Компенсационный фонд долевого строительства: отчисления

214 ФЗ в последних редакциях представил новую гарантию для дольщиков, позволяющую не потерять вложенные деньги — государственный компенсационный фонд, созданный для того, чтобы предоставить финансирование для проблемных проектов новостроек. В этой статье мы расскажем о компенсационном фонде долевого строительства по 214 ФЗ: каков размер отчислений застройщиков в него, и как дольщику получить компенсацию из Фонда.

Как работает компенсационный фонд долевого строительства

Компенсационный фонд под управлением публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства»  заменил ранее существовавшее страхование ответственности застройщика. Положения о фонде впервые появились в редакции закона «О долевом строительстве», введённой законом 218 ФЗ с 30 июля 2017, однако полноценную деятельность фонд начал с 20 октября 2017 года.

По новым правилам, с каждого ДДУ застройщик уплачивает взнос в компенсационный фонд долевого строительства. Без этого договор долевого участия не будет зарегистрирован и не вступит в силу.

Компенсационный фонд долевого строительства: отчисления

Кто обязан уплачивать взносы в компенсационный фонд

Компенсационный фонд участников долевого строительства был зарегистрирован и начал действовать 20 октября 2017 года.

  Однако уплата взносов в него обязательна только для тех проектов, где первый договор долевого участия был подан на регистрацию после этого числа.

Начиная с 21 октября 2017 регистрация договоров долевого участия по таким проектам осуществляется только при условии оплаты застройщиком обязательных взносов.

После перехода застройщиков на использование счетов эскроу с 1 июля 2019 года, отчисления в Компенсационный фонд по 214 ФЗ перестанут быть необходимыми.

Размер взноса в компенсационный фонд

Сумма отчислений застройщика в фонд составляет 1,2 % от цены каждого ДДУ в отношении квартиры.  В ближайшее время размер взноса в компенсационный фонд по 214 ФЗ может быть увеличен — обсуждается увеличение до трех или даже шести процентов.

Если цена квартиры увеличивается по какой-либо причине, застройщик обязан доплатить средства соразмерно увеличившейся сумме.

Застройщик самостоятельно осуществляет уплату взносов в компенсационный фонд за собственный счет. Сумма взноса не должна быть включена в цену ДДУ — хотя она и учитывается при определении затрат застройщика, и, в конечном итоге, цены квартиры.
Оплата взноса производится до того, как договор долевого участия будет зарегистрирован и вступит в силу. Если застройщик не оплатил обязательный взнос в фонд, в соответствии с 214 ФЗ Росреестр откажет в регистрации такого договора.

  • В некоторых случаях средства из компенсационного фонда возвращаются застройщику:
  • Компенсационный фонд долевого строительства: отчисления
  • ДДУ не зарегистрирован по какой-либо причине,
  • стороны отказались от сделки
  • ДДУ был заключен, но впоследствии расторгнут.

 Компенсация из фонда долевого участия

Собранные в фонд средства могут быть использованы для выплаты компенсаций дольщикам, не получившим квартиры либо для того, чтобы оплатить достройку проблемного дома.

  Выбор между этими двумя способами осуществляет общее собрание участников долевого строительства, проводимое в соответствии с правилами закона 214 ФЗ, когда застройщик становится банкротом.

  Некоторую часть денег оставляет себе Фонд защиты прав граждан для поддержания своей деятельности.

Выплата компенсаций дольщикам производится только в случае, если суд признал застройщика банкротом, и при условии, что застройщик оплатил обязательные взносы за их договоры долевого участия.  Для выплаты необходимо также, чтобы  чтобы общее собрание дольщиков приняло соответствующее решение.

Даже если гражданин приобрел несколько квартир в одном многоквартирном доме, максимальный размер выплаты по этому дому не может превысить установленную законом сумму — 10 миллионов рублей.

Для расчета суммы выплаты используется:

  • количество метров жилой площади, приобретенной гражданином в данном доме (но не более 125 кв. м.),

умноженное на

  • среднюю рыночную стоимость квадратного метра в новостройке в данном регионе, рассчитанную по утвержденной органами статистики методике.

Если цена договора не превышает рассчитанный по приведенной выше формуле максимум, дольщик получит назад всю цену договора.  Если же сумма превышена, дольщик получит только сумму, установленную законом.

В отношении нежилых помещений отчисления не производятся, но и дольщики не имеют права на возмещение за счет средств фонда в случае проблем со стройкой. Также не получат выплат дольщики, которые приобрели права по ДДУ путем уступки, совершенной после начала банкротства застройщика.

Контроль Фонда за деятельностью застройщика

Вместе со средствами, Компенсационный фонд получает право надзирать за действиями застройщика на всех этапах постройки дома.

Фонд вносит в елиный реестр застройщиков информацию о многоквартирных домах и таунхаусах, в отношении которых он получил компенсационные взносы. Также Фонд вправе проверить соответствие застройщика установленным 214 законом требованиям.

  Если Фонд обнаруживает нарушения закона, он незамедлительно уведомляет о таком нарушении органы строительного надзора и Росреестр, которые принимают необходимые меры по 214 ФЗ.

На сайте наш.дом.рф будущие покупатели квартир могут проверить, какая  информация о застройщике имеется у Фонда.

Компенсационный фонд долевого строительства: отчисления

Несмотря на недавнее начало деятельности, фонд участников долевого строительства уже активно собирает средства с застройщиков. Однако нельзя забывать, что после перехода на расчёты с дольщиками через эскроу счета, пополнение Фонда прекратится. В связи с этим, пока непоятно, насколько эффективной окажется эта мера защиты дольщиков.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

  1. 8 800 350-84-13 доб. 741 (все регионы)
  2. +7 499 577-00-25 доб. 741 (Москва)
  3. +7 812 425-66-30 доб. 741 (Санкт-Петербург)

Источник: https://fz214fz.ru/zakon/nash-dom

Компенсационный фонд защиты прав дольщиков

Последнее обновление: 29.06.2019

Компенсационный фонд долевого строительства: отчисления► Знаете ли Вы, что…

В 2017 году в России создан государственный компенсационный фонд долевого строительства. В народе его еще называют – компенсационный фонд застройщиков или фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Кого это должно обрадовать?

Законодатели утверждают, что это должно обрадовать дольщиков – т.е. участников долевого строительства жилья в многоквартирных домах. Ведь основной задачей строительного компенсационного фонда является выплата возмещений дольщикам по Договорам долевого участия (ДДУ), в случае банкротства Застройщика.

А как же страховка Застройщика? Имеется в виду страхование гражданской ответственности Застройщика, которое действовало до этого момента?

Это страхование (подробнее о нем – см. по указанной ссылке), было запущено с 2014 года, и за несколько лет показало свою несостоятельность. Точнее – неудобство и сложность в реализации.

Поэтому решено было заменить неработающую «страховку Застройщика» на единый фонд, который будет выполнять ту же функцию защиты дольщиков, но с другим механизмом действия.

Прежнее страхование ответственности Застройщика продолжит действовать только в отношении тех договоров ДДУ, по которым эта страховка уже получена (т.е. заключен договор страхования).

А в конце июня 2019 президент Путин подписал закон, согласно которому выплаты страховых возмещений по «старым застрахованным ДДУ» (заключенным до 20 октября 2017 года – дня начала работы компенсационного фонда) тоже становятся обязанностью этого фонда. Подробнее о механизме передачи обязанностей страховщика – см. по приведенной ссылке.

А что дает компенсационный фонд застройщиков? Чем он лучше страхования ответственности, и как он вообще работает?

Порядок регистрации Договора долевого участия – см. в отдельной заметке по ссылке.

Что такое компенсационный фонд долевого строительства, и как он работает?

С 20 октября 2017 года в отношении новых объектов строительства (т.е.

запущенных после этой даты) каждый Застройщик, привлекающий деньги по Договорам долевого участия (ДДУ), обязан делать взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства.

Размер взноса – 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ (п.1, ст. 10, ФЗ-218). Неуплата такого взноса будет являться основанием для приостановки регистрации ДДУ. Размер взноса может быть изменен только федеральным законом.

Накопленные в этом фонде средства будут использоваться исключительно для выплат компенсаций обманутым дольщикам при банкротстве Застройщика, либо на финансирование завершения строительства. В последнем случае это может быть финансовая помощь либо заем новому Застройщику, который примет на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта.

На другие цели средства фонда расходовать запрещается.

Для новых дольщиков это означает существенное снижения риска вложений в покупку квартир в новостройках:

  1. Во-первых, появляется реальный шанс достроить дом, даже когда Застройщик обанкротился.
  2. Во-вторых, сам механизм компенсационных выплат дольщикам стал гораздо проще и понятнее (по сравнению со страхованием ответственности).
  3. В-третьих, управлять этими средствами будут не частные страховые компании, а госструктура. По сути, этот единый фонд застройщиков будет работать по аналогии с Агентством по страхованию вкладов (АСВ), которое гарантирует возврат средств людям, разместившим свои деньги на банковских депозитах.

В общем, можно сказать, что у дольщиков, заключивших ДДУ по новым правилам, появился надежный механизм защиты своих вложений в строительство. Правда, здесь есть один нюанс, о котором скажем немного ниже.

Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.

Законодательная основа строительного компенсационного фонда

Компенсационный фонд долевого строительства создан на основе изменений в федеральный закон ФЗ-214, предполагающих дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства (ст. 23.2 закона ФЗ-214).

Управляет компенсационным фондом некоммерческая организация (управляющая компания) «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», учредителем которой выступил Минстрой России по поручению Правительства Российской Федерации (подробнее на сайте Правительства РФ – здесь).

Основные задачи этой управляющей компании, в части управления компенсационным фондом долевого строительства, таковы:

  1. контроль за поступлением взносов от застройщиков,
  2. выплата денежного возмещения дольщикам по договорам ДДУ, в случае банкротства застройщика,
  3. осуществление полномочий конкурсного управляющего в деле о банкротстве застройщика.

Как именно будут производиться выплаты возмещений из фонда (место, время, форма, порядок приёма заявлений и т.п.), если Застройщик в судебном порядке признан банкротом, можно прочитать в Постановлении Правительства РФ – здесь.

Девелопер и Застройщик – кто есть кто? Расшифровка ключевых понятий – см. в Глоссарии по ссылке.

Когда отчисления в компенсационный фонд застройщиков НЕ требуются?

Обязанность Застройщика перечислять взнос в компенсационный фонд возникает только в том случае, когда первый Договор долевого участия (ДДУ) при строительстве нового дома зарегистрирован после 20 октября 2017 года (см. п.5, ст.25, ФЗ-218).

Речь идет именно о первом договоре по строительному проекту.

То есть законодатели позволили не платить отчисления в фонд тем Застройщикам, которые на момент 20 октября 2017 уже имели зарегистрированные продажи квартир по ДДУ по какому-либо проекту.

Тогда для остальных ДДУ этого строительного проекта должна применяться прежняя норма защиты прав дольщиков – страхование гражданской ответственности Застройщика (см. ссылку на заметку об этом – выше).

Если раньше часть договоров ДДУ уже была застрахована по правилам страхования гражданской ответственности Застройщика, то отчисления в фонд не требуются. Считается, что интересы дольщика в этом случае уже защищены страховым полисом.

Если Застройщик применяет при расчетах с дольщиками по ДДУ специальный счет эскроу (подробнее – по ссылке), то отчисления в компенсационный фонд тоже не требуются.

Эскроу-счет защищает дольщика даже лучше, чем фонд.

Тем более, что с 1 июля 2019 года все Застройщики по своим новым проектам обязаны перейти на расчеты через эти счета эскроу, и фонд защиты прав дольщиков со временем потеряет свою актуальность.

Читайте также:  Налоговый вычет при покупке дома — возврат налога

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Закон предписывает, что с октября 2017 года, при регистрации каждого нового Договора долевого участия, Росреестр должен направлять в фонд запрос об уплате или неуплате обязательных отчислений по этому договору. Таким образом, Застройщиков стимулируют платить взносы в компенсационный фонд вовремя, а дольщикам обеспечивается реальная финансовая защита их прав.

Но есть один нюанс.

Денежная компенсация дольщикам будет рассчитываться не от оплаченной ими суммы по ДДУ, а исходя из среднерыночной стоимости квартиры, определяемой по данным Росстата для каждого региона отдельно. То есть в случае банкротства Застройщика, размер компенсации дольщику будет равен средней цене за кв. м. в регионе, умноженной на количество приобретенных метров.

При этом компенсировать дольщикам их вложения (затраты) будут только в объеме 120 кв. м. купленного жилья (максимум). Исключение сделают для многодетных семей. «Лишние» метры уже не будут защищены этим фондом, поэтому Покупателям очень больших квартир (или нескольких квартир сразу) стоит хорошенько подумать о риске своих вложений.

Ну и конечно, компенсационный фонд будет защищать только тех дольщиков, которые приобрели квартиры в строящемся доме по Договорам долевого участия (ДДУ). Все другие схемы покупки квартир (например, по Предварительным договорам) под действие его защиты не подпадают.

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

Решать на что пойдут средства государственного компенсационного фонда – на достройку дома или на выплату компенсаций – будут сами дольщики на общем собрании. Общее собрание организует конкурсный управляющий при банкротстве Застройщика. Принятое на собрании решение направляется в фонд, и тот уже реализует это решение в соответствии со своими полномочиями.

Очевидно, что в большинстве случаев достройка дома будет выгоднее, чем волокита с возмещением потерь и попытка купить другую квартиру в другой новостройке. Выбор в пользу возврата денег может быть оправдан, например, когда стройка замерла на этапе котлована.

С 1 июля 2018 года, после очередных поправок в закон ФЗ-214, фонд защиты прав дольщиков получил возможность финансировать достройку даже тех домов (остановленных проектов), по которым отчисления в фонд не производились. Кроме того, фонд также должен решать вопросы финансирования строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, предусмотренной проектом строительства жилых комплексов.

Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.

Как публично-правовая компания под контролем Российской Федерации, компенсационный фонд зарегистрирован только 20 октября 2017 года. Фактически, он начал активно действовать именно с этой даты (подтверждение – здесь).

  • Официальный сайт Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства – здесь.
  • Телефон контактного центра Фонда: 8 (800) 7007-214
  • Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.
  • Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить — ЗДЕСЬ.
  • «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
  • Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/znaete-li-vi-chto/kompensacionnyj-fond-zashhity-prav-dolshhikov/

Что важно знать о компенсационной фонде долевого строительства: как фонд защищает дольщика от банкротства застройщика

Схема призвана не просто защитить интересы граждан, но и сохранить объемы строительства. Фактически, это аналог АСВ (расшифровка: Агентства страхования вкладов), предусмотренный для объединения и плавной замены действующих механизмов, которые обеспечивают банковские гарантии, взаимное страхование ответственности строительных компаний, а также страхование договоров ДУ.

Средства фонда при банкротстве организации первоочередно направляются на возмещение ущерба гражданам или на завершение проблемных долгостроев (выбор осуществляется на собрании дольщиков).

Затем в очереди – соинвесторы по реализации новостроек, которые занимались прокладкой инженерно-технических сетей и других коммуникаций за собственный счет (хотя остается вероятность, что они компенсации не получат).

В итоге риски физлиц при оформлении квартир в новых жилых комплексах значительно снижаются. Но и тут есть свои нюансы.

Что такое компенсационной фонд долевого строительства?

Это относительно новый, усовершенствованный инструмент, который, как и эскроу-счета, разработан для защиты покупателей новых квартир. Действует с конца 2017 г. в форме публично-правовой структуры, но продолжает регулироваться поправками в отдельные акты законодательства.

Формируется на основе средств, уплаченных девелоперами в виде страхования каждого ДДУ. В противном случае договор не вступит в силу (не зарегистрируется). В результате объем фонда за год может достигать 40-50 млн.руб.

Естественно, он предполагает кардинальное изменение работы девелоперов, однако обеспечивает возмещение убытков участникам долевого строительства и сдачу объекта даже при неисполнении компанией возложенных на нее обязательств.

 

Главные направления деятельности:

  • сбор и контролирование средств, полученных от девелоперов;
  • выплаты в виде компенсаций дольщикам;
  • полномочия арбитражного управляющего в делопроизводстве, когда стройорганизация обанкротилась (если она осуществляла взносы в компенсационный фонд долевого строительства как минимум по одному комплексу);
  • выдача займов (включая беспроцентные) либо оказание финансовой поддержки новой компании, которая готова принять соответствующие обязательства и завершить реализацию объекта.

Источник: https://SPbHomes.ru/science/kompensacionnyj-fond/

Что нужно знать дольщикам о компенсационном фонде долевого строительства?

Президент РФ Владимир Путин подписал закон о компенсационном фонде долевого строительства, который также называют «фондом дольщиков». Минстрой РФ совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) разъясняют читателям сайта «РИА Недвижимость», что теперь изменится для покупателей жилья на стадии строительства и как будет работать указанный фонд.

  1. Компенсационный фонд создан для защиты интересов покупателей жилья в строящихся домах. До принятия закона о нем эту функцию выполняли страховые компании. Однако механизм был признан неэффективным, поэтому понадобился новый. Теперь застройщики сами будут отчислять определенный процент (точнее — 1,2% от стоимости каждого заключенного ими договора долевого строительства) в фонд.

    Однако права тех дольщиков, кто заключал ДДУ еще по старым правилам, будут все так же обеспечивать страховые компании. Фонд будет работать по объектам, где первый договор долевого участия будет зарегистрирован после госрегистрации фонда в форме публично-правовой компании, которая должна произойти не позднее 90 дней со дня вступления закона в силу.

  2. По прогнозам АИЖК, новый механизм не повлияет на уровень цен на жильё. Для застройщиков установлен взнос в размере 1,2% от каждого договора долевого участия, что сопоставимо с текущим страховым тарифом. Таким образом, экономика для большинства застройщиков не должна поменяться.

    К тому же сейчас в России работают свыше 6 тысяч застройщиков, это достаточно конкурентный сектор. Новые реалии будут стимулировать их к тому, чтобы покрывать взносы за счет собственных ресурсов, а не перекладывать их на покупателя.

  3. До 1 августа региональные власти должны будут представить в Минстрой России механизмы решения проблем обманутых дольщиков с указанием сроков по каждому дому.

  4. Это будет зависеть от решения общего собрания дольщиков, на котором сами участники долевого строительства могут решить, нужно ли дом достраивать, привлекая нового застройщика, либо получить компенсацию.

    Таким образом, решение о судьбе объекта по сути, принимается самими гражданами, а фонд — реализует принятое решение.

    При этом предусмотрено принятие отдельного решения в отношении каждого дома — например, по дому в высокой степени готовности граждане могут принять решение о достройке с привлечением застройщика, а по дому «на этапе котлована» — о получении денежного возмещения. Получается, что если жилой комплекс состоит из нескольких отдельно стоящих домов, решение по каждому принимается отдельно.

  5. Не во всех случаях. Размер компенсации будет равен общей площади по всем ДДУ в строящемся объекте, но не более 120 квадратных метров, умноженной на фактическую среднюю цену на первичном рынке в субъекте (она определяется по данным Росстата). Таким образом, покрываются риски всех покупателей стандартного жилья, но не берется риск покупателей элитных или просто больших квартир.

    Чем ближе стоимость приобретаемой квартиры к среднему значению по региону (субъекту федерации), тем лучше защищен дольщик.

  6. Законом предусмотрена ежегодная актуарная оценка обязательств и возможность корректировки тарифа по итогам такой оценки путем внесения соответствующих изменений в закон. Это значит, что фонду не может «вдруг» не хватить средств.

    Актуарная оценка — это строгий экономический механизм, беспристрастный и основанный на статистике и законе больших чисел. Предполагается, что она позволит своевременно формировать базу для изменения тарифа, а сам процесс изменения ставки взносов в фонд путем внесения изменений в закон обеспечит открытый и гласный порядок пересмотра.

  7. Закон предусматривает такую возможность как для дольщиков, так и для потенциальных покупателей.

    Для этого с 1 января 2018 года начнет работу единая информационная система, где будет собрана информация по всем застройщикам и объектам долевого строительства в стране. У каждого человека будет доступ к этой системе.

  8. Изначально фонд был создан в формате некоммерческой правительственной организации, однако в процессе принятия закона о его деятельности было принято решение преобразовать его в публично-правовую компанию.

    По словам главы Минстроя Михаила Меня, это было сделано для того, чтобы усилить госконтроль за деятельностью фонда.

    Согласно принятому закону, государственный контроль над фондом будет осуществлять Счетная палата РФ и иные государственные органы.

    Статус публично-правовой компании предусматривает соблюдение требований по раскрытию информации о деятельности, аудиту отчетности, системе внутреннего контроля, ведения закупочной деятельности.

    В состав наблюдательного совета фонда войдут представители Госдумы и Совета Федерации, а контролировать его работу будет Счетная Палата.

    Формат публично-правовой компании сделает полностью прозрачной работу фонда.

  9. Фонд будет принимать взносы от застройщиков из всех регионов страны.

    При этом в каждом регионе, где ведется долевое строительство, контроль за целевым использованием средств дольщиков, соблюдением требований к раскрытию и размещению информации, графиков строительства ведут региональные контролирующие органы. Это могут быть региональные министерства строительства, органы по надзору за долевым строительством и т.д. Граждане всегда могут обратиться к ним с вопросами.

  10. Компенсационный фонд обособляется от иного имущества Фонда. Денежные средства будут учитываться на отдельном счете в банке, соответствующем требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.

    Фонд будет вправе инвестировать временно свободные средства на условиях, определенных исключительно Правительством РФ.

    Государственный контроль над фондом будет осуществлять Счетная палата РФ и иные государственные органы.

Источник: https://xn--d1aqf.xn--p1ai/media/news/chto_nuzhno_znat_dolshchikam_o_kompensatsionnom_fonde_dolevogo_stroitelstva

Блиц-опрос о повышении взносов в фонд дольщиков до 6%: забота о покупателях обернется ростом цен

Строительную отрасль ждет очередной пакет поправок, в частности, взносы для застройщиков в Фонд дольщиков планируют повысить до 6% от стоимости каждого договора долевого участия. Сейчас девелоперы перечисляют «страховой» взнос в размере 1,2% от каждого ДДУ, таким образом, платеж увеличится в пять раз.

О возможности такого увеличения говорили и ранее, но затем от него отказались, и вот теперь данную поправку снова хотят вынести на рассмотрение. Предполагается, что это связано с банкротством Urban Group, которое показало, что сейчас в Фонде защиты прав участников долевого строительства денег недостаточно.

За счет увеличения взносов власти намерены обеспечить достройку домов в случае проблем у застройщика, который вносил отчисления.

Новострой-М спросил у участников рынка, как они относятся к повышению размера взноса и действительно ли такая мера поможет решить проблемы дольщиков.

Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»

Читайте также:  Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку: как получить

Отчисления в размере 6% процентов должны пополнить компенсационный фонд дольщиков до 300 млрд рублей за три года. Для сравнения — 1,2% отчислений не принесли и десятой доли от этой суммы за все время существования фонда.

К тому же именно эта цифра (6%) называлась как минимально возможная ставка по кредиту на строительство в условиях проектного финансирования.

В таком случае возможна почти равнозначная альтернатива: либо проектное финансирование, либо компенсационный фонд.

Банкротство Urban Group стало не первым на рынке, а объекты компании — не первые проблемные. При размере долговых обязательств порядка 70 млрд рублей, конечно, существующим компфондом не обойтись. Есть четкая установка, что финансовые обязательства застройщиков не должны ложиться на государство.

То есть нужно формировать «подушку безопасности», размер компенсационного фонда должен не просто гарантировать доведение строительства до конца, но и предусматривать некий резерв.

Всем известны не менее громкие истории, когда с рынка уходили фактически сформировавшие его компании, их долги кратно превышали долг Urban Group.

При этом если застройщик переходит на использование эскроу-счетов в расчетах с покупателями жилья, он может не платить взнос 6% от каждого ДДУ.

Инициатива властей именно в этом и заключалась — ввести заградительные меры, чтобы отказываться от перехода на эскроу-счета было попросту невыгодно.

Однако окончательно ставка по кредиту на строительство не определена, и проектное финансирование от банка может оказаться для застройщиков дороже.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE 

Возможный рост отчислений в Фонд защиты дольщиков — это инструмент стимулирования перехода к эскроу-счетам, которые пока совсем не пользуются спросом среди девелоперов, предпочитающих работать по старой схеме.

Ведь после перехода на эскроу-счета застройщики уже не смогут вести строительство на средства дольщиков и будут вынуждены привлекать проектное финансирование. Отчисления в компенсационный фонд в размере 6% — это серьезная финансовая нагрузка.

Если ставки по кредитным средствам окажутся сопоставимыми, то, возможно, часть застройщиков выберет эскроу-счета, что снизит риски дольщиков. Полагаю, именно в этом и заключается главная цель пересмотра размера отчислений.

Банкротство Urban Group доказало, что объема собранных отчислений в Фонд защиты дольщиков, увы, недостаточно для того, чтобы покрыть все риски. За менее чем год работы компенсационный фонд собрал 1,8 млрд рублей.

При этом на завершение объектов Urban Group понадобится порядка 60 млрд рублей, которые придется выделить из бюджета.

По всей видимости власти решили увеличить отчисления, чтобы сделать Фонд защиты дольщиков более эффективным.

Отчисления в компенсационный фонд обязательны, поэтому застройщикам придется выделить дополнительные средства.

Учитывая и без того невысокую маржинальность бизнеса, полагаю, за нововведения заплатят сами покупатели из-за повышения рыночных цен на жилье.

Поэтому принятие положительного решения по изменению уровня отчислений до 6% станет дополнительным стимулом к совершению покупки сейчас, еще по старому прайсу.

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

У меня нет объяснений, чем руководствовались законодатели, предлагая увеличить размер взносов до 6%. Например, актуальный размер отчислений 1,2% соизмерим с выплатами страховым компаниям, но почему власти решили повысить взносы в пять раз, когда фонду осталось работать всего 11 месяцев, мне непонятно.   

На мой взгляд, нет необходимости повышать размер выплат, так как эта мера в любом случае не поможет решить проблему обманутых дольщиков, а привлеченных средств не хватит на завершение строительства объектов даже одного крупного застройщика. Можно сказать, что история с Urban Group послужила катализатором для многих процессов — не только увеличения отчислений в компенсационный фонд, но и ускоренного перехода на новую схему работы по эскроу-счетам.

Необходимо понимать, что число новостроек, с продажи которых поступают отчисления в компенсационный фонд, ограничено, поскольку действие закона о компенсационном фонде распространяется только на объекты недвижимости, разрешение на строительство которых было получено после октября 2017 года, а таких объектов на рынке не много.

Большинство застройщиков продолжит работать по старой схеме (оформлять страхование ответственности) и только часть компаний, которые производят отчисления в компенсационный фонд, захочет начать работать с эскроу-счетами раньше 1 июля 2019 года.

После того, как размер взносов увеличится до 6%, эти компании будут терять до 30% своей прибыли с каждой проданной квартиры, и, конечно, такой расклад невыгоден для них.  

Понятно, что реакция застройщиков весьма негативна. В сложившихся условиях у них нет возможности заложить возникающие дополнительные расходы в конечную стоимость продукта. Покупательская способность населения ограничена, реальные доходы наших граждан снижаются, корректировка цены квадратного метра может просто остановить продажи. 

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки»

Изначально цифра в 1,2% была своего рода тестом, некой временной мерой для понимания дальнейших действий и возможной суммы взносов, планировалось повышать ставку раз в год. Повышение в размере 6% обусловлено, скорее всего, простым расчетом потребностей фонда при банкротстве крупного застройщика.

Работая по схеме эскроу-счетов, застройщик не имеет доступа к средствам дольщиков до завершения строительства, следовательно, строительство должно финансироваться за счет банковских средств или собственных ресурсов застройщика.

Думаю, что в каждом конкретном случае застройщики будут выбирать оптимальный с точки зрения финансирования вариант, в каких-то случаях может быть выгоднее заплатить процент с ДДУ (3% с 1 октября 2018 и 6% с 1 января 2019), а в каких-то — привлечь банковский кредит.

Инициатива о повышении отчислений в Фонд дольщиков неоднократно обсуждалась всеми участниками рынка, о перспективах повышения ставки было заявлено практически сразу после введения компенсационного фонда, поэтому изменение ставки не вызовет каких-то значительных изменений рыночной ситуации.

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»

По всей видимости, сегодняшнего размера отчислений в компенсационный фонд недостаточно для того, чтобы обеспечить стопроцентные гарантии дольщикам.

Учитывая ужесточение требований к работе девелоперов, их опыту, экономическим показателям, в среднесрочной перспективе с рынка уйдет еще не один девелопер. Поэтому власти и пытаются создать «подушку безопасности» для компенсации ущерба дольщикам.

К тому же чиновники абсолютно не скрывают, что рост взносов в Фонд защиты простимулирует девелоперов перейти к эскроу-счетам, что исключит появление обманутых покупателей.

Главные предпосылки нововведения — это вступившие в силу поправки в 214-ФЗ. Если даже крупный известный игрок рынка не смог «остаться на плаву» в старых правовых реалиях, то что говорить о менее устойчивых компаниях, которые и без того порой работают на грани рентабельности.

В ближайшие годы вероятен уход с рынка ряда застройщиков путем их консолидации с другими строителями, продажи земельных активов и, увы, банкротства. Чтобы избежать социальных волнений, властям необходимо создать мощную финансовую базу.

И рост отчислений в компенсационный фонд — один из способов.

Застройщики активнее будут переходить на эскроу-счета, но это вряд ли станет массовым явлением. Проблема в том, что в схеме использования эскроу-счетов пока слишком много неизвестных.

Под какую ставку банки смогут выдавать кредиты застройщикам? Что будет, если банк, держащий эскроу-счета, обанкротится? Готовы ли сами покупатели к новой схеме? Пока на рынке не будет реального успешного опыта применения эскроу-счетов, девелоперы продолжат придерживаться текущей стратегии реализации.

Думаю, реакция рынка будет такой же, как и на вступление в силу поправок в 214-ФЗ.

Напомню, в июне мы фиксировали ажиотажный спрос со стороны клиентов, которые, опасаясь повышения цен, заключили сделку, хотя изначально планировали подписание договора во второй половине года.

В случае с ростом отчислений в Фонд защиты дольщиков ситуация абсолютно аналогичная: в ожидании повышения прайса на рынке возможен резкий рост сделок, который сменится падением и стагнацией.

Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group

Обсуждаемый уровень отчислений в Фонд защиты дольщиков в размере 6%, полагаю, связан с оценкой рисков, которые могут наступить в переходный период к использованию эскроу-счетов.

Увы, количество проблемных объектов среди новостроек увеличивается. Согласно последним данным Минстроя, с января по апрель 2018 года число долгостроев по России выросло с 836 до 842 объектов.

Данная негативная динамика, вероятно, и стала причиной пересмотра размера отчислений в компенсационный фонд.

Доверие к девелоперам — ценный актив на рынке первичной жилой недвижимости. И теперь властям, как и девелоперам, необходимо дать понимание потенциальным клиентам, что крах одного из игроков не значит возникновение проблем и у остальных.

Повышение отчислений в компенсационный фонд — это дополнительная гарантия возмещения ущерба или завершения строительства объекта недвижимости в случае возникновения подобной необходимости.

И, наверное, справедливо, что часть ответственности несут сами участники рынка.

Повышение отчислений в компенсационный фонд действительно простимулирует девелоперов к переходу на эскроу-счета, сегодня для этого нет препятствий. Главное, чтобы сами будущие покупатели смогли привыкнуть к новой схеме.

На первых этапах, полагаю, клиентов будет не так просто убедить замораживать денежные средства на счете на достаточно длительный срок с низкими или даже нулевыми процентными ставками, особенно когда на рынке одновременно будут продаваться проекты по старым, привычным схемам.

Если отчисления в компенсационный фонд будут повышены до 6%, то это не приведет ни к какому коллапсу. Не стоит забывать, что рост планируется планомерным — сначала до 3% и только потом до 6%. Поэтому есть возможность адаптировать экономику проекта с учетом возможных нововведений.

В конечном счете это отразится на себестоимости и, как следствие, на рыночных ценах на жилье. Допустим, сегодня при стоимости квартиры в 10 млн рублей девелопер отчисляет 120 тысяч (1,2%). При ставке 6% сумма возрастет до 600 тысяч рублей.

Иными словами, застройщикам придется повысить цены минимум на 2–6%.

  • Поправки в 214-ФЗ: что изменилось с 1 июля 2018 года в работе застройщиков
  • «В проигрыше все равно останутся покупатели»: эксперт — об отмене долевого строительства
  • «Вся верхушка застройщиков находится в зоне финансовой неустойчивости»
  • «Последствия реформы будут фатальными: начнутся массовые банкротства компаний, цены вырастут»
  • «Банкротство Urban Group вызывает недоверие в первую очередь к крупным девелоперам»

Дата публикации 27 июля 2018

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/intervyu/blitsopros_o_povyshenii_vznosov

Обманутых дольщиков больше не будет

В закон о долевом строительстве внесены изменения, которые сделают вложения в новостройки более безопасными.

С 1 января застройщики должны отчислять 1% от стоимости объектов в компенсационный фонд. Если застройщик обанкротится, то дольщику вернут все вложенные деньги. Если застройщику не хватит денег на завершение строительства, ему добавят из фонда.

Новые дома ???? под защитой

Делать взносы в фонд обязательно для всех, кто строит многоквартирные дома и другие объекты. Средства фонда находятся под контролем государства.

Все застройщики обязаны публиковать на своих сайтах разрешительную документацию по объекту и фотографии с площадки.

Если дольщик покупал квартиру на этапе строительства, он рисковал никогда в нее не въехать. Если застройщик обанкротился, пропал или у него не хватает денег на завершение стройки, дольщики ничего не получали.

По договору долевого строительства продается не квартира, а доля в проекте. Поэтому все риски дольщики делили с застройщиком. Если что-то шло не так, дольщики рисковали вместе с застройщиком. Государство не обязано было достраивать дом, вводить его в эксплуатацию и выдавать разрешения на незаконные объекты.

Читайте также:  Договор дарения между коммерческими организациями

Например, строительная фирма «Рога и копыта» объявила о строительстве многоквартирного дома. Застройщик установил на участке забор, поставил технику и объявил о распродаже квартир. Покупатели подписывали договоры долевого строительства.

Такие договоры можно заключать даже на этапе котлована, когда еще нет квартиры и даже нужного этажа. Через 5 месяцев застройщик объявил о банкротстве, офис закрылся, а директор скрылся за границей.

Дольщики обратились в прокуратуру и узнали, что разрешение на строительство не оформлялось, а по этому адресу должна находиться автомойка. Полиция завела уголовное дело о мошенничестве, но никаких выплат дольщики не получили.

Это не первая попытка правительства защитить дольщиков. С 1 января 2014 года застройщиков обязали страховать ответственность перед дольщиками новых проектов. Минстрой признал механизм неэффективным. Эксперты подтвердили, что фактически никакой защиты дольщикам страхование не давало. Государство это понимало, поэтому президент поручил найти другое решение.

Федеральный закон №​304-ФЗ внес изменения в закон о долевом строительстве. Правительство утвердило порядок формирования компенсационного фонда и объяснило, кому и когда положены выплаты.

Все застройщики, которые получили разрешение на строительство многоквартирного дома и зарегистрировали договор с первым дольщиком проекта после 1 января 2017 года, перечисляют взнос в этот фонд.

Вся сумма перечисляется единовременно, а не с каждого договора. То есть когда договор с первым дольщиком проходит регистрацию, застройщик уже оплатил взнос за весь объект.

Взнос составит 1% от стоимости строительства, которая указана в проектной декларации. За основу берется не та сумма, за которую продаются квартиры, а себестоимость объекта.

А еще закон №​304-ФЗ обязал всех застройщиков размещать на сайтах проектную декларацию, разрешения на строительство, шаблоны договоров долевого участия и заключения о соответствии. Раньше эти документы застройщики публиковали по желанию.

Дольщики не могли проверить, выдано ли разрешение на строительство, и какой объект на самом деле указан в проектной декларации. Теперь застройщики обязаны раскрывать всю информацию о проекте.

Если что-то изменилось, данные на сайте обновляются в течение 5 дней.

Средства компенсационного фонда защищены государством.

Минстрой инвестирует их в облигации федерального займа, ипотечные ценные бумаги или разместит на рублевых депозитах в банках с капиталом не менее 25 млрд. руб.

Если застройщику не хватит денег, чтобы закончить работы, он получит финансовую помощь из фонда и достроит объект. Если застройщик бросит объект или обанкротится, дольщики получат компенсацию из фонда.

Если дольщик имеет право на выплату, ему вернут все деньги, которые он заплатил по договору долевого строительства.

Дольщик получит выплату через 10 дней после того, как предоставит документы.

Под защитой фонда только те проекты, по которым дольщики стали заключать договора только в 2017 году. Сам дом могли начать строить когда угодно.

Чтобы понять, выполняет ли застройщик требования закона, проверьте:

  • фото строительства на сайте,
  • комплект документов на сайте (проектная декларация, разрешение на строительство, шаблон договора, заключение о соответствии),
  • документ, который подтверждает выплату в компенсационный фонд. Если застройщик нарушил закон и не оплатил взнос в фонд, государство не выплатит возмещение. Проверяйте факт оплаты!

Выплаты из фонда получат только те дольщики, которые заключили договор долевого участия в строительстве объекта в 2017 году или позднее.

Если договор заключен в 2016 году, выплата из фонда не положена.

Если договор заключен в 2017 году, но застройщик уже заключал договоры с другими дольщиками в 2016 году или раньше, компенсации тоже не будет. Даже если у проекта есть один дольщик, с которым заключили договор в 2016 году, — всё, он не обязан платить взнос в фонд, и выплаты не положены.

Выплаты из фонда — это защита интересов дольщиков на случай форс-мажора. По желанию компенсацию получить нельзя.

  • Государство выплачивает возмещение только в тех случаях, когда суд признал застройщика банкротом и открыл конкурсное производство.
  • Если дольщик просто передумал, вернуть деньги можно только по договоренности с застройщиком в соответствии с договором.
  • Изменения в закон о долевом участии в строительстве распространяется не только на многоквартирные дома, но и на другие объекты недвижимости.
  • При соблюдении всех условий дольщики бизнес-центров, складских комплексов и промышленных объектов тоже защищены.

Если вы собираетесь покупать квартиру в строящемся доме, проверьте информацию о застройщике. Если на сайте нет документов и актуальных фотографий объекта, это нарушение закона.

Взносы в компенсационный фонд — это дополнительные расходы застройщиков. Они будут возмещать их за счет удорожания квартир. Если вы готовы рисковать и не хотите переплачивать, выбирайте объект, за который не нужно платить взносы.

Если вы боялись покупать квартиру в новом доме, теперь не бойтесь. Даже если застройщик обанкротится или пропадет, вы не потеряете деньги.

Это хорошо, но с оговорками. Нужно понимать, что деньги, которые дольщики получат в качестве компенсации, появятся не из ниоткуда. Косвенным образом все покупатели новых квартир теперь будут доплачивать тем, кому не повезло с застройщиком.

Изменения только вступили в силу. Рынок может внести свои коррективы в порядок работы фонда. Буду появляться поправки и уточнения. Исходя из того, что Агентство страхования вкладов под контролем государства все-таки обеспечило защиту средств вкладчиков банков, можно надеяться, что и фонд хорошо себя проявит. Но посмотрим.

Права дольщиков нарушаются не только в России. Во всем мире есть недобросовестные застройщики, некачественные объекты, стройки с нарушением технологии и без разрешений.

В разных странах покупателей недвижимости государство старается защищать. Например, в Германии застройщикам по закону запрещено брать предоплату — дольщики платят только за фактически выполненные объемы работ. В Турции надежность застройщика гарантирует членство в Ассоциации строителей. А в Черногории закона о защите дольщиков нет, но брошенных объектов там почти не бывает.

В Европе применяется практика страхования депозитов. Если застройщик или агент пропадает, страховая компания выплачивает возмещение.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/news/fond-dolevoe/

Что такое компенсационный фонд долевого строительства

В настоящее время законодательство в сфере долевого участия в строительстве обновляется – для его участников разработаны новые гарантии , которые в дальнейшем будет предоставлять компенсационный фонд.

За счет его средств планируется завершить долгострои и выплатить денежные компенсации частным инвесторам. В данной статье попытаемся дать ответ, на то, что представляет собой эта некоммерческая организация.

Определение компенсационного фонда долевого строительства

Фонд защиты прав участников долевого строительства – это некоммерческая организация, призванная собирать взносы с застройщиков, принимающих участие в программа долевого строительства, накапливать денежные средства и направлять их на поддержку дольщиков. За счет средств этого фонда будут выплачиваться компенсации участникам долевого строительства или финансироваться строительство незавершенных объектов недвижимости.

История фонда

Данный фонд был разработан в результате  признания механизм страхование гражданской ответственности застройщиков неэффективным.

При банкротстве строительной компании стоимость страхового полиса или проценты за поручительство в банке не могли покрыть убытков всех владельцев договоров долевого строительства, и тем более, этих средств было недостаточно, чтобы достроить проблемный объект. Число недостроенных объектов и обманутых дольщиков продолжало расти.

Поэтому летом 2016 г.обнародована инициатива создания фонда долевого строительства, но лишь в начале 2017 г. государственный фонд помощи дольщикам на основании указа Президента РФ был объявлен формально существующим. В это время Госдуме было поручено разобрать все связанные с ним правовые вопросы и законодательно их оформить.

Первое полугодие 2017 года было посвящено обсуждению нового законодательного акта: его положения трижды обсуждались в парламенте.  После чего проект претерпел радикальные изменения и был утвержден парламентом 21 июля.2017 года.

Полное название закона: «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

статью ⇒ Защита прав дольщиков при долевом строительстве.

Правовой статус компенсационного фонда и механизм его работы

Фонд долевого строительства имеет две цели:

Для выполнения этих задач, фонд будет выполнять следующие функции:

  • Ведение учета и контроля взносов, поступающих от застройщиков;
  • Организация работы арбитражного управления в случае банкротства строительных компаний, вложивших средства в фонд;
  • Возмещение убытков дольщикам;
  • Финансирование и кредитование компании, взявшей обязательство завершить недостроенный объект;
  • Размещение свободных денежных средств в активах и на банковских депозитах, в ипотечных ценных бумагах и облигациях госзайма.

Взносы застройщиков в компенсационный фонд

Важно! Фонд будут наполнять взносы застройщиков, которые обязаны отчислять в него 1,2%  от стоимости каждого ДДУ. Как говорилось ранее деньги могут быть

использованы на достройку объекта или выплату компенсаций.

Новый механизм удобен, прежде всего, самому застройщику: больше не надо страховать каждый договор долевого строительства и искать подходящую страховую компанию. Достаточно перечислить определенный процент сделки в компенсационный фонд дольщиков и получить разрешение на её регистрацию.

Полученные от застройщиков деньги – это и есть тот резерв, из которого будут оплачены убытки дольщиков при разорении их строительной компании.

Важно! Дольщики же получают в лице компенсационного фонда гаранта, что жилье будет предоставлено вовремя.

Страхование гражданской ответственности застройщика

Этот механизм защиты граждан был запущен в 2014 году, за это время он показал свое неудобство и сложность в реализации. Поэтому данную процедуру было решено заменить другим механизмом действия. Но страхование ответственности застройщика будет продолжать свою работу в отношении ДДУ, по которым уже  заключен договор страхования.

Денежная компенсация участникам долевого строительства

Как было сказано ранее, теперь в отношении новых объектов строительства каждый застройщик, привлекающий деньги по Договорам долевого участия (ДДУ), должен делать денежные взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства.

Накопленные в этом фонде средства будут использоваться исключительно для выплат компенсаций обманутым дольщикам при банкротстве застройщика, либо на финансирование завершения строительства. При финансировании незавершенного строительства может быть оказана финансовая помощь новому застройщику в качестве займа.

На другие цели средства компенсационного фонда расходовать запрещается.

Новые дольщики будут более защищены от рисков, связанных с вложениями в покупку квартир в новостройках:

  • появился шанс достроить объект недвижимости и получить квартиру даже, когда застройщик стал банкротом;
  • принцип начисления компенсационных выплат дольщикам был упрощен и приобрел более понятный смысл;
  • управление средствами получили не частные страховые компании, а государственные органы, доверие к которым более высоко.

Единый фонд застройщиков будет работать по принципу, схожему с принципом работы Агентства по страхованию вкладов (АСВ), которое гарантирует возврат средств людям, разместившим свои деньги на банковских депозитах.

Правда, в новом законодательстве предусмотрен один нюанс: компенсировать дольщикам будут не более120 квадратных метров жилья, купленного по договору долевого участия, а исключение в этом ограничении сделано только для многодетных семей.

Так же компенсации не подлежат квадратные метры в нескольких квартирах, купленных одним владельцем. Сама же компенсационная выплата будет рассчитываться по данным Росстата согласно стоимости квадратного метра на первичном рынке в регионе.

Именно поэтому обладателям дорогой недвижимости выгоднее требовать доведения дела до окончательной достройки дома.

Таким образом, достраивать или получить компенсацию зависит от желания самих дольщиков. По нашему мнению, на этапе котлована наиболее выгодна компенсация, а на стадии достройки и сдачи квартир – замена застройщика и завершение строительства жилья.

статью ⇒ Какие риски в долевом строительство риски для дольщиков.

Изменения в компенсационном фонде долевого строительства, приятые в 2018 году

К началу 2018 года введены новые ограничения, которые призваны повысить надежность застройщика. Так, например, принято правило “Один застройщик – один проект”.

Оно означает, что каждый объект недвижимости должен быть оформлен в отдельную проектную компанию, при этом каждый из них должен быть обособлен и обеспечен денежными средствами. Данное правило при этом не ограничивает застройщика в количестве открываемых проектов.

Также устойчивость застройщиков к кризису повысят новые требования к их уставному капиталу и собственным средствам. Эксперты уверены, что сильнее всего закон повлияет на работу небольших застройщиков.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация

Источник: https://1000meters.ru/chto-takoe-kompensacionnyj-fond-dolevogo-stroitelstva/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector