверить. Ошибки, расхождения в данных или даже прямой отказ предоставлять такие бумаги – это уже причина насторожится.

Порядок действий при покупке квартиры у застройщика

Чтобы приобрести квартиру у застройщика, нужно придерживаться определенного порядка действий, учитывать потенциальные расходы на процедуру и сроки, в которые можно или нужно уложиться.

Порядок действий

1. Выбрать подходящее жилье.
2. Проверить застройщика (подробнее см.выше).
3. Оформить договор долевого участия (или другой договор, в зависимости от той схемы, по которой застройщик реализует квартиры).

4. Внести средства, в соответствии со стоимостью квартиры или, если в договоре указан определенный порядок расчета, то в соответствии с этим документом.
5. Дождаться окончания строительства.

6. Оформить право собственности на жилье.

Расходы

Договор долевого участия не обязательно заверять у нотариуса, но необходимо регистрировать в Росреестре. Обычно этим занимается застройщик, но рекомендуется уточнить данный факт во время проведения предварительных переговоров. Таким образом, траться на заверение не обязательно.

Исходя из этого, расходы по заключении такого документа – это стоимость квартиры. Впоследствии, уже после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, придется зарегистрировать право собственности в Росреестре. Это уже платная процедура: по 2000 рублей с каждого будущего собственника.

Пример: Предположим, что договор долевого участия заключается между застройщиком-продавцов и сразу несколькими покупателями: мужем, женой и ребенком. Таким образом, у квартиры будет 3 собственника. При регистрации нужно будет заплатить по 2000 за каждого: всего 6000 рублей.

Срок выбора и оформления зависит как от активности покупателя, так и от застройщика. Особо торопиться нет особого смысла, лучше все несколько раз проверить.

В среднем, на всю процедуру, начиная от выбора жилья и заканчивая подписанием договора уходит от 2-3 недель до нескольких месяцев. Большая часть времени тратится на проверку и обсуждение условий сделки.

Само подписание – дело 1-2 часов максимум.

А вот срок получения жилья даже примерно прогнозировать невозможно. Это один из вопросов, который нужно задать застройщику. Обычно срок указывается в ДДУ (договоре долевого участия).

Пример: Если дом уже почти готов и осталось провести только внутренние работы, то на это может уйти от нескольких месяцев, до полугода. А вот при покупке квартиры, когда дом находится на стадии рытья котлована, срок его сдачи в эксплуатацию растягивается на несколько лет.

В среднем, сейчас один дом строят около 1-2 лет, но многое зависит от того, что именно и где строится, на каком этапе планируется сдавать в эксплуатацию и так далее.

Застройщик может сдавать дома в жилом комплексе по мере их готовности, а может сдать их все вместе, когда застраиваемый квартал будет готов полностью, включая прилегающую территорию.

Договор купли-продажи квартиры от застройщика на этапе строительства дома обычно оформляется как долевое строительство. Такой документ обязан включать в себя:

• Данные о застройщике и покупателе: ФИО, название юридического лица, на основании каких документов они работают и так далее.
• Детальное описание будущей квартиры: адрес, этажность, площадь (общая и жилая), количество комнат, наличие или отсутствие балконов/лоджий, планировка и так далее.
• Срок сдачи: обычно конкретная дата или квартал определенного года.

Пример: Может быть сказано, что квартира будет сдана в эксплуатацию 15 февраля 2020 года или быть сказано, что она будет сдана в первом квартале 2020 года. Это не одно и то же. Квартал – это три месяца и в любой момент жилье может быть готово для регистрации и заселения, как в январе, так и в конце марта.

• Стоимость жилья: конкретная цена, за которую квартира приобретается. Указывается как цифрами, так и прописью, во избежание ошибок и недоразумений.
• Гарантии от застройщика: есть не всегда, но если они присутствуют – это хороший знак. Обычно указывается гарантия на срок до 5 лет и прописывается, на что именно она относится. Например, на систему отопления, структурную целостность конструкции, газоснабжение и так далее.
• Дата сдачи в эксплуатацию и передачи жилья собственнику: это обычно две разные даты. Дом может быть сдан в эксплуатацию в январе, а квартира будет передана владельцу в марте.
• Подпись: от клиента подписывается он лично или его доверенное лицо. А со стороны застройщика обязан подписывать договор представитель компании. Часто им выступает генеральный директор, но это не обязательно. Если на собрании учредителей принято решение о том, что представлять интересы застройщика может сотрудник, находящийся на другой должности (например, руководитель отдела продаж) и ему выданы соответствующие полномочия (оформляются доверенностью), то этот человек и будет подписывать договор.

Нужно требовать все документы, подтверждающие тот факт, что представитель компании действительно имеет право подписи договора. Обычно это доверенность и собрание учредителей.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры от застройщика в строящемся доме

Какие документы должны быть при покупке квартиры у застройщика

Примерный перечень документов, которые застройщик должен предоставлять клиенту:

• Данные о работе компании, ее учредители, офисах и так далее.
• Устав застройщика.
• Свидетельство о регистрации компании.
• ИНН фирмы.

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-v-stroyashhemsya-dome-u-zastrojshhika-instruktsiya/

Проверяем надежность застройщика — 5 шагов для покупателя квартиры в новостройке

Возможность оценить застройщика при покупке квартиры на этапе строительства следует использовать максимально, чтобы избежать риска потери средств. Для большинства покупателей это настоящая проблема — при изучении вопроса наваливается масса информации, а объективных критерии оценки надежности застройщика (девелопера) проекта размыты.

Ненадежный застройщик — каковы риски для покупателя квартиры?

В этой статье мы не говорим о том, что можно выбрать надежного застройщика с гарантией. Есть надежные компании, есть ненадежные, а для покупателя важно свести к минимуму риски при покупке квартиры в новостройке:

• банкротство застройщика, вывод денег и последующее исчезновение;
• отказ в предоставлении квартиры по ранее заключенному договору;
• затягивание сроков сдачи сверх разумных пределов, фактическое замораживание строительства;
• двойные продажи квартиры по ошибке или с умыслом.

Это основные проблемы, преодолеть которые крайне сложно, поскольку придется подавать в суд, а само судебное решение еще не гарантирует, что вы быстро и в полном объеме получите деньги назад. Ситуация пугающая, особенно, если деньги взяты в виде ипотечного кредита, и отдавать долг все равно необходимо.

Рассказываем о том, как проверять застройщика на надежность законными методами. Повторяем — это не даст полной гарантии, но риск потерять деньги все же существенно уменьшит. Эта статья дополняет наш рассказ о том, как правильно выбрать квартиру в новостройке.

Проверка застройщика по документам

Покупатель должен понимать, что по результатам сделки квартиру он может купить только у застройщика. Это установлено положениями ГК и ЖК РФ — именно застройщик является лицом, имеющим право привлекать и получать средства от дольщиков и покупателей квартир в новостройках.

Начинать проверку следует с уточнения, существует ли застройщик как законно действующее лицо. Для этого можно найти в сети интернет или на месте, в офисе убедиться в наличии:

• регистрации компании в реестре (ЕГРЮЛ) под своим именем — никаких расхождений в наименовании быть не должно, в том числе и в написании букв (строчных и прописных), точках, тире и кавычках;
• ИНН у застройщика, расчетного счета в банке;
• проекта (образца) договора — ДДУ или договора купли продажи, в котором указан генеральный директор, лицо, имеющее право подписывать договоры;
• проектной декларации, разрешения на строительство, договора страхования ответственности перед дольщиками, договора или свидетельства о праве собственности на участок под строительство.

Как проверить эту информацию? Как убедиться в том, что документы подлинные? Предлагаем пошаговую инструкцию по проверке документов застройщика. Она поможет вам правильно купить квартиру в новостройке, снизить риск до минимума.

Как потерять деньги на покупке квартиры

Учтите, что внесение средств по предварительному договору, на принципе соинвестирования или без составления договора — это потеря денег с большой вероятностью! Единственный вариант, который может рассматриваться — внесение на аккредитив застройщика с замораживанием средств до регистрации договора (если это связано с оформлением квартир в собственность застройщиком).

Шаг 1. Проверяем существование застройщика

Заходим на сайт ЕГРЮЛ (налог.ру) и находим раздел со сведениями о регистрации компаний (юрлиц), вводим данные — получаем подробную информацию. Обязательно смотрим, кто генеральный директор компании, ее ИНН, размеры уставного капитала, место регистрации.

Шаг 2. Изучаем проектную документацию новостройки

На официальном сайте нового ЖК находим раздел документации и добираемся до проектной декларации, разрешения на строительство. В этих документах нас интересует:

1. Точное совпадение наименования застройщика с данными ЕГРЮЛ, в том числе и по учредителям.

2. Точный адрес новостройки — проверить его можно на сайте Росреестра или сайте Кадастровой карты, там же будет информация о том, кому принадлежит участок под застройку, каково его назначение (жилая застройка).

3. Убеждаемся, что объект обозначен как «многоквартирный жилой дом (корпус)» с адресом или номером участка (владения). Сверяемся с пунктом «коммерческое наименование объекта» — там указывается название ЖК как на официальном сайте.

4. Проверяем договор об аренде участка, информацию о праве собственности, убеждаемся, что срок аренды перекрывает срок строительства. Документы должны быть выложены на сайте.  

5. Смотрим финансовые показатели застройщика, которые обновляются постоянно с перевыпуском проектной декларации — здесь есть тонкости. Например, «размер уставного капитала не соответствует нормативным требованиям».

   Это означает, что у застройщика нет средств.

   Но дальше может следовать такой пункт: «средства по договору поручительства», и тут указывается группа компаний или иная структура, которая поручилась своими активами за застройщика.

Здесь мы дадим разъяснения, чтобы не пугать потенциального покупателя, но и показать, на что обратить внимание.

Шаг 3. Разбираемся в финансовом обеспечении застройщика

В рекламе и описаниях ЖК на официальных сайтах часто встречается упоминание крупной компании или группы компаний, вложивших средства в строительство. Чем отличается такая структура — девелопер от застройщика, мы уже рассказывали.

Как связаны застройщик и девелопер новостройки

Распространенная ситуация на рынке новостроек — крупный девелопер создает компанию-застройщика под определенный проект или предоставляет свои средства (поручительство) владельцу участка. Криминала в этом нет, но для покупателя важно, чтобы между застройщиком и девелопером просматривалась связь. Это может быть:

• девелопер поручился своими активами (приложен договор или номер, по которому его можно найти в реестре, потребовать у застройщика);
• девелопер является учредителем застройщика — сведения в ЕГРЮЛ;
• застройщик вошел в группу компаний (имеется договор) девелопера.

Это очень важно, потому что связь показывает на источник средств у застройщика, возможность реализации проекта. Пусть это не полная гарантия (так не бывает), но сведения об обеспечении. Например, договор поручительства обязывает девелопера (поручителя) отвечать перед дольщиками своими средствами.

При изучении финансовых показателей застройщика и поручителя лучше всего обратиться к специалисту. Запросить или получить на сайте проекта (застройщика, девелопера) заключение экспертизы о соответствии требованиям. Любые вопросы по этим документам следует обращать только к финансовым специалистам.

Шаг 4. Изучаем договор ДДУ или купли-продажи

Купить квартиру в новостройке можно по ДДУ и ЖСК, либо по договору цессии или переуступки. Настоятельно рекомендуем сравнить договор, размещенный на сайте с тем, что находится в офисе продаж, чтобы не подписать совершенно иной документ.

В нем должно быть указано, каким законом регулируется сделка — ДДУ только по 214-ФЗ в новой редакции и только при условии, что дом еще не сдан в эксплуатацию! После сдачи дома (получения РВЭ) возможна покупка только по договору купли-продажи, и то после того, как застройщик оформит квартиры в собственность.

Чем больше документов выложено на сайте проекта, тем больше открытости демонстрирует застройщик.

Шаг 5. Проверяем все документы у независимых специалистов

Если у вас недостаточно знаний, нет понимания смысла документа — берите копию, которую вам обязаны предоставить, и идите с ней к независимому юристу.

Если вы намерены все же сделать покупку, то не вносите денег до того, пока застройщик не зарегистрирует ваш договор (проверка по сайту Росреестра).

Уделите максимум внимания полному совпадению наименований фирм, номеров документов и дат!  

Текст является первоисточником. https://text.ru/antiplagiat/5ce15a643eda9

Источник: https://novostroyker.ru/blog/sovety/kak-proverit-zastrojshchika-na-nadezhnost

Как проверить застройщика при покупке квартиры

Принимая решение о приобретении жилья в новостройке нужно очень внимательно отнестись к выбору застройщика и предусмотреть все возможные риски участия в долевом строительстве.

Содержание:

• как проверить надежность застройщика при долевом строительстве;
• учредительные документы застройщика;
• Финансовое состояние застройщика;
• Проектная декларация застройщика;
• Инвестиционный контракт;
• Разрешение на строительство;
• Договор покупки новостройки;
• Проверка квартиры в новостройке;
• Наличие аккредитации новостройки в банках;
• Оценка строящегося объекта недвижимости с инвестиционной точки зрения.

Принимая решение о приобретении жилья в новостройке нужно очень внимательно отнестись к выбору застройщика и предусмотреть все возможные риски участия в долевом строительстве.

На сегодняшний день существует множество организаций осуществляющих проверку благонадежности застройщика, которые могут подготовить полный и обоснованный отчет как о компании – застройщике, так и об объекте долевого строительства. Однако если вами принято решение произвести проверку документов застройщика самостоятельно следуйте нашей инструкции и учитывайте каждый показатель застройщика при принятии решения о покупке жилья.

Как проверить надежность застройщика при долевом строительстве

В настоящее время, на территории Москвы и Московской области застройка осуществляется группами компаний (девелоперами), целью которых является максимально обезопасить собственника бизнеса от возможных рисков, в том числе возможных штрафов и исков со стороны подрядчиков, дольщиков и т.п.

Основная (головная) компания являющаяся, как правило, известным брендом, открывает под строительство каждого из объектов отдельное юридическое лицо, т.е. под каждый строительный проект создается свой застройщик.

Например, группа компаний «Урбан Групп», как известный на строительном рынке бренд, осуществляло продажу ЖК «Солнечные Системы -2», ЖК «Видный город», ЖК «Лайково» и другие жилые комплексы в качестве застройщика. Указанная информация была размещена на их сайте и давалась в рекламе.

Однако, фактически, под строительство каждого из объектов были созданы отдельные юридические лица, застройщиком ЖК «Солнечные Системы -2» являлось АО «Континент Проект», застройщиком ЖК «Видный город» являлось ООО «Видный город», застройщиком ЖК «Лайково» являлось ООО «Ивастрой» и т.п.

Именно указанные юридические лица были указаны в ДДУ в качестве застройщиков и именно к ним предъявляли дольщики претензии в рамках начавшейся процедуры банкротства «Урбан Групп».

Как поясняют сами девелоперы, создание отдельных юридических лиц под каждый строительный проект, это сложившаяся на сегодняшний день практика, которая облегчает ведение налогового учета по каждой стройке, разделяет финансовые потоки по каждому проекту и т.п.

Дольщики, приобретая квартиру в новостройке должны четко определить, кто является застройщиком по договору долевого участия, поскольку именно застройщик, указанный в ДДУ несет ответственность перед дольщиком, а не девелопер который, являясь рекламным брендом, формально к осуществлению строительства отношения не имеет.

Сведения о фактическом застройщике жилья необходимо уточнить у девелопера, продавца жилья и полученные реквизиты (название юридического лица, ОГРН, ИНН, адрес местонахождения, сведения о генеральном директоре) сравнить с документами (ДДУ, учредительной и разрешительной документацией).

Учредительные документы застройщика

Источник: https://ur-expert77.ru/proverka-zastrojshhika/