Страхование дду рисков при строительстве — стоимость

Главная » Недвижимость » Общая информация

1 января 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», по которому все застройщики, осуществляющие свою деятельность на территории России, обязаны страховать ответственность перед гражданами, вносящими свои инвестиции в строительство нового жилья.

Теперь любая строительная фирма вправе привлекать финансы исключительно в соответствии с договором долевого участия (ДДУ).

Страхование договоров долевого участия. Что это?

Существует три механизма страхования договоров долевого участия в строительстве, которые, как считают специалисты, очень напоминают обязательное страхование.

1. Через любую страховую компанию, которая должна иметь соответствующую лицензию.
2. Банковская гарантия. Ее наличие во время оформления договоров долевого участия проверяется органами Росреестра. Однако не все банки согласятся выступить поручителями в области строительства, т.к. для них это сопряжено с высокими рисками.
3. Некоммерческое страхование через общество страхования застройщиков (ОВС). ОВС должно иметь лицензию и заниматься только страхованием договоров долевого участия. В качестве учредителей таких обществ по приказам Министерства регионального развития будут выбираться наиболее успешные застройщики.

ОВС появилось в нашей стране в августе 2013 года и начало работать с 1 января 2014 года.
Возможно Вы более подробно хотите узнать об обществе взаимного страхования застройщиков.

А о том, что такое обязательное страхование гражданской ответственности застройщика читайте ЗДЕСЬ

Застройщик обязан представить в отделение Росреестра либо страховое свидетельство, либо гарантию банка – только тогда он сможет заключать договоры с дольщиками.

Для чего это сделано? Это попытка правительства РФ свести на нет случаи многочисленных обманов дольщиков со стороны застройщиков, которые по тем или иным причинам прекращают строительство.

Если застройщик не справится со своими обязанностями, дольщики через специальные страховые компании имеют право на страховое возмещение.

Документы для регистрации ДДУ

Чтобы зарегистрировать договор долевого участия (ДДУ), застройщик обязан подать в Росреестр договор страхования. Но кроме этого иногда требуется также нотариальная копия лицензии, выписки из ЕГРЮЛ и все учредительные документы страховщика.

Для оформления страхового договора нужно представить такие документы:

• разрешение на проведение строительных работ;
• проектная декларация;
• свидетельство о государственной регистрации строительной фирмы;
• договор долевого участия между строительной компанией и дольщиком;
• учредительные документы (копия);
• технико-экономическое подтверждение;
• финансовые отчеты страхователя;
• список кредиторов;
• справка о том, что страхователь не имеет просроченных платежей в банках и налоговых органах;
• характеристика клиента, а также другие документы, которые может установить страховщик.

Тарифы

Тариф составляет один процент от стоимости объекта. К базовому тарифу страхования страховщик имеет право применить увеличивающие и уменьшающие коэффициенты, на размер которых влияют деловой престиж застройщика и область положения строящегося дома.

Объект страхования

По договору долевого участия застройщик обязан передать жилые помещения дольщикам после окончания строительства. Страхованию подвергается имущественная ответственность строительной компании перед участниками долевого строительства на случай, если эта обязанность не будет выполнена.

Участники долевого строительства – независимо от того, компания это (кроме кредитных организаций) или рядовой гражданин – вкладывают в него свои деньги. Поэтому страхование застройщика им выгодно, ведь в случае чего они получат страховую выплату.

Кстати, согласно действующему закону застройщик может страховать и весь дом целиком, и каждую квартиру в отдельности . Однако страховка целого дома нецелесообразна с точки зрения экономии средств.

Во-первых, это слишком дорого. Во-вторых, часть квартир продается только после сдачи дома в эксплуатацию. В-третьих, трудно определить того, кто должен получить страховку, если наступит страховой случай.

Поэтому застройщики оформляют страховку на каждую квартиру. Дольщикам так тоже удобнее, ведь договор страхования вступает в силу с даты регистрации договора долевого участия.

Страховой случай

Страховой случай наступает, если строительная компания не выполнила (или выполнила ненадлежащим образом) свои обязанности перед участником долевого строительства по передаче ему собственности и это подтверждено решением суда о взыскании на дом (квартиру) или банкротстве застройщика.

Выплаты страховых возмещений

Выбор страховой компании осуществляется застройщиком. Но каждый дольщик должен иметь на руках договор о страховании договора долевого строительства. Выплату страховых возмещений производит страховая компания (или ОВС, или банк – в зависимости от способа страховки, выбранного застройщиком).

Наименьшая сумма страхового возмещения зависит от цены договора. Но она не может быть меньше цены той квартиры, которую хотел приобрести дольщик, и меньше среднего показателя рыночной цены за 1 кв. м. жилья в том регионе РФ, где осуществлялось строительство нового дома.

Более точную инструкцию расчетов планируется подготовить к концу 2014 года.

Случаи, когда страховое возмещение не выплачивается:

• замораживание строительства;
• увеличение сроков строительства.

Поэтому несмотря на страховку, дольщик может очень долго ждать момента получения ключей от своей квартиры, и при этом не получить страховых выплат. Кроме того, желающие продлить договор страхования вынуждены будут оплачивать его каждый год.

Также достаточно долго можно прождать выплаты страховых денег и в случае объявления застройщика банкротом, ведь процедура банкротства может затянуться на несколько месяцев.

Срок действия договора страхования

Если застройщик заручился банковской гарантией, то срок поручительства должен быть на два года больше, чем договор срока передачи собственности дольщику.

То же самое касается и страхования ответственности строительной компании посредством страховой компании – дольщик может предъявить свои права на страховую выплату еще в течение двух лет после того как приобрел квартиру в новостройке.

Все это вытекает из проектной декларации и договора долевого участия. Страховщик ответственен перед дольщиком так же, как и застройщик, включая всевозможные штрафы, неустойки и прочее.

Контролирующие органы

Органом страхового надзора над соблюдением страхового законодательства при случаях взаимного страхования выбран Центробанк, а региональные органы власти следят за соблюдением требований участия строительных фирм в обществе взаимного страхования (ОВС).

• 
  Узнайте где и как застраховать квартиру с максимальной выгодой для страхователя.
• Получить информацию о том какая недвижимость подлежит титульному страхованию можно ЗДЕСЬ
• Читайте почему необходимо заключать договор страхования жизни при покупке жилья в ипотеку:
  //dom/n-info/zhizn-pri-ipoteke.html

1. В целом процедура оформления страхования договоров долевого участия – дело хлопотное, ведь если в строящемся доме 300 квартир, то и страховых договоров должно быть 300.
2. Сначала застройщику придется определиться со способом страхования, затем собрать пакет документов, заключить договоры с каждым дольщиком и, самое главное, выполнить до конца и надлежащим образом условия этих договоров.
3. Иначе будет допущен страховой случай и дольщики (несмотря на выплаченные страховые возмещения) останутся без квартиры в новостройках.
4. Пока на страховом рынке нет ажиотажа – страховые компании не горят желанием заключать договоры с застройщиками, поскольку строительство является одной из наименее выгодных в этом плане областей.
5. Большинство специалистов в этом вопросе считают, что страхование договоров долевого участия может существенно увеличить стоимость жилья на российском рынке недвижимости, поскольку строительные компании наверняка переложат эти расходы на плечи дольщиков.

Застройщики будут обязаны страховать дольщиков

Источник: https://StrahovkuNado.ru/dom/n-info/dogovor-dolevogo-uchastiya.html

Страхование долевого участия в строительстве

Приобретение жилой недвижимости от застройщика по договору ДДУ является хоть и более выгодным, но рисковым способом покупки квартиры.

Чтобы повысить безопасность подобных сделок, правительство РФ на законодательном уровне обязало застройщиков страховать вложения дольщиков на случай наступления страховых рисков.

Страхование ДДУ – это обязательное условие, без выполнения которого договор долевого участия не может быть зарегистрирован в ЕГРН, а соответственно обрести юридическую силу.

Содержимое страницы

Застройщик при заключении соглашения об участии в долевом строительстве оформляет договор страхования с одной из страховых компаний. Он страхует свою ответственность перед дольщиками. Это значит, что в случае наступления обстоятельств, предусмотренных условиями страховки, страховая компания в полном объеме компенсирует их потери – сумму, вложенную в строительство жилого дома.

Страхованием в долевом строительстве занимаются:

Вопросы страхования ответственности застройщика в долевом строительстве регулируются российским законодательством:

1. Федеральным Законом №214 «Об участии в долевом строительстве…».
2. Федеральным Законом №218 «О публично-правовой компании по защите прав граждан…» (от 29.07.2017 г.).

Последний законодательный акт был принят только в середине 2017 года. Целью разработки и принятия его являлось кардинальное изменение отечественной системы страхования.

Согласно этому закону страхованием договоров ДДУ должен заниматься исключительно созданный Минстроем Фонда защиты прав граждан.

Выходит, что новый закон №218 применим только к недавно созданным компаниям-застройщикам. Для фирм, работающих на рынке долевого строительства уже много лет, все еще действуют нормы закона №214, согласно которому страховать свою ответственность перед дольщиками застройщики могут в банке, страховой организации и в ОВСЗ.

Где можно оформить страховку

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве можно осуществить:

• в любой страховой компании, которая отвечает определенным требованиям, установленных законодательством РФ и занимающейся этим видом страхования;
• в любом банковском учреждении, занимающемся страхованием таких договоров (оформляется поручительство).

Страховать ДДУ могут те страховые фирмы, которые отвечают ряду требований, перечисленных в пунктах 26-50 статьи 25 218-ФЗ, а именно:

• заниматься страховой деятельностью дольше пяти лет;
• иметь собственные средства на счетах на сумму не меньшую, чем 1 млрд. руб.;
• не иметь предпосылок для ближайшего наступления банкротства застройщика др.

Согласно этому законодательному акту застройщик обязан поставить в известность участников долевого строительства о том, в какой компании был оформлен договор страхования.

О банковском поручительстве и требованиях к его оформлению подробно расписано в пунктах 17-25 статьи 25 этого же закона. Среди основных требований к банкам-поручителям стоит выделить:

• обязательное наличие лицензии на осуществление банковской деятельности и оказание банковских услуг;
• осуществление кредитно-финансовой деятельности дольше пяти лет;
• уставной капитал банковского учреждения должен превышать сумму в 200 млн. рублей;
• наличие собственных средств у банка в размере не меньше одного миллиарда рублей;
• быть включенным в реестр банковских учреждений и состоять на учете в системе страхования вкладов и др.

Независимо от того, кто застраховал ДДУ – банк или страховая компания, при наступлении страхового случая для получения страховой выплаты дольщикам необходимо обратиться в суд. Только по решению суда дольщики будут внесены в реестр требований кредиторов, на основании чего страховщик выплатит страховку участникам долевого строительства.

Несмотря на то что большинство застройщиков предпочитают страховать долевое строительство именно в страховых компаниях, а не в банках, на практике им приходится сталкиваться с определенными сложностями. Они заключаются в отсутствии выбора страховщика. Это связанно со следующими факторами:

1. Масштабами страховой организации. Только компании-гиганты, имеющие огромный собственный капитал и многочисленный штат высококвалифицированных сотрудников в состоянии взвалить на себя столь огромную ответственность как возмещение ущерба дольщикам. Более того заблаговременно оценить все возможные риски в долевом строительстве физически невозможно.
2. Соответствием компании требованиям российского законодательства. В новом законе №218 «О публично-правовой компании по защите прав граждан…», а именно в пункте 26 статьи 25 данного нормативно-правового акта перечислены все требования к страховым компаниям, которые могут страховать участие в долевом строительстве. Требования достаточно жесткие, поэтому данный вид страхования под силу лишь некоторым ведущим страховым организациям.

Чтобы минимизировать свои риски, страховые компании практикуют страхование каждой квартиры отдельно, а не целого объекта (многоквартирного дома).

Таким образом, застройщики получают «зеленый свет» для государственной регистрации ДДУ.

Страховщики в случае наступления страхового случая относительно конкретной квартиры или нескольких жилых помещений существенно снижают размер страховых выплат, а соответственно и свои статьи расходов.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

При страховании каждой отдельной квартиры в многоквартирном доме между страховщиком и застройщиком заключается договор страхования по каждому объекту. В основном срок действия страховки превышает дату введения дома в эксплуатацию.

За это время дольщики имеют право обратиться за страховой выплатой, если они понесли убытки в результате наступления одного из оговоренных в соглашении страховых случаев.

Получение страховой выплаты участником долевого строительства влечет за собой утрату ним права на получение жилья после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Какие риски страхуются

Предугадать и просчитать все возможные риски, которые могут возникнуть при долевом строительстве, нереально.

Поэтому страховщики, пытаясь снизить свою ответственность перед дольщиками, стараются прописывать в страховом соглашении полный перечень рисков, которые относятся к страховым случаям.

Этот список составляется индивидуально в каждом конкретном случае с учетом всех особенностей, но стоит выделить наиболее распространенные страховые случаи, наступление которых является основанием для осуществления страховых выплат:

• срыв застройщиком оговоренных в ДДУ сроков сдачи дома в эксплуатацию;
• двойная продажа (когда застройщик продал одну квартиру сразу нескольким дольщикам);
• признание строительной компании-застройщика в судебном порядке банкротом;
• уничтожение всего многоквартирного дома или квартиры (если страховщик оформлял страховку на каждую квартиру отдельно);
• наличие серьезных препятствий для государственной регистрации права собственности на жилье в новостройке (к примеру, «замороженное» строительство или невыполнение застройщиком ряда обязательных для начала регистрации условий);
• подорожание квадратных метров или увеличение общей площади квартиры, что повлекло за собой необходимость осуществления доплаты за жилище.

Страховой полис позволяет обезопасить покупку квартиры по ДДУ. Он гарантирует либо получение жилья в готовом доме, либо возврат вложенных дольщиками средств. Но существует ряд существенных рисков, которые страховщики отказываются страховать и рассчитывать дольщикам на возмещение ущерба в случае их наступления не стоит. К нестрахуемым рискам относят:

• осуществление деятельности застройщиком на незаконных основаниях (лицензия или разрешение на строительство/землю было получено не совсем законным путем или вовсе отсутствует);
• срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию сверх предусмотренных страховым договором отклонений;
• право собственности (или аренда) застройщика на земельный участок, на котором возводится многоквартирный дом, оспаривается третьими лицами в судебном порядке;
• имело место нарушение одной из сторон (или обеими) условий ДДУ, норм законодательства РФ, уклонение от выполнения обязательств, что стало причиной признания соглашения недействительным по решению суда;
• принято решение (постановление) контролирующих государственных органов о прекращении (временной остановке) строительных работ и др.

  Особенности покупки квартиры по договору долевого участия

Необходимые документы для страхования

Чтобы заключить страховое соглашение и застраховать долевое строительство, застройщику необходимо обратиться к страховщику и иметь при себе следующие бумаги:

• лицензию на осуществление деятельности;
• разрешение уполномоченных органов на строительство;
• документ, подтверждающий право пользования земельным участком (о праве собственности или договор аренды);
• учредительные документы компании;
• проектную документацию на будущую новостройку;
• техническое и экономическое обоснования предстоящих работ;
• перечень кредиторов (дольщиков);
• финансовая документация;
• справки, подтверждающие отсутствие задолженностей у застройщика перед государством и финансово-кредитными организациями;
• договора долевого участия на каждого дольщика, указанного в перечне кредиторов.

Список документов может изменяться в зависимости от некоторых факторов. О необходимости представить дополнительные документы сообщит сотрудник страховой компании или менеджер банка в зависимости от того, где застройщик будет оформлять страховой полис.

Сколько стоит страховка долевого участия

Цена страхового полиса и тарифы на услуги страховых компаний при страховании долевого строительства определяются следующими факторами:

• состоятельность и репутация компании-застройщика – чем надежнее и известнее фирма, тем ниже цена (меньше риски для страховщика);
• месторасположение участка, на котором будет возводиться жилой многоквартирный дом – чем ближе к центру, тем дешевле, поскольку квартиры будут пользоваться огромным спросом;
• отсутствие «грехов» у застройщика в прошлом – наличие судебных тяжб, факты просрочек сдачи дома, невыполнения условий ДДУ существенно повышают риски страховой компании, а соответственно и стоимость страховки.

Стандартная стоимость страховки составляет в среднем 1% от стоимости объекта (или цены сделки, если речь идет о конкретной квартире или определенной доле в многоквартирном доме). Но при наличии негативных факторов (плохая деловая репутация, отдаленность участка для строительства, неизвестность застройщика) являются основанием для увеличения стоимости страхования в несколько раз.

Страхование долевого строительства повышает шансы дольщиков на получение новой квартиры в новостройке и в оговоренный в ДДУ срок. В случае невыполнения застройщиком своих прямых обязанностей, участники долевого строительства могут рассчитывать на страховые выплаты, которые покроют их финансовые потери.

Но не стоит забывать, что страховщики возместят убытки только в исключительных случаях, которые четко прописаны в договоре страхования. Во всех других ситуациях рассчитывать на компенсацию потерь не стоит. Поэтому нужно быть предельно осторожными и внимательными при выборе фирмы-застройщика, с которой планируется заключение ДДУ.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Источник: https://sdelka.guru/ddu/strahovanie-dolevogo-uchastiya.html

От каких рисков защищает дольщиков страхование договора ДУ — ЮК "Хелп ДДУ"

Многочисленные случаи банкротства строительных компаний, породившие целую армию обманутых дольщиков, вызвали к жизни поправки к 214 ФЗ, принятые в 2012 году. Законодатель разработал механизм, позволяющий снизить риски дольщиков при участии в долевом строительстве, обязав застройщиков страховать свою ответственность перед участниками долевого проекта.

С начала 2014 года страхование ДДУ стало обязательным условием для заключения договора долевого участия. Однако три года действия программы показали ее недостаточную эффективность, что обусловлено сложностью реализации данной статьи закона. Многие страховые компании оказались не готовы предоставлять подобные услуги застройщикам.

С начала 2017 года введен новый механизм защиты дольщиков, который действует наряду со страхованием.

Механизм страхования долевого строительства

Закон о страховании работает следующим образом: застройщик перед тем, как подписать договор долевого участия с первым дольщиком, обязан предпринять меры по страхованию собственной ответственности перед инвестором.

Если у строительной компании возникнут финансовые проблемы, она обанкротится и не сможет выполнить своих обязательств по ДДУ, дольщик может обратиться в организацию, где застрахована ответственность девелопера, и потребовать с нее компенсацию.

Однако при данных обстоятельствах участник проекта может рассчитывать только на денежные выплаты, получить оплаченную квартиру таким образом невозможно.

1. Получить гарантию банковского учреждения, соответствующего законодательным нормам.
2. Стать членом общества, осуществляющего взаимное страхование рисков.
3. Подписать договор с одной из страховых компаний, отвечающей требованиям законодательства.

Застройщик должен известить потенциального дольщика о выбранном варианте и предоставить ему сведения о страховщике или поручителе.

Первые два способа используются нечасто. ОВС не особо распространено в России, банковскую гарантию получить достаточно сложно и дорого. Как правило, банки требуют предоставления залога, минимальная сумма которого составляет 30% стоимости объекта.

Поэтому чаще всего строительные компании останавливаются на третьем варианте. Но и здесь не все так просто. Законодатель установил достаточно жесткие требования к страховщикам, а компаний, которые им соответствуют не так уж много.

С их списком можно ознакомиться по ссылке.

Какие требования к страховщикам предъявляет закон

Страхование при долевом строительстве могут осуществлять компании, отвечающие следующим условиям:

1. Период работы на рынке страхования пять лет и более (со времени получения лицензии на осуществление страховой деятельности).
2. Активы компании находятся на уровне одного миллиарда рублей, кроме того уставной капитал должен составлять от 120 миллионов.
3. Организация обладает высокой финансовой устойчивостью.
4. Отсутствуют признаки, свидетельствующие о возможности банкротства.

Чтобы убедиться в соответствии страховщика перечисленным выше требованиям законодательства, застройщик может проверить документацию компании, а также запросить у нее документы, выданные ЦБ.

Условия страхования

Каждый страховщик разрабатывает свои тарифы и условия страхования. Размер страховой премии зависит от полной стоимости ДДУ и установленного в данной организации тарифа. Стандартная страховая премия по договору, как правило, составляет около 1 % от общей стоимости ДДУ. Кроме того, на размер страховки оказывают влияние ряд факторов:

• репутация и финансовое состояние застройщика;
• опыт строительной компании в данной сфере, количество ранее построенных объектов;
• наличие/отсутствие судебных разбирательств с участием застройщика;
• степень готовности и расположение объекта строительства.

Каждая страховая организация может дополнительно выдвигать и другие требования к застройщикам и прибавлять определенные проценты к тем или иным факторам риска. Поэтому итоговая сумма полиса у разных страховщиков и для разных строительных компаний может отличаться в разы.

В конце концов, это головная боль застройщика, где и как производить страхование договоров долевого участия в строительстве, и сколько платить за страховку от недостроя и других рисков. При этом строительная фирма не имеет права покрывать свои издержки за счет дополнительных взносов инвесторов. Требования доплаты сверх цены договора являются незаконными.

Дольщик в отношениях между страховщиком и застройщиком выступает третьим лицом, и хотя страховой договор заключается в его пользу, сам он не принимает никакого участия в его подписании. Для частного инвестора важен сам факт наличия страховки, о чем его должен проинформировать застройщик.

Существенные условия договора страхования

Договор между девелопером и страховой организацией подписывается до заключения ДДУ, но в силу он вступает только после того как договор долевого участия пройдет регистрацию. Период действия страховки зависит от срока передачи жилья, указанного в ДДУ. По закону дольщик может воспользоваться страховкой в течение еще двух лет после того, как истечет срок передачи объекта по договору.

Дольщик может передать свои права на оплаченный объект другому участнику, подписав с ним договор цессии. На действие страховки это никак не отражается. Она автоматом переходит на нового инвестора. Застройщик извещает страховщика о смене участников в ДДУ и стороны подписывают допсоглашение с указанием нового дольщика.

По закону застройщик может страховать полностью весь объект в одной страховой организации или каждый договор долевого участия в отдельности.

Обычно строительные фирмы прибегают ко второму варианту, который считают более выгодным.

Впрочем, и для дольщиков этот вариант тоже является более предпочтительным, поскольку в этом случае застройщик несет ответственность перед каждым участником отдельно.

Компенсация, которую получит дольщик при наступлении случая, указного в страховке, рассчитывается в соответствии с ценой квартиры по ДДУ. Минимальная сумма выплат должна быть не меньше, чем средняя цена аналогичной квартиры в данном регионе. Законодатель запрещает страхователю устанавливать франшизу (сумму убытков, которые не возмещаются в рамках договора).

Девелопер не имеет права без законных оснований расторгнуть договор со страховой организацией без согласия дольщика.

Если у страховой компании была отозвана лицензия, она перестала работать, и действие страхового договора было прекращено, застройщик обязан не позже двух недель подписать договор с новым страховщиком.

При этом прежний страховщик обязан выплачивать компенсацию дольщикам даже после прекращения действия договора, если страховое событие произошло в период действия страховки.

Основания для выплаты компенсации

Закон устанавливает несколько страховых событий, которые являются основанием для обращения в страховую организацию за выплатой компенсации:

1. Принятое и вступившее в действие судебное решение о взыскании на предмет залога. Данное решение принимается по заявлениям дольщиков, поданным в суд через полгода после остановки строительства объекта или наступления срока передачи жилья.
2. Решение арбитражного суда о том, что строительная компания признается банкротом и открытии в отношении нее конкурсного производства.

При наступлении перечисленных выше событий дольщик может обратиться к страховщику за денежной компенсацией. Если полученная при банкротстве застройщика сумма не покроет расходов по ДДУ, оставшуюся часть денежных средств дольщик может включить в реестр требований кредиторов по банкротному делу, открытому в отношении застройщика.

Изменения в страховании дольщиков

Страхование дольщиков в том виде, в котором оно применялось с 2014 года, показало свою несостоятельность, и законодатель разработал новый способ защиты инвестиций дольщиков.

С начала 2017 создан компенсационный фонд, куда застройщики обязаны отчислять проценты с каждого заключенного ДДУ.

Собранные средства пойдут на выплаты гражданам при банкротстве застройщика или на завершение строительства проблемного объекта.

В настоящий момент действуют оба варианта страхования, поскольку отчислять взносы в фонд строительные фирмы обязаны только при условии, что первый ДДУ был заключен, начиная с 1 января 2017. Застройщики, успевшие зарегистрировать первый договор до этого времени, будут работать по данному проекту по старой схеме страхования.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/ot-kakih-riskov-zashhishhaet-dolshhikov-strahovanie-ddu

Страхование договоров долевого участия (ДДУ) застройщика — нужно ли страховать?

Страхование при ДДУ имеет важное значение. Документ направлен на создание условий безопасного и надежного привлечения средств граждан в долевое строительство, на достижение положительного конечного результата и исключение разного рода рисков, связанных с потерей денежных вложений.

Ситуация на строительном рынке в стране с участием долевого строительства складывается неоднозначно. Армии пострадавших дольщиков в различных регионах страны – явление довольно распространенное.

Чтобы защитить интересы граждан, государство выступило с инициативой по упорядочению взаимоотношений между подрядчиком и заказчиком при долевом строительстве. Был принят закон №-214, который определил последовательность действий застройщика в части страхования договора ДДУ.

Закон возложил на застройщика обязательство по страхованию своей ответственности перед гражданами, заключившими договор на строительство.

Оформить страховой документ предлагается в следующем порядке:

1. В страховой компании. Важно правильно выбрать страховщика, соответствующего определенным требованиям. Главными критериями отбора является финансовая составляющая компании, активы не менее 1 млрд. руб., наличие лицензии и опыта работы на рынке услуг не менее 5 лет.
2. В форме гарантии банка.
3. Страхование через общество взаимного страхования.

Практика показала низкую эффективность действия нормативного акта. Рынок страховщиков с учетом предлагаемых требований оказался ограниченным. Банки не хотели рисковать и не спешили давать гарантии.

В связи с этим в 2017 году принят ФЗ-218 о защите прав граждан. С этого момента обязательство по заключению данных договоров для застройщика стало его правом. Новый правовой акт закрепил обязанность перечислять взносы в Государственный Фонд защиты дольщиков.

Размер страхования, риски

Порядок страхования договора ДДУ дает строительной компании возможность выбора. Можно заключить договор на весь объект сразу, а можно застраховать каждую квартиру отдельно. Чаще всего строители используют второй вариант, он более удобный.

Стоимость на услуги определяется в зависимости от выбора страховщика:

1. При оформлении страховки ДДУ через специализированную компанию стоимость услуги по основному тарифу составляет 1% от общей стоимости объекта недвижимости. Но у страховщика есть право на гибкий расчет суммы с помощью специального коэффициента. Рассчитывать на получение скидки может застройщик с положительным имиджем и хорошей репутацией, не имеющий судебной истории. Важным дополнением для снижения цены будет выбранное для строительства место: чем ближе к центру, тем больше гарантии, что жилье будет пользоваться спросом.
2. Сумма, определенная для зачисления в госфонд, составляет 1,2% от суммы каждого договора на долевое строительство. Перечислить эту сумму необходимо до начала регистрации договора на ДУ.

Страховка ДДУ – главный документ, который защищает гражданина от потери финансовых средств. Обстоятельства, при которых дольщик попадает под определение «страховой случай» следующие:

• застройщик нарушает сроки, предусмотренные в договоре ДДУ;
• случай продажи квартиры два раза;
• повышение цены квадратного метра жилплощади;
• уничтожение всего объекта;
• остановка строительства по причине замораживания строительства.

Не относятся к страховым рискам:

• деятельность, которая ведется без лицензии;
• не оформлено право собственности на землю;
• нарушены условия ДДУ одной из сторон;
• прекращены работы по предписанию надзорных органов.

Проверить данные относительно надежности каждого застройщика можно на специальном сайте.

Выплаты при страховом случае

Период действия страхования договора ДДУ не может быть меньше, чем срок получения дольщиком квартиры. Ситуации, на которые распространяется страховой случай, следующие:

• если арбитражный суд вынес решение о банкротстве строительной организации;
• если объект строительства взыскан в залог и имеется решение суда.

В случае банкротства застройщика для получения выплаты необходимо подать заявление в арбитражный суд.

Размер выплаты, подлежащий к возмещению по судебному решению, рассчитывается в зависимости от цены, определенной в договоре. Он не может быть меньше стоимости квартиры, которую гражданин планировал приобрести. Максимальная площадь квартиры не может превышать 120 кв.м.

Основная цель страхования договора ДДУ — обеспечить защиту участника строительства от финансовых потерь, повысить ответственность застройщика, степень доверия к нему. Страховая система призвана сделать привлекательной эту сферу деятельности и увеличить темпы строительства жилья.

Источник: https://www.vbr.ru/strahovanie/help/strahovanie_help/strahovanie-pri-ddu/

Страховка ДДУ от недостроя — защита прав потребителей

Приобретение жилой недвижимости всегда связано с крупными финансовыми вложениями. А инвестирование в возводящиеся объекты по договору долевого участия — гораздо более рискованный путь купить жилье, чем сделка на вторичном рынке.

Ради защищенности подобных сделок и имущественного интереса участников, правительство обязало застройщиков страховать вложения дольщиков на случай наступления страховых рисков.

Кто заключает договор страхования

Страховка ДДУ от недостроя – обязательное условие, без выполнения которого договор долевого участия не может быть зарегистрирован в ЕГРН и, соответственно, не обретет юридическую силу.

То есть, где и как застраховать ДДУ от недостроя и прочих рисков — это головная боль застройщика.

Важно! Строительная фирма не вправе покрывать свои издержки за счет дополнительных взносов инвесторов. Требования доплаты сверх цены договора являются незаконными.

Дольщику важно само существование страховки и ее условия, о чем его должен оповестить застройщик. Страховые правоотношения должны возникнуть между застройщиком и страховщиком до заключения ДДУ, но силу они обретают только после того, как договор долевого участия пройдет регистрацию.

В каких случаях страховка не защитит

Цель страховки — защита личных вкладов дольщиков, но, увы, определенные риски все же могут сохраняться. К ним относится:

• нецелевое использование средств;
• банкротство застройщика;
• мошенничество;
• незаконное получение разрешения на строительные работы;
• непрофессионализм застройщика.

• Несмотря на полное возмещение убытков, гарантированное страховщиками, при наступлении страхового случая, возможны ситуации, при которых участники ДДУ могут не получить свои деньги:
• — государственная структура распорядилась о прекращении строительства;
• — договор долевого участия суд счел недействительным;
• — наличие доказанного факта отступления от договора дольщиком,
• — застройщик не получил разрешение на застройку,
• — наличие судебной тяжбы по праву собственности на объект.
• Страховая защита распространяется только на два случая:

1. Возводящийся дом продадут за долги. Настоящее обосновывается вступившим в силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога.
2. Строительная организация станет банкротом. Удостоверяется решением арбитражного суда.

Важно! Для получения страхового возмещения, страховой случай должен быть доказан судом.

Законодатель определил, что страховка ДДУ от недостроя не покрывает другие ситуации. То есть, дольщику не возместят траты, например, при просрочке сдачи объекта. В этом случае требование о компенсации предъявляется непосредственно к застройщику.

Как реализуется страховая защита

И все же защита от недостроя существует. Правда, применяться обязательное страхование ответственности начало с 2014 года и является правом, а не обязанностью. И уж если вы решили втянуться в долевое строительство, отдавайте свое предпочтение тем застройщикам, которых не пугает страховка ДДУ от недостроя перед дольщиком.

Возьмите за правило! Страхование ответственности застройщика – основополагающий факт при принятии решения о заключении сделки. В противном случае компания откажется оплачивать ущерб.

Страхование реализуется:

• С помощью общества взаимного страхования. Здесь у сторон коллективная ответственность и строитель должен платить членские взносы;
• При участии института кредитования.
• С помощью страховой компании.

Страховка от кредитно органа используется редко, поскольку требует выдерживания гораздо более жестких условий и предполагает наличие определенных ограничений:

1. Деятельность должна осуществляться как минимум 5 лет.
2. Капитал банка – не менее составляющей фиксированной суммы в 200 млн рублей.
3. Стоимость общего имущества кредитной организации – не менее 1 млрд рублей.

Большая часть строительных фирм оказывают преимущество кредитам с автоматическим оформлением страховки. В таком случае дольщику довольно трудно будет получить выплату при наступлении страхового события.

Для справки! Затраты по оформлению и оплате страховки ДДУ от недостроя возлагаются на строителя. Но это не значит, что дольщик не вправе требовать предоставления данных о ее условиях.

Может ли дольщик застраховать ДДУ

Дольщик в добровольном порядке может самостоятельно застраховать ДДУ от недостроя. Но нужно помнить, что существуют отличия такой страховки по сравнению с застройщиком. Дольщику труднее изменить условия соглашения со страховщиком, а само возмещение будет зависеть от вложенных дольщиками средств.

Дольщикам выгодно страхование застройщиком не всего домостроения, а поквартирно, поскольку договор страхования обретает силу с момента регистрации ДДУ.

Важно знать! Наступлением страхового случая считается, неисполнение или выполнение недолжным образом своих обязательств перед участниками долевого строительства. Этот факт долен быть подтвержден судебным решением.

Право выбрать страховщика остается за застройщиком, но у дольщика на руках должен быть договор страхования. Наименьшая сумма возмещения зависит от цены договора. При этом она не должна быть меньше стоимости желаемой для приобретения квартиры и среднего рыночного показателя за квадратный метр жилья в регионе РФ, где осуществляется застройка.

Есть ли у страховки ДДУ от недостроя срок действия?

При поруке кредитной организации срок поручительства на два года больше договоренного срока передачи собственности дольщику. В те же сроки после приобретения квартиры в новострое при страховании ответственности посредством страховой компании участник вправе обернуть свои права на страховую выплату.

Помните! Страхователь солидарен в ответственности перед дольщиком точно так же, как и застройщик, включая штрафы, неустойки и прочее.

Существует ли органы страхового надзора?

Наблюдать за соблюдением правовых канонов в случаях взаимного страхования уполномочен Центробанк. За соблюдением условий участия строительных предприятий в обществе взаимного страхования следят Региональные органы. В последнем случае, когда застройщик использует страховку для обеспечения своих обязательств, он обязан уведомить дольщиков об этом самом обществе.

Внимание! Страховая компания обязана за 15 дней заключить договор с другим страховщиком или поручительство с банком в случае, если у нее отозвана лицензия, или же участвовать в обществе взаимного страхования.

Зачастую случается так, что дольщики предпринимают попытки решить специфическую проблему, не имея для этого ни необходимых знаний, ни навыков. И тогда проблема решается либо с большими затратами, либо не решается вовсе. Запоздалое обращение к юристу даже с высокой квалификацией не всегда спасает ситуацию.

Источник: https://pnadzor.ru/poleznaya-informaciya/strahovka-ddu-ot-nedostroya.html

Дольщики зависли без страховки

С июля 2019 года начнется новая фаза реформы долевого строительства. Как уже писал «Эксперт» (см. «Банки оккупируют стройки», № 45 за 2018 год), речь идет о переходе с системы долевого строительства к проектному финансированию.

Девелоперы не смогут напрямую получать деньги от продажи новостроек, средства будут в обязательном порядке размещаться на эскроу-счетах избранных банков. Доступ к этим деньгам застройщик получает только после выполнения всех обязательств по возведению здания.

Таким образом, строить на средства дольщиков-физлиц больше нельзя — придется использовать либо собственные средства, либо банковские кредиты.

Уже известно, что от реформы, судя по всему, выиграют только несколько крупных банков и ведущие застройщики, а вот для всех остальных ситуация будет довольно безрадостная: себестоимость строительства вырастет, мелкие застройщики уйдут с рынка. Как отмечает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов, в связи с переходом рынка на другую финансовую модель стоимость недвижимости увеличится за два года минимум на 20–25% — на разницу между готовым и строящимся жильем.

Но и это еще не всё. Изменения правил затронули и страховой рынок.

Страхование от банкротства

Напомним, что поначалу проблемы взаимоотношений застройщиков и дольщиков пытались решить через страховой механизм. Застройщиков обязали страховать риски ответственности в 2014 году.

Вернее, тогда в действие вступили сразу три механизма защиты дольщиков: строительная компания могла на выбор купить полис в страховой компании, вступить в Общество взаимного страхования застройщиков или оформить поручительство банка. Однако подавляющее большинство выбирало первый вариант.

За три года по этому виду страхования было собрано около 30 млрд рублей страховых премий (правда, к середине 2017-го выплаты носили эпизодический характер). Основанием для страховой выплаты в таком виде страхования является признание застройщика банкротом и введение в отношении него конкурсного производства или обращение взыскания на предмет залога.

Банк России отстранил часть страховых компаний от рынка страхования ответственности застройщиков из-за несоответствия все тому же обновленному закону о долевом строительстве 214-ФЗ. В итоге из допущенных 17 страховых компаний в списке осталось лишь 12.

Другая часть страховщиков предпочла покинуть рынок самостоятельно, так как новые правила финансирования долевого строительства увеличили финансовые риски застройщиков из-за необходимости в гораздо большем объеме использовать собственные средства и банковские кредиты.

Соответственно, страховые компании все менее охотно страхуют их риски. Так, недавно с рынка страхования ответственности застройщиков ушел «Проминстрах». И эта тенденция будет только усиливаться.

Дело в том, что тариф по страхованию ответственности застройщиков был рассчитан без учета применения мошеннических схем — с их учетом тариф был бы не менее 8% стоимости стройки. Банковские гарантии при этом стоят 5–6%, до этой же величины планируется поднять отчисления в Фонд защиты прав дольщиков.

Понятно, что все эти цифры, включая стоимость страховки «от мошенничества» (если бы такая была), делают стройку существенно дороже.

Нет страховки — нет денег

Все это уже сказалось как на застройщиках, так и на покупателях квартир.

Застройщики часто не могут найти страховую компанию, чтобы оформить страховой договор на свою ответственность перед дольщиками, так как сегодня на рынке страхования их ответственности фактически остался один страховщик — СК «Респект».

«Очень сильно поредел список страховых компаний, остались только две. Де-факто на рынке у нас полторы компании, — заявил агентству Regnum управляющий компании “ЛСР. Недвижимость-Урал” Владимир Крицкий. — Если теперь что-то произойдет, не дай бог, с “Респектом”, то это будет проблема федерального масштаба».

Это важно, несмотря на то что год назад, осенью 2017-го, наконец-то заработал Фонд защиты прав дольщиков, который призван заменить страховой механизм или, по крайней мере, стать его альтернативой.

За первый год работы фонд собрал с девелоперов всего 4,6 млрд рублей (этой суммы не хватит даже на один серьезный страховой случай — это доказал пример Urban Group, для достройки только его объектов нужно более 55 млрд рублей).

Но вот те, кто начал продавать квартиры раньше, должны пользоваться лишь страховым механизмом.

Более того, закон запрещает без расторжения всех договоров долевого участия по объекту перейти от страхования на уплату взносов в компенсационный фонд либо на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов.

В итоге строительные компании, начавшие проекты до октября 2017 года, и их дольщики оказались в ловушке. Региональные застройщики уже бьют тревогу — возможно, им придется свои проекты заморозить.

«Крайне нежелательно введение финансовой нагрузки, связанной с переходом к банковским гарантиям для проектов в стадии реализации или для проектов, под которые уже куплен земельный участок, — ведь их экономика рассчитывалась ранее, — говорит директор по маркетингу и разработке продукта ГК А101 Дмитрий Цветов. — Есть также вероятность, что от банковских гарантий под пять-семь процентов больше всего пострадает именно бюджетное жилье, где баланс “экономики” наиболее чувствителен к любым колебаниям. Подобная ситуация не выгодна никому: ни покупателю, ни самому застройщику, ни государству — не будет необходимой динамики обеспечения объемами жилья».

С Дмитрием Цветовым согласен генеральный директор Объединения строителей Санкт-Петербурга Алексей Белоусов — он объясняет, что больше всего «не повезло» проектам, запущенным около двух лет назад.

«Сейчас возведение этажей на этих объектах уже завершено, и квартиры в них продаются лучше всего, — цитирует слова Белоусова портал novostroy.su.

— Поэтому лишение возможности страховать в них новые договоры долевого участия, а следом заключать новые ДДУ и привлекать средства дольщиков, способно превратить эти проекты в долгострои».

Но это еще полбеды: не получая денег от уже возводимых объектов, застройщики не смогут работать дальше, а это может означать сильное сокращение объемов строительства уже в ближайшие два-три года.

«По нашим оценкам, договорами страхования гражданской ответственности застройщиков на сегодняшний день обеспечена безопасность 35 миллионов квадратных метров жилья. А это около 600 тысяч квартир и миллион дольщиков, — считает генеральный директор “Респекта” Александр Артамонов.

— Около двух третей этого объема жилья будет введено в эксплуатацию к концу 2019-го — середине 2020 года. Для безболезненного перехода к новым формам гарантии для участников долевого строительства необходим план мероприятий на переходный период, после завершения строительства этих объемов можно будет окончательно отменить страхование.

За это время и компфонд сможет создать необходимые резервы и развить свою экспертизу».

Фактическая остановка страхования 35 млн кв. м жилья приведет к серьезным перебоям поступления денежных средств в долевое строительство: по некоторым оценкам, страховой рынок может недосчитаться двух триллионов рублей. Это уже угроза не только самим застройщикам и их клиентам, но и кредитующим такие проекты банкам, федеральному и местным бюджетам.

Выход через «Дом.РФ»

Недавно комиссия по страхованию «Опоры России» предложила выход из ситуации — наделить Минстрой России и АО «Дом.РФ» полномочиями использовать регуляторные практики Банка России, применяющиеся к страховщикам.

Речь идет о плановых и внеплановых выездных проверках застройщиков, работающих по ФЗ-214, для проверки финансового состояния. При этом по результатам подобной проверки регулятор может приостановить деятельность застройщика и отстранить его руководство с введением временной администрации.

Если временная администрация выявит нецелевое использование денежных средств дольщиков и активов застройщика, это будет причиной для санации застройщика (по аналогии с санацией страховщиков), при этом все обязательства перед участниками долевого строительства и организациями-контрагентами должны быть выполнены, в том числе через процедуру конкурсного производства, в которой дольщики будут иметь приоритетные права. При этом обязанность достроить объект за счет собственных средств будет ложиться на администрацию субъекта федерации, ну а если факт умышленного нецелевого использования не установлен, то достройка объекта, согласно проекту концепции, производится Фондом защиты прав дольщиков за счет средств фонда и АО «Дом.РФ».

Предлагается также внести изменения в действующее законодательство и приравнять инвестиции гарантов прав участников долевого строительства в достройку проблемных объектов к страховым выплатам.

Это позволит страховщикам направлять резервы на решение проблем дольщиков, что примерно в половине случаев позволит эффективнее решать основную проблему предоставления жилья дольщикам, а также минимизировать расходы страховщиков на осуществление выплат по проблемным объектам.

Разработчики концепции подчеркивают, что предлагаемые изменения не повлекут за собой дополнительной нагрузки на государственный бюджет, более того, они кратно (в пять–десять раз) сократят число проблемных ситуаций с застройщиками в регионах.

«Эти предложения направлены на дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства и позволяют решить проблему всех обманутых дольщиков в России в условиях нехватки средств государственных бюджетов», — отмечает Александр Артамонов.

Источник: https://expert.ru/expert/2018/48/dolschiki-zavisli-bez-strahovki/