Граждане участвуют в долевом строительстве не только для приобретения жилья в новостройке по сниженной цене, но и для выгодного размещения инвестиционного капитала.
Это может быть сдача жилья в аренду, продажа готовой квартиры по договору купли-продажи или договору по уступке права третьему лицу или дольщику, если дом не введён в эксплуатацию.
Что говорит законодательство об уплате налога при переуступке прав ДДУ?
Понятие переуступки
Гражданское законодательство предусматривает совершение сделки по продаже имущественного права. Оформление уступки производится только в период между регистрацией договора долевого участия и подписанием акта по приёму объекта в эксплуатацию.
Переуступка прав означает смену кредитора. Это не возбраняется законом, если только в ДДУ не прописан запрет на изменение. Договором уступки прав пользовались некоторые инвесторы, чтобы не платить НДФЛ. Согласно поправкам к законодательству, перекупщик жилья должен заплатить налог с продажи квартиры, если он покупает по цене ДДУ, а продаёт с более высокой стоимостью.
Если к моменту сделки акт по приёму недвижимости был подписан, документ носит название «договор купли-продажи».
Юридические действия с недвижимостью имеют свои особенности для физических лиц. Необходимо иметь понятие о льготах, которые предоставляет законодательство, и правильно ими воспользоваться. Следовательно, заплатить налоги в меньшем размере.
Покупка по ДДУ в новостройке
О каком налоге может идти речь, если сделка по уступке прав оформляется на первоначальную сумму, указанную в договоре долевого участия? Прибыли нет, следовательно, база для налогообложения нулевая.
По мере приближения окончания строительства, стоимость жилья становится выше. В договоре по переуступке прав цена квартиры будет отличаться от своей первоначальной стоимости. Налицо получение дохода, следовательно, доход по сделке переуступки прав подлежит налогообложению. Необходимо подавать декларацию о доходах в налоговую службу.
Так как налог вычисляется с полученного дохода, необходимо иметь документы, подтверждающие затраты на покупку недвижимости. Доказательством могут служить представленные квитанции и чеки.
Особенности совершения сделки
Сделка по переуступке прав требует наличия двух сторон и предмета сделки. В данном случае предметом сделки является переуступка права требования от застройщика получить жильё согласно ДДУ.
Алгоритм сделки по уступке прав:
- Поиск покупателя через риэлтерское агентство или посредника.
- Получение согласия от застройщика.
Имеется два сценария для оформления цессии. Если арендатор полностью расплатился с застройщиком, ему по статье ФЗ-214, не нужно согласие последнего для оформления сделки переуступки права.
Однако большинство застройщиков вносят это требование в договор отдельным пунктом, следовательно, уведомление строительной компании о смене кредитора сделать придётся.
Если сумма уплачена не полностью, то перед совершением сделки необходимо известить компанию застройщика о намерении сменить владельца документа и получить от него письменное разрешение. Уведомление о получении запроса необходимо сохранять.
- Если на квартиру была оформлена ипотека по долевому участию, покупатель должен предоставить в банк документы, подтверждающие его платёжеспособность.
- Кредитная организация изучит предоставленную документацию, и, в случае согласия, закроет договор кредитования, оформленный на продавца, и откроет новый на покупателя.
Ошибочно думать, что продажа недостроенного жилья невозможна, тем более, если дольщик не расплатился полностью со строительной компанией.
Важно, чтобы представитель второй стороны соглашения понимал, что приобретая переуступку прав ДДУ, он автоматически перекупает обязанность по уплате задолженности перед кредитором, вместе с рисками вложения капитала в долевое строительство. В договоре с ним обязательно появится пункт, обязывающий его расплатиться с застройщиком в указанные сроки, зафиксированные в ДДУ.
При оформлении сделки покупатель должен получить на руки документы, по которым он бы видел свой долг перед застройщиком. В случае неправильного составления нового договора по переуступке прав, будет невозможно обязать покупателя выплачивать оставшуюся сумму.
Статья 382 ГК РФ предусматривает передачу права требования долга другому лицу.
Заключается соглашение об уступке прав, учитывающее интересы всех сторон:
- застройщика, который является первым владельцем права;
- арендатора, перекупившего право у строительной компании, который затем становится новым продавцом права;
- покупателя недостроенного жилья, приобретающего право требования.
Для цессии основанием становится сделка по переуступке прав договора долевого участия в строительстве. Оформление сделки требует тех же действий, что и изначальный ДДУ.
Налогообложение по заключению договора уступки прав
Возможность получения вычета при покупке жилья по ДДУ регламентируется статьёй Налогового кодекса №220.
Каждая из сторон имеет свои льготы по налогу с продажи квартиры по уступке права ДДУ. Продавец заплатит денежные средства с дохода от продажи жилья с учётом понесённых затрат на её приобретение.
Покупатель получит право воспользоваться получением имущественного вычета и заплатит налог в меньших размерах. Подобными льготами к сделке переуступке прав договора долевого участия можно воспользоваться только один раз.
Платить ли налог при переуступке права ДДУ
- Вопрос: Марианна
- Я покупаю квартиру по договору переуступки права договора долевого строительства без риэлторов и специалистов банков, какие мне оформить документы, подтверждающие передачу денег продавцу, чтобы воспользоваться налоговым вычетом в 13%.
- Ответ: В вашем случае будет достаточно расписки в получении суммы от продавца.
От чего зависит величина налога при продаже недвижимости
Если продавец владеет имуществом более трёх лет, он не обязан платить налог с полученного дохода. Если сделка совершается ранее, закон обязывает продавца указать полученную прибыль в налоговой декларации. Ему придётся уплатить налог с полученной суммы по ставке 13%.Важно понимать, как правильно рассчитать налогооблагаемую базу, с которой необходимо заплатить эти проценты.
Так как продавец и покупатель указывают в договоре купли-продажи заниженную стоимость жилья для снижения налога, законодатель вводит новое правило. Налогооблагаемая база должна рассчитываться от кадастровой стоимости жилья.
Пока ещё не все регионы переведены на новое налогоисчисление. До 2020 года планируется закончить этот процесс. На сниженную кадастровую стоимость могут претендовать жители 50 квартирных домов, квартир, площадью до 20м2 и комнат до 10м2.
Подход к налоговым ставкам тоже демократичный. В зависимости от местоположения и состояния жилища они могут быть нулевыми или увеличенными.
Сделка по продаже жилой недвижимости
У продавца имеется два варианта исчисления налогооблагаемой базы:
- снизить полученный доход от продажи жилья на один миллион рублей;
- сумма полученного дохода уменьшается на затраты по её приобретению.
Законодатель предоставляет право продавцу самостоятельно выбрать самый выгодный для того вариант. В случае выбора второго пути, необходимо представить платёжные квитанции, подтверждающие расходы на покупку жилья.
Сделка по продаже нежилой недвижимости
В данном случае возможно:
- снизить полученный доход от продажи площади на 250 тыс. рублей;
- сумму полученного дохода уменьшить на расходы по приобретению продаваемой недвижимости.
Продавец лишается права воспользоваться налоговым вычетом при продаже жилья, если он после покупки сдаёт его в аренду и регистрируется как индивидуальный предприниматель.
Источник: https://metr.guru/dolevoe-uchastie/nalog-na-pereustupku-prav-po-ddu
Ндфл у дольщика по 214-фз и нк рф: налоги при переуступке дду, при получении неустойки или страховой выплаты
Инвестиции в строительство по договору ДДУ — это довольно выгодное и перспективное вложение. Но, одним из важнейшим его недостатков, является долговременность. В большинстве случаев воспользоваться выгодой можно лишь после нескольких лет ожидания.
Но, иногда, изменение жизненных обстоятельств заставляет дольщиков продавать недостроенные квартиры.
Как это правильно сделать, облагается ли налогом такая сделка, а также другие вопросы рассмотрим в этой статье.
Переуступка прав по ДДУ на строящееся жилье
Переуступка прав возникает, когда дольщик купил квартиру по ДДУ, и до сдачи дома в эксплуатацию, а точнее до подписания акта приема-передачи, переуступил свои права и обязанности иному лицу.
В итоге новый покупатель (цессионарий) станет обладателем жилья по договору переуступки, он берет на себя риски и ответственность, и в случае задержки стройки или других неблагоприятных обстоятельств, отвечать по договору будет застройщик, а не продавец (цедент).
Чаще всего застройщики стараются ограничить право переуступки договора ДДУ, например, включают в договор требования об уплате комиссии или вводят иные ограничения на переуступку. Эти требования незаконны, достаточно просто уведомить застройщика о готовящейся переуступке в письменном виде как при любой смене кредитора.
Если квартира приобреталась с использованием ипотечного кредита, то важно достичь согласия с банком, имея варианты: погасить его кредит, произвести замену залога или переоформление ипотеки на нового дольщика по ДДУ. К сожалению, в этой части вы полностью зависимы от банка, профинансировавшего сделку.
Платится ли налог при переуступке прав по ДДУ?
НДФЛ цессионария при переуступке по ДДУ
Покупатель переуступленных прав вправе вернуть 13 % от своих затрат на приобретение имущества по договору цессии. То есть по действующим на сегодняшний день правилам с момента подписания акта передачи жилья (не дожидаясь оформления прав через Росреестр), подавая декларацию вместе с ДДУ, договором переуступки и платежными документами.
Вычет будет доступен со стоимости квартиры в 2 млн. рублей и с кредитных средств предельной суммой 3 млн. рублей. Таким образом, наибольшая сумма, на которую можно рассчитывать: 260 000+390 000 = 650 000 рублей, если сделка произошла после января 2014 года.
НДФЛ цедента при переуступке по ДДУ
Продавец получает денежные средства от цессионария, а любые доходы физических лиц облагаются налогом. Теперь ему нужно подготовить декларацию 3-НДФЛ в инспекцию, чтобы оплатить налог в полном размере.
Согласно изменениям в законодательстве, если налоговый резидент владел на праве собственности недвижимостью 5 лет и более, при его отчуждении он освобождается от НДФЛ (ст. 217.1 НК РФ). Но относится ли это правило к переуступке прав по договору ДДУ на строящуюся квартиру?
Доход от сделки по переуступке является реализацией имущественных прав, а так как квартира только строится и права собственности на нее нет – то налоговый вычет в смысле ст. 217.1 НК РФ не применяется.
Однако, налоги, облагаемые 13 % ставкой, уменьшаются на имущественный вычет, предусмотренный статьями о вычетах 218—221 НК РФ. Вычет равен фактически понесенным расходам, подтвержденным документально: договором о долевом строительстве и квитанциями об уплате цены договора.
При подаче декларации на получение дохода цедент может одновременно воспользоваться своим правом принять в зачет (в качестве налогового вычета) свои документально подтвержденные затраты по договору долевого участия, которые он потратил на покупку будущей квартиры в новостройке, тем самым уменьшая налог при переуступке прав по ДДУ.
Разница между ценой договора переуступки и ценой ДДУ, умноженная на 13 %, и будет являться налогом к уплате.
Налогообложение неустоек по ФЗ-214 от застройщика
Если застройщик задержал сдачу объекта и судом ему назначена выплата неустойки, с нее также удерживается налог. Взысканная дольщиком неустойка со строительной организации и фактически полученная (т.е. по фактически исполненным исполнительным документам), облагается НДФЛ на общих основаниях.
Застройщик, при этом, выступает налоговым агентом, обязанным удерживать НДФЛ самостоятельно и внести его в бюджет. Обычно это происходит в случае, когда размер НДФЛ для каждого дольщика установлен судом напрямую.
Если в судебном решении величина налога не определена, застройщик уведомляет налогоплательщика и инспекцию о невозможности удержать налог и предлагает дольщику провести подачу декларации и выплату НДФЛ самостоятельно.
Калькулятор расчета неустойки по 214-ФЗ:
В целом, в судебной практики сформированы следующие правила относительно уплаты НДФЛ со средств, получаемых дольщиком по исполнительному листу.
- Облагаются налогом в размере 13 %:
- Налог за неустойку по ДДУ за задержку срока передачи имущества;
- Налог со штрафа за отсутствие добровольного погашения неустойки;
- НДФЛ с суммы по мировому соглашению.
- Убытки за аренду квартиры за время просрочки сдачи новостройки;
- Разница в процентах по ипотеке, уплаченных в связи с ожиданием завершения строительства сверх сроков, указанных в ДДУ;
- Моральный вред;
- Расходы на нотариуса (доверенность), юриста, судебные издержки.
Однако судебная практика по этому вопросу различна. Этот факт очень сильно зависит от региона, в котором проходил суд и часто требуется дополнительная консультация юриста в конкретном субъекте РФ,
Некоторые суды поддерживают мнение ИФНС и Минфина, утверждающих, что с неустойки и штрафа очевидна экономическая выгода потерпевшей стороне, которая приравнивается к доходу.
Есть инстанции, которые не считают неустойку доходом, подлежащим налогообложению.
Так как выплаты от застройщика носят характер возмещения материальных и моральных потерь и являются компенсационными, значит, налогообложению не подлежат по закону «О защите прав потребителей».
Платить НДФЛ или же отстаивать право не выплачивать налог с неустойки в суде? Ответ на этот вопрос лучше искать в судебной практике вашего региона.
Страхование ответственности застройщика и НДФЛ за страховое возмещение, выплаченное дольщику
Риск дольщиков не получить свои квартиры в срок ввиду невыполнения застройщиком своих функций по строительству подлежит страхованию на основании изменений, внесенных в законодательство о долевом строительства законом № 294-ФЗ от 30.12.2012.
Данный закон регламентирует страхование гражданской ответственности застройщиков уполномоченными на это страховыми компаниями со специальными требованиями к их капиталу и надежности.
Выплаты обычно наступают в случае признания судом застройщика банкротом или в случае иных ситуаций, когда невозможно фактически исполнить судебное решение о взыскании задолженности с застройщика.
Страховое возмещение, как правило, равно стоимости квартиры по ДДУ с учетом страхования дополнительных рисков, включая риск просрочки сдачи квартиры (т.е. риск той самой неустойки по 214-ФЗ).
Также суммы могут быть меньше, если считаются исходя из общей площади квартиры и средней цены одного квадратного метра в данном регионе, устанавливаемой Министерством строительства и ЖКХ РФ. Средняя цена, установленная Министерством, ниже реальных рыночных расценок.
Застройщик должен заключить договор страхования и оплатить страховую премию до регистрации договоров ДДУ в Росреестре. С июля 2015 года с каждым пакетом документов на регистрацию, юристы застройщика подают бумагу о совершенном страховании. Отсрочки и рассрочки по этому вопросу запрещены законом.
В случае получения дольщиком страховой выплаты по рискам незавершения строительства объекта недвижимости или просрочки его строительства возникает закономерный вопрос об уплате НДФЛ.
Как и в случае с выплатами от застройщика, налог от выплат штрафов и неустоек страховой компанией подлежит уплате дольщиками. В то время как брать налог с дохода за компенсацию стоимости квартиры, моральный вред, судебные расходы и прямые убытки (по ст. 15 ГК РФ) – это нарушение, т.к. это не может расцениваться доходом в контексте налогового законодательства.
Поскольку судебной практики компенсации страховыми компаниями убытков дольщиков за застройщиков и их налогообложения НДФЛ пока недостаточно, в судах может применяться аналогичная практика страхования гражданской ответственности водителя по договорам ОСАГО.
Вы можете скачать бланки 3-НДФЛ, актуальные в 2018 году, для самостоятельного заполнения или использовать специальную программу ИФНС
Источник: http://calculator24.ru/2017/05/27/ndfl-u-dolshhika-po-214-fz/
Налог с переуступки прав долевого участия — когда он платится?
Получите бесплатную консультацию юриста!
Достаточно типичной является ситуация, когда гражданин, ставший участником долевого строительства, не желает больше ждать окончания возведения многоэтажки.
Не обязательно это связано с нарушением стройкомпанией сроков строительства и других обязательств — иногда, например, дольщик просто переезжает в другой регион или меняет свои жизненные планы.
А право на будущую квартиру дольщик продает по договору цессии другому лицу.
Возникает резонный вопрос у дольщиков — платится ли налог с переуступки прав по договору долевого участия?
По умолчанию, налог с переуступки прав на жилплощадь при долевом участии платится, поскольку считается, что продавец получил от совершения данной операции определенный доход. Составляет от 13 % от полученной прибыли для резидентов нашей страны, и 30 % для лиц, которые резидентами не являются.
Однако государство дает возможность гражданам снизить сумму налога к уплате при помощи двух способов.
1. Исчисление налога не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы использовать эту возможность, гражданину следует доказать свои затраты на приобретение прав на квартиру, что сделать вполне несложно, если на руках имеется ДДУ и бумаги о передаче денег.
- Рассмотрим на примере, как будет рассчитываться сумма налога с переуступки прав долевого участия:
- Козлова вложила в строительство многоэтажки по ДДУ 2 100 000 рублей, а через 3 года продала право требования Иванову за 3 000 000 рублей. Полученный доход составил:
- 3 000 000 рублей — 2 100 000 = 900 000 рублей.
- 900 000 рублей Х 13 % = 117 000 рублей
2. Использование стандартного налогового вычета, максимальный размер которого — 1 000 000 рублей. Приведем пример расчета:
Баранов вложил в долевое строительство 1 800 000 рублей, а через 7 месяцев он продал право требования Дудареву. Нужно рассчитать сумму налога при использовании стандартного вычета.
(1 800 000 рублей — 1 000 000 рублей) Х 13 % = 104 000 рублей.
Важно! Какой из перечисленных способов уменьшения налога с уступки прав по ДДУ применять, зависит от ситуации. Так, например, если ваши расходы, связанные с покупкой жилья, превышают 1 миллион рублей, лучше уплатить налог по схеме «доходы минус расходы».
Налог с продажи квартиры по ДДУ
Теперь рассмотрим другую ситуацию: строительство многоэтажки завершено, дольщик получил ключи от жилплощади и оформил свои права на нее в Росреестре. Однако гражданин желает продать ее другому лицу. Требуется ли платить налог с продажи по ДДУ?
Важно! Стоит сразу отметить что переуступка прав здесь уже невозможна: стройфирма выполнила свои обязательства, и требовать с нее нечего. Квартиру можно только продать.
Здесь действует то же правило: налог за квартиру, по ДДУ купленную ранее, платить обязательно.
Однако если права на жилплощадь были зарегистрированы позднее 1 января 2016 года, и в собственности она находится более 5 лет, то налоги с продажи платить не нужно.
От налогов освобождаются также граждане, оформившие право на жилье до 1 января 2016 года, и являющиеся его собственниками, по крайней мере, 3 года.
Ставка составляет 13 % и 30 % от полученной прибыли для резидентов и нерезидентов соответственно.
Налог с продажи квартиры по ДДУ может быть также уменьшен. Гражданин может применить стандартный вычет в размере 1 миллиона рублей, либо снизить налогооблагаемый доход на сумму расходов, произведенных на покупку жилья.
Важно! Если вы не получили никакой выгоды от продажи жилплощади, то, соответственно, сумма налога к уплате будет равна нулю. Тем не менее, подавать нулевую декларацию в ФНС все равно нужно.
Если продажная стоимость квадратных метров составляет 70 % и ниже кадастровой стоимости жилья, то налог должен исчисляться, отталкиваясь именно от 70 % от кадастровой стоимости.
Делается это для того, чтобы исключить сознательное занижение продавцами стоимости квартиры в целях уклонения от налогов.
Поэтому если бывший дольщик не учтет это правило, налоговые инспекторы самостоятельно доначислят налог.
Адвокаты по долевому строительству обращают ваше внимание — декларация направляется в ФНС до 30 апреля года, идущего следом за годом продажи недвижимости. А налог нужно заплатить до 15 июля года, идущего следом за годом реализации квадратных метров.
Желаете узнать больше о взимаемых налогах с переуступки прав долевого участия или налогах с продажи готовой квартиры? Ждем ваших вопросов по номеру +7(812)603-72-21, или на странице сайта «Консультация юриста бесплатно».
Источник: https://yurist-advokat812.ru/stati/dolevoe-stroitelstvo/nalog-s-pereustupki-prav-dolevogo-uchastiya-kogda-on-platitsya/
Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве
Что такое переуступка?
В том случае, если вы официально выступаете в роли участника строительства многоквартирного здания, а также предъявляете требования на получение обособленного жилого помещения в нем, это значит, что вы вправе реализовать свои квадратные метры, существующие пока что только в проекте.
Такого рода сделку допустимо заключить исключительно с помощью специального документа — соглашения цессии.
Такое гражданское право отчетливо представлено в нормативно-правовом документе, регламентирующем все процедуры долевого участия (ФЗ №214) и в Гражданском кодексе РФ.
- Благодаря соглашению цессии можно реализовывать не сами объекты недвижимости либо же определенное имущество, а исключительно права на них, поскольку самой жилплощади в возводящемся строении пока что нет.
- Представленные сделки допустимо реализовывать исключительно до того момента времени, пока не будет подписан акт приема-передачи жилой квартиры.
- Тогда как после этого недвижимость можно продавать в обыкновенном порядке.
- Процедура оформления соглашения цессии допустима исключительно при условии, что в ДДУ не запрещается реализовывать права требования.
Специфика сделки
В числе нюансов можно выделить:
| Выплата задолженности | по общему решению дольщика, девелопера во время подписания соглашения об участии в возведении многоквартирного здания, детерминируется возможность реализации:
В том случае, если по закону разрешено перевести остаток долга на нового владельца недвижимости, к нему также перейдет текущее расписание оплат, сумма платежа. |
| Процедура регистрации переуступки прав по ДДУ | Основное условие для подписания соглашения цессии — гос регистрация документа в Росреестре. А значит, не пройдя такую процедуру, все документы, подписанные вами определяются как незаконные |
| Цессия | согласно законодательству РФ реализация недостроенной жилплощади считается допустимой исключительно посредством цессии |
Законодательная регламентация
Основными законами, которые регулируют данные правовые вопросы, являются:
| Федеральный Закон № 214 «О долевом участии | регламентирует процедуру перевода задолженности на нового собственника, а также в целом процедуру выплаты долга |
| Гражданский кодекс РФ | устанавливает, что в случае необходимости реализации своего права требования на проектируемую жилплощадь дольщик обязуется:
|
Порядок переуступки прав по договору долевого участия
Заключение предварительного соглашения
В процессе оформления цессии допустимым является составление предварительного соглашения. Это документ, в котором каждая сторона согласовывает базовые положения.
В данном соглашении стоит описать:
| Краткую характеристику передаваемой жилплощади | ее цену, технические параметры, совокупную площадь и прочее |
| Величину аванса | который передается продавцу от покупателя |
| Дата, когда была выполнена полная выплата по соглашению цессии | осуществляется исключительно по факту проведения госрегистрации сделки; |
| ответственность двух сторон | в частности, если не будет подписан основной договор из-за оплошности продавца, аванс должен быть своевременно возвращен покупателю и прочее |
ДДУ
По факту заключения сделки новый собственник проектируемой недвижимости жилого типа приобретает все обязанности, права дольщика.
В случае, если цена жилплощади выплачивалась по частям, это значит, что новый владелец так само обязуется по графику оплат перечислять оставшийся долг.
К дольщику могут применяться санкции при условии досрочного расторжения соглашения паевого участия.
Как правило, в подобных документах девелоперы указывают ответственность вкладчика в случае выхода из участия, применяемые штрафные меры.
В частности, 10% от уже инвестированной суммы дольщик не получает.
Переуступка прав между родственниками
В основном, переуступка прав требования реализуется между близкими родственниками.
К примеру, супруги вступили в паевое строительство в тот период, когда их ребенок учился в ВУЗе. После того, как он трудоустроился, ребенок получает финансовую ответственность за данную будущую недвижимость.
По ипотеке
- По закону можно оформить соглашение цессии в кредит.
- И все же, чтобы это сделать потребуется согласие хозяина, а также предприятия-застройщика.
- Особенности процедуры:
- В случае приобретения строящегося жилого помещения в кредит ставка процента в любом случае будет более высокой до момента ввода жилого строения в эксплуатацию;
- Проценты по ссуде перечисляются до момента регистрации права собственности (оформление акта приема-передачи).
Иначе говоря переплата по ипотечному кредиту на жилплощадь, которая пребывает на этапе строительства, купленная по соглашению цессии, в целом может быть более значительной, нежели в случае приобретения уже готовой недвижимости.
Порядок оформления
Подписать соглашение цессии допустимо исключительно при условии, что предустановленная денежная сумма за жилплощадь уже была перечислена вкладчиком.
Однако если дольщик заключил ДДУ, при этом не перечислил ни одной оплаты за будущую недвижимость, реализовать личное право требования он не в силах. Такие действия детерминируютсякак мошенничество.
Для выкупа данного права у вкладчика нужно:
| Выполнить процедуру проверки | разрешительных, лицензионных документов у девелопера; |
| Перепроверить документацию вкладчика на участие в строительстве | необходимо сделать соответствующий запрос в Росреестре (в частности, ДДУ в обязательном порядке должен пройти госрегистрацию); |
| Оформить у девелопера документ | о состоянии действующей задолженности вкладчика; |
| Добиться согласия от строительного предприятия | на реализацию сделки по соглашению цессии; |
| В случае, если вкладчик пребывает в официальном браке | он должен также представить согласие супруга, заверенное нотариусом. |
Только после таких процедур разрешается подписание документа.
Затем реализуется госрегистрация сделки с жилплощадью (порядка десяти рабочих дней), после этого выполняются финансовые калькуляции посредством банковской ячейки.
Какие официальные документы необходимы
В процессе оформления цессии нужно предъявить такие бумаги:
- ДДУ (оригинал, копия), при этом обязательное условие — госрегистрация данного соглашения в структурах Росреестра;
- Удостоверения личности покупателя и продавца;
- В случае, если стороны соглашения цессии состоят в официальном браке, обязательно нужно предъявить документальное согласие второго супруга на реализацию сделки (нотариально заверенное);
- Выписка из ЕГРП, подтверждающая факт госрегистрации ДДУ, отсутствие разного рода закладных, обременений на недвижимом объекте;
- Платежные документы, удостоверяющие затраты вкладчика на покупку проектируемой недвижимости в возводящемся строении.
Образец соглашения
В документе должны быть представлены:
| Сведения о строительной фирме | обязанности, права двух сторон; |
| Данные о первом вкладчике, о втором | которые приобретают право требования по соглашению цессии |
| Характеристика жилого помещения | технические параметры, количество комнат, этажность, совокупная площадь, цена и прочее; |
| Дата окончательного финансового расчета по соглашению переуступки | вспомогательная информация, предъявляемая по требованию сторон. |
Во время заключения договора стороны проставляют личные подписи, а также дату реализации сделки.
Для чего необходим акт приема-передачи
По факту подписания договора строительство осуществляется согласно составленному графику.
В согласованный день новый хозяин недвижимости приходит на осмотр готовой жилплощади, по факту оценки подписывает акт приема-передачи.
Таким образом он официально приобретает право собственности на квартиру.
Выплата налога
Согласно действующему налоговому кодексу РФ в состав базы налогообложения входит вся выручка налогоплательщика, приобретенные им средства и в натуральном, и в денежном эквиваленте.
Реализация личного права требования третьим особам по факту детерминируется как приобретение прибыли.
Об отмене долевого участия в строительстве 2019 году смотрите статью: отмена долевого участия.
- А значит, бывший вкладчик обязуется выплатить НДФЛ от совокупной цены сделки.
- Видео: Что такое переуступка прав по договору долевого участия:
Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/pereustupka-prav-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve/
Уплата налога при переуступке прав на квартиру в 2020 году
Законом предусмотрена такая сделка – можно передать свои права на недвижимость, то есть уступить их третьему лицу.
Нужно ли платить какие-либо налоги? Если да, то какой? И кто его платит?
Суть сделки
Данная сделка заключается только по нормам гражданского законодательства. Как в любой гражданской сделке, здесь есть свои стороны, а также предмет.
По соглашению между сторонами, одна сторона продаёт за оговоренную денежную сумму своё право на конкретную недвижимость.
Есть ещё одна сторона, которая соглашается на предложенные условия, покупает данное право.
Все стороны остаются в плюсе, так как негативных последствий практически не существует, кроме переходящих к покупателю рисков.
Соглашение составляется с учётом мнения все лиц, участвующих в сделке. Это:
| Изначальный владелец права | это застройщик или строительная компания. Также владельцем может выступать и собственник, если речь идёт о перенайме |
| Покупатель недвижимости, или тот, с кем заключён договор на аренду | он также и покупатель права, и продавец его третьему лицу и тот, кто покупает это право |
Сделка всегда оформляется по тому же принципу, что и изначальный договор, так как именно он является основанием для оформления цессии.
При нотариальном заверении основания сделки, и соглашение о цессии нужно также заверить.
Принято считать, что предметом цессии может выступать исключительно вещное право. Но это не так! Особенно если речь идёт о долевом участии.
Если дольщик полностью не расплатился со строителями, это не является препятствием к заключению сделки цессии.
Но, нужно обязательно получить письменно оформленное согласие от застройщика о том, что он не имеет возражений относительно смены должника.
В таком случае, переходит не только право, но и сам оставшийся долг. Покупатель права должен быть об этом заранее уведомлён.
Как оформляется сделка
Сделка должна быть заключена и оформлена правильно. В противном случае, всегда можно найти нюансы, которые приведут к тому, что она будет признана несостоявшейся.
Поэтому нужно придерживаться следующих этапов:
| Найти цедента, то есть лицо, которое купит право | есть такие юридические фирмы, имеющие определённую базу относительно клиентов на уступку. Стоимость их услуг зависит от того объёма работ, который нужно проделать посредникам |
| Перед тем, как что-либо решать, стороны должны устно обсудить условия предстоящей сделки | когда стороны придут к устному консенсусу, необходимо составить предварительное соглашение |
| Ещё раз нужно обсудить все условия | а потом составить и заключить основной договор |
| Чтобы не попасть в мошеннические схемы, необходимо пригласить с собой юриста, который занимается именно вопросами цессии | он внимательно просмотрит все пункты договора. Но лучше это сделать на стадии предварительного соглашения |
| Когда договор будет подписан, его необходимо зарегистрировать в Росреестре | договор начинает своё действие с момента его подписания, а не регистрации |
Вторичный договор должен полностью соответствовать первичному договору на приобретение права.
Если первичный договор заверен у нотариуса, то и вторичный договор также нужно заверить.
Видео: налог с продажи квартиры. Уплата налога с продажи квартиры
Какие документы понадобятся
Чтобы заключить договор цессии, а потом зарегистрировать его в Росреестре, необходимо подготовить комплект документов.
Это делают все стороны сделки, вне зависимости от того является она двух- или трёхсторонней.
Нужно собрать:
| Документы каждой стороны | к таковым относится:
|
| Выписка из реестра | в ней содержаться сведения о том, не находится ли данный застройщик в состоянии признания его финансово несостоятельным, а также не ликвидируется ли оно |
| Документы, подтверждающие законность строительства | к таковым документам можно отнести:
|
| Документы, подтверждающие произведение расчётов между сторонами первичного договора | если стороны цессии находятся в законном браке, то необходимо согласие супруга каждой стороны на совершение сделки |
| Если в отношении объекта недвижимости уже совершались какие-либо сделки | то необходимо подготовить всю сопроводительную документацию |
| Если происходит покупка права по ЖСК | то нужно представить протокол собрания, в котором указано, что цессионарий принимается в члены данного кооператива, а также документ на оплату пошлины на регистрацию |
Платится ли налог с переуступки
После совершения и регистрации сделки нужно уплатить налог. Это делают:
| Изначальный покупатель | обязанность по уплате подоходного налога |
| Вторичный покупатель | он должен платить налог на купленную квартиру, как только будет официально оформлено вещное право |
Но каждая сторона сделки имеет право на определённые налоговые послабления. Эти послабления называются вычетами, а их сумма зависит и от суммы сделки, и от других факторов. Эти нюансы нужно учитывать.
Подоходный налог уплачивается по ставке:
| В соотношении 13% от полученного дохода | если налогоплательщик работает в России и здесь же платит налоги |
| В соотношении 30% от этой же суммы | для тех граждан, которые таковыми не являются |
Использовать право на такое послабление могут те граждане, которые официально трудоустроены и платят все необходимые налоги.
Обязанность по подаче сведений ложится на плечи гражданина. Он должен до 30 апреля следующего года, в котором получен доход, сдать налоговую декларацию и документы, подтверждающие продажу, в налоговую инспекцию по месту своей регистрации.
Права собственности на квартиру
После того, как недвижимость будет оформлена в собственность, на неё нужно будет уплачивать налог на имущество.
Сумма налога к уплате рассчитывается исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.
Граждане уплачивают налог согласно платёжным документам, которые рассылает налоговая инспекция по адресу, который указан как место постоянной регистрации.
Сумма налога к уплате рассчитывается как 0,1% от кадастровой стоимости объекта в год.
Согласно ст. 409 НК РФ, уплатить налог нужно до 01 декабря следующего года, который идёт за тем, в котором рассчитывался налог. То есть, за 2020 года нужно было уплатить налог до 01. 12. 2020 года.
Налог на имущество физлиц — региональный налог, поэтому налоговые ставки по нему могут меняться распоряжением властей. Но, они могут быть ниже, но не выше тех, которые установлены в ст. 406НК РФ.
Категории льготников, которые уплачивают налог по заниженным ставкам или же не уплачивают его вовсе, также устанавливаются местными властями.
Как правило, к таким относятся:
- пенсионеры;
- многодетные семьи;
- военнослужащие.
При продаже и покупке
По договору цессии существует и продавец, и покупатель права. Продавец после заключения сделки, получает определённую сумму дохода. С этой суммы он должен уплатить подоходный налог.
Однако есть исключение — если продавец владел недвижимостью более 5 лет, он полностью освобождается от уплаты налога. Такая льгота называется имущественным вычетом.
Налог на доходы физлиц уплачивается по ставке:
| 13% | для граждан, которые являются резидентами нашей страны, то есть работают в России и перечисляют налоги в бюджет нашей страны |
| 30% | для граждан, которые таковыми не являются |
У покупателя не возникает никакой обязанности относительно уплаты налогов после покупки недвижимости. Но он также имеет право применить имущественный вычет, согласно ст. 220 НК РФ.
Вычет может быть применён только в том случае, если покупатель недвижимости официально трудоустроен и платит в бюджет налог на свои доходы.
Если договор купли-продажи недвижимости заключается между близкими родственниками, то обязанности по уплате налога не возникает ни у одной из сторон. Но близкое родство необходимо будет доказать.
Близкими родственниками считаются:
- Супруги.
- Родители и дети.
- Бабушки, дедушки и их внуки.
По договору долевого участия
Обязанность по уплате налога при переуступке прав долевого участия возникает у продавца. Но он также может использовать вычет от продажи.
Он может уменьшить сумму налогооблагаемого дохода на ту сумму, которую первоначально заплатил строительной компании. Покупатель не должен уплачивать никаких налогов.
Законодательные нормы
Как уже упоминалось, это сделка, отвечающая нормам гражданского законодательства. Поэтому стоит ориентироваться на ст. 388—390 ГК РФ.
Если основоположником сделки является долевое участие, то необходимо иметь в виду Закон № 214-ФЗ.
Обязанность по регистрации цессии прописана в ст. 164 ГК РФ. Порядок и сроки уплаты налогов после сделки регулируются соответствующими статьями НК РФ — главой 23 и главой 32.
Можно ли получить вычет
И покупатель, и продавец недвижимости имеют право на получение имущественного вычета в соответствии со ст. 220 НК РФ.
Покупатель может получить вычет в размере:
| С суммы покупки объекта недвижимости, не превышающей 2 млн. рублей | то есть, покупателю будет представлен вычет в размере 2 000 000 * 13% = 260 000 рублей |
| Если же сумма вычета меньше, так как стоимость жилья ниже 2 млн. рублей | в сумму к вычету можно включить расходы на отделку, на ремонт, на перепланировку и прочее. Все расходы должны быть подтверждены документально |
| Если покупатель привлекает для покупки недвижимости ипотечные средства | то он может получить вычет с уплаченных по кредиту процентов |
Продавец недвижимости также имеет право получить вычет:
| С суммы, которая получена им после продажи жилья, но не более чем с 1 млн. рублей | то есть, он может получить от государства 1 000 000 * 13% = 130 000 рублей |
| Если есть договор ДУ | то сумму налогооблагаемого дохода продавец может уменьшить на ту сумму, которая была уплачена строительной компании |
Для получения вычета необходимо подать документы в налоговую инспекцию по месту регистрации налогоплательщика.
Документы нужно сдать до 30. 04. следующего года, который следует после того года, в котором был получен доход.
Нужно представить следующие документы:
- справку с работы по форме 2-НДФЛ;
- декларация по форме 3-НДФЛ;
- документы, подтверждающие право на вычет;
- документы, подтверждающие все понесённые налогоплательщиком расходы.
Вычет не выдаётся на руки наличными деньгами. Он переводится на указанный налогоплательщиком счёт, либо налогоплательщик не уплачивает подоходный налог до тех пор, пока полностью «не выберет» свой вычет.
Не стоит забывать об обязанности по уплате налога. Если вовремя не заплатить налог, то налогоплательщика ожидает штраф и пени за неуплату и просрочку.
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источник: http://domdomoff.ru/nalog-pri-pereustupke-prav-na-kvartiru.html
Налог при переуступке — прав на квартиру, при продаже, при покупке, вычет, подлежащий уплате, налогообложение, в 2020 году
- Переуступка прав является способом, позволяющим изменить покупателя в ДДУ.
- Её нельзя сравнивать с куплей или продажей недвижимости, поскольку для этого потребуется готовая квартира и свидетельство собственности на неё, чего у продавца не имеется.
- Однако он предлагает покупателю право требования жилой площади в указанный срок у строительной компании.
- Покупатели соглашаются на эти условия, поскольку покупка квартиры таким способом позволяет сэкономить денежные средства.
Для инвесторов или продавцов это также оборачивается выгодой, поскольку им удастся вернуть средства за недвижимость обратно, а в некоторых случаях даже приумножить её.
Особенности сделки
- Одна из главных особенностей сделки проявляется в том, что порядок оформления договора будет зависеть от того, полностью или частично выплатил продавец средств за недвижимость.
- В случае, если он в полном объеме внес сумму, указанную в ДДУ, то не потребуется письменного согласия строительной компании на передачу прав и обязанностей другому лицу.
- Что касается извещения застройщика о заключении договора переуступки, то в соответствии с ФЗ № 214 от 2004 года, это делать не требуется.
Однако большинство строительных компаний подразумевает это пункт в соглашении.
Поэтому перед началом процедуры необходимо направить уведомление в письменной форме, при этом рекомендуется сохранить доказательства отправления.
Тут представлен образец уведомления застройщика о переуступке прав.
Если же первоначальный покупатель не внес всю сумму за объект, то в договоре переуступки у второго покупателя появляется обязательство перед застройщиком – выплачивать средства в установленные сроки.
Важно, что в такой ситуации появляется необходимость получения соглашения на проведение процедуры от застройщика.
Оно обычно является платным (несколько процентов от стоимости квартиры) и должно оформляться в письменном виде.
Как оформить?
Чтоб организовать сделку по заключению договора переуступки, потребуется:
- Найти покупателя. Это можно сделать самостоятельно или с использованием услуг посредника, к примеру, риэлтерского агентства.
- Затем появляется необходимость уведомления строительной компании или получения от неё письменного разрешения.
- После этого требуется обратиться в банковскую организацию, но только если в ней была оформлена ипотека для внесения средств за квартиру. В банк нужно сдать документы, подтверждающие материальную обеспеченность гражданина, с которым планируется заключение договора.
- В течение нескольких суток банковские сотрудники оценят платежеспособность лица. В случае положительного решения, договор кредитования будет закрыт и открыт новый, участником которого станет будущий собственник.
Следующий этап – заключение договора. Как правило, большая часть его положений будет соответствовать пунктам, указанным в ДДУ. Дополнительно в нем перечисляются права и обязанности трех сторон – покупателя, продавца и застройщика.
Для составления документа рекомендуется воспользоваться помощью профессионального юриста. Это позволит избежать правовых ошибок, которые впоследствии могут привести к признанию соглашения недействительным документом.
Какие документы понадобятся?
Для регистрации договора переуступки и признания его действительным, потребуется приложить несколько документов:
- первоначальный договор ДДУ;
- предварительное соглашение и дополнения к нему;
- квитанции, подтверждающие внесение оплаты;
- сам договор переуступки.
Здесь можно скачать образцы договора ДДУ, договора переуступки прав собственности.
Налог при переуступке
- Некоторые инвесторы заключают договор переуступки для того, чтобы избежать уплаты НДФЛ.
- В соответствии с действующим законодательством РФ, при владении недвижимостью менее трех лет, и принятии решения о её продаже, необходимо уплатить налог.
- Это связано с тем, что жилая площадь была куплена не для личного проживания, а для получения определенной выгоды, поскольку всем известно, что стоимость квартиры на начало строительства ниже, чем по его завершению.
Права собственности на квартиру
Раньше такая схема, действительно, использовалась. Она освобождала от уплаты налога до тех пор, пока законодателем не был внесен ряд поправок.
Теперь вне зависимости от того, нравится ли это инвесторам, они должны уплачивать налог.
Здесь стоит упомянуть о принципе права – незнание закона не освобождает от ответственности. Следовательно, не удастся уйти от выплаты налоговой суммы.
При продаже
В соответствии с нововведениями налогооблагаемой базой признаются все источники дохода физ. лица, которыми он распоряжается.
Экономической выгодой будет являться разница, полученная от продажи квартиры, поскольку она покупается за одну стоимость, а реализуется уже за другую.
Следовательно, появляется разница, которая и будет облагаться налогом, сумма которого составляет 13%.
При покупке
Покупатель не должен уплачивать налог при переуступке. В соответствии с действующим законодательством он вносится только продавцом.
Только после получения квартиры он должен выплатить налог на собственность, на этом его обязанности перед налоговой службой заканчиваются.
Законодательные нормы
Внесение налога регулируется статьей 208 НК РФ. Она предусматривает основания для его уплаты, а также сумму.
Другие статьи Налогового кодекса содержат о себе сведения, касающиеся способ уменьшения размера налогообложения.
Можно ли получить вычет?
Как было отмечено выше, продавцы должны оплатить налог при переуступке прав на квартиру, составляющий:
- 13% для граждан РФ;
- 30% для иностранцев.
НК РФ предусматривает несколько способов, на основании которых можно снизить размер налога.
К ним относится:
- Получение налогового вычета в 2020 году. При наличии договора ДДУ, продавец может получить вычет, сумма которого ограничивается пределом в один миллион рублей. Для этого в налоговые органы необходимо подать соответствующее заявление и приложить к нему подтверждающие документы.
- Снижение размера дохода от реализации права по ДДУ на размер оплаты строительной компании. Из этого следует, что если квартира была продана по той же стоимости, что приобретена, или дешевле, то налог не взимается.
В налоговые органы до конца апреля того года, который следует за годом продажи, необходимо сдать декларацию. Она должна быть составлена в соответствии с утвержденной формой 3-НДФЛ.
- Документ заполняется с принятием во внимание налогового вычета или снижения суммы дохода.
- Итак, при переуступке прав до ДДУ продавец должен заплатить налог, сумма которого составляет 13%.
- Если он хочет снизить её, то может использовать имущественный вычет или уменьшение суммы дохода от продажи принадлежащего ему права.
- В свою очередь, покупатель не должен выплачивать налога, поскольку он освобожден от него действующим законодательством.
На видео об уступке прав
Внимание!
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Источник: http://77metrov.ru/nalog-pri-pereustupke.html
Загрузка...
